編按：據(jù)聞,，廣東高院于2022年12月15日下發(fā)了《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》，與該院2017年舊指引（下稱(chēng)舊指引）相比,，條目上從53條減為39條（具體內(nèi)容以正式文件為準(zhǔn)）,。本文將小編的學(xué)習(xí)筆記（棕紅色字體）匯總?cè)缦拢?/p>

為正確審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，統(tǒng)一裁判尺度,，提高審判質(zhì)量,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》等法律和有關(guān)司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐,，制定本指引,。

一、當(dāng)事人通過(guò)繳納誠(chéng)意金,、簽訂意向書(shū)等方式,，僅表達(dá)房屋買(mǎi)賣(mài)意向，未約定在將來(lái)一定期限內(nèi)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,，一方以對(duì)方不簽訂買(mǎi)賣(mài)合同為由主張對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的,，一般不予支持。

筆記：與舊指引第一條基本一致,，多了“一般”二字,。繳納誠(chéng)意金、簽訂意向書(shū)等行為僅系買(mǎi)受人向出賣(mài)人表達(dá)購(gòu)房意向的行為,，但不代表其有要求對(duì)方限期簽約的意思表示,，故買(mǎi)受人不因此而追究出賣(mài)人違約責(zé)任。反面理解,，如當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū),、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū),、備忘錄等文書(shū)，約定在將來(lái)期限內(nèi)訂約,，一方不履行訂約義務(wù),，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或要求解除合同并主張損害賠償?shù)模瑧?yīng)予支持：源于修訂前的最高法院買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第二條,。違反預(yù)約合同的違約責(zé)任承擔(dān)方式包括：

（1）繼續(xù)履行：涉及強(qiáng)制締約,，有爭(zhēng)議，實(shí)務(wù)中一般認(rèn)為：就具體事項(xiàng)磋商的權(quán)利屬于出賣(mài)人專(zhuān)屬,，不具有代履行性,，不適于強(qiáng)制履行。

（2）賠償損失：相當(dāng)于本約的信賴(lài)?yán)鎿p失（訂立預(yù)約合同而支付的費(fèi)用,，如交通費(fèi),、通訊費(fèi)等；準(zhǔn)備為簽訂買(mǎi)賣(mài)合同支付的費(fèi)用,，如考察費(fèi),、餐飲住宿費(fèi)等；已付款項(xiàng)的法定孳息,、提供擔(dān)保造成的損失等）與所失利益（觀點(diǎn)不統(tǒng)一,，海南高院在《關(guān)于審理商品房預(yù)約合同糾紛案件的裁判指引（試行）及典型案例》認(rèn)為：若在預(yù)約合同中買(mǎi)方有證據(jù)證實(shí)其在訂立預(yù)約時(shí)就房屋已與下一手買(mǎi)家簽訂了足以產(chǎn)生轉(zhuǎn)售利潤(rùn)的合同，在預(yù)約合同賣(mài)方違約<特別是房?jī)r(jià)突漲>時(shí),，可支持守約方可得利益損失主張）,，以不超履行利益為限。

（3）違約金：預(yù)約合同有約定的從約定,，并依據(jù)實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整,。

（4）定金：買(mǎi)賣(mài)預(yù)約中的定金具兩重屬性，一是立約定金,，保證當(dāng)事人就某事訂立合同而設(shè),；二是違約定金，擔(dān)保當(dāng)事人誠(chéng)信談判而促使本約成立,。

二,、認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū),、意向書(shū)等合同雖然約定在將來(lái)一定期限內(nèi)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，但合同已經(jīng)具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同主要條款，且當(dāng)事人依據(jù)合同負(fù)有支付房屋價(jià)款或者交付房屋義務(wù)的,，該合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同,。

筆記：與舊指引第二條一致，涉及預(yù)約與本約的區(qū)分，尊重當(dāng)事人意思表示,，以合同是否具備本約的主要條款為依據(jù)作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),。名為預(yù)約，但已具備完備的本約條款,，應(yīng)認(rèn)定為本約,。

商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋?zhuān)ǚㄡ尅?020〕17號(hào)）第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu),、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容,，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同,?！北緱l對(duì)上述解釋進(jìn)行了一定突破，未將有否履行行為作為認(rèn)定本約的要件之一,，將解釋中“實(shí)際履行行為”修正為有“受約束的意思合意”,。

三、就預(yù)售商品房簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū),、訂購(gòu)書(shū)等預(yù)約合同,，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明的，不影響預(yù)約合同的效力,。

筆記：與舊指引第三條一致,。商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋第2條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效”,。

最高法院民一庭編《民事審判實(shí)務(wù)問(wèn)答》（法律出版社，2021年7月版）認(rèn)為：既然作為預(yù)約合同的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》是出賣(mài)人和買(mǎi)受人雙方為將來(lái)訂立作為本約合同的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所作的承諾,，而非正式的預(yù)售行為,，作為法定的預(yù)售行為強(qiáng)制性前提條件的預(yù)售許可證明就不應(yīng)認(rèn)定為出賣(mài)人訂立預(yù)約合同的前提條件，即房企在取得預(yù)售許可證前與買(mǎi)受人簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》等預(yù)約合同均有效,。

本條應(yīng)結(jié)合指引第二,、六條適用，先行識(shí)別該預(yù)約合同是否存在已轉(zhuǎn)化為“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”,、是否屬“預(yù)售”合同后,，再判斷本條是否有適用空間。

四,、當(dāng)事人簽訂預(yù)約合同時(shí)已經(jīng)知道將來(lái)擬簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同主要條款,，拒絕簽約的一方以雙方不能就該主要條款達(dá)成合意為由抗辯不承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持,。

筆記：與舊指引第四條一致,。實(shí)務(wù)中,，預(yù)約合同簽訂時(shí)，出賣(mài)人經(jīng)常以附件或公示等形式告知買(mǎi)受人將來(lái)的本約條款,，本條規(guī)制的即此情形,。

五、當(dāng)事人一方無(wú)正當(dāng)理由不履行預(yù)約合同約定的簽約義務(wù),，守約方請(qǐng)求人民法院判決強(qiáng)制簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的,，不予支持。預(yù)約合同約定的定金等違約責(zé)任明顯不足以彌補(bǔ)守約方的信賴(lài)?yán)鎿p失,，守約方請(qǐng)求增加賠償?shù)模捎柚С帧?/p>

筆記：與舊指引第五條一致,。依《民法典》第五百八十條第（一）款第（二）項(xiàng),，因預(yù)約合同的標(biāo)的即定約行為屬意思表示范疇，具有高度人格屬性,，屬債務(wù)標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行的情形,，其他見(jiàn)第一條筆記。

民法典第五百八十八條第二款規(guī)定：定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的,，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償超過(guò)定金數(shù)額的損失,。

六、出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明與買(mǎi)受人簽訂商品房預(yù)售合同,，但在一審法庭辯論終結(jié)前房屋竣工驗(yàn)收合格,，當(dāng)事人以出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無(wú)效的，不予支持,。

筆記：與舊指引第六條一致,。按《城市商品房預(yù)售管理辦法》第2條及《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第7條，預(yù)售與現(xiàn)售的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)為“房屋是否通過(guò)竣工驗(yàn)收”,。商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋第2條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明,，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,，可以認(rèn)定有效?！?/span>

本指引情形下的預(yù)售合同實(shí)際上已符合現(xiàn)售合同特質(zhì),，補(bǔ)正了合同無(wú)效問(wèn)題（關(guān)于合同效力補(bǔ)正的截止時(shí)點(diǎn)，多數(shù)司法解釋遵循“一審法庭辯論終結(jié)前”的規(guī)則）

七,、當(dāng)事人以房屋買(mǎi)賣(mài)合同存在下列情形之一為由主張合同無(wú)效的,，不予支持：（一）出賣(mài)人未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（二）轉(zhuǎn)讓劃撥建設(shè)用地上房屋,，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意的,；（三）買(mǎi)賣(mài)未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的,；（四）房屋被國(guó)家機(jī)關(guān)依法采取查封等強(qiáng)制措施的；（五）部分共有人擅自出賣(mài)共有房屋的,；（六）按份共有人違反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓其份額,，侵害其他共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。

筆記：相比于舊指引第七條,，刪除了“（七）出租人違反法律規(guī)定出售房屋,，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；（八）違反政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,，但不違反法律,、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定或者公序良俗的”內(nèi)容。

本條規(guī)定體現(xiàn)了審慎把握合同無(wú)效情形,、科學(xué)認(rèn)定合同效力的裁判方針：

第一,，依據(jù)債權(quán)和物權(quán)的區(qū)分原則，區(qū)分合同生效要件與物權(quán)變更要件,。因房屋買(mǎi)賣(mài)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)以辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為生效要件,，買(mǎi)賣(mài)合同生效不直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，物權(quán)是否變動(dòng)與債權(quán)行為的效力無(wú)關(guān),。

