騰訊房產(chǎn)  2023.11.11

樓市現(xiàn)狀直接展現(xiàn)城市發(fā)展價值,，2023 年上半年樓市面臨下行壓力，下半年各地紛紛出臺寬松政策提振樓市,，對于城市發(fā)展宛如一場 " 大考 ",，政策紅利能否激活樓市，市場向好仍需驗證,。

文 / 騰訊房產(chǎn)特約作者 萬楓

" 認房不認貸 ",、限購局部松綁等政策落地已經(jīng)兩月有余，上海樓市出現(xiàn)了新局面,。

樓市新政落地后,，短期內(nèi)刺激了一波存量需求釋放，9 月份,，上海一二手房交易量掀起一波成交小高峰,。但是政策邊際效應隨著時間推移出現(xiàn)遞減，進入 10 月,，上海外圍區(qū)域的項目熱度出現(xiàn)明顯的下降趨勢，平均去化率已降至 45%,。同時上海二手房交易量也呈現(xiàn)下滑態(tài)勢,。上海中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年 10 月份,，上海二手房成交套數(shù)為 1.5 萬余套,，剔除非住宅成交部分，存量住宅的成交套數(shù)約 1.3 萬套左右,，再次低于上海二手房 1.5 萬套交易量的榮枯線,。

上海 10 月份的住宅交易量未能延續(xù) 8、9 月份的上漲勢頭,，今年出臺的一系列放松政策效應已經(jīng)逐步消化殆盡,。

種種跡象表明，政策效應持續(xù)時間短,，購房者冷靜速度快,，市場并沒有交出令人滿意的答卷，新政落地后真實的樓市市場情況遠比想象中復雜,。

新政 " 藥效 " 已過 二手房進入博弈期

由于 " 國慶黃金周 " 的關(guān)系,，10 月二手房的日均成交量和 9 月基本持平，國慶黃金周期間,，上海二手房的成交量僅為 400 余套,，這也拖累了 10 月份的成交情況。整個 10 月份,，二手房的成交量較 9 月份已經(jīng)有了明顯下滑,。

自上海執(zhí)行 " 認房不認貸 " 的樓市新政以來，置換客群體熱情高漲，一批一批開啟換房之路,，但市場的情緒還遠沒有觸底,，二手房并沒有真正回暖。

從中介的反饋和實際成交行情來看,，市中心房源交易周期普遍較長,，在當前市場環(huán)境下，許多房源出現(xiàn)大量降價競爭,。如今的市場,，每一套出貨房源都是在以價換量。

中介在街邊放置的房源廣告牌

二手房市場的價格博弈也越來越激烈,。

變化首先來自中介朋友圈,，每天都是特價房源的信息轟炸，有的房源甚至一天一個價,。

其次是房東,，由于找不到買家，紛紛開始競價,，有些房東是真的舍得 " 自刀 ",，本來總價就不算太高，還動輒 " 砍 " 個幾十萬元,。

中介在朋友圈打出降價的廣告

" 二手房價格殺得實在太狠了,。買家都是照著原價的 20% 來砍價。" 資深房產(chǎn)中介張宏超表示,，新政之后,，看房人數(shù)明顯增加，但熱度僅僅維持了不到兩周時間,。

近期所有的二手房幾乎都是低于市場價成交,，二手房砍價基本都是 20 萬元起，有的房子賣了整整一年,，期間經(jīng)歷多次降價,，依然無人問津。

張敏最近就經(jīng)歷了這樣 " 割肉痛 " 的賣房過程,。

今年 3 月,，他將名下一套位于閔行梅隴板塊的 2 房掛牌出售，房屋沒有明顯缺陷,，也靠近軌交,。一開始張敏將掛牌價定在 340 萬元，半年時間,，始終不見起色,，張敏有點等不及了,，便想降價快速賣，但當下的市場行情不打到 " 骨折價 ",，難有客戶上門,，一咬牙，張敏直接將價格定在了 300 萬元,，折合單價 5 萬元 / 平方米,，最終得以成交，這一價格已經(jīng)遠低于該板塊的成交均價,。

在售房源所在小區(qū)

中介表示,，目前市面上能夠成交的都是性價比高的房子，這類房源往往要低于市場價 20% 以上,，才能吸引到買家,。

2013 年，劉明在浦江鎮(zhèn)某小區(qū)買了一套房,， 2022 年,，因為置換需要，劉剛打算將房產(chǎn)出售,，彼時的掛牌價為 800 萬元,，此后掛牌近一年多，依舊沒有成交,。

" 鑒于現(xiàn)在的市場行情,，中介讓我將價格直接調(diào)到 600 萬元,。" 這個價格遠低于劉剛的心理價位，但中介表示,，價格不降到位，就無法打動客戶,。最終,，經(jīng)過幾輪拉鋸，劉明降價 30%,，將價格定在了 620 萬元,，附加一個車位,。

