房屋租賃合同糾紛中的任意解除權(quán)問題

在房屋租賃合同中，合同雙方經(jīng)常會(huì)在違約責(zé)任部分約定類似的條款,，“租賃期內(nèi)出租人需提前收回房屋的,，或承租人需提前退租的,，應(yīng)至少提前30日書面通知對(duì)方，按月租金的100%向?qū)Ψ街Ц哆`約金”,。當(dāng)合同一方以此條款為依據(jù)要求解除合同時(shí),，如果遭到相對(duì)方的拒絕，主張解除合同的一方在向法院提起訴訟時(shí)往往會(huì)主張自己憑此條款取得了合同的任意解除權(quán),，有權(quán)單方解除合同,。

那么，房屋租賃合同的雙方能否憑借此條款的約定取得任意解除權(quán)呢,？本文將以約定的任意解除權(quán)的效力為基礎(chǔ)并結(jié)合相關(guān)司法實(shí)踐,，對(duì)此問題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

首先,，《民法典》合同編規(guī)定的單方解除權(quán)，可以分為守約方解除權(quán),、違約方解除訴權(quán)以及任意解除權(quán),。[1]

第一，守約方解除權(quán)包括法定解除權(quán)和約定解除權(quán),。法定解除權(quán)指《民法典》第五百六十三條規(guī)定的當(dāng)事人可依據(jù)法律規(guī)定解除合同的權(quán)利,；約定解除權(quán)指民法典第五百六十二條第二款規(guī)定的當(dāng)事人約定一定事由發(fā)生時(shí)，一方當(dāng)事人可以解除合同的權(quán)利,。

第二,，違約方解除訴權(quán)是指《民法典》第五百八十條第一款規(guī)定的在履行不能的情況下，為避免合同僵局,，賦予違約方通過訴訟或仲裁的方式解除合同的權(quán)利,。

第三，任意解除權(quán)即合同的一方或雙方可隨時(shí)解除合同的權(quán)利,。任意解除權(quán)通常以法律規(guī)定為必要,，如我國(guó)《民法典》合同編第七百三十條、第七百八十七,、第九百三十三條對(duì)可以適用合同任意解除權(quán)的合同類型做了特別規(guī)定,。

其次，約定的任意解除權(quán)不屬于約定的合同解除權(quán),?！睹穹ǖ洹返谖灏倭l第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí),，解除權(quán)人可以解除合同,。”此條規(guī)定中的“條件”須具有“或然性”的基本內(nèi)涵,，即雙方當(dāng)事人約定的“條件”未來是否成就應(yīng)當(dāng)是不確定的,。由于合同的一方或雙方當(dāng)事人在合同簽訂時(shí)并不直接獲得隨時(shí)解除合同的權(quán)利,，雙方當(dāng)事人最終能否取得合同的解除權(quán)完全取決于合同簽訂后雙方約定的解除條件是否成就，故約定的合同解除權(quán)是期待權(quán),。

而約定的任意解除權(quán)在合同簽訂時(shí)即無條件地賦予了合同一方或雙方當(dāng)事人的合同解除權(quán),，無需滿足任何條件，屬于一種既得權(quán),。因此,，約定的任意解除權(quán)因缺乏“條件”要素而不屬于《民法典》第五百六十二條第二款規(guī)定的約定解除權(quán)范疇。

首先,，合同的自由是有限的,，需要受到誠(chéng)實(shí)信用原則和合同嚴(yán)守原則的合理約束。盡管根據(jù)私法意思自治原則,，當(dāng)事人有自由選擇合同內(nèi)容的權(quán)利,，《民法典》也規(guī)定民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則,，按照自己的意思設(shè)立,、變更、終止民事法律關(guān)系,，但合同自由并非是無限制的,。我國(guó)《民法典》遵循最大限度地促進(jìn)交易和維護(hù)交易穩(wěn)定的立法目的，其規(guī)定體現(xiàn)了誠(chéng)實(shí)信用原則和合同嚴(yán)守原則的基本要義,?！睹穹ǖ洹返诹鶙l規(guī)定：“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則,，秉持誠(chéng)實(shí),，恪守承諾”；第一百一十九條規(guī)定：“依法成立的合同,，對(duì)當(dāng)事人有約束力”,。因此，允許當(dāng)事人自由約定任意解除權(quán),，即允許當(dāng)事人自由約定隨時(shí)可以行使的單方解除權(quán)是缺乏法理基礎(chǔ)的,。

