當(dāng)前正值大家矚目的財(cái)報(bào)季,，各大房地產(chǎn)龍頭的成績單紛紛出爐,，萬科、碧桂園的表現(xiàn)向好,，但是也有部分企業(yè)表現(xiàn)不及預(yù)期,，很多人都在問財(cái)報(bào)季后房地產(chǎn)市場到底該向何處去？我們該如何分析當(dāng)前的房地產(chǎn)市場,？

一,、萬科、碧桂園帶頭的房地產(chǎn)財(cái)報(bào)季

最近,，伴隨著各家房地產(chǎn)企業(yè)的成績單紛紛出爐,，這次的財(cái)報(bào)季可謂是月兒彎彎照九州，幾家歡喜幾家愁,，面對著房地產(chǎn)市場尚未完全過去的寒冬,，以及分化的業(yè)績，值得我們進(jìn)一步深思了,。

據(jù)界面新聞的報(bào)道,，萬科發(fā)布2022年度報(bào)告，在行業(yè)前所未有的震蕩下,，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5,038.4億元,，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元,，同比上升0.4%,；在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健業(yè)績表現(xiàn)的同時(shí)，萬科也守住了安全經(jīng)營的底線,，保持“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級,，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；開發(fā)業(yè)務(wù)在市場下行,、交付洪峰和施工時(shí)間受限三重挑戰(zhàn)下,，確保了超過34萬套新房的平穩(wěn)交付；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)保持高速發(fā)展,，全口徑收入達(dá)到512.6億元,，同比增長23.1%。

無獨(dú)有偶,，碧桂園的成績單也相當(dāng)不錯(cuò),，在碧桂園2022年業(yè)績發(fā)布會上,，新任主席楊惠妍首次公開亮相，并為外界描繪了碧桂園接下來的戰(zhàn)略方向,。碧桂園實(shí)現(xiàn)4303.7億元收入,；毛利潤328.8億元，股東應(yīng)占核心凈利潤26.1億元,。全年實(shí)現(xiàn)3574.7億元權(quán)益銷售額,，交付近70萬套房屋，位居地產(chǎn)行業(yè)首位,。

在財(cái)務(wù)方面,，截至2022年末，碧桂園凈借貸比下降至40%,，相比2021年底優(yōu)化了5.4個(gè)百分點(diǎn),，現(xiàn)金回款率保持在93%的行業(yè)高位，總借貸余額下降至2713.1億元,，較2021年底下降14.7%,。另外，截至2022年末,，碧桂園在手現(xiàn)金約1475億元,，與2022年中期相比維持不變。

萬科的財(cái)報(bào)可謂向好,，碧桂園的財(cái)報(bào)則只算求穩(wěn),，雅居樂則算是不佳了，雅居樂發(fā)布2022年業(yè)績報(bào),，全年?duì)I收540億元,，同比降低26%；歸屬母公司股東利潤虧損149.8億元,，在已經(jīng)發(fā)布2022年業(yè)績報(bào)和年報(bào)的房企中，位列虧損榜第一名,。

據(jù)野馬財(cái)經(jīng)的報(bào)道,，2022年全年百強(qiáng)房企的銷售額僅約為7.29萬億，規(guī)模較去年下降達(dá)4成,，這相當(dāng)于回到了2015年的水平,；千億房企數(shù)量也減少了23家，僅剩下20家,。根據(jù)Wind數(shù)據(jù),，截至3月14日，發(fā)布了2022年度的業(yè)績預(yù)告或快報(bào)的85家A股和港股上市的房地產(chǎn)企業(yè)中,，至少有50家企業(yè)業(yè)績預(yù)計(jì)出現(xiàn)虧損,。

二,、寒冬過后房地產(chǎn)市場到底該向何處去？

面對著當(dāng)前的財(cái)報(bào)季,，在整個(gè)房地產(chǎn)市場的寒冬之下,，很多人還是在問房地產(chǎn)到底該向何處去？這次的財(cái)報(bào)季能給我們答案嗎,？

仔細(xì)研判當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的變化,，正如同這次萬科掌門郁亮所說的：對于現(xiàn)階段的市場，郁亮認(rèn)為既沒有“狂飆”,，也沒有“倒春寒”,。從萬科的視角，結(jié)論與去年類似,，市場仍然處于溫和恢復(fù)的階段,。而對于新房來說，新房需求上有天花板,，下有保底線,。

其實(shí)，我們從各家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)報(bào),，以及郁亮的一些研判就可以發(fā)現(xiàn),，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的方向，其實(shí)也已經(jīng)非常明確了,，我們到底該怎么看這些市場的方向呢,？以及房地產(chǎn)企業(yè)們到底該咋辦？

首先,，房地產(chǎn)市場溫和復(fù)蘇的基調(diào)已經(jīng)形成,。相比于前些年的房地產(chǎn)寒冬，這些年房地產(chǎn)溫和復(fù)蘇的基調(diào)其實(shí)是已經(jīng)形成的,，據(jù)界面新聞的報(bào)道,，1-2月TOP100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額8219億元，同比降幅較1月收窄至-11.3%,，較2020年同期基本持平,。

