導(dǎo)語(yǔ)：抵押預(yù)告登記權(quán)利人，是指因暫時(shí)無(wú)法辦理抵押登記（比如用在建房屋工程或預(yù)售房屋抵押）,，而先行辦理抵押預(yù)告登記的權(quán)利人,。當(dāng)案外人查封抵押物時(shí)，抵押權(quán)人對(duì)抵押物是享有法定優(yōu)先受償權(quán)的,，那么抵押預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)于抵押預(yù)告登記物是否享有優(yōu)先受償權(quán),？如何享有優(yōu)先受償權(quán)？與大家一同探討,。

《民法典擔(dān)保解釋》在司法裁判層面統(tǒng)一了實(shí)踐中爭(zhēng)議多年的抵押預(yù)告登記的效力問(wèn)題,，明確滿足一定條件下,，抵押預(yù)告登記權(quán)利人可享有優(yōu)先受償權(quán)。

1,、已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記

從現(xiàn)行有效的法律法規(guī)規(guī)定和《民法典擔(dān)保解釋》頒布后的裁判文書(shū)來(lái)看,，建筑物所有權(quán)首次登記，是俗稱的“大產(chǎn)證”登記，亦即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建建筑物竣工驗(yàn)收后,，辦理建筑物所有權(quán)的第一次登記,。即使抵押預(yù)告登記的抵押物是是預(yù)售商品房，也以“大產(chǎn)證”登記為權(quán)利人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)的條件,，而非指抵押人自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處取得建筑物所有權(quán)而辦理的首次所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（即俗稱的“小產(chǎn)證”）為條件,。

2、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與建筑物所有權(quán)首次登記的財(cái)產(chǎn)一致

預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與建筑物所有權(quán)首次登記的財(cái)產(chǎn)通常是一致的,，如果遇到不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的情況,，抵押預(yù)告登記權(quán)利人可作為利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十九條），若抵押人不同意更正的,，抵押預(yù)告登記權(quán)利人可作為利害關(guān)系人申請(qǐng)異議登記,，并于異議登記之日起15日內(nèi)提起訴訟。

3,、不存在預(yù)告登記失效情形

抵押預(yù)告登記失效包含兩種情形,，一種是因債權(quán)消滅而失效，如清償,、抵銷(xiāo),、免除等。在此情形下,，除非各方對(duì)債權(quán)消滅有爭(zhēng)議,，否則抵押預(yù)告登記權(quán)利人不主張債權(quán)，自然不會(huì)再主張優(yōu)先受償權(quán),；另一種是因時(shí)間經(jīng)過(guò)而失效,，即抵押預(yù)告登記后,自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)抵押登記，抵押預(yù)告登記失效,。對(duì)此種失效原因,，抵押預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注，以免發(fā)生不必要的損失,。

實(shí)務(wù)中,，建筑所有權(quán)首次登記（大產(chǎn)證）辦理后,，需辦理“預(yù)售商品房”所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（小產(chǎn)證）后，方可辦理“預(yù)售商品房”的抵押登記,。因此,，有些抵押預(yù)告登記權(quán)利人認(rèn)為“小產(chǎn)證”登記日為“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”。

從現(xiàn)有的裁判文書(shū)來(lái)看,，各地法院基本以“大產(chǎn)證”的登記日為“能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日”,，只是對(duì)小產(chǎn)證未辦理能否成為阻卻抵押登記失效的原因觀點(diǎn)不一。

有的法院認(rèn)為，只要自“大產(chǎn)證”登記日起90日內(nèi)未辦理抵押登記,，抵押預(yù)告登記即失效,，比如，湖北省武漢市中級(jí)人民法院在(2021)鄂01民終424號(hào)判決中認(rèn)定涉案房屋于2013年3月13日即完成了初始登記,，抵押預(yù)告登記權(quán)利人未在自此時(shí)起的三個(gè)月內(nèi)通過(guò)訴訟等方式要求抵押人配合其辦理正式抵押登記,，反而遲至2020年才起訴，因此法院認(rèn)定涉案房屋的預(yù)告抵押登記現(xiàn)已失效,。

