本文節(jié)選自上海易居房地產(chǎn)研究院編撰的《2022年中國城市軌道交通TOD年報》中發(fā)展篇。

發(fā)展篇

2021年,，全國城市軌道交通總運營里程達到9005.6公里,，新增792.7公里，比上年增加9.65%,；全國已開通軌道交通城市數(shù)量達到41個,，比2020年末增加1個，再創(chuàng)新高,；全國有24個城市的軌道交通公司涉及物業(yè)開發(fā)業(yè)務,，27城涉及物業(yè)租賃及管理業(yè)務。2021年全國城市軌道交通TOD開發(fā)相關(guān)指標有不同程度減少：土地儲備規(guī)模和物業(yè)開發(fā)規(guī)模收縮,，行業(yè)大環(huán)境迅速降溫疊加部分城市受疫情影響,，開發(fā)收入、經(jīng)營收入和開發(fā)收益下降明顯,，軌道交通綜合開發(fā)短期內(nèi)將面臨不小的挑戰(zhàn),。未來，伴隨著多項穩(wěn)經(jīng)濟舉措的落地和新基建戰(zhàn)略持續(xù)推進，軌道交通TOD開發(fā)依然具有較大的發(fā)展空間,。

（一）

中國城市軌道交通運營現(xiàn)狀

本章數(shù)據(jù)來源是中國城市軌道交通協(xié)會資源經(jīng)營專業(yè)委員會發(fā)布的《2021城市軌道交通資源經(jīng)營年報》,。截至2021年年底，共計41個協(xié)會成員開通軌道交通[1],，共運行269條軌道交通線路,。

城市軌道交通由地鐵、輕軌,、單軌,、現(xiàn)代有軌電車、磁浮交通,、市域快軌及自動導向軌道系統(tǒng)組成,，其中截至2021年年底，我國269條軌道交通線路中包含地鐵開通線路210條,；運營線路總長度9005.6公里,，其中地鐵運營線路長度達7209.9公里，占總長度的80.1%,；各運營指標較上年均有不同程度的增長,。

1、運營規(guī)模：運營總里程持續(xù)增長

截至2021年年末,，全國城市軌道交通總運營里程達到9005.6公里,，新增792.7公里，比上年增加9.65%,。從已開通城市軌道交通的城市數(shù)量來看,，2021年中國城市軌道交通持續(xù)發(fā)展，年末已開通城市數(shù)量達到41座,，較2020年末增加2座城市——洛陽和紹興,。2021年3月和12月，洛陽地鐵1號線和2號線正式投入運營,，當年運營里程數(shù)為42.5公里,；2021年4月，紹興地鐵1號線柯橋段正式運營,，當年運營里程數(shù)20.3公里,。

 2021年國內(nèi)有32個城市的軌道交通運營里程有所增長，占全部運營城市的78%,。其中,，上海、武漢,、廣州,、北京4個城市新增運營里程顯著,，均超過50公里，特別是上海增量超過100公里,，高居榜首,；另外13座城市當年新增運營里程數(shù)介于20-50公里之間，另有9座城市當年新增運營里程數(shù)少于20公里,。就各城市的增幅來看,，哈爾濱、貴陽2城的增速位居全國前二,，均超過100%,。從城市能級看城市軌道交通運營增長情況，2021年增長明顯屬于內(nèi)陸地區(qū)或北方地區(qū)的二線城市,，受低基數(shù)的影響明顯,，如濟南、哈爾濱,、貴陽,。

2021年，全國共有25個城市新增軌道交通運營線路,，合計新增線路37條,。其中北京,、武漢均新增4條路線,；上海、天津,、杭州,、蘇州、佛山,、洛陽新增2條線路,；廣州、深圳,、南京等城市新增1條線路,。從城市運營線路總規(guī)模分析，全國共有21個城市運營線路數(shù)量超過5條,，其中北京,、上海、廣州仍包攬前三甲,，武漢發(fā)力與成都并列第四,，均超過深圳，此外,，南京新增1條路線仍位居沈陽之前,，且其運營路線在10條及以上,。