第二,，將法律法規(guī)的強(qiáng)行法規(guī)范區(qū)分為行政管理性規(guī)范和效力性規(guī)范。除標(biāo)的物屬禁止,、限制流通物（如違法違章建筑,、未辦理合法征地手續(xù)的農(nóng)用地等）時(shí)，應(yīng)否定合同效力外,，避免擴(kuò)大解釋效力性強(qiáng)制性規(guī)定,。

關(guān)于侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題，最高法院城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋第21條已規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形,，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的,，人民法院不予支持,。”故舊指引第（七）項(xiàng)無(wú)需保留,。

關(guān)于為何刪除指引第（八）項(xiàng),，推測(cè)可能是違反調(diào)控政策但不違反強(qiáng)制性規(guī)定或公序良俗的標(biāo)準(zhǔn)不宜判斷，且實(shí)踐中對(duì)違反政策（比如因限購(gòu)而代持）所簽合同的效力認(rèn)定問(wèn)題未形成統(tǒng)一處理規(guī)則,。但最高法院在《關(guān)于深入開(kāi)展虛假訴訟整治工作的意見(jiàn)》中明確：為規(guī)避調(diào)控政策等非法目的,，虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系提起訴訟的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效,；虛構(gòu)購(gòu)房資格參與司法拍賣(mài)房產(chǎn)的,，應(yīng)認(rèn)定拍賣(mài)行為無(wú)效,。

八、出賣(mài)人以簽訂虛假裝修合同等方式拆分商品房?jī)r(jià)格規(guī)避限價(jià)政策的,，應(yīng)當(dāng)依據(jù)民法典第一百四十六條的規(guī)定認(rèn)定合同效力,。

筆記：本條新增，即常見(jiàn)的“雙合同”,。廣州中院認(rèn)為“開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)購(gòu)房者與某裝修公司簽訂裝修合同,，實(shí)為將案涉房屋交易價(jià)款拆分為兩部分，目的是規(guī)避限價(jià)政策,。依照相關(guān)法律,，以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，購(gòu)房者與某裝修公司簽訂裝修合同為虛假意思表示,，并未真正履行,，且違反相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效,。雙方當(dāng)事人隱藏的真實(shí)意思表示為案涉房屋實(shí)際交易價(jià)款應(yīng)為買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)款與裝修價(jià)款之和。因此,，購(gòu)房者要求以?xún)身?xiàng)價(jià)款之和作為計(jì)算逾期辦證違約金的基數(shù),，依法有據(jù)，應(yīng)予支持,?！保ㄒ?jiàn)該院公眾號(hào)）。

另有法院認(rèn)為：“在精裝修商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中,，裝修款一般作為房款的一部分,，若開(kāi)發(fā)商利用另行簽訂的裝修合同將裝修款獨(dú)立于購(gòu)房款之外，以“陰陽(yáng)合同”區(qū)分裝修款與購(gòu)房款,，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)避原本納稅義務(wù),，經(jīng)審查確實(shí)存在偷稅漏稅等違反國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定的，則應(yīng)認(rèn)定補(bǔ)充訂立的裝修合同中有關(guān)“裝修款”約定無(wú)效,，而具體的裝修質(zhì)量及裝修內(nèi)容條款的效力則應(yīng)根據(jù)案件具體情況進(jìn)行處理,。”（見(jiàn)上海一中院官網(wǎng)：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同裝修質(zhì)量糾紛案件的審理思路和裁判要點(diǎn)》）

九,、出賣(mài)人假冒房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋,，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力。買(mǎi)受人主張適用善意取得有關(guān)規(guī)定的,，不予支持,。

筆記：本條規(guī)制的是冒名賣(mài)房情形。舊指引第八條表述是“出賣(mài)人冒用房屋所有權(quán)人名義轉(zhuǎn)讓房屋,，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力,，但買(mǎi)受人有證據(jù)證明出賣(mài)人的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理的除外,。”

有關(guān)冒名處分的性質(zhì)之觀點(diǎn)不一,，一是認(rèn)為民法典第三百一十一條的無(wú)權(quán)處分包括冒名處分,，可直接適用善意取得；二是認(rèn)為該條的無(wú)權(quán)處分不含冒名處分,，應(yīng)類(lèi)推適用表見(jiàn)代理,；三是認(rèn)為該條中的無(wú)權(quán)處分不含冒名處分，既不能適用善意取得也不應(yīng)類(lèi)推適用表見(jiàn)代理,，善意第三人無(wú)法取得不動(dòng)產(chǎn),，只能請(qǐng)求冒名人或登記機(jī)關(guān)賠償。

實(shí)務(wù)中,，上海高院民一庭［2014］18號(hào)《調(diào)研與參考》第六點(diǎn)認(rèn)為“關(guān)于假冒權(quán)利人（如偽造身份證,、找相貌近似者冒充產(chǎn)權(quán)人交易等）簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)受人是否可以適用善意取得制度”的傾向意見(jiàn)是：在冒名處分房屋過(guò)程中,，買(mǎi)受人是基于行為人欺騙行為,，誤以為是權(quán)利人售房，故買(mǎi)受人是對(duì)交易主體身份的誤信,，不存在對(duì)虛假權(quán)利外觀的信賴(lài)保護(hù)的基礎(chǔ)事實(shí),，故不能適用善意取得制度。

北京高院認(rèn)為可類(lèi)推適用無(wú)權(quán)（表見(jiàn)）代理來(lái)解決善意相對(duì)人的利益保護(hù)問(wèn)題,。該院《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)［2014］489號(hào)》,，下稱(chēng)北京高院紀(jì)要）第八點(diǎn)“冒名簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力”：出賣(mài)人冒用房屋所有權(quán)人名義擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照合同法第48條無(wú)權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力,，但買(mǎi)賣(mài)人有證據(jù)證明構(gòu)成合同法第49條規(guī)定表見(jiàn)代理的除外，買(mǎi)受人信賴(lài)出賣(mài)人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的,，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見(jiàn)代理,。

推測(cè)本條規(guī)定的原因在于：善意取得制度的宗旨在于保護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全，冒名處分相對(duì)人并非基于對(duì)登記公示的信賴(lài),，而是對(duì)交易主體產(chǎn)生認(rèn)知錯(cuò)誤,，不應(yīng)適用善意取得制度：

第一，無(wú)權(quán)處分是善意取得適用的前提,，而冒名處分不屬無(wú)權(quán)處分,。無(wú)權(quán)處分是以自己名義將他人財(cái)產(chǎn)處分給第三人，要求行為人以自己名義行事,，行為人的“權(quán)利外觀”使第三人相信行為人有處分權(quán),；冒名處分是指行為人使用他人名義實(shí)施行為，是行為人以權(quán)利人名義行事,，行為人的“ 身份外觀” 使第三人相信其是權(quán)利人,。

第二,，適用善意取得的前提是真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與公示表現(xiàn)的權(quán)利外觀有異，而冒名者不具有權(quán)利表象,。冒名處分中物權(quán)公示表現(xiàn)出的權(quán)利狀態(tài)真實(shí)正確,，無(wú)錯(cuò)誤情形，受讓人對(duì)相對(duì)人的權(quán)利狀態(tài)不存在認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤,，其錯(cuò)信的是冒名人系真實(shí)權(quán)利人,。故冒名處分不存在給予公示公信原則產(chǎn)生的信賴(lài)保護(hù)問(wèn)題。

第三,，冒名處分屬無(wú)效行為,，不符合善意取得構(gòu)成要件。冒名人與相對(duì)人訂約時(shí),，被冒名人未做出意思表示,，被冒名人和相對(duì)人間無(wú)法律行為，不符合民法典第143條規(guī)定的法律行為有效條件,，不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人有權(quán)主張合同無(wú)效,。民法典物權(quán)編解釋?zhuān)ㄒ唬┑?0條規(guī)定轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無(wú)效或被撤銷(xiāo)的，受讓人主張善意取得的不支持,。反映出最高法院認(rèn)為合同有效為善意取得的前提,。

第四，冒名處分中,，權(quán)利證書(shū)登記的權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人一致，不符合善意取得中原權(quán)利人須具有可歸責(zé)性的要件,。

十,、房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中，前一手買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效,，不影響后一手買(mǎi)賣(mài)合同的效力,。后一手買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人能否取得房屋所有權(quán)，依據(jù)善意取得的規(guī)定處理,。

筆記,；與舊指引第九條一致。連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中前后手買(mǎi)賣(mài)合同之間非主從合同關(guān)系,，二者在合同效力上無(wú)依附性,。故按合同相對(duì)性，后手合同不因前手合同無(wú)效而無(wú)效,，各手買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)分別認(rèn)定,，只要不具有民法典規(guī)定的無(wú)效情形，則買(mǎi)賣(mài)合同均有效,。

