繼恒大,、融創(chuàng)等房地巨頭企業(yè)被曝巨額負債難以支撐后，房產(chǎn)企業(yè)暴雷已經(jīng)不再新鮮,。近日,，行業(yè)公認的優(yōu)等生旭輝控股集團負債難償?shù)南ⅲ苍诜蟹袚P揚傳播1月后,，宣告坐實,。

9月底，旭輝就因為旗下一家公司涉及信托未能如期支付,，被傳出即將暴雷消息,，從而導(dǎo)致股債雙殺。彼時,，旭輝控股為了股價維穩(wěn)對外澄清稱,，債務(wù)違約傳聞言過其實，債務(wù)不成問題,。

不過,，具有諷刺意味的是，11月剛至,，旭輝控股就發(fā)布公告稱,，暫停支付境外債本息，探索處置境外資產(chǎn),。這也意味著,，此前的傳聞成真，旭輝正式宣告加入“暴雷大軍,。

據(jù)了解,，目前旭輝境外債務(wù)總額（包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)和可換股債券）高達68.5億美元,，暫停支付的款項（本息合計）約4.14億美元,。但是旭輝賬面現(xiàn)金僅有312.45億元，為完成“保交樓”任務(wù),，旭輝可謂資不抵債,。很顯然，旭輝此番陷入危機,，并非突如其來,，而是早有征兆。

01

激進換來危機，“民營房企之光”塌房

過去幾年,，受國家城鎮(zhèn)化建設(shè)大潮的推動,，國內(nèi)經(jīng)濟十分活躍，老百姓選擇在城市里安居樂業(yè)已成時代大趨勢,，由此也帶動了房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展,。而旭輝就是在這一輪房地產(chǎn)周期性紅利中，成長起來的“民營房企之光”,。

據(jù)了解,，早年的旭輝以穩(wěn)健著稱，也是與碧桂園,、龍湖,、旭輝、美的置業(yè),、新城控股齊名的五家示范房企之一,。不過，在追求規(guī)模上十分激進的旭輝集團,，也因此吃下了苦果,。

例如，創(chuàng)始人林龍安就對千億規(guī)模一直抱有執(zhí)念,。甚至多次在公開場合表示,，要向千億規(guī)模進軍。林龍安稱：“規(guī)模是一定要的,，規(guī)模決定了江湖地位”,。

不過，不計后果一路狂奔的結(jié)果,，也十分尷尬,。尤其是累累負債的財報數(shù)據(jù)，也將旭輝暗藏的危機暴露無遺,。

2021年,，旭輝的剔除預(yù)收款后的凈資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比分別69.7%,、62.8%和2.6倍,，“三道紅線”全部達標(biāo)，今天的行業(yè)格局,，是旭輝沒有預(yù)測到的,，在3月份的業(yè)績會上，旭輝集團董事會主席林中,，就曾判斷行業(yè)已經(jīng)走過了“黎明前最黑暗的時光”。

也正是因為其業(yè)績按照公司預(yù)期大幅回暖,，因此才被上交所選為示范性發(fā)債試點房企,，并在5月份和9月份,，均能夠順利發(fā)行由國家級增信背書的中票。

不過,，旭輝的發(fā)展?fàn)顩r如同坐過山車,，導(dǎo)火索是今年10月份，旭輝旗下一家天津公司涉及信托未能如期支付而引發(fā)了風(fēng)波,，不僅在資本市場丟掉了信任,，遭遇股債雙殺，更因為公司家族評級被多家評級機構(gòu)降級而直接暴雷,。

而且,，匯豐研究一周內(nèi)第二次下調(diào)旭輝評級，并由持有降至減持,，這也預(yù)示著,，公司財務(wù)狀況急速惡化，甚至陷入失控狀態(tài),。據(jù)了解,，10月底，旭輝無奈選擇停牌,，向主要投資人“求援”以期扭轉(zhuǎn)局勢,。不過，最終卻因為與投資人未達成一致而導(dǎo)致負債缺口巨大,，無力償還,。

彼時，旭輝表示：“即使本集團竭盡全力,，仍可能持續(xù)受壓,，無法產(chǎn)生履行目前和日后義務(wù)所需之足夠現(xiàn)金”。至此,，旭輝地產(chǎn)暴雷已成既定事實,，“民營房企之光”也宣告塌房。