除運營路線外，軌道交通站點是發(fā)展軌道交通物業(yè)運營的重要載體,，因而從站點的數(shù)量可以一定程度上判斷城市的軌道交通物業(yè)發(fā)展?jié)摿?。一般而言，軌道交通發(fā)達的城市擁有更多的站點數(shù)量,，發(fā)展軌道交通物業(yè)的基礎(chǔ)更牢固,。統(tǒng)計各城市的軌道交通站點數(shù)量可以得出：上海運營站點數(shù)量達486座，穩(wěn)居全國首位,；北京站點數(shù)量達459座,，繼續(xù)緊隨上海；成都當年未新增運營路線,，但站點數(shù)量仍排名第三,；除了廣州、武漢,、深圳3城站點數(shù)量維持在200座以上,，當年重慶、南京2城突破200座,；杭州,、天津等11城站點數(shù)量超過100座，寧波和合肥發(fā)力,，躍進擁有百座站點的城市行列內(nèi),。

此外，從站點密集度方面,，選取城市軌交站點數(shù)量與總運營里程的比值作為判斷城市站點密集程度的衡量指標,，值越高表示站點密度越高，搭乘軌道交通越便捷,。以全國站點數(shù)量最多的城市上海為例,，該比例約為0.52，這一指標可以理解為：假設(shè)上海所有線路合并為一條的情況下,，站點間隔不到2公里,。全國各城市平均水平為0.64，與去年相比變動幅度不大,。一線城市中深圳最高,；另外站點密度低于0.5的城市除去年上榜的蘭州、溫州,、東莞,、南京、青島外,，當年新增濟南和紹興2城,。

2,、客流量：日均客流量回升

2021年全國城市軌道交通日均客流量達到6697萬人次，全年同比上漲28.5%,。隨著新冠疫情進入常態(tài)化,，防控形勢日漸好轉(zhuǎn)，對城軌交通客流影響減弱,，2021年日均客流有所回升,。《城市軌道交通資源經(jīng)營年報（2021年）》顯示：2021年除太原1個城市外,，其他城市日均客流量均比上年增加,，其中一線城市增量均超過120萬人次；成都,、武漢,、杭州、重慶恢復情況也較好,，日均客流量增量超過50萬人次,。

分城市看，2021年,，全國共有15個城市日均客流量超過100萬人次,，相比2020年的12個，增加了天津,、蘇州和沈陽,。當年日均客流量仍然是北、上,、廣,、深4座一線城市,，其中上?？土髁恳?guī)模最大，超過1000萬人次,；北京,、廣州、深圳日均客流量分別上升至800-900萬人次,、700-800萬人次和500-600萬人次三個階段,。客流量是城市軌道交通TOD發(fā)展的前提和基礎(chǔ),，疫情常態(tài)化管理和人口朝都市圈集聚,，未來或?qū)⒂懈喑鞘胁饺氚偃f日均客流量“陣營”，從而進一步提高城市開發(fā)軌道交通TOD物業(yè)的可行性,。

3,、使用率：各城市穩(wěn)步提升

軌道交通使用率是指城市軌道交通客流量占公共交通客流量比值,，用以衡量各地城市軌道交通使用的效率情況。根據(jù)交通運輸部公布數(shù)據(jù),，可以統(tǒng)計出32個城市的軌道交通使用率,。根據(jù)計算結(jié)果，2021年32個城市軌道交通是使用率平均值為33.6%,，同比增長5.1個百分點,，使用率隨著疫情進入常態(tài)化而穩(wěn)步提升。分各城市看,，當年有14個城市的軌道交通使用率超過40%,，城市個數(shù)較上年增加55%，其中上海使用率超過65%,，可見軌道交通成為城市居民出行的主要選擇,；其次為廣州、深圳2城使用率均超過60%,；使用率在50%以上的城市除了成都,、南京、北京外,，當年杭州,、南寧也進入該行列。而使用率低于10%的城市個數(shù)也由2020年的7個降至5個,，蘭州,、哈爾濱、烏魯木齊使用率最低,，一方面由于部分城市反復受疫情困擾,，居民出行受限；另一方面,，有部分城市軌道交通線路位于郊區(qū),，客流量不足也導致軌道交通使用率較低。比較當年軌道交通使用率與軌道交通線路密度,，二者的正相關(guān)性仍然明顯,，線路網(wǎng)絡(luò)越成熟的城市軌道交通使用率相對越高。人口進一步聚集的發(fā)展環(huán)境中,，基于城市各項條件均達標的前提,，可進一步加密城市軌道交通路網(wǎng)，提升居民出行效率,，為城市高質(zhì)量發(fā)展奠定堅實的交通基礎(chǔ),。