類似劉剛這樣的情況并不少,，" 不降價賣不掉，降價不甘心 " 也讓房東陷入了進退兩難的境地,。

除了降價,，有的房東甚至在虧本賣房。

王華的房子位于徐匯華東理工板塊,，他于 2016 年買入一套 90 平方米的 2 房,，去年 10 月份,，他所在的小區(qū)成交單價一度達到 6.6 萬元 / 平方米,，成交價接近 600 萬元,。今年同樣戶型的房子,，單價已經(jīng)降到了 5.7 萬元 / 平方米,。

最終,，王華的這套房子以 510 萬元的價格成交,。簽完合同,，王華的臉色極為難看，不到 6 年時間,，算上這幾年的房貸利息，王華幾乎將當年買房的首付全虧了,。

現(xiàn)在二手房價基本已經(jīng)降到了 2019 年左右的水平,，二手房也已經(jīng)失去了投資價值。

現(xiàn)階段,，房東誠意滿滿,，普遍愿意降價賣房,。有的房東為了盡快賣房，還親自寫推廣文案,，幫客戶出室內(nèi)裝修圖,。但到了買家這里，依然持觀望態(tài)度,，買家普遍認為，現(xiàn)在的房價還遠沒有見底,，因此不會輕易入市,。

當下上海樓市正處于多方博弈階段,，尤其是存量住宅市場面臨較大的去化壓力,，成交活躍度不高,，剛需和置換類需求的交易已經(jīng)回歸常態(tài)。

新房市場分化加劇 積分搖號已成過去式

業(yè)內(nèi)人士表示,，認房不認貸的政策本質(zhì)上利好于改善客群，但同時也將市場的掛牌量提升了起來,；在量多的情況下,，買家也有了更多可選的余地,，賣家也只能通過降價的方式來完成置換,，要么就干脆不置換。于是,，政策利好變成了 " 踩踏式利空 ",。

既然二手房都賣不出去,，又哪來的房票和資金來置換新房呢,。上海新房市場似乎陷入了死循環(huán)。

如今的新房市場,，" 日光盤 ",、" 觸發(fā)積分 " 早已成為過去式。

據(jù)統(tǒng)計,，10 月份,，上海新房觸發(fā)積分制的樓盤只有理想城之地、靜安天悅,、前灘百合園和華潤前灘潤璟四個項目。后面兩個樓盤能觸發(fā)積分制,，并不是因為認籌人數(shù)有多高,，而是因為本身項目的供應量少所致,。

上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示,，10 月份上海新房成交套均總價 863 萬元 / 套,，環(huán)比增長 63%,，同比增長 24%,；成交均價 72550 元 / 平，環(huán)比增長 47%,，同比增長 20%,。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為,，這是由于 10 月供應量回落，新房成交環(huán)比出現(xiàn)下滑,。受供應結(jié)構(gòu)影響,，成交中高均價、高總價房源占比增加,。供應方面,，上海 10 月份新增供應金額 601 億，環(huán)比下降 18%,，同比增長 56%,；新增供應 7513 套，環(huán)比下降 27%,，同比增長 3%,。

與此同時，其他樓盤則紛紛開啟 " 躺平模式 ",，能超過 1:1 認籌的項目已經(jīng)可以稱之為 " 紅盤 ",，許多項目紛紛開啟了中介分銷。楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)五軌交環(huán)繞的中海海上和集項目,，兩次認籌率均不足 80%,，第三次認籌便開啟了 " 中介分銷 " 模式。

浦東張家浜容積率只有 1.0 的稀缺疊墅戶型浦開摩登江南,，位于中環(huán)帶位置,，單價 11 萬元 / 平方米，放在半年前是妥妥的日光盤,，如今,，客戶可以隨便選,。

以上海內(nèi)環(huán)內(nèi)靜安區(qū)某板塊項目為例,，今年 10 月份起，該項目因為蓄客不足,，開始向中介尋求幫助,。此前,，該項目兩次開盤均觸發(fā)了積分限售。

上海市區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)楊浦區(qū)稀缺地塊的某項目,，單價 12.1 萬元 / 平方米,，今年前兩次開盤的去化率不足 80%,，如今,，項目第三次開盤伊始便啟動了中介分銷。

其他如寶山,、梅隴等質(zhì)素不高的板塊已經(jīng)紛紛啟動中介分銷,。除了啟動分銷,，市區(qū)內(nèi)的一些新盤也開啟了降價促銷,，但受政策限價因素的影響,，開發(fā)商只能通過送車位券等方式來進行打折促銷。中環(huán)內(nèi)某項目甚至通過 " 小定鎖房源 " 的辦法來吸引客戶,，即購房人只要花 3 萬元,，就能鎖定一套房源,，后續(xù)不要了可以直接退款,。

種種跡象表明,，上海核心板塊已經(jīng)出現(xiàn)了分化現(xiàn)象。一邊是熱門板塊認籌率依然較高,、一房難求,，另一邊則是銷售持續(xù)遇冷。

58 安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示,，市場變化的背后,，體現(xiàn)了政策調(diào)控措施對購房者和開發(fā)商的影響，也是市場需求和供應之間的變化,。

