始于2010年的限購(gòu),、限貸等政策的推出,讓很多新詞匯變得稀松平常,。 為何從2010年才開(kāi)始用行政手段參與房地產(chǎn)呢,?主要因?yàn)?009年是經(jīng)濟(jì)危機(jī)后的大反彈,那次不但制造業(yè)產(chǎn)能荒,,而且房產(chǎn)均價(jià)漲得太猛了,,就全國(guó)來(lái)說(shuō)幾乎普漲30%以上,一年之間,。 更有甚者,,在我上班的地方,浦東金橋地區(qū),,二手房直接在2009年的7-12月份翻番,,我當(dāng)時(shí)做過(guò)多次統(tǒng)計(jì),也實(shí)時(shí)追蹤各個(gè)小區(qū),,因?yàn)槲覝?zhǔn)備在公司附近買(mǎi)一套,。老小區(qū)的單價(jià)僅僅花了半年,就從七八千直接跳漲到了1萬(wàn)5,,這漲幅和速度在當(dāng)時(shí)看來(lái)還是讓人害怕的,。所以,國(guó)家在2010年第一次推出了限購(gòu)限貸,、既認(rèn)房又認(rèn)貸等等行政設(shè)置,,來(lái)減緩房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)尤其價(jià)格上漲,經(jīng)典的名言是“控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”,。 當(dāng)然,后來(lái)這些老小區(qū)到了2020前后,,都已經(jīng)漲到單價(jià)七八萬(wàn)了,,那是后話,。但是當(dāng)時(shí)小幾個(gè)月就翻倍跳漲,還是讓人有些恐慌的,,政策面的反應(yīng)也是如此,。 2010年之后,這“首套房資格”“首套名額”就被反復(fù)提及,,包括2018年至今在知識(shí)星球中也一直有人問(wèn)這個(gè)資格,。其實(shí)首套房比二套房無(wú)非就是首付款可以少一點(diǎn),一般在30-35%上下,,然后貸款利率比二套房低大概1個(gè)百分點(diǎn),,二套房首付一般在40-70%之間。 但是時(shí)代在變化,,你可以看出來(lái)從一個(gè)更加長(zhǎng)的跨度來(lái)看,,這個(gè)限購(gòu)限貸甚至限售等行政措施,遲早是要被取消的,。比如當(dāng)下2022年下半年,,很多地方首套房首付比例也降到了30%以下,甚至更低的20%,,而且二套房首付比例也在下降,,甚至還清貸款后可以執(zhí)行首套房的首付比例和貸款利率優(yōu)惠。 所以,,目前這個(gè)“首套房資格”,,已經(jīng)不算是個(gè)啥多么大的優(yōu)勢(shì)。也就在北上廣深杭,、廈門(mén),、南京等房?jī)r(jià)特別高的城市,就首付比例上面有點(diǎn)懸殊,,畢竟相差了大致三成,,即首付款3成和6成的區(qū)別。 比如在上海一套總價(jià)600萬(wàn)的房子,,你首付30%大概是180萬(wàn),;如果首付要你出360萬(wàn),確實(shí)還是有點(diǎn)棘手的,。但是在中小城市,,尤其房?jī)r(jià)不高的城市,多出來(lái)的這1-3成首付款,,就沒(méi)有多大的擔(dān)憂意義了,。 這里要特別說(shuō)下在大城市打拼的老家有弟弟的女孩,對(duì)他們來(lái)說(shuō),,這個(gè)首付款最為重要,,因?yàn)樗齻兊氖滋追渴侨松鷳?zhàn)略,,也是給自己托底的第一步,否則后面整個(gè)人生都難以發(fā)展,。具體原理,,見(jiàn)這里《首套房對(duì)職場(chǎng)人的作用》。 舉例來(lái)看下獨(dú)生女的情況,。 這位大城市的獨(dú)生女,,已經(jīng)是海歸碩士,準(zhǔn)備去讀博士,,父母名下2套房,,雖然積蓄不多,但是父母職業(yè)都不錯(cuò),,因?yàn)轶w制內(nèi)的住房公積金都比較高,。 