文/葉檀 財(cái)經(jīng)女俠 | 毒舌善心

　　房地產(chǎn)板塊大漲。

　　2017年12月27日,，房地產(chǎn)板塊16492.93,，到2018年1月16日下午2點(diǎn)半，房地產(chǎn)板塊18287.39,，上漲11%左右,。

　　1月以來(lái)8個(gè)交易日，地產(chǎn)龍頭A股股價(jià)上漲25%至50%,，港股市場(chǎng)內(nèi)房股股價(jià)再創(chuàng)新高,。

　　房地產(chǎn)板塊上漲，原因有四：

　　1,，板塊估值便宜,。大漲之后，A股市值過(guò)千億的房地產(chǎn)公司來(lái)看,，基本市盈率PE在10到15倍左右,，處于整個(gè)行業(yè)的低端。

　　2,，行業(yè)集中度上升,。2017年是房企行業(yè)集中度上升最快的一年，房企年度銷售業(yè)績(jī)TOP50集中度為47%,，TOP30集中度40%,，TOP20集中度33%，TOP10集中度25%,。

　　前50強(qiáng)銷售業(yè)績(jī)幾乎占據(jù)一半市場(chǎng)份額,，2017年，碧桂園,、萬(wàn)科,、恒大這三家房地產(chǎn)龍頭企業(yè),，銷售額都突破了5000億元。

　　這兩年就是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌過(guò)程,，房地產(chǎn)政策出臺(tái)越多,，越有利于大型企業(yè)。這幾年,，是房地產(chǎn)企業(yè)拼命做大的過(guò)程,。

　　年度銷售額超千億房企，2015年7家,，2016年12家,，2017年16家。未來(lái),，千億是個(gè)基本門檻,。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，“今年千億門檻排到16名,，明年可能排到25-26名,，后年排到30-35名，這意味著要達(dá)千億,，最近三年內(nèi)房企的規(guī)模要沖到前35名左右,?！?/p>

　　3,，2018年，房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)確認(rèn)可能進(jìn)一步增加,。

　　房地產(chǎn)公司采用預(yù)售制,，主營(yíng)收入確認(rèn)滯后于銷售。2017年銷售,，2018年確認(rèn)收入,。在2018年的房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)上，會(huì)把2017年滯后的銷售收入所帶來(lái)的利潤(rùn)反應(yīng)出來(lái),。

　　4,，香港帶動(dòng)內(nèi)陸，兩地資金終于聯(lián)動(dòng),。

　　2017年,，恒大、碧桂園,、融創(chuàng)股價(jià)分別上漲458%,、268.3%和425.3%。

　　A股市場(chǎng),，即便萬(wàn)科有股權(quán)糾紛落地,、業(yè)績(jī)放量和多元化轉(zhuǎn)型效果顯著等多重利好，股價(jià)上漲57%。其他龍頭如中海,、招商,、華潤(rùn)等，股價(jià)僅上漲20%左右,，

　　現(xiàn)在,，內(nèi)陸二線城市政策略有放松，有人認(rèn)為,，A股市場(chǎng)也會(huì)有所放松,，連泰禾董事長(zhǎng)大嘴巴也沒(méi)事，那就,，放心漲吧,。

　　從以往的經(jīng)驗(yàn)看，香港上漲一年左右,，內(nèi)陸隨之快速增長(zhǎng),，瘋狂程度，增長(zhǎng)一個(gè)季度也就差不多了,。

　　萬(wàn)科,，成為全球市值最高的房?jī)r(jià)。

　　1月15日,，萬(wàn)科A市值4026億元,，重新奪回了深市一哥的寶座，還成為了全球房企市值冠軍,。碧桂園,、恒大，分別排第六,、第七名,。

　　截至1月12日收盤，萬(wàn)科A市值3924億元,，逼近4000億元,，成為全球房企市值冠軍。

　　從銷售,、收入角度出發(fā),，2017、2018年,，大概是房地產(chǎn)板塊最后的瘋狂,。接下來(lái)的服務(wù)養(yǎng)老轉(zhuǎn)型、租賃等,，都是贏利少,、難啃的硬骨頭,。

　　姚振華的寶能系真金白銀獲利多少？

　　根據(jù)摩根大通此前的報(bào)告,，寶能系斥資約451億元,，合計(jì)持有28.04億股萬(wàn)科A股份，占總股本的25.4%,，持倉(cāng)成本大概在16.08元,。

　　接下來(lái)的兩年里，寶能一股沒(méi)賣,，靠質(zhì)押股票獲取流動(dòng)性,，按15日的收盤價(jià)計(jì)算，寶能目前賬面盈利高達(dá)589億元,。

　　如果加上兩年來(lái)質(zhì)押股票的利息支出(業(yè)內(nèi)平均水平一年8%),，寶能目前的持倉(cāng)成本應(yīng)該在18.76元左右，據(jù)此計(jì)算依然有514億元的浮盈,。

　　寶能不會(huì)大規(guī)模拋售,，持有的太多，另外,，用現(xiàn)在的質(zhì)押法,，可以獲得廉價(jià)資產(chǎn)，投資到其他有概念有資產(chǎn)的公司,，成為控股股東或者大股東,，何樂(lè)而不為？

　　2017年12月20日,，此前質(zhì)押的0.34%股份解除了質(zhì)押,，但僅僅兩天后，這筆股份又被質(zhì)押了出去,。如此操作之后，質(zhì)押的基準(zhǔn)價(jià)格便從1年半前的20元/股左右,，變?yōu)榱?0元/股,。

　　只要股價(jià)上漲，落袋為安一部分,，其他用作杠桿,，這樣的操作模式，比大規(guī)模拋售,，引起上層的關(guān)注,，要聰明得多。

　　如果房地產(chǎn)股價(jià)上漲,，債券,、質(zhì)押,，都不是問(wèn)題，一漲解千愁,。