從這些數(shù)據(jù)能夠看到，相比于之前的情況,，現(xiàn)在的房地產(chǎn)銷售還是相對恢復(fù)的,，但是這種恢復(fù)速度我們也只能用溫和復(fù)蘇來形容。從大宏觀的角度來說,，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)市場有重大影響,。如果整個(gè)經(jīng)濟(jì)處于繁榮期，那么人們的收入水平、就業(yè)形勢等都會得到較好的保障,，進(jìn)而帶動房地產(chǎn)市場需求的增長,。相反，如果經(jīng)濟(jì)處于衰退期,，人們的收入水平和就業(yè)形勢都將受到影響,，房地產(chǎn)市場需求將減少。目前,，全球經(jīng)濟(jì)依然處于震蕩狀態(tài),，中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇比較明顯，但是全球經(jīng)濟(jì)的震蕩下行壓力已經(jīng)較大,，所以經(jīng)濟(jì)大幅度增長的可能性依然不高,，帶動房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇也處于較為弱勢的溫和狀態(tài)。

與此同時(shí),，從政策層面來看,，政策是影響房地產(chǎn)市場的另一個(gè)關(guān)鍵因素。政府的調(diào)控政策直接關(guān)系到房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系,、價(jià)格水平等,。政策的變動會對市場產(chǎn)生重大影響。如今,，雖然“房住不炒”的主基調(diào)并沒有發(fā)生改變,，但是不同地區(qū)的政策松綁已經(jīng)成為了一個(gè)趨勢，在這樣的情況下,，政策的逐漸放寬也開始為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了一個(gè)較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。

因此，從宏觀和政策等層面共同分析,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的溫和復(fù)蘇的趨勢已經(jīng)形成,，但是這種復(fù)蘇是較為和緩的，而不是前幾年那種激進(jìn)型的爆發(fā)式增長,，這一點(diǎn)需要我們認(rèn)知,。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)目前依然處于較為艱難的階段,。從房地產(chǎn)的大形勢來說,，市場處于一個(gè)溫和復(fù)蘇的階段，但是我們?nèi)绻麖姆康禺a(chǎn)企業(yè)的角度來說,，各家房企的日子可能并沒有那么好，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2022年商品房銷售面積和銷售額均下跌超過24%,，出現(xiàn)了有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來最大幅度的下跌。其中，克爾瑞百強(qiáng)房企銷售額同比下降42%,，均值已經(jīng)回到了2017年的水平,。

房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，包括房地產(chǎn)開發(fā),、物業(yè)服務(wù),、房地產(chǎn)金融、建筑材料等多個(gè)環(huán)節(jié),。在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中,，政策環(huán)境、市場需求,、技術(shù)創(chuàng)新等因素都會對行業(yè)產(chǎn)生影響,。在當(dāng)前的情況下，我們看到了房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較為明顯的二八分化格局,，以萬科,、碧桂園為代表的頭部房企以及部分央企房企在房地產(chǎn)市場的優(yōu)勢依然較為顯著，但是一些之前較為激進(jìn)的房企所面臨的壓力卻相對較大,。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì),，截至3月30日，已經(jīng)發(fā)布業(yè)績報(bào)或業(yè)績預(yù)報(bào)的144家房企中,，有105家凈利潤出現(xiàn)下滑,，降幅超過10%的房企有55家，其中有12家降幅超過100%,，也是房地產(chǎn)行業(yè)近十年降幅最為嚴(yán)重的一年,。

對于各家房地產(chǎn)企業(yè)來說，當(dāng)前面臨的壓力依然是兩個(gè),，第一個(gè)負(fù)債融資壓力始終不小,，各大房地產(chǎn)企業(yè)特別是前些年比較激進(jìn)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)始終面臨著較大的負(fù)債壓力，比如說之前的恒大以及最近的融創(chuàng),，都是相對比較激進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè),。第二個(gè)則是長期的房地產(chǎn)的市場去化。對于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說,，去庫存是房地產(chǎn)企業(yè)最需要做的事情,，但是當(dāng)前的去庫存壓力依然不小，不少出現(xiàn)問題的房企也是出現(xiàn)在去庫存問題里面,。

第三,，寒冬過后房地產(chǎn)市場該向何處去呢？從長期來看,，各家房地產(chǎn)企業(yè)無論是愿意還是不愿意都已經(jīng)被卷入了長期發(fā)展的市場之中,，慢發(fā)展,、穩(wěn)發(fā)展成為了常態(tài)，在這樣的情況下,，房地產(chǎn)市場的發(fā)展該怎么看呢,？

一是市場的進(jìn)一步分化將是大勢所趨。在房地產(chǎn)市場中,，房企的競爭格局也在逐漸變化,。目前，龍頭房企逐漸發(fā)揮自己在規(guī)模,、品牌,、資金等方面的優(yōu)勢，加強(qiáng)了對中小房企的并購和整合,，提高了自己的市場份額和競爭力,。

二是全渠道或全生態(tài)發(fā)展正在被市場熱捧。就如同我們前文說的萬科,，這些年伴隨著房地產(chǎn)市場的變化,，房企的多元化發(fā)展已經(jīng)成為趨勢，比較有名的萬科的萬物云,、物流業(yè)務(wù),，碧桂園的機(jī)器人等等，圍繞全生態(tài)的發(fā)展正在被大多數(shù)房企所認(rèn)可,。

三是科技化發(fā)展也在被房企所認(rèn)同,。首智能化、綠色化,、科技化等方面的創(chuàng)新將成為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢,。房地產(chǎn)企業(yè)將更加注重技術(shù)創(chuàng)新和模式創(chuàng)新，以滿足用戶需求和可持續(xù)發(fā)展的要求,，各種智能,、物聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)也開始變多，進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)的變化,。

所以,，寒冬往往也是機(jī)會，只是能不能抓住就看房地產(chǎn)企業(yè)們自己的選擇了,。