盡管家人能湊出來(lái)的首付款有限,但是目前優(yōu)先的是讀個(gè)博士,,因?yàn)橐呀?jīng)親身實(shí)踐過(guò)了碩士畢業(yè)的就業(yè)情況一般,,有個(gè)博士更有利于自己未來(lái)的就業(yè)選擇和事業(yè)發(fā)展。 如果博士不愿意讀,,則下一步選擇就是讓父母買(mǎi)房,。你的首付款低,也可買(mǎi)在你名下,,父母的工資和公積金應(yīng)該足夠幫助還你的貸款了,。但是在目前現(xiàn)金不多的情況下,沒(méi)必要壓榨父母必須給你買(mǎi)房,,不需要這么心急,,你買(mǎi)了房所得到的好處有限。 另外,,你有認(rèn)知的偏差,,對(duì)于大城市獨(dú)生女來(lái)說(shuō),婚前房產(chǎn)不是必要選項(xiàng),,也不是級(jí)別最高的優(yōu)先項(xiàng),,因?yàn)槟阌懈改改芡械祝改傅馁Y產(chǎn)100%是給你一個(gè)人的,。房子放在或者買(mǎi)在父母名下,,都更好。這跟我開(kāi)頭所述的老家有弟弟的女孩不一樣,,他們?nèi)绻麑⒎孔淤I(mǎi)在父母名下,,那就成了弟弟的婚房和侄子的財(cái)產(chǎn)了。 下一個(gè)問(wèn)題就是,要不要利用剛有的大城市首套房資格,? 好不容易有了北京的購(gòu)房資格,,當(dāng)然就要早點(diǎn)買(mǎi)為好。我們看下北京二手房單價(jià)走勢(shì),。 北京還在上漲,但漲幅是十幾年來(lái)的最低,,才1.5%的樣子,,跟余額寶、定期理財(cái)差不多,,所以你再等個(gè)一兩年湊個(gè)首付也可,。但不能等3年以上,萬(wàn)一恢復(fù)更大的漲幅,。你當(dāng)然可以現(xiàn)在就買(mǎi)北京郊區(qū),,早點(diǎn)入手。 再看天津,,如下,。 天津一年以來(lái)跌了6.6%,你如果用首套房名額入手天津房,,看起來(lái)占了便宜,,但接下來(lái)2年再分別跌個(gè)6%、5%,,你不就站崗在了高點(diǎn)連理財(cái)收益都賠光了,?還不如銀行理財(cái),你這就是看起來(lái)聰明實(shí)際上笨,。 當(dāng)然你會(huì)覬覦天津的房?jī)r(jià)此后報(bào)復(fù)式上漲,,因?yàn)橛械赜袧q。這就是直男思維,,看多了圖紙和股市等曲線圖,,潛意識(shí)里都認(rèn)為物極必反。其實(shí)房子是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的,,跟你其他地方看到的數(shù)字波動(dòng)還不一樣,。 再看老家省會(huì),不知道你老家省會(huì)是哪個(gè),,我以最常見(jiàn)的武漢為例,。 武漢也是跌的,趨勢(shì)和價(jià)格也跟天津差不多了,,道理一樣,,買(mǎi)武漢不如買(mǎi)北京,還靠近上班的地方,。但是買(mǎi)在武漢可以為將來(lái)回老家服務(wù),,所以武漢和天津一定要選一個(gè)的話,,獨(dú)生子當(dāng)然買(mǎi)武漢比買(mǎi)天津更好一點(diǎn)。 還有例外,,你現(xiàn)在單身,,但是不久交了女朋友,女朋友家靠近天津或者要求你買(mǎi)在天津,,或者你找了個(gè)沒(méi)有積蓄且工資低的女朋友,,則天津就勝出了,買(mǎi)天津,。 繼續(xù),,假設(shè)女朋友有不少首付款,工資又高,,則你倆更是要一起買(mǎi)在北京,,往市區(qū)靠一點(diǎn),或者找倆人工作地的中間地帶,。 總之,,正常是以上這樣一個(gè)分析理念,但是具體還要看自身的情況,,包括老家具體的名字,,有沒(méi)有兄弟姐妹,目前收入等等,,也不是一刀切的答案,。這個(gè)首套房的低首付資格在大城市更顯得重要,也更需要珍惜一點(diǎn),。 