首先,，“訂金”在法律上并沒有嚴(yán)格的界定,，從文字的理解上來說，“訂”的含義是訂立,、預(yù)訂之意,。

　　而“定金”在法律上有比較嚴(yán)格的界定。定金依法律性質(zhì)不同可以有多種分類，如證約定金,、成約定金,、違約定金、解約定金,、立約定金等,。我國定金在《擔(dān)保法》上是債的一種擔(dān)保方式，在《合同法》上是承擔(dān)違約責(zé)任形式之一,，其基本法律性質(zhì)是違約定金,，并具有擔(dān)保合同履行的性質(zhì)。

　　“定金”的作用有兩種情形：

　?、俸贤Ｂ男袝r(shí),，定金充作價(jià)款或由交付方收回；

　?、诤贤宦男袝r(shí),，適用定金罰則：即交付方違約的，無權(quán)收回,；接受方違約的,，應(yīng)雙倍返還。

　　《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國擔(dān)保法＞若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金,、擔(dān)保金,、保證金、訂約金,、押金或者訂金等,，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的,，人民法院不予支持,。”

　　由此可見，買受人在簽訂“房屋認(rèn)購書”時(shí),，要分清自己交納的到底是“訂金”還是“定金”,，做到心中有數(shù)。

　?、僭?#8220;房屋認(rèn)購書”中約定的為“訂金”：《商品房銷售管理辦法》(2001年6月1日起施行)第二十二條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的,，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款,；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的,，從其約定,。”此種情況下,，買受人可與出賣人詳細(xì)約定“訂金”的性質(zhì)，否則到時(shí)想要主張“定金”的權(quán)利的話,，將不會(huì)被人民法院支持,。

　　②在“房屋認(rèn)購書”中約定的為“定金”：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年6月1日起施行)第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購,、訂購,、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理,；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”也就是說,，買受人簽訂認(rèn)購書,、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因?yàn)橘I受人一方的原因“未能訂立商品房買賣合同”的,，出賣人可以不退還定金,。但是，如果因?yàn)橘I賣雙方的原因,，比如合同不能協(xié)商一致,，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。