其次，我國(guó)《民法典》是以特別規(guī)定的形式明確可以適用任意解除權(quán)的合同類型,。根據(jù)合同嚴(yán)守的原則,，各國(guó)法律普遍規(guī)定合同一經(jīng)訂立就具有法律效力，當(dāng)事人必須全面,、適當(dāng)?shù)芈男?，故任意解除合同一般是不被允許的；但為兼顧經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)于效率和自由的需要，法律又規(guī)定部分特定的合同類型的一方或雙方當(dāng)事人享有任意解除權(quán),，如我國(guó)《民法典》第七百三十條、第七百八十七,、第九百三十三條規(guī)定了不定期租賃合同雙方當(dāng)事人,、承攬合同定作人、委托合同雙方當(dāng)事人享有任意解除權(quán),。因此,，從《民法典》整體的立法思路而言，我國(guó)對(duì)于合同任意解除權(quán)的態(tài)度是嚴(yán)格限制的,。

最后,，《〈全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要〉理解與適用》中亦表達(dá)了約定的任意解除權(quán)無效的觀點(diǎn)，“除委托合同等基于人身信賴關(guān)系訂立的合同,，當(dāng)事人可以約定任意解除權(quán)外,，其他類型的合同中，原則上不應(yīng)允許當(dāng)事人作出此類約定”,，其理由在于若允許當(dāng)事人約定任意解除權(quán),，則“既容易造成社會(huì)資源的浪費(fèi)，也不符合當(dāng)事人締約的真實(shí)目的”,。

綜合以上分析可得,，原則上除法律規(guī)定的可以適用任意解除權(quán)的特定的合同類型外，當(dāng)事人在其他合同中約定的任意解除權(quán)是無效的,。

由于房屋租賃合同中通常會(huì)在違約責(zé)任部分約定“任意解除權(quán)”條款,，因此實(shí)務(wù)中常常出現(xiàn)出租人或承租人依據(jù)此條主張解除合同而引發(fā)的糾紛,。以下是法院在審理出租人和承租人主張“任意解除權(quán)”案件時(shí)的主要裁判觀點(diǎn)。

（一）出租人主張任意解除權(quán)的情況

在出租人請(qǐng)求解除合同的案件中,，法院通常會(huì)認(rèn)定當(dāng)事人約定的任意解除權(quán)無效,，駁回出租人的訴訟請(qǐng)求。法院的審判思路如下：

首先,，租賃合同中有關(guān)租賃期間的約定,，是為了建立較為穩(wěn)定的合同關(guān)系，使出租人和承租人都能有著較為明確的預(yù)期,，從而更好的安排生產(chǎn)生活,，保護(hù)雙方的合法權(quán)益。如果允許當(dāng)事人約定任意解除權(quán),，不僅會(huì)對(duì)合同的穩(wěn)定性產(chǎn)生影響,，而且有違合同的誠(chéng)實(shí)信用原則。[2]法院通常會(huì)強(qiáng)調(diào)約定在違約責(zé)任條款項(xiàng)下的上述條款，是一方提出提前解除合同并經(jīng)雙方協(xié)商解除合同時(shí),，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)以違約金形式承擔(dān)的違約責(zé)任,，不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為任意解除權(quán)。