這是有購(gòu)房資格的,,大多數(shù)人實(shí)際上沒(méi)有購(gòu)房資格,那才更煩惱,,見(jiàn)下一個(gè)案例,。 這位很著急,因?yàn)殄X(qián)放在手上,,但是工作所在城市上海他還沒(méi)拿到購(gòu)房資格,,而上海的房?jī)r(jià)卻一直在漲。 其實(shí)這也才年化增長(zhǎng)3.5%,,當(dāng)初增長(zhǎng)35%我們都經(jīng)歷過(guò),,你也別過(guò)分著急,先看購(gòu)房資格,。 你可以算下你已經(jīng)在上海繳納了幾年社保,,如果已婚則最多5年就可上海買(mǎi)房了。未婚則可以申請(qǐng)居轉(zhuǎn)戶(hù),現(xiàn)在已經(jīng)從7年開(kāi)始放開(kāi)了很多,,拿到戶(hù)口即可買(mǎi)了,。 可以假設(shè)你已經(jīng)在上海工作了4年,則申請(qǐng)落戶(hù)還剩下3年,,而且這個(gè)期間落戶(hù)政策應(yīng)該還會(huì)放開(kāi),,所以你的落戶(hù)應(yīng)該在2024-2025就可以實(shí)現(xiàn)。這么短的時(shí)間內(nèi),,沒(méi)有必要去蘇州還是哪里硬要去投資一套不住的房子,。 當(dāng)然也要假設(shè)下你剛來(lái)上海的情況,那確實(shí),,即使找了對(duì)象結(jié)婚獲得購(gòu)房資格,或者自己申請(qǐng)拿到戶(hù)口,,就都需要5-6年的時(shí)間,。那這錢(qián)在2022-2027年期間,是不是要投資下周邊比如蘇州的房產(chǎn)呢,? 我們看下蘇州的房?jī)r(jià),。 蘇州小跌了4個(gè)點(diǎn),難怪蘇州各種房產(chǎn)促銷(xiāo),、國(guó)企購(gòu)房,、甚至走向?qū)W歷大專(zhuān)可落戶(hù)的趨勢(shì),價(jià)格往下走了,。但是你以為自己在低點(diǎn)入手是個(gè)好機(jī)會(huì),,也許是買(mǎi)了繼續(xù)跌呢?關(guān)鍵還不是漲跌,,因?yàn)槟阋坏┛梢陨虾YI(mǎi)房時(shí),,當(dāng)初150萬(wàn)的積蓄花在了蘇州,上海再買(mǎi)就要你再拿出60%即300萬(wàn)的首付款,,屆時(shí)你是拿不出來(lái)的,,海借屆時(shí)你不但借不到也不敢借。 所以,,對(duì)于這位的建議就是,,無(wú)論你是剛來(lái)上海還是已經(jīng)來(lái)了好幾年,你當(dāng)下的目標(biāo)是早點(diǎn)獲得落戶(hù)或者購(gòu)房資格,,同時(shí)繼續(xù)存首付款,,而不是盯著口袋里那100萬(wàn)出頭的卡上余額成天想著投資賺錢(qián)。 有人說(shuō),,剛剛這位除了蘇州,,也問(wèn)了能否這幾年先買(mǎi)杭州。我們來(lái)看下杭州。 不得了,,這杭州的房?jī)r(jià)由于之前十來(lái)年的幾百萬(wàn)人口凈流入以及率先的落戶(hù)限制放開(kāi),,房?jī)r(jià)已經(jīng)漲上去了,二手房都3萬(wàn)5了,,市區(qū),、科技城、新房等都快接近上海的房?jī)r(jià)水平了,。 但是杭州的房?jī)r(jià)潛力顯然不多了,,之前漲得太猛,其他500萬(wàn),、1000萬(wàn)人口的城市也不是傻瓜,,很快也會(huì)放開(kāi)戶(hù)口限制、推出吸引人才政策,,所以這也是杭州人才凈流入后繼乏力的預(yù)判,,因?yàn)槠渌鞘幸矒屓瞬帕恕?/span> 杭州房?jī)r(jià)已經(jīng)在調(diào)頭向下,比如未來(lái)科技城,,打折甩賣(mài)的很多,,骨折的都有。 如下這位評(píng)論者雖然是冷眼旁觀客,,但是大致意思還是對(duì)的,。