不動(dòng)產(chǎn)查封登記若干問(wèn)題及對(duì)策

原作發(fā)表于《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》  第2022.1期,，總第86期

同一案件重復(fù)查封問(wèn)題通過(guò)系統(tǒng)檢索核實(shí)查封情況后分情況處理，查封到期自動(dòng)失效問(wèn)題需操作登記系統(tǒng)自動(dòng)解封失效的查封信息,，輪候查封的續(xù)查封問(wèn)題通過(guò)對(duì)輪候查封進(jìn)行續(xù)封時(shí)將該查封順位等信息告知法院方式解決,，法院處置抵押權(quán)不動(dòng)產(chǎn)案件的法律文書(shū)缺陷在修改或提交移送函后可以直接協(xié)助辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

劉麗潔/文

【編者按】在不動(dòng)產(chǎn)查封登記的實(shí)務(wù)操作中,，由于各地法院和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)規(guī)定的理解運(yùn)用以及信息共享的應(yīng)用程度不同,，各地的做法不一。本文作者結(jié)合當(dāng)?shù)刈龇ê投嗄昊鶎訉?shí)踐,，對(duì)其中一些問(wèn)題提出了對(duì)策建議,，有一定的參考意義。不過(guò),，其對(duì)輪候查封的續(xù)封等問(wèn)題的分析仍不夠細(xì)致,，觀點(diǎn)也值得商榷。在此期待各位專(zhuān)家,、同行能夠就此展開(kāi)進(jìn)一步研討,，以提出更合理有效的對(duì)策。

近年來(lái),，各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院的生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理查封登記業(yè)務(wù)，是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依囑托業(yè)務(wù)中占比最多的一種類(lèi)型,。作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),，雖然不對(duì)法院送達(dá)的囑托文件進(jìn)行實(shí)體審查，那么,，應(yīng)該如何做好司法協(xié)助，識(shí)別文書(shū)缺陷或者其他問(wèn)題，避免承擔(dān)不必要的責(zé)任,，筆者根據(jù)多年工作實(shí)踐,，試作一些分析，并提出相應(yīng)對(duì)策,，僅供參考。

同一案件重復(fù)查封問(wèn)題及對(duì)策

重復(fù)查封問(wèn)題出現(xiàn)的情形。一個(gè)案件在民事訴訟階段,，申請(qǐng)人提出財(cái)產(chǎn)保全，負(fù)責(zé)民事訴訟的法院工作人員會(huì)根據(jù)查詢(xún)的不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果,，作出查封被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)的民事裁定書(shū),。等該案件進(jìn)入執(zhí)行階段后，部分申請(qǐng)人會(huì)在立案后繼續(xù)提出查封被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)（民事訴訟階段已查封）的申請(qǐng),，如果法院直接依申請(qǐng)并新編執(zhí)行法律文書(shū)文號(hào)作出查封決定,。由于兩次作出查封決定的法律文書(shū)的案號(hào)不同，且執(zhí)行階段的法律文書(shū)沒(méi)有注明原民事案號(hào),，登記機(jī)構(gòu)人員無(wú)法識(shí)別兩次查封屬于同一個(gè)案件而直接作查封登記,，往往就會(huì)造成同一個(gè)案件重復(fù)查封的情形。這種問(wèn)題的暴露一般都是民事階段的財(cái)產(chǎn)保全臨近到期,，申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)查封時(shí),，登記機(jī)構(gòu)人員才能依據(jù)法院工作人員再次提交續(xù)封的法律文書(shū)的案號(hào)，發(fā)現(xiàn)該案件存在重復(fù)查封的情況,。

對(duì)策：通過(guò)登記系統(tǒng)檢索核實(shí)查封情況后分情況處理,。為避免出現(xiàn)上述問(wèn)題，建議登記人員收到法律文書(shū)作出查封登記前,，要根據(jù)法律文書(shū)案號(hào)進(jìn)行系統(tǒng)檢索,，核實(shí)該案件的民事階段案號(hào)和執(zhí)行階段案號(hào)是否分別存在查封情況，并根據(jù)檢索結(jié)果分情況處理：一是兩種案號(hào)分別存在法院查封,、申請(qǐng)續(xù)封的情形,，即已經(jīng)存在的重復(fù)查封的情況。登記人員需如實(shí)告知法院工作人員,，要求法院只能續(xù)其中一個(gè)案號(hào)的查封,，并出具文書(shū)解除另一個(gè)案號(hào)的重復(fù)查封。如果無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效溝通,，應(yīng)當(dāng)辦理此次查封登記,，簽收送達(dá)回證時(shí)在備注欄注明該重復(fù)查封情況，并向該囑托機(jī)關(guān)提出書(shū)面審查建議,。二是民事案號(hào)存在查封,、法院卻以執(zhí)行案號(hào)申請(qǐng)輪候查封的情形，即將產(chǎn)生重復(fù)查封的情況。登記人員需告知法院工作人員,，該案件已在民訴階段用民事案號(hào)法律文書(shū)做出查封,，只需按期續(xù)封即可，不需重復(fù)查封,，同時(shí)書(shū)面告知該案件民訴階段的查封案號(hào),、順位和查封期限等相關(guān)信息。