其次,，出租人提起訴訟要求解除租賃合同的,，通常涉及的是面積較大、租金較高的房屋或商場(chǎng),。承租人往往要花費(fèi)大量的人力,、財(cái)力、物力去進(jìn)行建設(shè),、裝修,、辦理開辦手續(xù)、招聘員工等工作,，并將房屋用于生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng),。按常理承租人不可能短租，只有在較長(zhǎng)的使用預(yù)期下才可能簽訂該合同,。一旦認(rèn)可當(dāng)事人之間約定了任意解除權(quán),，允許出租人毫無正當(dāng)理由地任意通知解除合同,，那么承租人的利益將遭受重大損失,。[3]這不符合雙方訂立合同的原意，也是對(duì)社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi),，將對(duì)正常的交易秩序產(chǎn)生不良影響,。

最后,，出租人要求解除涉及一般房屋（出租人用于自住的、面積較小的房屋）的租賃合同的案例較少,，法院通常也會(huì)認(rèn)定約定的任意解除權(quán)無效,，駁回出租人要求解除合同的訴訟請(qǐng)求。因?yàn)樵谠擃惏咐?，即使出租人已發(fā)送了解除合同的通知,，但雙方并未就合同解除協(xié)商一致時(shí)，并不能直接適用上述違約責(zé)任條款,。此時(shí),，承租人仍舊占有使用涉案房屋及車位，并交納了相應(yīng)租金,，不存在繼續(xù)履行的障礙,。[4]該房屋租賃合同不會(huì)導(dǎo)致顯失公平且不違反誠(chéng)實(shí)信用原則，并不存在合同僵局,。故法院沒有必要通過認(rèn)定合同解除打破合同僵局,。

（二）承租人主張任意解除權(quán)的情況

根據(jù)案例檢索，承租人請(qǐng)求解除合同且同意承擔(dān)違約責(zé)任，而出租人拒絕解除的,，法院一般會(huì)支持承租人解除合同的請(qǐng)求,。在這種情況下，可能會(huì)出現(xiàn)法院認(rèn)可約定的任意解除權(quán)的情況,。

一是不認(rèn)可當(dāng)事人約定的任意解除權(quán)的情況,。承租人在提前發(fā)出解除合同的通知后，大多會(huì)停止支付租金,、騰退交還房屋，雙方租賃合同實(shí)際已經(jīng)解除,。盡管否認(rèn)了約定的任意解除權(quán),，也難以要求出租人搬回房屋、繼續(xù)履行,，合同由此陷入了僵局,。此時(shí)，法院只能適用《民法典》第五百八十條[5]打破合同僵局,，或促成原被告雙方協(xié)商一致解除合同,。在相關(guān)案件中，根據(jù)案件的實(shí)際情況,，法院大多會(huì)在“訴訟期間雙方當(dāng)事人協(xié)商一致”或“訴訟期間出租人也主張解除合同”的情況下順勢(shì)判令合同解除,。[6]但若承租人仍舊占有使用涉案房屋及車位，并交納了相應(yīng)租金,，出租人堅(jiān)持要求承租人繼續(xù)履行合同,，法院則會(huì)做出要求承租人繼續(xù)履行的判決。[7]

二是在認(rèn)可當(dāng)事人約定的任意解除權(quán)的情況,。法院認(rèn)為租賃合同中約定出租人提前收回房屋或承租人提前退租,，應(yīng)提前通知對(duì)方，并支付違約金或賠償金的,，應(yīng)認(rèn)定為任意解除權(quán)的約定,。附有責(zé)任承擔(dān)方式和提前通知程序的任意解除權(quán)約定有效。行使解除權(quán)的一方提前通知并實(shí)際支付或承諾支付違約金,、賠償金的,，其通知可發(fā)生合同解除的效果。[8]

  三,、約定的任意解除權(quán)無效的“例外”

以“任意解除權(quán)”為關(guān)鍵詞檢索,，通過對(duì)檢索得到的案例的分析和對(duì)比，大多數(shù)情況下,，法院均認(rèn)定當(dāng)事人約定“任意解除權(quán)”無效,。那么法院在部分承租人主張解除合同的房屋租賃合同糾紛的案件中對(duì)于約定的任意解除權(quán)的肯定，能否被視為約定的任意解除權(quán)無效的例外呢？