民法典物權(quán)編司法解釋?zhuān)ㄒ唬返?1條規(guī)定：“具有下列情形之一,，受讓人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得所有權(quán)的,，不予支持：（一）轉(zhuǎn)讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認(rèn)定無(wú)效；（二）轉(zhuǎn)讓合同因受讓人存在欺詐,、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷(xiāo)”,，故，前手合同無(wú)效的,，該合同的買(mǎi)受人不能依善意取得獲得物權(quán),；但如其作為后手合同的出賣(mài)人而再次轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的，該合同有效且若滿(mǎn)足善意取得要件的,，則后手合同的買(mǎi)受人可取得物權(quán),。

實(shí)務(wù)中，房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)均未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，如前手不配合售房給最終買(mǎi)受人,，前手出賣(mài)人和其他流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的當(dāng)事人均缺乏合理抗辯事由的，前手出賣(mài)人和其他流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的當(dāng)事人應(yīng)依次協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),。

十一,、出賣(mài)人為套取貸款與他人簽訂虛假的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)民法典第一百四十六條第一款的規(guī)定,，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,。

金融機(jī)構(gòu)知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋買(mǎi)賣(mài)合同虛假，仍然與買(mǎi)受人簽訂房屋擔(dān)保貸款合同的,，該貸款合同亦屬虛假,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。貸款合同關(guān)系實(shí)際存在于金融機(jī)構(gòu)與出賣(mài)人之間,，合同效力依據(jù)民法典第一百四十六條第二款的規(guī)定處理,。

筆記：與舊指引第十二條基本一致，僅結(jié)合民法典調(diào)整了法條依據(jù),。本條規(guī)制的是套貸情形,，涉及以虛假意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效的問(wèn)題。

從表述上看,，本條僅要求金融機(jī)構(gòu)的主觀心態(tài)是知道或應(yīng)當(dāng)知道,，未達(dá)到通謀虛偽合意的程度：一方為虛偽表示，相對(duì)人明知此為虛偽表示,，但自己未作出意思表示的,，系“行為人以虛假的意思表示實(shí)施法律行為，相對(duì)人明知”,，而非“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施民事法律行為”,，此屬明知真意保留（單獨(dú)虛偽表示），不屬于通謀虛偽表示范疇。

關(guān)于套貸為目的的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的,，則對(duì)應(yīng)借款合同是否也一并無(wú)效的問(wèn)題,，最高法院在呂秋秋、上海浦東發(fā)展銀行南昌分行金融借款合同糾紛再審案（〔2018〕最高法民申2109號(hào)）中認(rèn)為：購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系為套取貸款而簽訂的虛假合同,，屬以合法形式掩蓋非法目的的無(wú)效合同,，但簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，購(gòu)房人與銀行簽訂《借款合同》中向銀行提交了申請(qǐng)貸款的手續(xù)資料,，無(wú)證據(jù)顯示銀行與之惡意串通簽訂合同損害國(guó)家利益,。故《借款合同》為雙方真實(shí)意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定,，當(dāng)屬有效,。購(gòu)房人仍應(yīng)償還欠付貸款，若開(kāi)發(fā)商為該貸款提供連帶責(zé)任保證的,，應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)責(zé)任,。

十二、當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，實(shí)為以房款抵償其他債務(wù),，一方當(dāng)事人以不存在真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系為由主張合同無(wú)效的，不予支持,。因債務(wù)人未履行以房抵債協(xié)議,，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持,。

因債務(wù)人的原因以房抵債協(xié)議不能履行,，債權(quán)人請(qǐng)求解除以房抵債協(xié)議，按照原約定清償債務(wù)的,，應(yīng)予支持,。

筆記：相較于舊指引第十四條，調(diào)整了以房抵債協(xié)議不能履行時(shí)的后果之內(nèi)容,。

當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿(mǎn)后達(dá)成的以物抵債協(xié)議，可能構(gòu)成債務(wù)更新,，即成立新債務(wù),，同時(shí)消滅舊債務(wù)；亦可能屬新債清償,，同時(shí)存在新舊兩債,。債務(wù)清償期屆滿(mǎn)后，債權(quán)人與債務(wù)人所簽的以物抵債協(xié)議如未約定消滅原有到期債務(wù),，則應(yīng)認(rèn)定系當(dāng)事人另行增加一種清償債務(wù)的履行方式,，而非消滅原債權(quán)債務(wù)。在新債清償下，舊債務(wù)于新債務(wù)履行之前不消滅,，舊債務(wù)和新債務(wù)處于銜接并存狀態(tài),；在新債務(wù)合法有效并履行完畢后，因完成了債務(wù)清償義務(wù),，舊債務(wù)才消滅,。若新債務(wù)屆期不履行，致使以物抵債協(xié)議目的不能實(shí)現(xiàn)的,，債權(quán)人可請(qǐng)求債務(wù)人履行舊債務(wù),。

最高法院第五巡回法庭法官會(huì)議紀(jì)要認(rèn)為：當(dāng)事人達(dá)成以物抵債協(xié)議是為了清償舊債，在以物抵債協(xié)議未履行前新債與舊債并存,，但基于對(duì)債權(quán)人與債務(wù)人利益的平等保護(hù),，以及對(duì)當(dāng)事人行為的可預(yù)期性要求，為了維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定,，在以物抵債協(xié)議不存在履行障礙時(shí),，當(dāng)事人不得單方要求履行舊債。

十三,、農(nóng)村宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛,，根據(jù)《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第19條的規(guī)定處理。向不具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人出賣(mài)宅基地上房屋,，合同被認(rèn)定無(wú)效,，買(mǎi)受人主張出賣(mài)人承擔(dān)因房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣(mài)人因房地產(chǎn)升值或者拆遷補(bǔ)償所獲利益,，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益,。

宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，合同對(duì)將來(lái)因征收,、征用取得的房地產(chǎn)補(bǔ)償款分配有約定,，當(dāng)事人一方請(qǐng)求參照該約定分配補(bǔ)償款的，人民法院可以根據(jù)補(bǔ)償款的性質(zhì)和類(lèi)別酌情予以支持,。宅基地使用權(quán)人和不具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人約定在宅基地上合作建房,，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員一方取得部分建設(shè)面積的，按照前款規(guī)定處理,。

筆記：相較于舊指引第十七條,，增加征收補(bǔ)償款的內(nèi)容，明確了宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效與征收賠償歸屬約定之間的關(guān)系,，即：買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,，征收賠償約定有效。

宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效后,，多數(shù)法院都會(huì)判決買(mǎi)受人騰退,，此時(shí)，針對(duì)買(mǎi)受人的權(quán)益保障應(yīng)注意三點(diǎn)：一是，買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值（含土地價(jià)值）和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失應(yīng)由出賣(mài)人給予一定補(bǔ)償,；二是,，如買(mǎi)受人已翻建、擴(kuò)建房屋的,，出賣(mài)人應(yīng)對(duì)添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償,；三是，買(mǎi)受人享有合理的返還,、騰退房屋的時(shí)間,。

關(guān)于出賣(mài)人主動(dòng)起訴買(mǎi)受人確認(rèn)合同無(wú)效案件中買(mǎi)賣(mài)雙方的過(guò)錯(cuò)比例問(wèn)題。不少法院認(rèn)為出賣(mài)人明知買(mǎi)受人非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員而仍售房,、為爭(zhēng)取拆補(bǔ)利益而起訴合同無(wú)效后索回房屋,，違反誠(chéng)信應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。買(mǎi)受人知曉購(gòu)房可能有風(fēng)險(xiǎn),，仍執(zhí)意購(gòu)買(mǎi)負(fù)次要責(zé)任,，責(zé)任比例（出賣(mài)人責(zé)任可能高達(dá)70%，詳下）也成為后期拆遷補(bǔ)償利益確定后進(jìn)行分配的主要依據(jù),。

上海高院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的原則意見(jiàn)》（滬高法民一〔2004〕4號(hào)）規(guī)定：“如果系爭(zhēng)房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的,，應(yīng)在扣除購(gòu)房人的購(gòu)房款后，充分考慮購(gòu)房人重新購(gòu)房的合理支出,，由購(gòu)房人與出賣(mài)人按比例取得補(bǔ)償款,，其分割比例一般可以考慮在7：3左右”。

建議注意：如宅基地上房屋已被拆除,，則出資建房人因合同無(wú)效導(dǎo)致的損失可參照村集體確定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中針對(duì)建筑物本身的價(jià)值補(bǔ)償予以認(rèn)定,，該損失應(yīng)排除宅基地使用權(quán)人因其本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份所得的搬遷費(fèi)、臨遷費(fèi),、簽約獎(jiǎng)勵(lì),、交樓獎(jiǎng)勵(lì)等款項(xiàng)。

實(shí)務(wù)中的特殊情況：農(nóng)村集體所有的土地經(jīng)政府征收轉(zhuǎn)為國(guó)有劃撥土地后仍交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為宅基地使用,，其上建造的房屋轉(zhuǎn)讓給非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,，合同效力應(yīng)如何認(rèn)定？此情形下土地的身份屬性和保障功能未發(fā)生實(shí)質(zhì)變化,，土地性質(zhì)仍應(yīng)認(rèn)定為具有宅基地屬性,，如未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，合同仍屬無(wú)效,。