而有的法院認(rèn)為,，抵押人怠于辦理“小產(chǎn)證”是90日內(nèi)未辦理抵押登記的原因，抵押預(yù)告登記仍然有效,。比如,，比如，遼寧省大連市中級(jí)人民法院在(2021)遼02民終5503號(hào)案件判決書(shū)中認(rèn)定,，抵押預(yù)告登記權(quán)利人至訴訟期間仍未辦理抵押登記,，原因在于抵押人怠于辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記，尚未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）,，法院判決抵押預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán),。

有鑒于此，抵押預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道“大產(chǎn)證”之日起90日內(nèi)辦理抵押登記或通過(guò)訴請(qǐng)方式確認(rèn)對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán),，以免發(fā)生損失,。

2、誤區(qū)二：認(rèn)為只要在90日內(nèi)提出要求,，抵押預(yù)告登記就不會(huì)失效,。

抵押預(yù)告登記權(quán)利人僅在90日內(nèi)向抵押人發(fā)送要求配合辦理抵押登記的通知，而未提起訴訟,，并不具有中斷90天連續(xù)計(jì)算的結(jié)果,，90天經(jīng)過(guò)后，抵押預(yù)告登記仍會(huì)失效,。

3,、誤區(qū)三：提起代位權(quán)訴訟或抵押合同糾紛訴訟

有些抵押預(yù)告登記權(quán)利人認(rèn)為，必須先獲得抵押登記,，才能享有優(yōu)先受償權(quán),。因此，在抵押人不配合的情況下,，往往通過(guò)提起代位權(quán)訴訟（請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理小產(chǎn)證）或抵押合同糾紛訴訟（要求抵押人配合辦理抵押登記）來(lái)維權(quán)。

不可否認(rèn),，在《民法典擔(dān)保解釋》出臺(tái)前,，這兩種方式，在獲得法院支持的情況下，對(duì)抵押預(yù)告登記權(quán)利人獲得抵押登記,，進(jìn)而對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)確實(shí)有作用,。但這兩個(gè)方法均是先獲得抵押登記再行使抵押權(quán)的思路，必然導(dǎo)致一個(gè)糾紛多次審理的情況,。最重要的是因?yàn)樵V訟周期很長(zhǎng),，有可能導(dǎo)致抵押預(yù)告登記因經(jīng)過(guò)90天而失效，進(jìn)而影響抵押預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán),。

有鑒于此,，抵押預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)根據(jù)情況斟酌采用以上兩種方式。

4,、誤區(qū)四：認(rèn)為在后查封對(duì)辦理抵押登記不產(chǎn)生影響,。

辦理抵押預(yù)告登記后，未經(jīng)抵押預(yù)告登記權(quán)利人同意,，不得處分抵押物,，但案外人仍可查封抵押物。在抵押預(yù)告登記生效的情況下,，順序在后的查封,，不影響抵押預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)；在抵押預(yù)告登記順利轉(zhuǎn)抵押登記的情況下,，抵押預(yù)告登記時(shí)間就是抵押登記時(shí)間,，查封仍在抵押之后，也不影響抵押預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán),。

但是,，在抵押預(yù)告登記失效的情況下，在其后的查封,，因其失效就變成了順序在前的查封,，根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部,、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)）第二十二條第一款規(guī)定,，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)被人民法院依法查封,、預(yù)查封的土地使用權(quán),、房屋，在查封,、預(yù)查封期間不得辦理抵押,、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù),。在抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效的情況下,，雖然基于雙方之間抵押合同關(guān)系的約束,，抵押人仍有義務(wù)配合抵押預(yù)告登記權(quán)利人辦理抵押登記，但因抵押物已被其他法院在另案中進(jìn)行查封,，抵押物已無(wú)法辦理抵押登記,，抵押預(yù)告登記權(quán)利人的抵押權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)已不具備繼續(xù)履行的條件，對(duì)另案查封而言,，無(wú)法享有優(yōu)先受償權(quán),。

實(shí)務(wù)中,，如在主合同或抵押合同中將“大產(chǎn)證”登記日后少于90日內(nèi)未辦理小產(chǎn)證作為合同提前到期的條件,。則一旦抵押人不配合辦理“小產(chǎn)證”，即可依據(jù)合同條款將主合同項(xiàng)下返還錢(qián)款的訴請(qǐng)和請(qǐng)求確認(rèn)對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)的訴請(qǐng)一案審理,。避免訴累,。且合同提前到期的違約金條款，對(duì)抵押人積極配合辦理“小產(chǎn)證”也有促進(jìn)作用,。