張波表示,，一方面，購房人基于改善型住房需求,，在各種刺激政策之下出現(xiàn)了復蘇,。核心區(qū)域因為土地稀缺性，新房價格仍然堅挺,。大量高端客群有換房需求,，老房換新房的客戶，也在 " 認房不認貸 " 以及首付比例下調(diào)的刺激下,，讓高端豪宅市場再次火熱,。

買房人觀望情緒濃厚,，對項目品質(zhì)、地段都更加挑剔,。各方面都很突出的項目,，才有機會成為熱門樓盤；而項目一旦有了短板,，則很容易被市場拋棄,。

遠郊市場冷熱不均 去化難度大

除去核心板塊，上海一些遠郊板塊的情況則更為糟糕,，如花橋,、臨港等新興板塊一度出現(xiàn)去化難的現(xiàn)象。

10 月份,，上海五大新城的新房項目新增客戶日趨減少,，訪客轉(zhuǎn)化成交比例下降，意向客戶因為二手房置換周期拉長,，持幣待購者觀望情緒嚴重,。看房的人不少,，但意向堅決或者購房條件具備的群體數(shù)量卻有所減少,。

10 月 24 日，上海金山區(qū)打響了外圍板塊限購松綁的 " 第一槍 ",。 當日,，上海金山區(qū)發(fā)布重點轉(zhuǎn)型區(qū)域人才購房實施細則。其中提出,，非滬籍人才在滬繳納社?；騻€稅滿 3 年及以上且在本市無住房的，可購買 1 套住房,，同時購房資格由居民家庭調(diào)整為個人,。

金山區(qū)域市場是上海外圍樓市的一個縮影。上海遠郊樓盤的去化遠比想象中困難,。

10 月 21 日,，位于奉賢區(qū)的水榭蘭亭官方微信號發(fā)布公告稱，因認購期間無意向認購客戶登記認購,，取消原計劃于 2023 年 10 月 24 日上午 9 時在上海市奉賢區(qū)浦蘭路 91 弄 19 號水榭蘭亭營銷中心舉行的《水榭蘭亭（二期）》開盤銷售搖號,。

今年 9 月份，浦東川沙的佳怡華庭項目因登記認購期間無認購客戶,，直接取消了搖號選房活動,。

此外，遠郊樓盤中也還有許多樓盤因認購人數(shù)太少而取消搖號或者認購率為個位數(shù),。

浦東新場板塊的同潤新云都會項目,，8 月 23 日開盤,，430 套房源，參與搖號的人數(shù)共 11 組,，認購率約為 3%,，根據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，項目一共推盤 4 次,，共 1142 套房源,，首開時間為 2022 年 7 月 13 日，截止到目前,，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示,，項目可售住宅套數(shù)還有 962 套,，網(wǎng)簽去化率約 16%,。

上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，10 月份外郊環(huán)間成交 2266 套,，占全市總成交量的 48%,，較去年同比減少了 7 個百分點。

由于缺乏成熟的配套,，上海遠郊的大部分項目面臨更大的去庫存壓力,，核心地段與非核心地段呈現(xiàn)明顯分化的趨勢。

自出臺 " 認房不認貸 " 新政后,，上海五大新城和外環(huán)外市場的各類樓盤來訪有 10% 至 20% 的提升,，其中，成交表現(xiàn)好的主要是配套成熟的核心板塊,、地段產(chǎn)品力表現(xiàn)不錯的項目,，如嘉定新城和青浦新城，這些區(qū)域的項目由于和周邊二手房存在 " 價格倒掛 ",，銷售表現(xiàn)尚可,。

毫無疑問，接下來上海樓市區(qū)域與區(qū)域,、板塊與板塊,、項目與項目之間的分化還將加劇，越貴的豪宅越是被搶著買,，而普普通通沒有亮點的住宅反而更加難賣,。

當前市場信心已經(jīng)跌至谷底，加之居民購買力不足,，整體樓市仍將面臨較長的調(diào)整期,。綜合看來，當下上海樓市仍處于恢復期,，最差的時候已經(jīng)過去了,，但未來會不會繼續(xù)向好,，要看政策層面會不會繼續(xù)發(fā)力，宏觀經(jīng)濟環(huán)境會不會有所改善,。

根據(jù)往年經(jīng)驗,，年底房企沖刺銷售業(yè)績往往會采取 " 以價換量 " 的銷售策略，在最后兩個月,，房企勢必會通過降價回款,，甚至一部分城市或項目采取大幅降價的形式進行銷售。

同樣,，二手房市場買賣雙方無論怎么樣博弈,，到年底了也會盡可能在中介撮合下達成成交，相信年底一二手房市場會有一個 " 翹尾行情 ",。作為 " 賣舊買新 " 為主的置換型改善市場,，只有二手房的成交量年底翹尾了，接下來京滬的一二手房市場表現(xiàn)才會有好的表現(xiàn),。

（應受訪者要求 文中 張敏 劉剛 王華均為化名）