縱向?qū)Ρ雀髦饕鞘薪?年的軌道交通使用率，2021年所有城市在該指標上均有不同程度的上漲,，其中南昌,、杭州2城漲幅最為明顯,，變化幅度均超過12%，當年南昌和杭州分別新增1條和2條運營路線,，可見在軌道交通網(wǎng)絡(luò)不足以滿足快速增長居民需求的城市中,，新增運營路線可明顯提升軌道交通的使用率；另一方面,，近年來以上2城著力推進軌道交通的建設(shè)與布局,，可見軌道交通使用率的增長也會進一步促進當?shù)剀壗痪W(wǎng)絡(luò)的完善。

4,、經(jīng)營收入：小幅回升,，票務收入超越非票務收入

全國城市軌道交通經(jīng)營收入主要分為票務收入和非票務收入，其中票務收入又稱為“運營收入”,，非票務收入又稱為“資源收入”,。2021年，全國城市軌道交通經(jīng)營收入為938.05億元,，同比上漲7.9%,，各城市的軌交資源經(jīng)營單位堅持創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型發(fā)展的方針,，根據(jù)地鐵客流和經(jīng)營市場變化的特點,，制定切實可行的經(jīng)營計劃并予以完成，為增強運營企業(yè)的經(jīng)營反哺能力,、建立城軌交通企業(yè)可持續(xù)的運營資金保障機制提供有力的條件,。其中，票務收入為498.15億元,，同比增加30.2%,，占總經(jīng)營收入的53.1%；非票務收入為439.90億元,，同比小幅減少9.7%,，占總經(jīng)營收入的46.9%。

5,、資源收入：物業(yè)開發(fā)收入占比有所下降

城市軌道交通資源收入是指依托于城市軌道交通運營系統(tǒng)的物業(yè)開發(fā),、物業(yè)租賃及管理、車站商業(yè),、傳媒廣告、信息通訊及其他非票務收入的總和,。單獨分析資源收入,，可以了解與軌道交通TOD開發(fā)有關(guān)的物業(yè)收入發(fā)展情況。

2021年,，全國城市軌道交通非票務收入為439.90億元,，其中,，物業(yè)開發(fā)收入為296.73億元，占非票務收入比重為67%,，相比2020年,，占比減少10.1個百分點；物業(yè)租賃及管理收入為22.90億元,，占非票務收入比重為5%,，與2020年持平；傳媒廣告收入為46.36億元,，占非票務收入比重為11%,，占比回升至2019年水平；車站商業(yè),、信息通訊及其他收入為73.89億元,，占非票務收入比重為17%，相比2020年,，占比漲幅較為明顯,，同比增加8個百分點。自2018年以來,，物業(yè)開發(fā)收入替代傳媒廣告收入,，成為非票務收入的主流，但受整體房地產(chǎn)行業(yè)影響,，2021年物業(yè)開發(fā)收入占比有所下降,，車站商業(yè)信息通訊等收入占比上升。

2021年,，全國城市軌道交通廣通商收入（非票務收入中扣除物業(yè)開發(fā)收入,，包含物業(yè)租賃及管理、傳媒廣告,、車站商業(yè),、信息通訊及其他收入）為143.15億元，同比增加31.13%,，車站商業(yè),、信息通訊及其他收入上漲明顯是主因。

從廣通商經(jīng)營收入結(jié)構(gòu)來看,，傳媒廣告收入占比為32.4%,，相比2020年的34.8%，下降了2.4個百分點,；物業(yè)租賃及管理收入占比16.0%,，相比2020年的23.4%，下降了7.5個百分點；車站商業(yè),、其他收入占比分別增加了0.2個百分點和13.3個百分點,；信息通訊占比降低了3.5個百分點。數(shù)據(jù)顯示,，物業(yè)租賃及管理受大環(huán)境影響較大,；而由于疫情的精準防控，車站商業(yè)的經(jīng)營有所回升,。

2021年,，全國軌道交通廣通商收入超過億元的城市有23個，比上年增加1個,。濟南躍升至首位,，廣通商收入近20億元，北京,、上海,、廣州、成都突破12億元大關(guān),，深圳緊隨其后,，以上6城是當年廣通商收入超過10億元的城市，相比2020年的深圳,、北京,、上海、廣州,，多出2城,。杭州、南京,、天津,、武漢、青島,、無錫,、南昌、重慶,、西安等城市的軌道交通發(fā)展較為迅速,，收入雖不及一線城市，但均比上一年有了較大的提升,。