十四、當(dāng)事人在提交登記機(jī)構(gòu)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中虛構(gòu)交易價(jià)格,，該價(jià)格條款無(wú)效,。一方請(qǐng)求按照真實(shí)交易價(jià)格履行合同的，應(yīng)予支持。

當(dāng)事人在提交登記機(jī)構(gòu)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中虛構(gòu)交易價(jià)格,，稅務(wù)機(jī)關(guān)按照真實(shí)價(jià)格核算或者追繳稅費(fèi),，導(dǎo)致交易稅費(fèi)增加，對(duì)增加部分稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)當(dāng)事人不能協(xié)商一致的,，一般由當(dāng)事人按照法律規(guī)定負(fù)擔(dān),。

筆記：與舊指引第十八條一致。本條規(guī)制對(duì)象為有隱藏行為的虛偽通謀行為：雙方提交登記機(jī)關(guān)的合同,，因本意不必遵守,，故系虛假行為，而載有真實(shí)價(jià)格的合同,，則反映了當(dāng)事人真正的意思合意,，系被隱藏的法律行為。

十五,、夫妻一方擅自出賣(mài)共有房屋,，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第七十三條的規(guī)定通知夫妻另一方作為共同被告參加訴訟,。當(dāng)事人也可以申請(qǐng)追加夫妻另一方作為共同被告參加訴訟,。

買(mǎi)賣(mài)合同因出賣(mài)人沒(méi)有處分權(quán)不能履行的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理,。買(mǎi)受人根據(jù)案件審理情況變更訴訟請(qǐng)求為解除合同,、賠償損失的，應(yīng)予準(zhǔn)許,。但有下列情形之一的,，可以判決合同繼續(xù)履行：

（一）夫妻另一方追認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同的；

（二）買(mǎi)受人舉證證明夫妻另一方知道而未表示反對(duì)的,；

（三）買(mǎi)受人已經(jīng)按照合同約定支付價(jià)款,，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期間內(nèi)提出異議的,；

（四）存在其他情形,，可以認(rèn)定買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)房屋是夫妻雙方共同意思表示的。

夫妻一方擅自出賣(mài)登記在自己一方名下的共有房屋,，已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,，另一方請(qǐng)求返還房屋的，依據(jù)善意取得的規(guī)定審查,。

筆記：相較于舊指引第十九條,，基本未變。依民法典第五百九十七條“解除合同”的表述,，夫妻一方（無(wú)權(quán)處分人）擅自出賣(mài)共有房屋所簽合同有效,。

本條所涉證據(jù)規(guī)定第五十三條為：“訴訟過(guò)程中,，當(dāng)事人主張的法律關(guān)系性質(zhì)或者民事行為效力與人民法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)將法律關(guān)系性質(zhì)或者民事行為效力作為焦點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行審理,。但法律關(guān)系性質(zhì)對(duì)裁判理由及結(jié)果沒(méi)有影響,，或者有關(guān)問(wèn)題已經(jīng)當(dāng)事人充分辯論的除外”。

民法典婚姻家庭編司法解釋?zhuān)ㄒ唬┑诙藯l明確：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,，第三人善意購(gòu)買(mǎi),、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的,，人民法院不予支持,。夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的,，人民法院應(yīng)予支持”,。

此條所涉糾紛的難點(diǎn)在于如何認(rèn)定夫妻另一方是否同意出賣(mài)：夫妻另一方參與前期協(xié)商，但簽約時(shí)未在場(chǎng),。如事后房?jī)r(jià)上漲,，夫妻另一方會(huì)以其簽約不在場(chǎng)，最終價(jià)未經(jīng)其同意為由要求取回房屋,。對(duì)此,，從維護(hù)交易安全、夫妻間人身及財(cái)產(chǎn)關(guān)系特殊性出發(fā),，同意應(yīng)理解為夫妻另一方對(duì)其配偶售房的概括授權(quán)：只要能證明夫妻另一方曾作出同意售房的意思表示,，即應(yīng)推定該同意為對(duì)其配偶自主決定出售價(jià)格、付款方式,、交付時(shí)間等事項(xiàng)的概括同意,。

十六、買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下房屋辦理了抵押登記,，買(mǎi)受人請(qǐng)求辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的,，人民法院應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人作為第三人參加訴訟。房屋抵押登記在民法典施行前辦理,，買(mǎi)受人在抵押權(quán)未消滅時(shí)主張適用民法典第四百零六條規(guī)定,，請(qǐng)求辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持,。人民法院可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理,。買(mǎi)受人根據(jù)案件審理情況變更訴訟請(qǐng)求為代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)后辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者解除合同、賠償損失的,，應(yīng)予準(zhǔn)許,。

十七、房屋被依法查封,，買(mǎi)受人起訴請(qǐng)求出賣(mài)人辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的,，人民法院可以告知其依據(jù)民事訴訟法第二百三十二條,、第二百三十四條的規(guī)定主張權(quán)利，或者依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理,。買(mǎi)受人不另行主張權(quán)利，根據(jù)案件審理情況變更訴訟請(qǐng)求為解除合同,、賠償損失的,，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許。

筆記：本指引第十六,、第十七條均屬合同有效情形下能否排除障礙而繼續(xù)履行的問(wèn)題,。相較于舊指引第二十條、二十一條,，按新證據(jù)有關(guān)規(guī)定微調(diào),。

在房屋已抵押、查封的情況下,，如原告訴訟請(qǐng)求為轉(zhuǎn)移登記,，且在法庭辯論終結(jié)前仍不能消除法律上障礙的，則原告只能退而求其次,，變更訴請(qǐng)為解除合同,，要求損害賠償。

十八,、出賣(mài)人就同一房屋簽訂多重買(mǎi)賣(mài)合同,，在買(mǎi)賣(mài)合同均有效的情況下，買(mǎi)受人均要求繼續(xù)履行合同的,，一般應(yīng)當(dāng)按照下列情形分別處理：

（一）先行辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的,，應(yīng)予支持；

（二）均未辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,，先行辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的買(mǎi)受人在預(yù)告登記有效期內(nèi)請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的,，應(yīng)予支持；

（三）均無(wú)上述履行行為,，先行接收房屋的買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的,，應(yīng)予支持；

（四）均無(wú)上述履行行為,，登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)受理其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)的買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的,，應(yīng)予支持；

（五）均無(wú)上述履行行為,，先行辦理網(wǎng)上簽約或者商品房預(yù)售合同備案的買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的,，應(yīng)予支持；

（六）均無(wú)上述履行行為,，先行依約支付價(jià)款的買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的,，應(yīng)予支持,；

（七）均無(wú)上述履行行為，成立在先合同的買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的,，應(yīng)予支持,。

惡意搶先辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者預(yù)告登記的買(mǎi)受人，不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有房屋的買(mǎi)受人,。在房屋查封期間占有房屋的買(mǎi)受人,，其權(quán)利不能對(duì)抗申請(qǐng)查封房屋的買(mǎi)受人。

對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的成立時(shí)間,，應(yīng)當(dāng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時(shí)間,、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)確定。

人民法院在審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件時(shí),，查明涉案房屋還存在其他買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的,，應(yīng)當(dāng)通知其他買(mǎi)受人作為第三人參加訴訟。原告的訴訟請(qǐng)求明顯不能成立,，或者案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)不涉及原告與第三人權(quán)利先后順序的,，可以不通知該第三人。

筆記：與舊指引第二十四條一致,。依合同相對(duì)性原則,，多個(gè)合同之債之間除主從合同關(guān)系外，彼此效力獨(dú)立,、效力平等,，不存在誰(shuí)優(yōu)誰(shuí)劣之分，體現(xiàn)了債權(quán)平等原則,。

最高法院針對(duì)一物數(shù)賣(mài)問(wèn)題分別于買(mǎi)賣(mài)合同,、農(nóng)村土地承包、國(guó)有土地使用權(quán)等三個(gè)解釋中創(chuàng)設(shè)了出賣(mài)人訂立數(shù)個(gè)買(mǎi)賣(mài)（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┖贤揖行闆r下,，買(mǎi)受人（受讓方）均要求履約的處理模式,，以后者為例：已辦土地使用權(quán)變更登記的受讓方優(yōu)于未辦手續(xù)的；均未辦變更登記但先行合法占有投資開(kāi)發(fā)土地的受讓方優(yōu)于未占有的,；均未辦登記也未合法占有投資開(kāi)發(fā)土地的,，則先行支付轉(zhuǎn)讓款的受讓方請(qǐng)求履行交地和辦理變更登記等義務(wù)的，應(yīng)支持,；合同均未履行,，成立在先的受讓方請(qǐng)求履約的，應(yīng)支持,。未能取得使用權(quán)的受讓方請(qǐng)求解約,、賠償損失的，依民法典規(guī)定處理,。

八民會(huì)紀(jì)要第15條也規(guī)定：“審理一房數(shù)賣(mài)糾紛案件時(shí),，如果數(shù)份合同均有效且買(mǎi)受人均要求履行合同的,，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況,、買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位,。但惡意辦理登記的買(mǎi)受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買(mǎi)受人”,。