回歸此類房屋租賃合同糾紛案件的實(shí)際情況,。在房屋租賃市場(chǎng)上,，當(dāng)租賃合同雙方當(dāng)事人均為自然人，出租人出租的是一般住房（面積較小,、承租人用于自住的房屋）時(shí),，承租人因工作、生活變動(dòng)而提出退租是十分常見的,。承租人在提前發(fā)出解除合同的通知后,，大多會(huì)停止支付租金、騰退交還房屋,，雙方租賃合同實(shí)際已經(jīng)解除,。如果直接按照一般規(guī)則否認(rèn)約定的任意解除權(quán)，進(jìn)而認(rèn)定合同未解除,，也難以要求出租人搬回房屋,、繼續(xù)履行，合同由此陷入了僵局,。因此,，不難理解，法院是希望通過認(rèn)可約定的任意解除權(quán)成立的方式,，允許承租人行使單方解除權(quán),，從而打破合同僵局。

另外,，法院對(duì)于約定的任意解除權(quán)的認(rèn)可,，也是出于維護(hù)雙方當(dāng)事人利益衡平的考慮。一方面,，如果否認(rèn)約定的任意解除權(quán),，進(jìn)而推知承租人應(yīng)繼續(xù)履行，是不符合房屋租賃市場(chǎng)交易習(xí)慣的,，也會(huì)給承租人的工作,、生活帶來不便。另一方面,，解除租賃合同,，并不會(huì)導(dǎo)致出租一般住房的自然人出租人的利益遭到重大損失，出租人再次出租的難度通常不是很大（當(dāng)然,，如果出租的是大型的商場(chǎng),、整棟的樓房，情況則完全不同）,。

由此不難推知,，認(rèn)可約定的任意解除權(quán)可能只是法院基于雙方當(dāng)事人利益平衡或合同繼續(xù)履行存在現(xiàn)實(shí)困難的考慮,，為實(shí)現(xiàn)合同解除的目的，而選擇的較為簡(jiǎn)單順暢的論證方式,，以期符合當(dāng)事人締約的真實(shí)目的,，或避免社會(huì)資源的浪費(fèi)。因此,，這種做法不應(yīng)當(dāng)被視為一般的裁判規(guī)則或約定的任意解除權(quán)無效的例外,。

  注釋

[1] 睢曉鵬：《任意解除權(quán)約定的審查認(rèn)定》，載：https://mp.weixin.qq.com/s/bNjOoI32z6zxROH9ZB6ftg,，最后訪問時(shí)間：2022年12月12日,。

[2] 邵長(zhǎng)勝等與楊希勇房屋租賃合同糾紛一審民事判決書，參見北京市門頭溝區(qū)人民法院（2021）京0109民初1441號(hào)民事判決書,。

[3] 王金柱,、李晶晶房屋租賃合同糾紛民事一審民事判決書，參見蒙陰縣人民法院（2021）魯1328民初1136號(hào)民事判決書,。

[4] 王張予與唐亮房屋租賃合同糾紛一審民事判決書，參見上海市浦東新區(qū)人民法院（2017）滬0115民初13687號(hào)民事判決書,。

[5] 《民法典》第五百八十條規(guī)定,，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以請(qǐng)求履行,，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實(shí)上不能履行,；

（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；

（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請(qǐng)求履行,。

有前款規(guī)定的除外情形之一,，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān),。

[6] 羅鳴洋與秦松房屋租賃合同糾紛一審民事判決書，參見成都市武侯區(qū)人民法院（2019）川0107民初6708號(hào)民事判決書,。

[7] 邵長(zhǎng)勝等與楊希勇房屋租賃合同糾紛一審民事判決書,，參見北京市門頭溝區(qū)人民法院（2021）京0109民初1441號(hào)民事判決書。

[8] 睢曉鵬：《任意解除權(quán)約定的審查認(rèn)定》,，載：https://mp.weixin.qq.com/s/bNjOoI32z6zxROH9ZB6ftg,，最后訪問時(shí)間：2022年12月12日。