從廣通商收入結(jié)構(gòu)來看,，多數(shù)城市廣通商收入主要依托物業(yè)租賃及管理、車站商業(yè),、傳媒廣告三大板塊,，信息通訊及其他兩項占比相對較低,。2021年,，傳媒廣告占比更為明顯,，有近4成的城市傳媒廣告占比超過50%；而與2020年相比,，當年物業(yè)租賃及管理收入占比有所下降,，僅有1個城市的物業(yè)租賃及管理占比超過50%。

（二）

中國城市軌道交通TOD開發(fā)經(jīng)營現(xiàn)狀

城市軌道交通建設(shè)面臨前期資金投入大,、資金收回時間長的特點,，這給地方政府帶來了巨大的財政壓力。故各地開始探索通過軌道交通物業(yè)綜合開發(fā)來反哺軌道交通建設(shè)和運營的虧損,。近年來,，各地越來越重視并積極實踐軌道交通TOD開發(fā)，并將TOD作為城市軌道交通企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要路徑和戰(zhàn)略選擇,。

資源委員會單位成員中歷年資源運營類型分別是：物業(yè)開發(fā)[2],、物業(yè)租賃及管理[3]、車站商業(yè),、傳媒廣告,、信息通訊等業(yè)務。截至2021年底,，物業(yè)開發(fā)有25城涉及,，較2020年增加2城；物業(yè)租賃及管理有27城涉及,，較2020年減少2城,；有31個城市均有經(jīng)營車站商業(yè)、傳媒廣告,、信息通訊三類資源,，五類資源均有經(jīng)營的城市有16城。

1,、土地儲備：降幅明顯,，但全年仍超3500萬平方米

2021年，全國城市軌道交通物業(yè)開發(fā)土地儲備規(guī)模[4]持續(xù)小幅增長,，當年土地儲備規(guī)模達到3542.5萬平方米,，同比降低31.2%。其中寧波,、成都,、長沙、南寧軌道交通土儲規(guī)模均超過100萬平方米,，以上4城儲備量總和占全部儲備量的83.2%,。

土儲規(guī)模反應了未來城市TOD發(fā)展?jié)摿?。從各城市土地儲備?guī)模來看，2021年,，寧波市軌道交通集團有限公司大舉拿地,，土地儲備總量達2112萬平方米，占全國土儲總量的59.6%,；成都軌道交通當年拿地量位居第二,，儲備總量在2020年相對較高的基礎(chǔ)上繼續(xù)小幅增長至481.5萬平方米；南寧地鐵當年拿地量42.44萬平方米,，土儲量增長至130.7萬平方米,，緊隨長沙之后，排名第四,；另外,，青島、濟南2城也有超過80萬平方米的儲備,?？梢灶A見，以上城市未來將會有較多軌道交通TOD項目的發(fā)展機會,。

2,、開發(fā)規(guī)模：小幅減少，開發(fā)進度放緩

2021年,，全國軌道交通物業(yè)開發(fā)規(guī)模小幅下降,，當年物業(yè)開發(fā)面積1730.72萬平方米，同比減少7.9%,；累計面積達到7528.67萬平方米,，較2020年上漲39.5%。從物業(yè)類別看,，2021年各地的發(fā)力點仍集中在住宅,、商業(yè)地產(chǎn)兩個方面。

從各城市當年物業(yè)開發(fā)規(guī)模來看,，2021年全國有新增物業(yè)開發(fā)的城市個數(shù)從2020年的23個增長至2021年的25個,；其中6個城市開發(fā)規(guī)模超過100萬平方米，較2020年增加1個城市,，分別是寧波,、青島、南寧,、北京,、成都、深圳,，其中寧波,、成都和深圳的開發(fā)規(guī)模從50-100萬平方米梯隊上升至100萬平方米及以上的梯隊,；此外長沙、杭州,、無錫和廈門當年開發(fā)規(guī)格介于50-100萬平方米,；其他城市的開發(fā)規(guī)模低于50萬平方米。從各城市的開發(fā)結(jié)構(gòu)上看,，目前各城市物業(yè)開發(fā)還是以住宅,、商業(yè)為主,，辦公物業(yè)也有所涉及,，深圳的寫字樓（含公寓）開發(fā)規(guī)模較突出，位于各城市之首,。