上述規(guī)范性文件均著重考慮以各個(gè)合同的履行程度來(lái)確定不同當(dāng)事人的保護(hù)順序,，本條做了進(jìn)一步細(xì)化。

如果保護(hù)順序在后的買(mǎi)受人與出賣(mài)人通過(guò)訴訟獲得生效裁判確認(rèn),，則保護(hù)順位在先的買(mǎi)受人只能通過(guò)案外人申請(qǐng)?jiān)賹徎虻谌藞?zhí)行異議之訴獲得救濟(jì)。

十九,、房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)均未辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,，最終買(mǎi)受人以其合同相對(duì)人為被告提起訴訟，請(qǐng)求協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的,，人民法院可以通知參與房屋買(mǎi)賣(mài)的其他當(dāng)事人作為第三人參加訴訟,。

被告以及第三人不提出抗辯或者抗辯理由不成立的，可以判決當(dāng)事人依次辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,。第三人提出的抗辯理由成立的,，人民法院可以依據(jù)民法典第五百八十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定駁回最終買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求。

筆記：見(jiàn)本指引第十條部分,。

二十,、房屋尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至買(mǎi)受人名下，買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的,，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理,。買(mǎi)受人根據(jù)案件審理情況變更訴訟請(qǐng)求為出賣(mài)人協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許,。買(mǎi)受人不變更的,，駁回其訴訟請(qǐng)求。

筆記：與舊指引第二十六條基本一致,。民法典第二百零九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，經(jīng)依法登記,，發(fā)生效力；未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力,，但是法律另有規(guī)定的除外”。因此,，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán),，買(mǎi)受人在辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)后,，才能取得房屋所有權(quán)。在此之前,，其享有要求出賣(mài)人履行合同義務(wù)（包括但不限于辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)）的權(quán)利,。

最高法院于（2020）最高法民終580號(hào)民事判決（孔凡靚與長(zhǎng)城新盛信托有限責(zé)任公司、內(nèi)蒙古中銀房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案）中也認(rèn)為：依《物權(quán)法》第九條規(guī)定,，因案涉房屋未辦理所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記,，當(dāng)事人雖已全額繳納房款，但其僅享有依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》要求開(kāi)發(fā)公司履行合同義務(wù)的請(qǐng)求權(quán),，尚不享有該房屋所有權(quán),，故一審法院未予支持當(dāng)事人確認(rèn)對(duì)案涉房產(chǎn)享有所有權(quán)的訴訟請(qǐng)求，并無(wú)不妥,。

二十一,、限購(gòu)房屋的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照《廣東省高級(jí)人民法院廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廣東省司法廳關(guān)于在審判執(zhí)行,、辦理公證工作中落實(shí)住房限購(gòu)政策的意見(jiàn)》（粵高法〔2013〕403號(hào)）,，要求其在舉證期限內(nèi)提交房屋所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的《購(gòu)房資格證明》。

筆記：與舊指引第二十七條一致,，涉及繼續(xù)履行的判決是否具有可強(qiáng)制執(zhí)行性的問(wèn)題,。

《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣(mài)房產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2021〕18號(hào)）第3條規(guī)定：“人民法院在司法拍賣(mài)房產(chǎn)成交后、向買(mǎi)受人出具成交裁定書(shū)前,，應(yīng)當(dāng)審核買(mǎi)受人提交的自其申請(qǐng)參與競(jìng)拍到成交裁定書(shū)出具時(shí)具備購(gòu)房資格的證明材料,；經(jīng)審核買(mǎi)受人不符合持續(xù)具備購(gòu)房資格條件，買(mǎi)受人請(qǐng)求出具拍賣(mài)成交裁定書(shū)的,，人民法院不予準(zhǔn)許”,。第四條：“買(mǎi)受人虛構(gòu)購(gòu)房資格參與司法拍賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)且拍賣(mài)成交，當(dāng)事人,、利害關(guān)系人以違背公序良俗為由主張?jiān)撆馁u(mài)行為無(wú)效的,，人民法院應(yīng)予支持”。

二十二,、借他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋,，借名人請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的，不予支持,。借名人請(qǐng)求出名人（登記權(quán)利人）按照約定協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的,，可予支持，但借名人不具有購(gòu)房資格的除外,。出名人將房屋出賣(mài)給第三人,，借名人以無(wú)權(quán)處分為由主張返還房屋的，不予支持。

筆記：與舊指引第二十八條基本一致,。最高法院有關(guān)案例參考：

（2021）最高法民申3543號(hào)民事裁定（陳武平與羅士奇,、陶慧君、羅利鋼案外人執(zhí)行異議之訴案）認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記產(chǎn)生的公示公信效力,，亦僅是推定效力,，登記行為本身不產(chǎn)生物權(quán)，當(dāng)事人有證據(jù)證明其為真正權(quán)利人時(shí)可以推翻不動(dòng)產(chǎn)登記的推定,，維護(hù)事實(shí)上的真實(shí),。當(dāng)事人之間確存在借名購(gòu)房關(guān)系，借名人也提供證據(jù)證明其系房屋實(shí)際出資人及占有人,，房屋因尚未還清銀行貸款未及時(shí)變更產(chǎn)權(quán)登記,。且借名人通過(guò)借名買(mǎi)房將真實(shí)物權(quán)登記于出名人名下，并非為了規(guī)避法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或國(guó)家,、地方政府限購(gòu)政策，亦不違背公序良俗,，符合法律關(guān)于當(dāng)物權(quán)登記與實(shí)際權(quán)利狀況不符時(shí)，以實(shí)際權(quán)利狀況為依據(jù)認(rèn)定事實(shí)的情形,，故借名人對(duì)于房屋的權(quán)利能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行,。

（2020）最高法民再328號(hào)民事判決（遼寧中集哈深冷氣體液化設(shè)備有限公司與徐某欣、曾某外案外人執(zhí)行異議之訴案）認(rèn)為：借名人與出名人為規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗應(yīng)認(rèn)定無(wú)效……在借名買(mǎi)房并不違反公序良俗原則,、不存在無(wú)效事由的情況下,，借名人可以依據(jù)實(shí)質(zhì)上的代持關(guān)系要求出名人將房屋過(guò)戶(hù)至其名下，但此項(xiàng)權(quán)利系基于合同關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán),，在經(jīng)法定變更登記程序完成物權(quán)公示之前,，借名人尚不能依據(jù)借名買(mǎi)房的合同關(guān)系未經(jīng)公示程序即直接被確認(rèn)為房屋的物權(quán)人，其所享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)也不具有對(duì)世效力,、排他效力和絕對(duì)效力,。

建議注意：如借名購(gòu)買(mǎi)政策性保障住房的，因此類(lèi)住房對(duì)于購(gòu)房資格有特殊要求和嚴(yán)格的審查公示程序,，借名購(gòu)房屬違法行為,，借名人主張房屋歸其所有或依約定要求出名人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不被支持,。

二十三,、房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施后，當(dāng)事人一方故意隱瞞或者虛構(gòu)事實(shí),，或者明知對(duì)方的條件不符合政策要求仍誘導(dǎo)其簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,，對(duì)方因合同無(wú)法履行請(qǐng)求解除或者撤銷(xiāo)合同，并要求賠償損失的，可予支持,。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后,，因房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，導(dǎo)致無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的,，屬于因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同不能履行,，人民法院可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條的規(guī)定處理。一方請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的,，不予支持,。買(mǎi)受人請(qǐng)求判令出賣(mài)人協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理,。買(mǎi)受人根據(jù)案件審理情況變更訴訟請(qǐng)求為解除合同,、返還財(cái)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許,。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定即使買(mǎi)受人無(wú)法獲得銀行貸款也應(yīng)當(dāng)支付房款的,，不因房貸政策調(diào)整而免除買(mǎi)受人未履行付款義務(wù)的違約責(zé)任。因當(dāng)事人一方遲延履行,，致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響無(wú)法繼續(xù)履行,，守約方請(qǐng)求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持,。

筆記：與舊指引第二十九條基本一致,，僅因新證據(jù)規(guī)定出臺(tái)微調(diào)表述。

上述處理原則在《2011年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》,、《2015年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》,、廣東高院《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（粵高法〔2012〕240號(hào)）中一脈相承。

參考：北京高院《關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)〔2010〕458號(hào)）：“三,、（住房限購(gòu)政策的性質(zhì)和合同解除的處理原則） 住房限購(gòu)政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì),，確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對(duì)于合同訂立后由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施致使買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的,，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn),，當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外,，一般應(yīng)予支持,。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買(mǎi)受人；當(dāng)事人一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的,，不予支持,；經(jīng)審查合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對(duì)方補(bǔ)償其所受合理?yè)p失的,，可酌情予以支持,。房屋買(mǎi)賣(mài)合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行,，因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的,，對(duì)守約方要求解除合同,，并要求另一方承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持”,。

