^{改造后的外立面亮麗整潔,。（受訪者供圖）}

廣東全省首例業(yè)主自主更新的危舊房改造項(xiàng)目,。

中房報(bào)記者 曾冬梅丨廣州報(bào)道

臘月二十三，廣州暖意融融,，街頭巷尾彌漫著濃郁的過節(jié)氣氛,，花都區(qū)的新華市場(chǎng)內(nèi)人聲鼎沸，擠滿了前來購(gòu)置各色年貨的市民,。

在這片老舊小區(qū)里,，有一棟嶄新的樓房——集群街2號(hào)格外引入注目。這棟樓的規(guī)模雖不大,，僅5層樓高,，共25套房，但意義重大,。因?yàn)?，這是廣東全省首例業(yè)主“自主更新、自籌資金,、原拆原建”的危舊房改造項(xiàng)目,。據(jù)了解，該項(xiàng)目創(chuàng)造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路,，按照“誰受益,、誰出資”原則，居民籌集800萬元完成自拆自建,。

1月11日,，集群街2號(hào)正式交房交證，在短短9個(gè)月的時(shí)間里,，完成了從D級(jí)危房到品質(zhì)新房的蛻變,，升值了近1.6倍。

74歲的徐耀通是第一個(gè)明確支持自主更新方案的業(yè)主,。因?yàn)樵鹊呐f房居住條件差,，他1998年就搬到了自己的自建房居住，如今新房落成,，他打算好好裝修一番,，在“五一”前后重新搬回來住?！案脑旌蟮膬?nèi)外部環(huán)境比以前好太多了,，大家都?xì)g喜，附近的街坊鄰居都很羨慕我們,?！毙煲ǜ嬖V中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，他對(duì)新房非常滿意,，以后就準(zhǔn)備在這里養(yǎng)老了,。

從微改造到自主更新

^{改造前樓棟的外立面破敗不堪。（受訪者供圖）}

集群街2號(hào)位于花都區(qū)新華街豐盛社區(qū),，交通便利,、配套齊全。樓房始建于1976年,，房屋內(nèi)外都布滿了歲月侵蝕的痕跡,，被鑒定為D級(jí)危房。

“房屋質(zhì)量太差了,，拖地的時(shí)候水用多一點(diǎn),，都會(huì)漏到下面的樓層，根本沒辦法住,?！毙煲ㄕf。業(yè)主鐘彩蘭也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示,，原先的房子管道滲水嚴(yán)重,，“天花板整天都是濕漉漉的,，就是一間爛屋，我們都十幾年沒住了,?！?/p>

根據(jù)花都區(qū)披露的數(shù)據(jù)，集群街2號(hào)拆除前占地342平方米,、建筑面積1726平方米,，共有25戶，業(yè)主多為退休老人,，自行居住的情況較少，部分對(duì)外出租,，大多房屋因過于老舊而處于閑置狀態(tài),。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在了2023年上半年，彼時(shí)廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)成片連片微改造項(xiàng)目開展了居民改造意愿的初步摸查,，涉及五個(gè)社區(qū),，共126個(gè)老舊小區(qū)，集群街2號(hào)也在其中,。

對(duì)于微改造的方案,，徐耀通一開始就表達(dá)了不同意見。在他看來,，小修小補(bǔ)無法從根本上解決集群街2號(hào)的安全問題,。鐘彩蘭持同樣看法，她希望這棟樓不只是外墻加固,、翻新,，房屋內(nèi)部的漏水、空間布局不合理等一系列缺陷都能修復(fù),。有一部分業(yè)主則提出了征拆的方案,，但該范圍沒有政府征拆計(jì)劃，項(xiàng)目占地面積小,，土地利用率不高,。在這兩條路都走不通的情況下，徐耀通向社區(qū)居委會(huì)提出了拆舊建新的想法,，鐘彩蘭也認(rèn)為這種方式更適合集群街2號(hào),。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局恰于同一時(shí)期開展危舊房自主更新路徑探索，聯(lián)合廣州市規(guī)劃和自然資源局研究制定《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）,，旨在規(guī)范城鎮(zhèn)危舊房改造的適用范圍,、基本原則、改造模式,、改造資金籌措等內(nèi)容,，強(qiáng)調(diào)危舊房所有權(quán)人是房屋使用安全責(zé)任人,，允許住宅成套化改造，支持改善居住環(huán)境,，為業(yè)主出資的多產(chǎn)權(quán)危舊房拆除重建提供全流程建設(shè)指引,。集群街2號(hào)D級(jí)危房被列為試點(diǎn)大力推進(jìn)。據(jù)悉,，該《辦法》已于2024年7月正式印發(fā),，進(jìn)一步為危舊房自主更新提供政策支持。

集群街2號(hào)拆建投資估算約800萬元,，全部由業(yè)主自行籌集并完成預(yù)繳,，花都區(qū)則給予工程前期費(fèi)用的適當(dāng)補(bǔ)貼，并按照房屋物業(yè)維修資金實(shí)際繳存費(fèi)用的50%對(duì)業(yè)主進(jìn)行獎(jiǎng)補(bǔ),。

