買股票，大家都知道無論如何是要讀點財報的,。但我一直以來的觀點,，即便你只是買房不買股，你也應(yīng)該學(xué)著讀點房企的財報,。日久天長,，也會有大獲益。所以,，道理上,，兩者都是互通的。

買股票讀財報,，你大致可以解決的問題是：買什么公司,？什么時候買？而買房子讀財報,，你得到的會是什么,？是：買哪里的房子？買哪家公司的房子,？這就是我這些年讀房企財報得到的答案,。

很多人讀財報，第一關(guān)注點永遠(yuǎn)都是這家企業(yè)今年凈利增長了多少,，拿出多少錢來分紅,。我自然也會關(guān)注這些，但如果是從長期投資的角度，我認(rèn)為更重要的不是單年度報表披露出來的東西,。落到房企財報,，我們這時候要重點看什么？又如何從中學(xué)習(xí)到有意義的東西,？要知道,，房企巨頭的財報背后，實際上展現(xiàn)的都是他們的長期思考,，掌握到這個東西,，對我們才最有價值。

昨天,，四巨頭之一融創(chuàng)率先發(fā)了財報,，業(yè)績還是很漂亮。銷售額5753億,，凈利增長37%,，EPS7.86元，分紅1.65元（分紅率21%,，坐等萬科兌現(xiàn)35%）,，尤其是對“三道紅線”的滿足，一下子降了2檔——從紅到黃,，很厲害,。單看那個資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)，也很快就可以進(jìn)入綠檔,。但這些不是重點,，從財報里看出很多行業(yè)共通的東西才是重點。

第一,，強(qiáng)調(diào)“三道紅線”,。

我想大家在接下來會看到，所有的上市房企都會在2020年度財報里第一重點披露公司對“三道紅線”的滿足——資產(chǎn)負(fù)債率（小于80%）,、凈負(fù)債率（小于100%）,、現(xiàn)金短債比（大于1）。這不是短期的,，而是未來很多年,，“三道紅線”都會成為行內(nèi)考察上市房企質(zhì)量的最重要指標(biāo)。

從股民角度看,，“三道紅線”的意義在于兩點：1）觀察房企的債務(wù)風(fēng)險,。如果你不滿足三道紅線，那么你未來的杠桿率與增速都會受到顯著限制,，比如融創(chuàng)踩線從踩3條線變成踩1條線,，相應(yīng)有息負(fù)債增速從0%變?yōu)?0%,，空間就出來了。另外,，你踩線越少,，房企的信用評級會越好，在資本市場上可以拿到更低的融資成本,。在這點上,，現(xiàn)在市場上最厲害的房企是龍湖與萬科，尤其是龍湖,，AH股市盈率最高的房企，原因就在此,。2）觀察房企的風(fēng)控能力,。表面看，“三道紅線”是監(jiān)管要求,，但實際上,，去杠桿是過去幾年來房企的普遍動作。恒大,、融創(chuàng),、佳兆業(yè)、陽光城等等,，全部都在拼命降杠桿,，這是一個持續(xù)了好幾年的動作。

那么,，我們現(xiàn)在看“三道紅線”,，其實是回顧過去幾年房企管理層的預(yù)判水平和風(fēng)控能力。安全經(jīng)營是所有房企的經(jīng)營理念,，但是有成有敗,，有無持續(xù)的行動，是重要的觀測指標(biāo),，可以據(jù)此觀測出房企管理層是否知行合一,、戰(zhàn)略堅定。從融創(chuàng)的降杠桿速度看,，老孫的能力值得佩服,。反過來看恒大，就很麻煩,，大家都知道所謂的“求助信”,，如果不是深圳挺身而出，能不能過得了這一關(guān),，不好講,。但是在過去幾年,，許教授也一直在喊著降杠桿，行動上比老孫差,。

從買房人角度看“三道紅線”,，最直接的意義在于：你可以知道你買的房子有沒有可能出問題，比如交不了房,，或者辦不了證,。也就是說，這是一條安全線,。假如說你要買一家房企開發(fā)的房子,，這個指標(biāo)就會有用。你不需要了解那么詳細(xì),，只需要知道：如果這家房企踩了3條線,，那么你要很小心。

對于房企而言,，他們自然也知曉上面這些,，新時代下：三道紅線，代表著信心,。所以,，在未來的數(shù)年里，這個“三道紅線”都將是上市房企財報里最重要的信披,。

第二,，強(qiáng)調(diào)城市能級。

如果你仔細(xì)看近年來的房企財報,，一定會發(fā)現(xiàn),，幾乎所有的房企在財報里都會非常注意強(qiáng)調(diào)：我們的城市布局以一二線城市為重心，或者是,，我們只在人口流入的都市圈城市布局,。等等。不會有例外,，說我就去小縣城,，連“縣城收割機(jī)”碧桂園，都從幾年前就開始強(qiáng)調(diào)這一點,。以目前上市房企的大致情況,，布局在一二線所占的比重普遍都去到了7-8成。

這個背后,，折射出的是,，整個中國城市的發(fā)展變化、城市人口的新布局,，以及中國房地產(chǎn)市場的格局變化,。

從股民的角度,，觀察一家房企的城市布局，大致就能夠掌握到這家企業(yè)的發(fā)展質(zhì)量,，尤其是是毛利率水平,。如果一家房企說自己的項目8成都在一二線，那么,，資本市場會認(rèn)為它安全邊際很確定,。如果這家房企再說自己的地價很便宜（比如老孫講自己的地價水平只有4270元/平米，這個平均地價比萬科低）,，那么,，資本市場就會對它的利潤水平更加的樂觀。