二十四,、根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房〔2010〕53號(hào)）第十一條的規(guī)定，交付使用的商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格并已在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)辦理工程竣工驗(yàn)收備案,。同時(shí),，出賣(mài)人交付的商品房還應(yīng)滿(mǎn)足買(mǎi)受人的基本居住要求。

合同約定的交付條件高于前款標(biāo)準(zhǔn)的,，以合同約定為準(zhǔn),；合同約定的交付條件低于前款標(biāo)準(zhǔn)的，按前款規(guī)定認(rèn)定,。

筆記：與舊指引第三十條一致,。廣州中院曾于2009年2月發(fā)布《商品房預(yù)售合同糾紛統(tǒng)一處理做法》（下稱(chēng)2009年廣州中院統(tǒng)一做法），明確交房的兩個(gè)基本條件：（1）取得《建設(shè)工程竣工備案表》,；（2）房屋符合使用條件,，即不存在漏水、地面裂縫等導(dǎo)致房屋無(wú)法正常使用的重大瑕疵,。有特別約定其他標(biāo)準(zhǔn)的則“從約定”,。此后十幾年來(lái)，廣州地區(qū)法院遵循商品房交付須竣備的要求,。

廣東高院《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（粵高法〔2012〕240號(hào)）第6條規(guī)定：“房屋買(mǎi)賣(mài)合同或房屋租賃合同對(duì)房屋的交樓標(biāo)準(zhǔn)有約定的,，按約定辦理,；如該約定違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條,、《建筑法》第61條、《消防法》第13條等法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的,，應(yīng)認(rèn)定該條款無(wú)效，但不影響合同其他部分的效力,。出賣(mài)人交付的商品房應(yīng)滿(mǎn)足基本的安全條件和買(mǎi)受人的基本居住要求,，具體把握標(biāo)準(zhǔn)可審查房屋電梯、水電,、煤氣等是否可以正常使用”,。

實(shí)踐中，對(duì)于臨水臨電交付是否能認(rèn)定為滿(mǎn)足基本居住要求,，觀點(diǎn)不一,，廣州法院多認(rèn)為無(wú)永久水電則不具備交付條件。

二十五、出賣(mài)人交付的商品房符合合同約定及法定交付條件,，買(mǎi)受人以商品房質(zhì)量存在瑕疵為由拒絕接收,，并要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持,，但買(mǎi)受人有證據(jù)證明商品房在交付時(shí)存在嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題的除外,。

買(mǎi)受人接收商品房不影響出賣(mài)人對(duì)商品房質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)保修義務(wù)。商品房符合合同約定的交付條件,，且合同約定的交付期限屆滿(mǎn),，出賣(mài)人已經(jīng)依約通知買(mǎi)受人接收商品房，買(mǎi)受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的,，視為商品房在辦理交付手續(xù)的期限屆滿(mǎn)之日已經(jīng)交付,。

二十六、因商品房不具備法定或者約定的交付條件導(dǎo)致逾期交房,，買(mǎi)受人主張出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的,，應(yīng)予支持。出賣(mài)人有證據(jù)證明買(mǎi)受人明知房屋不具備交付條件仍要求交付房屋,，且房屋沒(méi)有嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題,，買(mǎi)受人接收房屋后主張逾期交房違約責(zé)任的，不予支持,。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用,，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的,，應(yīng)予支持,。

筆記：第二十五條與舊指引第三十一條一致，第二十六條刪除了舊指引第三十二條中“買(mǎi)受人（編按,，此處指明知不符合交房條件而收房的買(mǎi)受人）可以請(qǐng)求出賣(mài)人依據(jù)法律規(guī)定或者合同約定完善商品房交付條件,，并賠償因此造成的實(shí)際損失”的內(nèi)容。

該兩條涉及不完全給付情形：民法典第六百一十條規(guī)定：“因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求,，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的,，標(biāo)的物毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人承擔(dān)”。反面理解,，如果標(biāo)的物屬一般瑕疵,，則買(mǎi)受人無(wú)權(quán)拒收。

商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋第10條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用,，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,，應(yīng)予支持”,。

實(shí)務(wù)中通說(shuō)認(rèn)為：商品房經(jīng)驗(yàn)收合格并取得政府交付許可文件后，原則上即具備交付條件,。除非存在“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”和“房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用”兩種可解約的情形,，買(mǎi)方不能拒絕接收房屋。

建議注意：本條所涉“賠償損失”應(yīng)包括買(mǎi)受人經(jīng)催告出賣(mài)人修繕而其拒絕,，則買(mǎi)受人被迫自行修復(fù)而支出的費(fèi)用,。

二十七、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)受人未繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金時(shí),，出賣(mài)人有權(quán)拒絕交付房屋或者辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的,，該約定不屬于民法典第四百九十七條規(guī)定的無(wú)效格式條款。人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)民法典第四百九十六條的規(guī)定進(jìn)行審查,。出賣(mài)人未履行提示義務(wù),，或者未按照買(mǎi)受人的要求予以說(shuō)明，買(mǎi)受人主張?jiān)摋l款不成為合同內(nèi)容的,，應(yīng)予支持,。

筆記：相較于舊指引第三十三條，本條更尊重當(dāng)事人意思自治,，如果出賣(mài)人履行了提示義務(wù)或按買(mǎi)受人要求說(shuō)明的,，則買(mǎi)受人不繳納維修資金則出賣(mài)人可拒交房或拒辦轉(zhuǎn)移登記的約定不屬無(wú)效格式條款，依法對(duì)當(dāng)事人有約束力,。

二十八,、商品房買(mǎi)賣(mài)合同未約定出賣(mài)人代為辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，出賣(mài)人仍然負(fù)有協(xié)助義務(wù),。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記,，并將辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記需要的材料提交登記機(jī)構(gòu)，依據(jù)合同約定或者采用其他合理方式告知買(mǎi)受人可以自行申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,。出賣(mài)人未履行上述義務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

買(mǎi)受人起訴請(qǐng)求出賣(mài)人協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,，但一審法庭辯論終結(jié)前出賣(mài)人尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的,，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理,。買(mǎi)受人根據(jù)案件審理情況變更訴訟請(qǐng)求為解除合同,、賠償損失的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許,。

筆記：相較于舊指引第三十四條,，基本未變，僅基于新證據(jù)規(guī)定的出臺(tái)微調(diào),。依《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》,、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》,、《城市商品房預(yù)售管理辦法》有關(guān)規(guī)定，辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)主體為買(mǎi)受人,，出賣(mài)人僅承擔(dān)協(xié)助義務(wù),、合理通知義務(wù)。

為處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題,，政府部門(mén)允許買(mǎi)受人單獨(dú)辦理轉(zhuǎn)移登記：廣東省自然資源廳《關(guān)于印發(fā)加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號(hào)）第四條：“因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位已注銷(xiāo)等原因,，購(gòu)房人不能按照雙方共同申請(qǐng)的規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)的，土地和房屋權(quán)屬來(lái)源清楚,、界址明確,，房屋的用地、規(guī)劃報(bào)建,、竣工驗(yàn)收等批準(zhǔn)文件齊備清楚,，購(gòu)房人可憑購(gòu)房合同、購(gòu)房款票據(jù)（或證明）,、稅費(fèi)憑證等單方申請(qǐng)登記,，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)并公告后辦理首次、轉(zhuǎn)移等不動(dòng)產(chǎn)登記”,。

二十九,、買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人交付房屋或者辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，出賣(mài)人以買(mǎi)受人未履行付款義務(wù)為由提出同時(shí)履行抗辯,，經(jīng)審查合同約定買(mǎi)受人支付剩余購(gòu)房款的義務(wù)先于或者與出賣(mài)人的交房,、過(guò)戶(hù)義務(wù)同時(shí)履行，且合同符合繼續(xù)履行條件的,，人民法院可以作出同時(shí)履行判決,，即出賣(mài)人在買(mǎi)受人依合同約定支付剩余購(gòu)房款時(shí)，交付房屋,、協(xié)助買(mǎi)受人辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,。

筆記：相較于舊指引第三十無(wú)條，基本未變,。德日等國(guó)的實(shí)體法規(guī)定了同時(shí)履行抗辯權(quán),，并在訴訟法中規(guī)定對(duì)待給付判決制度，又稱(chēng)同時(shí)履行或交付給付判決,，指判處債務(wù)人在獲得全部對(duì)待給付的情況下同時(shí)履行自己負(fù)擔(dān)的給付的判決,。該判決屬附特殊條件的判決：法院一方面支持原告訴訟請(qǐng)求，另一方面附有條件,，即原告應(yīng)同時(shí)為對(duì)待給付,，其判決主文應(yīng)表述為“被告應(yīng)于原告給付……時(shí)給付原告……”。

在買(mǎi)賣(mài)雙方均不履行（或未完全履行）合同義務(wù)的訴訟中,，同時(shí)履行判決既能平衡兩造利益,，又能解決履行糾紛,。該判決要求原告先進(jìn)行給付，原告先履行后便可要求被告履行,，若被告不履行,，原告便可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