雖然該項(xiàng)目只有25戶業(yè)主,，但各自境況、需求不同,，要取得所有產(chǎn)權(quán)人的同意并非易事,，相關(guān)工作小組為此先后召開9次居民大會(huì)、入戶走訪48次,。與此同時(shí),，地方政府亦積極優(yōu)化行政許可審批環(huán)節(jié)，多部門實(shí)施并聯(lián)審批,，大幅度壓縮審批時(shí)限,，并由多部門對(duì)項(xiàng)目統(tǒng)一監(jiān)管、聯(lián)合驗(yàn)收,。

^{集群街2號(hào)樓下,，居民正在購(gòu)置年花。曾冬梅/攝}

最終,，集群街2號(hào)在2024年3月18日拆除危房,，新建工程于2024年5月27日開工，2025年1月11日向業(yè)主交付房屋,，同時(shí)發(fā)放新產(chǎn)權(quán)證,。

“這筆投入超值了”

集群街2號(hào)的改造采用的是“原拆原建，增加公共服務(wù)”原則,，既不加蓋樓層,，也不增加戶數(shù)。但房屋的結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)施都進(jìn)行了優(yōu)化,。例如,，在保持套內(nèi)面積基本不變的前提下，根據(jù)居民意愿定制化設(shè)計(jì),，對(duì)非成套住宅通過內(nèi)部?jī)?yōu)化確保每戶獨(dú)立成套,、戶型方正,、日照充足，廚房,、衛(wèi)生間面積達(dá)到《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn),，大大提升住房品質(zhì)。以02號(hào)戶型為例,，改造前,，該戶型的衛(wèi)生間和廚房緊挨在一起，且均只有2.3平方米,，日常使用頗為不便,，其中的一間臥室還被公共過道分割開來。改造后,，這套房屋變成了完整的兩室一廳戶型,，衛(wèi)生間、廚房的面積適當(dāng)擴(kuò)大,，功能布局也更為合理,。

^{拆建前后的戶型對(duì)比,。曾冬梅/攝}

在不減少原戶型套內(nèi)面積,、滿足規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，集群街2號(hào)還加裝了兩臺(tái)電梯,，方便居民出行,，圓了居民們多年的“電梯夢(mèng)”。樓棟的供水系統(tǒng)也進(jìn)行了重新設(shè)計(jì),，有效解決水壓不足等用水難題,。其他亮點(diǎn)還包括鋪設(shè)燃?xì)夤艿溃瑢?shí)現(xiàn)“瓶改管”,，樓梯間距由原來的0.9米提升至1.2米,，增設(shè)自然通風(fēng)系統(tǒng)、室內(nèi)消防栓等消防設(shè)備,。

^{改造前的樓梯間,。（受訪者供圖）}

^{改造后的樓梯間。曾冬梅/攝}

這些切實(shí)滿足居民實(shí)際生活需求的改造細(xì)節(jié),，獲得了業(yè)主們的高度認(rèn)可,。“十分滿意,。有電梯,，有管道煤氣，樓梯也寬了,，以后搬家具很方便,。廚房,、廁所都比以前大了，好用很多,?！北M管已經(jīng)收樓10來天，鐘彩蘭還是難掩心中的喜悅,?！耙婚_始是很擔(dān)心的，不知道能不能成功?，F(xiàn)在很開心啊,，在各級(jí)政府的支持、幫助下,，最終辦成了這件大事,。”她說,，過完年就要開始給陽臺(tái)裝上紗窗,，廚房也要再添置些物品。新房收拾妥當(dāng)后,，就和老伴一起搬回來住,。

“在這里養(yǎng)老絕對(duì)方便，就是圖新房有電梯,，喝早茶,、買東西都方便?！毙煲ū硎?，此次改造他個(gè)人出資約30萬元,，雖然貴點(diǎn)，但“這筆投入超值了,，新房各方面都達(dá)到了我的理想,?！?/p>

不僅業(yè)主滿意，自主更新也為地方政府解決舊城改造資金籌措難和長(zhǎng)效管養(yǎng)難兩大難題提供了新思路,。據(jù)了解，將資金來源由政府“大包大攬”轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)人自主出資為主后,，政府財(cái)政支出總量相較于傳統(tǒng)老舊小區(qū)微改造模式減少超50%,，有效化解政府財(cái)政負(fù)擔(dān)等問題,。

2024年12月召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提到,，2025年要大力實(shí)施城市更新，鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅,。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，集群街2號(hào)拆除重建試點(diǎn)的成功,，為廣州探索危舊房改造新模式開了個(gè)好頭,。廣州市將繼續(xù)構(gòu)建政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作,、公眾參與的城市更新模式，探索在政府引導(dǎo)下,，自下而上,、自籌資金、自主更新,、原拆原建的拆危建新模式，創(chuàng)新城市有機(jī)更新路徑,，為建立可持續(xù)的城市更新模式提供新思路,。