查封到期自動(dòng)失效問(wèn)題及對(duì)策

查封到期后各地處理情況,。關(guān)于查封到期后如何處理,，各地有不同見(jiàn)解。有的地方認(rèn)為,，到期直接自動(dòng)解封即可,；有地方認(rèn)為，非法院解封則不動(dòng),；還有地方認(rèn)為,，登記人員手動(dòng)解除前需告知相關(guān)法院獲得書(shū)面認(rèn)可。實(shí)務(wù)中,，如登記系統(tǒng)保留大量過(guò)期查封信息不處理,，不但需要查詢(xún)?nèi)撕偷怯浫藛T花費(fèi)時(shí)間和精力識(shí)別確定有效查封信息，還會(huì)影響后續(xù)相關(guān)登記,，造成不必要的工作勞動(dòng)和窗口矛盾,。

對(duì)策：操作登記系統(tǒng)自動(dòng)解封失效的查封信息?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第 92條規(guī)定：“查封期間,，人民法院解除查封的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)注銷(xiāo)查封登記,。不動(dòng)產(chǎn)查封期限屆滿(mǎn),，人民法院未續(xù)封的，查封登記失效”,。超期的查封登記即使不處理還保留在登記系統(tǒng)中,，也會(huì)因上述的規(guī)定導(dǎo)致查封失效而無(wú)法再進(jìn)行繼續(xù)查封登記。因此,，該超期查封信息的存在已無(wú)意義,，反而會(huì)對(duì)登記工作造成不必要影響。對(duì)此,，登記人員可操作系統(tǒng)對(duì)超期查封信息進(jìn)行查封“截止日期”的篩選,，使用系統(tǒng)的“自動(dòng)解除限制”等功能，操作自動(dòng)解封令其失效,。特別提醒的是,，登記人員操作時(shí)應(yīng)該注意查封截止日期,，如果截止日期是法定節(jié)假日的，可依據(jù)《民法典》第203條第1款的規(guī)定,，期間的最后一日是法定休假日的，以法定休假日結(jié)束的次日為期間的最后一日,。

輪候查封的續(xù)查封問(wèn)題及對(duì)策

輪候查封是否需要續(xù)查封的爭(zhēng)議和現(xiàn)狀,。關(guān)于輪候查封是否需要續(xù)查封，各地登記機(jī)構(gòu)和法院對(duì)此認(rèn)識(shí)不一,。雖然多地登記機(jī)構(gòu)和法院會(huì)對(duì)輪候查封進(jìn)行續(xù)封登記,，但因《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押,、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》）第28條第1款規(guī)定,，對(duì)已被人民法院查封、扣押,、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn),，其他人民法院可以進(jìn)行輪候查封、扣押,、凍結(jié),。查封、扣押,、凍結(jié)解除的,，登記在先的輪候查封、扣押,、凍結(jié)即自動(dòng)生效,。據(jù)此很多人認(rèn)為，輪候查封因在輪候階段尚未生效,，故不存在到期,，也就不需進(jìn)行續(xù)查封登記，認(rèn)為只有在首次查封狀態(tài)下的查封才存在續(xù)封登記,。