三十,、當(dāng)事人約定以辦理房屋擔(dān)保貸款作為付款方式,，出賣(mài)人拒絕配合辦理?yè)?dān)保貸款，買(mǎi)受人符合下列情形之一的,，可以認(rèn)定合同符合繼續(xù)履行的條件：

（一）已經(jīng)依約付清購(gòu)房款,，或者同意在合理期限內(nèi)一次性付清全部購(gòu)房款且有充分證據(jù)證明其有履行能力的；

（二）已經(jīng)取得銀行貸款承諾函,，且貸款銀行在訴訟中明確表示同意按照承諾函發(fā)放貸款的,。

轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，人民法院應(yīng)當(dāng)同時(shí)依據(jù)本指引第十六條的規(guī)定處理,。

筆記：相較于舊指引第三十七條,，本條主要?jiǎng)h除了“（二）同意代為清償債務(wù)以消滅房屋上的抵押權(quán)，并且同意在合理期限內(nèi)一次性付清購(gòu)房款且有充分證據(jù)證明其有履行能力的”的內(nèi)容,，增加了轉(zhuǎn)讓抵押房屋的參照規(guī)定,。

本條解決的是在出賣(mài)人不配合而導(dǎo)致合同能否繼續(xù)順利履行的問(wèn)題，如確不能繼續(xù)履行的,，買(mǎi)受人有權(quán)通過(guò)解除合同,、損害賠償而尋求救濟(jì)。

三十一,、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定出賣(mài)人應(yīng)自房屋交付后若干日內(nèi)協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者買(mǎi)受人應(yīng)自房屋交付后若干日內(nèi)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的,，辦證期限應(yīng)自實(shí)際交房之日起計(jì)算。出賣(mài)人有證據(jù)證明買(mǎi)受人要求在合同約定的交房期限屆滿(mǎn)前收房的,，辦證期限自約定交房之日起計(jì)算,。

筆記：本條新增。辦證期限的起算點(diǎn)系實(shí)際交付日為普遍做法,。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第32條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！?/span>

建議注意：在何種情形下,，出賣(mài)人可免除逾期辦證違約責(zé)任，對(duì)此,，江西高院《開(kāi)發(fā)商逾期交房,、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引》第7條可資參考：開(kāi)發(fā)商主張免除逾期交房,、辦證的全部或部分違約責(zé)任的,，存在下列情形的,，可予以支持：（一）因?yàn)?zāi)害性天氣、突發(fā)性公共衛(wèi)生事件造成逾期交房或辦證,；（二）因履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同期間國(guó)家或地方法律,、法規(guī)及政策變化造成開(kāi)發(fā)商逾期交房或辦證；（三）因執(zhí)行行政命令造成逾期交房或辦證,，但行政命令系因開(kāi)發(fā)商原因造成的除外,；（四）因不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的其他客觀情況導(dǎo)致逾期交房或辦證,，或合同中約定的其他免責(zé)情形,。

三十二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定房屋按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)載明的套內(nèi)建筑面積與約定不符,，合同對(duì)面積差異處理沒(méi)有約定，當(dāng)事人一方主張對(duì)方應(yīng)支付面積差異款的,，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際差異面積與合同約定的單價(jià)計(jì)算面積差異款,。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)載明的分?jǐn)偨ㄖ娣e與約定不符,，當(dāng)事人一方主張對(duì)方應(yīng)支付面積差異款的,，不予支持。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定按套（單元）計(jì)價(jià),，買(mǎi)受人主張面積差異款的,，不予支持。但附有房屋平面圖的商品房預(yù)售合同除外,。

存在前款規(guī)定的情形,，房屋面積差異較大，明顯超出買(mǎi)受人簽訂合同時(shí)的合理預(yù)期,，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同,、出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持,。

筆記：本條新增,。廣東高院《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（粵高法〔2012〕240號(hào)）第8條曾規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定按套內(nèi)建筑面積計(jì)算單價(jià)，公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)內(nèi),，不再另行計(jì)價(jià),，如交付房屋時(shí)建筑面積少于合同約定的，出賣(mài)人應(yīng)依最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任,。具體賠償數(shù)額可參照如下方式計(jì)算：總房?jī)r(jià)÷（套內(nèi)面積＋分?jǐn)偯娣e）×減少面積”,。

2003年舊商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋第14條曾規(guī)定交付房屋（套內(nèi)）建筑面積存在誤差時(shí)的處理原則，但2020年底修訂時(shí)將其刪除,。不過(guò),，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第20條面積誤差處理的規(guī)定仍有效,，法院仍可能參照其作為裁判依據(jù)。

針對(duì)第二款情形,，廣東高院在（2018）粵民再124號(hào)民事判決（羅某,、王某與新亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛再審案）中觀點(diǎn)與本指引不同：該案中當(dāng)事人約定按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，確權(quán)的公攤面積大于約定公攤面積,。對(duì)于超出部分的房?jī)r(jià)款是否應(yīng)由買(mǎi)受人補(bǔ)足的問(wèn)題,，該院認(rèn)為：對(duì)于公攤面積增加的部分，應(yīng)按在正常誤差范圍內(nèi)即“面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分”的房?jī)r(jià)款,，買(mǎi)受人仍應(yīng)補(bǔ)足,；在正常誤差范圍外即“面積誤差比超出3%部分”的房?jī)r(jià)款，無(wú)需補(bǔ)足,。

有類(lèi)似該判決的觀點(diǎn)認(rèn)為：分?jǐn)偯娣e為房屋建筑面積的組成部分,，雖不能由買(mǎi)受人單獨(dú)使用，但其減少不僅影響公共設(shè)施功能,，更影響買(mǎi)受人的產(chǎn)權(quán)登記面積,，損害其投資權(quán)益，導(dǎo)致房產(chǎn)整體價(jià)值減少,，因此,，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但按此邏輯,，若出現(xiàn)確權(quán)的套內(nèi)面積不變,，但分?jǐn)偯娣e變大的情況，出賣(mài)人據(jù)此要求買(mǎi)受人補(bǔ)差,，恐難被支持,。

2009年廣州中院統(tǒng)一做法也認(rèn)為：商品房預(yù)售合同約定按套內(nèi)面積計(jì)付房款，后商品房套內(nèi)面積未變,，但公共分?jǐn)偯娣e縮水,，應(yīng)如何處理?合同中已約定了公共分?jǐn)偯娣e，故沒(méi)有達(dá)到約定面積數(shù)的,，已構(gòu)成違約,。公共分?jǐn)偯娣e不足的原因應(yīng)由出賣(mài)人舉證證明，如果出賣(mài)人不能證明其免責(zé),，即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任具體的賠償標(biāo)準(zhǔn)可參照:按“總房?jī)r(jià)/（套內(nèi)面積+分?jǐn)偯娣e）*縮水面積”計(jì)付,。

針對(duì)第三款情形，按套計(jì)價(jià)在獨(dú)幢別墅,、聯(lián)排別墅等房屋的銷(xiāo)售中比較常見(jiàn),，如果合同中附所售房屋的平面圖已標(biāo)明詳細(xì)尺寸，則說(shuō)明出賣(mài)人對(duì)房屋面積作出了明確清晰的允諾，自當(dāng)成為合同的一部分,，如有違反,，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四款所稱(chēng)“面積差異巨大,，超出合理預(yù)期”的判斷,，難以統(tǒng)一認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，穩(wěn)妥的是仍參照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第20條,，若面積誤差比超3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房,。

三十三,、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定因買(mǎi)受人未能按時(shí)向貸款銀行償還貸款本息，出賣(mài)人根據(jù)貸款合同約定向貸款銀行承擔(dān)保證責(zé)任后,，有權(quán)解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，買(mǎi)受人主張?jiān)摋l款為無(wú)效格式條款的，不予支持,。

出賣(mài)人承擔(dān)保證責(zé)任后請(qǐng)求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同,、返還房屋、賠償損失或者支付違約金的,，人民法院應(yīng)當(dāng)以出賣(mài)人所受實(shí)際損失為基礎(chǔ),，兼顧合同的履行情況、房屋現(xiàn)值,、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素,，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，妥善認(rèn)定合同解除的后果,，避免因合同解除導(dǎo)致雙方利益顯著失衡,。

筆記：本條新增，涉及出賣(mài)人向金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任后可否解除買(mǎi)賣(mài)合同的問(wèn)題,，其觀點(diǎn)有爭(zhēng)議：盡管買(mǎi)賣(mài)雙方約定出賣(mài)人承擔(dān)保證責(zé)任而受損時(shí),，出賣(mài)人有權(quán)單方解約并收回房屋，但因買(mǎi)賣(mài)合同已履行完畢（買(mǎi)受人履行了付款義務(wù),，出賣(mài)人依約交付了房屋,，甚或已辦理變更登記），合同目的已基本實(shí)現(xiàn),，故按民法典第五百五十七條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定,，債務(wù)已經(jīng)履行的的，債權(quán)債務(wù)終止,，則在合同權(quán)利義務(wù)已履行完畢之情形下,，如允許出賣(mài)人解約，其實(shí)質(zhì)是消滅交易，若買(mǎi)受人已對(duì)房屋裝修完畢并實(shí)際入住,，此時(shí)宣告合同解除,，不利于平衡雙方利益及維護(hù)交易安全，難以體現(xiàn)鼓勵(lì)交易的宗旨,。出賣(mài)人履行保證義務(wù),，對(duì)買(mǎi)受人享有擔(dān)保追償權(quán)，其權(quán)利仍可保障,。