最高位調(diào)頭向下時(shí)你去接盤(pán),還滿心歡喜,,你怎么知道已經(jīng)離開(kāi)了山頂呢,?即使在半山腰也是虧的。 所以,,你還是保留著你的首套房低首付的資格,,留在工作所在的上海為好,靜待你的資格滿格以及上海的落戶(hù)和購(gòu)房政策的放寬為好,。左右也不過(guò)小幾年的時(shí)間,,你何必折騰去蘇州甚至杭州操作一個(gè)買(mǎi)房、等一兩年再賣(mài)房的輪回呢,? 你可能覺(jué)得跟買(mǎi)部手機(jī)或者一輛車(chē)一樣,,甚至買(mǎi)賣(mài)股票,低吸高拋一次即可,。其實(shí)沒(méi)那么容易,,中間折騰的流程你還沒(méi)嘗試過(guò),加上請(qǐng)假,、時(shí)間,、精力,、車(chē)旅費(fèi)、稅費(fèi)等等,,你甚至在蘇杭買(mǎi)一套,、等兩三年賣(mài)了再資金回上海,你總計(jì)是虧的,,吃力不討好,,這還不算有可能的繼續(xù)跌價(jià)。 一句話,,如果你一定要買(mǎi)蘇杭,,則我建議你還不如買(mǎi)昆山。 大家看完以上,,可能會(huì)覺(jué)得本篇跟過(guò)去我多年鼓勵(lì)買(mǎi)大城市周邊小城市的觀點(diǎn)有所出入,,其實(shí)不是如此。當(dāng)初是房?jī)r(jià)普漲的年份,,買(mǎi)哪里都漲,買(mǎi)周邊小城市是為了不錯(cuò)失漲幅良機(jī),。當(dāng)下大城市漲得慢,周邊中小城市基本都不漲且也已經(jīng)到達(dá)了一個(gè)高位,。 此外,今天的案例你也能看到都是已經(jīng)在一線城市工作且有了1-200萬(wàn)首付款的例子,,當(dāng)初的建議則更多是給剛來(lái)北上廣深還處于“無(wú)財(cái)作力”時(shí)期的人。 且,,時(shí)移事易,當(dāng)初一個(gè)政策小促動(dòng)房?jī)r(jià)就暴漲,現(xiàn)在全面發(fā)力但中小甚至大多數(shù)省會(huì)城市的房?jī)r(jià),,依然不怎么動(dòng)甚至繼續(xù)下跌,,情況不可同日而語(yǔ)。 當(dāng)初限購(gòu)限貸等行政措施沒(méi)最近三四年厲害,,甚至不限購(gòu),,首套房資格不是太明顯,。我剛畢業(yè)時(shí)昆山才10%的首付款,當(dāng)然另外10%是開(kāi)發(fā)商墊付的,。而上海那時(shí)還有這樣一個(gè)政策,,即工資每年所扣的個(gè)人所得稅,可以用來(lái)抵房貸還款,。 我一直建議先去大城市周邊買(mǎi)套房,,這也是為了家里無(wú)法給自己托底尤其老家有弟弟的女孩,包括老家兄弟姐妹一大把的男孩,。 去小城市買(mǎi)套房,,只是“農(nóng)村包圍城市”的一個(gè)過(guò)渡性質(zhì)的策略,,是資金不足的職業(yè)經(jīng)理人事業(yè)生涯一開(kāi)始的托底,、保底和定心丸,。 不多說(shuō)了,各位根據(jù)大環(huán)境尤其要結(jié)合自身的情況,,做好房產(chǎn)和置業(yè)選擇,,切忌因?yàn)橄胭I(mǎi)房而隨意買(mǎi)房、因?yàn)橛幸粌砂偃f(wàn)積蓄所以就要買(mǎi)房,。 最后,,這個(gè)首套房資格,主要是在大城市首付款不足時(shí)需要珍惜,。 在中小城市,,首套房資格意義不大,,反而還是個(gè)心理上的累贅。這跟應(yīng)屆生資格類(lèi)似,,你如果找體制外工作,,這應(yīng)屆生身份就是你思想上的包袱,、行動(dòng)上的絆腳石,讓你猶豫不決,、心猿意馬,、各種糾結(jié),。有了賭運(yùn)氣的心態(tài),,會(huì)導(dǎo)致你寸步難行,。 |
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