輪候查封應(yīng)進(jìn)行續(xù)封的原因分析,。從登記實(shí)務(wù)出發(fā)，筆者建議,，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)輪候查封做出續(xù)查封,。原因有三：其一，《規(guī)定》第28條第1款規(guī)定的實(shí)際是輪候查封何時(shí)生效的問(wèn)題,，而不是該輪候查封需不需要續(xù)封的問(wèn)題,。無(wú)論首封還是輪候查封，協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)等法律文書(shū)都注明了查封期限,，該查封或輪候查封只能在查封期限內(nèi)有效,，查封期限屆滿(mǎn)不續(xù)封的,，查封登記失效。其二,，法院查封文書(shū)要求如果當(dāng)事人延長(zhǎng)查封期限必須提前15日向法院提起續(xù)封書(shū)面申請(qǐng),，而沒(méi)有設(shè)置首封為申請(qǐng)人提起續(xù)封申請(qǐng)之前提。法院會(huì)據(jù)申請(qǐng)對(duì)輪候查封出具法律文書(shū),，要求登記機(jī)構(gòu)續(xù)封,。查封登記屬于以囑托登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)法律文書(shū)對(duì)其續(xù)封,。其三,，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)即將輪為首封的第一輪候查封“一鍵轉(zhuǎn)換”轉(zhuǎn)成首封。首封解除或失效的不動(dòng)產(chǎn),，其第一輪候查封輪為首封的確定,，需要逐個(gè)排查并通知相關(guān)法院工作人員，這些工作在未實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)自動(dòng)的情況下,，輪候查封續(xù)封對(duì)實(shí)務(wù)工作更有意義,。

對(duì)策：對(duì)輪候查封進(jìn)行續(xù)封時(shí)登記人員將該查封順位等信息告知法院。以山東省東營(yíng)市為例,，實(shí)務(wù)中把輪候查封登記作為查封登記中的一種分類(lèi)進(jìn)行登記,。首封解封或失效后，第一輪候查封默認(rèn)為首封,。該查封臨期法院要求續(xù)封時(shí),，登記人員可在給法院簽收送達(dá)回證時(shí)在備注欄注明此查封已輪為首封等情況，以此方式書(shū)面告知法院,，而不需在首封解封或失效時(shí)主動(dòng)告知輪為首封的法院,。這樣登記人員可以在定期處理到期而未續(xù)封的查封數(shù)據(jù)時(shí)，只需要批量操作此類(lèi)數(shù)據(jù)自動(dòng)到期失效即可,。以此解決因系統(tǒng)存在大量超期查封數(shù)據(jù)導(dǎo)致確定查封順位費(fèi)時(shí)費(fèi)力,，以及篩選后如何告知首封法院等難題。待不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)查封和輪候查封單獨(dú)路徑登記,，輪為首封的輪候查封實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)為首封的“一鍵轉(zhuǎn)換”等技術(shù)支持時(shí),，輪候查封可不再續(xù)封。屆時(shí)在查封登記作出時(shí)與法院工作人員及時(shí)溝通,，并在簽收送達(dá)回證的備注欄注明即可,。

抵押權(quán)案件法律文書(shū)問(wèn)題及對(duì)策

法院處置抵押權(quán)案件法律文書(shū)的問(wèn)題。實(shí)務(wù)中存在很多抵押權(quán)案件處置不動(dòng)產(chǎn)的情況,，法院工作人員送達(dá)的部分法院的法律文書(shū)中不會(huì)注明該情況,，登記人員在收到法院的解封和拍賣(mài)、以物抵債等處置不動(dòng)產(chǎn)的法律文書(shū)中,，看到該處置案件非首封案件時(shí),，對(duì)于是否可以直接辦理解封并協(xié)助過(guò)戶(hù)感到困惑,。

法律文書(shū)缺陷處理依據(jù)。2016年,，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財(cái)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定,，執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)由首先查封,、扣押,、凍結(jié)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)查封）法院負(fù)責(zé)處分查封財(cái)產(chǎn)。但已進(jìn)入其他法院執(zhí)行程序的債權(quán)對(duì)查封財(cái)產(chǎn)有順位在先的擔(dān)保物權(quán),、優(yōu)先權(quán)（該債權(quán)以下簡(jiǎn)稱(chēng)優(yōu)先債權(quán)），自首先查封之日起已超過(guò)60日,，且首先查封法院就該查封財(cái)產(chǎn)尚未發(fā)布拍賣(mài)公告或者進(jìn)入變賣(mài)程序的,，優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院可以要求將該查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行。優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院要求首先查封法院將查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行的,，應(yīng)當(dāng)出具商請(qǐng)移送執(zhí)行函,。

對(duì)策：增加法律文書(shū)說(shuō)明或提交移送函后可以直接辦理解封并協(xié)助過(guò)戶(hù)。據(jù)此,，登記人員可以直接依據(jù)優(yōu)先債權(quán)法院的處置不動(dòng)產(chǎn)法律文書(shū)辦理相關(guān)解封和協(xié)助過(guò)戶(hù)業(yè)務(wù),。但是，如果法律文書(shū)未說(shuō)明上述情況時(shí),，可以讓法院工作人員增加提交該案件的移送執(zhí)行函復(fù)印件,，作為該解封登記或過(guò)戶(hù)文書(shū)的附件?？紤]到部分案件首封和優(yōu)先債權(quán)法院為同一法院,，同一法院直接并未推送移交函手續(xù)，針對(duì)這種情況,，可以要求法院工作人員在協(xié)助執(zhí)行的法律文書(shū)中增加“該案件為抵押權(quán)優(yōu)先處置,，已與首封案件法院移送執(zhí)行”等書(shū)面情況說(shuō)明。