而從買房人的角度,，看上市房企巨頭的城市布局,，最大的指引是：你去哪里買房子更有價值。要知道,，這些城市都是房企的專業(yè)投拓部門千挑萬選出來的，他們已經(jīng)為你篩選了一遍,。當(dāng)然,，這其中不一定都好，因為房企的投資邏輯和個人還是有些不同,。為安全計,，你可以在他們篩選的基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步挑出那前10%,。這是很便宜的操作,。

第三，強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)型,。

轉(zhuǎn)型,，是過去3年來房企財報最重要的變化之一。不管是什么類型的房企,，都會在財報里提上一筆,，我做了哪些新探索。最早的萬科不講,，碧桂園進(jìn)軍機(jī)器人,，恒大進(jìn)軍新能源汽車，連一直到現(xiàn)在都堅持講“地產(chǎn)快點賺錢,，未來還能干到20萬億”的老孫,，都會花上濃墨介紹融創(chuàng)服務(wù)、旅游冰雪,。嘴上說著不要,，身體都是誠實的,。

股民看房企轉(zhuǎn)型，目的很簡單,，新業(yè)務(wù)資本市場會給高估值——房地產(chǎn)開發(fā)你再牛,，估值也就是5-6倍，物業(yè)股隨便上市,，都是幾十倍,。但是股民看轉(zhuǎn)型，目光還是太多的盯在“新業(yè)務(wù)占比”上,，這是錯的,。不管是萬科，還是融創(chuàng),，現(xiàn)在的新業(yè)務(wù)占比都很低——融創(chuàng)是5.1%,，單看文旅城不到2%。萬科轉(zhuǎn)型最早,，也最有看頭,，截至2020三季度末年新業(yè)務(wù)占比不到8%。從這個角度看,，大象轉(zhuǎn)身真的不容易,，要給更多的包容度。

（融創(chuàng)中國各業(yè)務(wù)占比）

說它是錯的,，是因為,，房企的新業(yè)務(wù)應(yīng)該首先看賽道對不對，這事兒有沒有做錯,，行業(yè)夠不夠廣闊,。其次看增長，是不是非常迅猛,，動輒都要30%+,。如果這個賽道夠廣闊，新業(yè)務(wù)走得又帶勁,，那就沒問題,。絕對值占比低，那是硬幣的另一面,，正是潛力所在,。

以這兩個指標(biāo)看，現(xiàn)在的房企巨頭里,，萬科,、龍湖的轉(zhuǎn)型我認(rèn)為最穩(wěn)，賽道已經(jīng)選定,，試錯的階段其實已經(jīng)差不多過去了,，只差迅猛發(fā)展,。其它房企巨頭，還大多是在試錯的階段,。但就賽道的廣闊度而言,，成敗未知。有的賽道是對的,，但是太小了,，比如長租公寓，我現(xiàn)在認(rèn)為這個行業(yè)是小行業(yè),，1間房1年的營收還不到1萬塊錢,。如果遲遲不給資產(chǎn)證券化，沒什么搞頭,，完全不如養(yǎng)豬的前景大,。有的賽道很廣闊——比如新能源汽車，但是企業(yè)有沒有這個能力,，最后能不能建立自己的護(hù)城河,，就現(xiàn)在看不到。

第四,，強(qiáng)調(diào)集中度,。

2020年，房地產(chǎn)全行業(yè)市場規(guī)模是17萬億,，創(chuàng)下歷史新高。但是,，如上所言,，巨頭就算再對未來的房地產(chǎn)“充滿信心”，財報和交流會上,，都會更強(qiáng)調(diào)“集中度”,，而不是增量。

房地產(chǎn)不是個藍(lán)海了,，大賽道已經(jīng)步入穩(wěn)定期,，這是不爭的事實。即便未來如老孫所言,，市場規(guī)模會從17萬億奔到20萬億,，增量也不到20%。更何況,，監(jiān)管規(guī)則的變化,，會進(jìn)一步削弱這個增量。比如“三道紅線”,、個人按揭貸款的管控,，以及貨幣政策的轉(zhuǎn)彎（不會急轉(zhuǎn)彎,，難道不會慢轉(zhuǎn)彎？）這些都指向一個結(jié)果：國家不希望太多的資金流入房地產(chǎn),。

等待房企巨頭們的未來,，一定是拼命的兼并購，快速提高市場集中度,。以往已是如此,，而今這一趨勢更是加速。

17萬億里的大盤子,，前4強(qiáng)大概的市場份額是15%,，最大的碧桂園大約4%，最小的融創(chuàng)大約3.4%,，彼此差距不大,，市場分散度太高。假定未來就維持在18萬億,，那中國有沒有可能出現(xiàn)銷售額2萬億的房企,？有沒有不知道，但是夢想是一定要有的,。

那只能說,，未來數(shù)年中國房地產(chǎn)市場的并購潮，會比我們想象得要洶涌澎湃得多,。尤其是現(xiàn)在這種金融監(jiān)管收緊的情況下,，已經(jīng)開始出現(xiàn)了一些企業(yè)扛不住——歷史上每次金融收緊，都是如此,。這是巨頭樂意看到的,，他們儲備越來越多的現(xiàn)金——規(guī)模已介于1000-2000億級，固然是為了滿足監(jiān)管,，但同時也可以說非常有助于未來展開大規(guī)模的并購,。

從這些角度，我們?nèi)プx房企巨頭的財報,。已經(jīng)披露的和接下來將要披露的,，基本都會圍繞著這些去講述自己的新故事。至于說到誰會最終勝出,，那要看企業(yè)一年接一年的持續(xù)競爭,。如果能夠從中找到一些判斷企業(yè)投資價值、城市購買價值的線索,，那將有機(jī)會是一個非常不得了的收獲,。