3,、經(jīng)營規(guī)模：有所回升，全年超4600萬平方米

2021年,，全國城市軌道交通物業(yè)開發(fā)經(jīng)營規(guī)模為4638.73萬平方米,，同比增加22.1%。其中,，在建物業(yè)開發(fā)面積為3248.75萬平方米,，占全部經(jīng)營面積的70.04%；自持商業(yè)物業(yè)可租賃面積為758.75萬平方米,，占全部經(jīng)營面積的16.36%,；商業(yè)物業(yè)管理服務面積為631.23萬平方米，占全國經(jīng)營面積的13.61%,。

從各城市物業(yè)經(jīng)營規(guī)?？矗?021年深圳經(jīng)營規(guī)模超700萬平方米,，高居榜首,，且較2020年的漲幅也最為明顯；青島,、廣州物業(yè)經(jīng)營面積躍居二,、三名，均超過450萬平方米,；另外有10個城市經(jīng)營面積介于100-450萬平方米之間,，較2020年增加1個城市；剩余城市的經(jīng)營規(guī)模低于100萬平方米,。

4,、開發(fā)收入：明顯減少，不及2019年水平

2021年,，物業(yè)開發(fā)經(jīng)營收入為296.73億元,，相比去年減少81億元,，受房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境降溫影響，同比下降21.5%,。未來隨著土儲規(guī)模的縮減,，開發(fā)速度放慢，預計未來城市軌道交通物業(yè)開發(fā)相關(guān)收入有小幅回調(diào),。

從各城市物業(yè)開發(fā)收入來看,，2021年共有24個城市產(chǎn)生物業(yè)開發(fā)收入，較2020年增加5個城市,。其中有9個城市物業(yè)開發(fā)收入超過10億元,，數(shù)量整體較上年增加1城，深圳依舊強勢領(lǐng)跑,，開發(fā)收入規(guī)模雖不及去年,，但仍與第二名保持近60億元的優(yōu)勢；杭州,、南寧當年發(fā)力超越寧波成為第二,、三名，前4名的城市物業(yè)開發(fā)收入均高于20億元,。剩余20城的開發(fā)規(guī)模介于0-20億元之間,。

5、經(jīng)營收入：小幅回撤,，略低于2019年

2021年,，城市軌道交通物業(yè)經(jīng)營收入超過22億元，較2020年減少10.5%,，經(jīng)營收入小幅回撤,。未來在疫情和經(jīng)濟增速放緩的雙重壓力下，地鐵物業(yè)經(jīng)營仍有不小挑戰(zhàn),。

從各城市物業(yè)經(jīng)營收入來看,，2021年有9個城市軌道交通物業(yè)經(jīng)營收入超億元，較2020年增加3個城市,。其中,，廣州超過深圳成為榜首城市，經(jīng)營收入近4億元,；深圳有所減少,，退居全國第二；天津在疫情較為嚴重的情況下仍有超過2.2億元的收入,；此外,，北京、成都,、蘭州,、上海,、武漢、南京6城表現(xiàn)較佳,，其物業(yè)經(jīng)營收入突破億元,。

6、開發(fā)收益：受大環(huán)境影響,，收益持續(xù)放緩

自2018年起,，全國城市軌道交通物業(yè)開發(fā)收益較之前顯著提高，隨后2019年增長至近期峰值,，2021年開發(fā)收益不完全統(tǒng)計為78.4億元,，同比減少28.8%，城市軌道交通場站及周邊土地的綜合開發(fā)利用受大環(huán)境影響,，開發(fā)經(jīng)營相比2020年有所放緩,。

分各城市維度看，2021年全國有1個城市的城市軌道交通物業(yè)開發(fā)收益超過10億元,，與2020年持平。從城市構(gòu)成來看,，深圳持續(xù)高居全國首位,，開發(fā)收益超過43億元，雖比2020年減少33.7%,，但從全國范圍看仍具有絕對優(yōu)勢,；開發(fā)收益為負的城市有2個，分別是重慶和貴陽,?？傮w上，各城市的物業(yè)開發(fā)收益與開發(fā)進程息息相關(guān),，且當年受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響明顯,，僅有少數(shù)城市開發(fā)收益逆勢增長。