預(yù)售商品房預(yù)查封問(wèn)題及對(duì)策

預(yù)售商品房預(yù)查封問(wèn)題產(chǎn)生原因,。很多地區(qū)負(fù)責(zé)預(yù)售商品房合同備案的機(jī)構(gòu)（房管部門(mén)）和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分屬不同職能部門(mén),，尚未實(shí)現(xiàn)合并管理。預(yù)售商品房備案信息數(shù)據(jù)是否實(shí)現(xiàn)共享或者系統(tǒng)自動(dòng)推送各地情況不一,。此時(shí)預(yù)售房屋的預(yù)查封登記如何操作,，確保被查封不動(dòng)產(chǎn)不被轉(zhuǎn)移、抵押,，是不動(dòng)產(chǎn)登記人員必須重視的問(wèn)題,。

對(duì)策：根據(jù)有無(wú)預(yù)告登記和信息是否共享分類(lèi)處理。備案（預(yù)購(gòu)）人已經(jīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理了預(yù)告登記,，即登記系統(tǒng)存在預(yù)查封商品房備案（預(yù)購(gòu)）人信息的,，登記人員可直接辦理預(yù)查封登記,。備案（預(yù)購(gòu)）人沒(méi)有辦理預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)人員要根據(jù)各地預(yù)售商品房備案信息共享推進(jìn)情況分類(lèi)處理：一是信息已實(shí)現(xiàn)信息共享或者系統(tǒng)自動(dòng)推送接收預(yù)售備案數(shù)據(jù)信息的,，登記機(jī)構(gòu)人員可以根據(jù)共享信息或推送接收備案數(shù)據(jù)信息做出預(yù)查封登記,。二是未實(shí)現(xiàn)信息共享或推送接收備案數(shù)據(jù)信息的，登記人員應(yīng)依據(jù)法院已在預(yù)售備案管理機(jī)構(gòu)（房管部門(mén)）查詢(xún)到的信息進(jìn)行預(yù)查封登記,。為方便法院工作人員查詢(xún)和預(yù)查封登記,，登記機(jī)構(gòu)和預(yù)售備案機(jī)構(gòu)（房管部門(mén)）可合署辦公，或?qū)崟r(shí)數(shù)據(jù)推送,，確保預(yù)售商品房的預(yù)查封登記有效,，保障申請(qǐng)人利益。需要注意的是,，對(duì)登記系統(tǒng)沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)單元信息的查封,，建議登記人員先接收查封法律文書(shū)等材料，待條件成熟登記系統(tǒng)建立不動(dòng)產(chǎn)單元信息后,，再及時(shí)根據(jù)關(guān)聯(lián)字段對(duì)應(yīng)導(dǎo)入登記系統(tǒng)該不動(dòng)產(chǎn)單元的相關(guān)查封信息,。

登記實(shí)踐中，存在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和預(yù)售備案機(jī)構(gòu)（房管部門(mén)）的預(yù)查封信息不一致等問(wèn)題,，原因包括預(yù)售備案機(jī)構(gòu)（房管部門(mén)）預(yù)查封數(shù)據(jù)推送遺漏,，或兩機(jī)構(gòu)需要分別查封的地區(qū)，部分法院只將查封文書(shū)送達(dá)預(yù)售備案機(jī)構(gòu)（房管部門(mén)）,，而未送達(dá)登記機(jī)構(gòu)等,。一旦不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將此類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押，必然要承擔(dān)相關(guān)登記失誤的責(zé)任,。對(duì)此,，筆者建議，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)新建商品房進(jìn)行首次登記和轉(zhuǎn)移登記時(shí),，可以根據(jù)共享的預(yù)售商品房備案合同信息,，確定相關(guān)查封信息，或根據(jù)預(yù)售備案機(jī)構(gòu)出具的查封信息材料（針對(duì)預(yù)售商品房備案合同信息不共享的地區(qū)）,，在登記系統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)單元信息中導(dǎo)入查封信息或備注限制信息,，以避免登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)相關(guān)登記責(zé)任。

（作者：劉麗潔 作者單位：山東省廣饒縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心）

責(zé)任編輯  黃俊飛

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