故而,，私以為：對(duì)于出賣(mài)人代償后，其是否有權(quán)根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定,，解除該合同,，尚需結(jié)合買(mǎi)受人已付房款比例、雙方履行進(jìn)展,、違約程度輕重,、是否存在不宜解除的情形及出賣(mài)人代償款比例、有無(wú)過(guò)錯(cuò)等事實(shí),，審查買(mǎi)受人違約行為是否嚴(yán)重影響出賣(mài)人合同目的實(shí)現(xiàn),，并依誠(chéng)實(shí)信用原則予以確定。通常情況下,，如出賣(mài)人代償金額較大,、尚未交房，且未辦產(chǎn)權(quán)證等,，則出賣(mài)人有權(quán)解約,。

進(jìn)而言之，在出賣(mài)人提供階段性擔(dān)保期間,，若買(mǎi)受人所購(gòu)商品房因其他債務(wù)被預(yù)查封的,，此時(shí)，出賣(mài)人履行擔(dān)保責(zé)任后主張解約,，能否支持,？實(shí)踐中做法不一，最高法院認(rèn)為應(yīng)允許：（2019）最高法民再299號(hào)民事判決（長(zhǎng)春市領(lǐng)運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,、長(zhǎng)春市慶豐鋼材銷(xiāo)售有限公司,、孫丹丹等案外人執(zhí)行異議之訴案）認(rèn)為：查封的效力是禁止被執(zhí)行人處分財(cái)產(chǎn)，法律未明確規(guī)定與被執(zhí)行人發(fā)生交易關(guān)系的合同相對(duì)人的合同權(quán)利也因交易標(biāo)的物被查封而不得行使,；商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后,，預(yù)告登記失效，買(mǎi)受人不再享有物權(quán)期待權(quán),。而出賣(mài)人有權(quán)申請(qǐng)解封,，排除執(zhí)行,。

三十四、存量房屋的買(mǎi)受人起訴請(qǐng)求出賣(mài)人遷出戶(hù)籍,，不屬于民事案件的受理范圍,。

出賣(mài)人遷出戶(hù)籍對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響，買(mǎi)受人因出賣(mài)人拒不遷出戶(hù)籍主張解除合同,、賠償損失的,，應(yīng)予支持。

筆記：與舊指引第三十五條一致,。戶(hù)口遷移系公安機(jī)關(guān)戶(hù)籍管理職權(quán),，不屬法院民事案件處理范疇。戶(hù)籍事項(xiàng)具有高度人身屬性,，按民法典第五百八十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定,，屬法律或事實(shí)上不能強(qiáng)制履行的范疇,，即使法院判決遷出,，也無(wú)法執(zhí)行。

對(duì)于購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房或其他有落戶(hù)需求的買(mǎi)受人,，如買(mǎi)賣(mài)雙方約定以落戶(hù)為主要購(gòu)房目的,，如出賣(mài)人違約導(dǎo)致買(mǎi)受人一方的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)受人可主張解約,，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。在房?jī)r(jià)上漲情況下，出賣(mài)人還有可能賠償買(mǎi)受人差價(jià),、轉(zhuǎn)售利益等可得利益損失,。

三十五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同格式文本約定按固定數(shù)額承擔(dān)遲延履行違約金,，金額低于買(mǎi)受人實(shí)際損失,，買(mǎi)受人依據(jù)民法典第五百八十五條第二款的規(guī)定請(qǐng)求增加違約金的，人民法院應(yīng)予支持,。

筆記：與舊指引第三十九條一致,。直接適用民法典第五百八十五條第二款前段“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加”的規(guī)定,。

三十六,、房屋買(mǎi)賣(mài)合同因當(dāng)事人一方違約被解除的，守約方可以要求違約方賠償房屋差價(jià)或者轉(zhuǎn)售利益等可得利益損失,。

計(jì)算損失時(shí),，應(yīng)當(dāng)扣除因守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、守約方因?qū)Ψ竭`約而獲有的利益以及取得可得利益需要支出的中介費(fèi),、按揭費(fèi)等必要費(fèi)用,，但不得超過(guò)違約方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失,。

筆記：與舊指引第四十條一致，增加列舉了必要費(fèi)用,。本條系買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋第二十二條“買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失,，對(duì)方主張賠償可得利益損失的，人民法院在確定違約責(zé)任范圍時(shí),，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的主張,，依據(jù)民法典第五百八十四條、第五百九十一條,、第五百九十二條,、本解釋第二十三條等規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定”的適用。

三十七,、合同解除權(quán)行使期限屆滿(mǎn)或者解除權(quán)放棄后,，對(duì)方當(dāng)事人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行合同，守約方主張依據(jù)合同約定或者法律規(guī)定解除合同的,，應(yīng)予支持,。

筆記：與舊指引第四十三條一致。民法典第五百六十三條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的,，當(dāng)事人可以解除合同。

合同解除權(quán)到期消滅或放棄解除權(quán)不意味著守約方在無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的情況下,，只能繼續(xù)履約,。此時(shí)，守約方可催告相對(duì)方在合理期限內(nèi)履行義務(wù),，若相對(duì)方仍未履行合同主要義務(wù)的,，守約方仍可主張解約。但守約方仍應(yīng)及時(shí)行使解約權(quán),，否則在解除權(quán)消滅后,，須再給予相對(duì)方一定合理期限采取補(bǔ)救措施，催告未果后才能再主張解除,。

建議注意：在約定的解除權(quán)行使條件成就后,，守約方繼續(xù)接受違約方部分履行的，只要解除權(quán)仍在約定或法定的行使期間內(nèi),，且沒(méi)有違背誠(chéng)實(shí)信用原則的,，不應(yīng)直接認(rèn)定守約方放棄解除權(quán)。嗣后,，守約方在解除權(quán)除斥期間內(nèi)主張解除合同的,，仍應(yīng)得到支持（舊指引第四十二條<本指引已刪除>：解除合同的當(dāng)事人繼續(xù)履行合同或者接受對(duì)方履行的，視為放棄合同解除權(quán)）,。

三十八,、房屋交付后,，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，出賣(mài)人提出訴訟時(shí)效抗辯的,，不予支持,。

筆記：與舊指引四十六條一致。八民會(huì)紀(jì)要第24條規(guī)定：“已經(jīng)合法占有轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的受讓人請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人辦理物權(quán)變更登記,，登記權(quán)利人請(qǐng)求無(wú)權(quán)占有人返還不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),，利害關(guān)系人請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)的歸屬或內(nèi)容，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害,、消除危險(xiǎn),，對(duì)方當(dāng)事人以超過(guò)訴訟時(shí)效期間抗辯的，均應(yīng)不予支持”,。

最高法院民一庭于《中國(guó)民事審判前沿》2005年第1集（法律出版社2005年版）中認(rèn)為：“出賣(mài)人已經(jīng)將房屋交付于買(mǎi)受人,，買(mǎi)受人亦已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有的，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán),、辦理房屋所有權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì),，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定?！?/span>

三十九,、買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人支付逾期辦證或者逾期交房違約金,，違約金為固定金額的,，從合同約定或者法定的履行期限屆滿(mǎn)之日起計(jì)算時(shí)效期間。按日或者按月等時(shí)間單位累計(jì)計(jì)算違約金的,，按每個(gè)個(gè)別債權(quán)分別計(jì)算訴訟時(shí)效期間,。

筆記：與舊指引四十七條一致。本條系一時(shí)性債權(quán)（本條為固定金額違約金）和繼續(xù)性債權(quán)（本條為按日或按月累計(jì)計(jì)算違約金）訴訟時(shí)效的適用規(guī)則,。二者在適用訴訟時(shí)效上的主要區(qū)別是：一時(shí)性債權(quán)從清償期限屆滿(mǎn)的次日開(kāi)始整體性的計(jì)算訴訟時(shí)效,；繼續(xù)性債權(quán)是就單個(gè)債權(quán)分別計(jì)算訴訟時(shí)效。

本條反映了實(shí)務(wù)中的常見(jiàn)做法,，另見(jiàn)北京高院紀(jì)要第23條,、福建高院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答》第21條等。

2009年廣州中院統(tǒng)一做法認(rèn)為：逾期辦證,，交樓交付公建配套設(shè)施等違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)如何適用,？約定一次性定額違約金的，自應(yīng)辦未辦之日起適用兩年（編按：民法典頒布后為3年）的訴訟時(shí)效,。約定按違約期間持續(xù)性計(jì)付違約金的,，從主張或起訴之日往前倒推兩年計(jì)付。