（三）

中國城市軌道交通TOD發(fā)展展望

2022年,，在新基建戰(zhàn)略持續(xù)推進的大環(huán)境下,，軌道交通行業(yè)發(fā)展相對平穩(wěn)，但房地產(chǎn)行業(yè)步入下行周期,，全國城市軌道交通TOD發(fā)展將受到一定程度的影響,，開發(fā)規(guī)模、經(jīng)營收入,、收益等指標減少,。

2022年1-11月，蘇州和東莞兩個城市的軌道交通建設(shè)規(guī)劃調(diào)整方案獲批,，調(diào)整獲批里程數(shù)共128.58公里,，僅占2021年全年獲批里程的40.9%,，軌道交通規(guī)劃獲批趨嚴，建設(shè)速度或?qū)⒎啪?。但越來越多的城市將TOD上升為城市發(fā)展戰(zhàn)略,，同時房地產(chǎn)將繼續(xù)擔當中國經(jīng)濟的穩(wěn)定器與壓艙石，各級城府出臺并落實多項刺激政策,，預計未來短期內(nèi)軌道交通TOD或?qū)⒚媾R較大壓力,，但長期來看可實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

自2018年國家調(diào)整了城市軌道交通建設(shè)審批條件以來,，截至2022年11月28日,，全國新獲批城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃累計里程達到2792.04公里，線路126條,，站點1622座,，建設(shè)周期集中在2018-2026年。

從站點綜合開發(fā)來看,，根據(jù)2018-2022年11月獲批軌道交通建設(shè)規(guī)劃情況,，全國規(guī)劃建設(shè)軌道交通1622座站點，若以50%的開發(fā)比例,，按照每個站點平均開發(fā)用地面積20公頃計算,，可得規(guī)劃站點綜合開發(fā)用地總面積將達到16220公頃；若按照平均容積率2計算,，可得規(guī)劃站點綜合開發(fā)建筑面積達到32440萬平方米,；如果按照全國商品房銷售均價2萬元/平方米計算，則未來城市軌道交通站點TOD發(fā)展規(guī)模將達6.48萬億元,。

從車輛基地綜合開發(fā)來看,，根據(jù)2018-2022年11月獲批軌道交通建設(shè)規(guī)劃情況，全國規(guī)劃建設(shè)126條軌道交通線路,，根據(jù)現(xiàn)有線路配置車輛基地的比例,，按照平均每條線路配置1.6個車輛基地，則規(guī)劃建設(shè)軌道交通車輛基地數(shù)量為201個,。由于軌道交通車輛基地開發(fā)條件要求較高,，所以整體車輛基地上蓋開發(fā)率較低，若以30%的開發(fā)比例計算,，每個軌道交通車輛基地平均用地面積大約30公頃,，計算得到全國軌道交通車輛基地開發(fā)用地總面積將達到1809公頃；按照1.5的容積率計算,，規(guī)劃軌道交通車輛基地上蓋開發(fā)建筑面積將達到2713.5萬平方米,；如果按照全國商品房銷售均價2萬元/平方米計算，則未來城市軌道交通車輛基地TOD發(fā)展規(guī)模將達到5427億元。

[1] 1.發(fā)展篇內(nèi)容統(tǒng)計41個協(xié)會成員數(shù)據(jù),，不包含淮安,、珠海、天水,、三亞,、株洲、宜賓,、嘉興,、文山州、蕪湖;

2.2021年年報中將廣佛線年末線路運營長度按地理區(qū)域劃分,，廣佛線在佛山境內(nèi)線路21.5公里,，車站15座計入佛山市。資源經(jīng)營收入,、收益匯總計入佛山;

3.不再單獨統(tǒng)計珠三角運營情況,。

[2] 物業(yè)開發(fā)，包含已開發(fā)（完工及在建）的商品住房或保障性住房,、商業(yè)物業(yè)（含停車場/位）,、寫字樓（含公寓）、酒店,、地下空間綜合商業(yè)開發(fā)。

[3]  物業(yè)租賃及管理,，一是通過開發(fā)或購置等形式持有的具有獨立產(chǎn)權(quán)證書（或其他權(quán)利證明）的可租賃商業(yè)物業(yè),，不含站廳（臺）商鋪、地鐵配線空間及通道商業(yè),；二是服務管理的商業(yè)物業(yè),。

[4] 土地儲備規(guī)模，通過自有土地開發(fā),、土地招拍掛出讓,、政府劃撥、協(xié)議出讓,、合作開發(fā)等方式取得土地使用權(quán)用于物業(yè)開發(fā)的土地儲備總面積,。