02

房企融資寒冬,，旭輝表外債務(wù)成“地雷”

近年,，地產(chǎn)行業(yè)迎來多事之秋。前腳是曾經(jīng)的女首富,、龍湖創(chuàng)始人吳亞軍辭任,，業(yè)內(nèi)人士直指吳亞軍或在模仿美的何享健交棒，在下一步險棋,，但是龍湖集團是否真正完全安全,，尚不得而知，因此需要警惕“東施效顰”，這或許是一場豪賭,。后腳又是旭輝官宣債務(wù)違約,，幾經(jīng)澄清卻最終官宣坐實，因此也讓原本就風(fēng)雨飄搖的房地產(chǎn)行業(yè),，被陰霾籠罩,。

據(jù)觀察，房企暴雷,，多數(shù)與其融資困難,、債臺高筑有關(guān)。公開數(shù)據(jù)顯示,，今年四季度將有200家核心房企境內(nèi)外債券到期,，總規(guī)模約1836億元，其中海外債約649億元,。

與此同時,，融資難是今年房企們面臨的普遍問題。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù),，2022年上半年,，100家典型房企的融資總量為3837億元，同比下降53%,。

在房企資本寒潮之下,，鮮有民營房企可以獨善其身。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示,，2022年前三季度有24家房企宣布債務(wù)展期,，展期規(guī)模高達1193億元，較2021年增加1000億元,。

上海票交所數(shù)據(jù)顯示,，2022年8月新增逾期項目公司910個，環(huán)比增長127%,。截至8月31日,，存在商票逾期現(xiàn)象的房地產(chǎn)項目公司數(shù)量為2801個，環(huán)比截至7月份增長39.7%,。

由此可見,，行業(yè)大盤情況不容樂觀，是旭輝這類企業(yè)難以“上岸”的重要原因之一,。為此,，也在資本市場引發(fā)悲觀情緒，甚至連金地,、碧桂園等在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房企債在資本市場也再難得意,。

旭輝控股的股價,，更是從3月25日的3.8港元跌至到11月1日收盤0.39港元的價格，短短7個多月,，縮水近90%,，即便近11月開始調(diào)整，有逆勢上揚之勢,，但是截止11月16日收盤的1.24港元與其高點相比，依然跌幅巨大,。

另外,，對于旭輝來說，更為致命的是,，其在公開的財務(wù)報表之外,，也是“債務(wù)纏身”。業(yè)內(nèi)人士指出,，資產(chǎn)負債率,、凈負債率、現(xiàn)金短債比是房企防止暴雷的“三道紅線”,。但是與此同時,，房企還應(yīng)關(guān)注五個隱性指標(biāo)，即總負債周轉(zhuǎn)率,、資產(chǎn)流動性,、債務(wù)集中度、真實利率水平,、表外負債情況,。

旭輝CEO林峰也曾就此發(fā)表高見，對其表示認同,。不過具有諷刺意味的是,，表外債務(wù)，如今也成為讓旭輝暴雷的原因之一,。

03

房地行業(yè)拐點已至,，“活下去”成旭輝首要目標(biāo)

實際上，在房產(chǎn)界高喊“狼來了”的人不計其數(shù),。2018年,，萬科首次在會場掛出“活下去”的橫幅。旭輝更是在此之前,，就有很大的危機感,。

2017年9月，林峰就曾經(jīng)在媒體面前表示：“未來的房地產(chǎn)有機遇也有危險,，所以我們爭取成為活下去的那部分人,，只要活下去你就有發(fā)展的機會……”

萬科與旭輝可謂一語成讖,，短短5年多過去，房產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已成過往,，行業(yè)紅利正在高速消退,。過去高速增長的20年，很顯然得益于國家城鎮(zhèn)化工作的大力推進,，以及政策環(huán)境相對寬松的土地紅利,。

由此帶來的結(jié)果，也是行業(yè)由高利潤,、高負債,、高杠桿逐漸轉(zhuǎn)向了低負債、低杠桿,、低利潤甚至微利,。因此，依然延續(xù)高負債,、高杠桿的企業(yè),，也勢必會因為外部經(jīng)濟環(huán)境的不確定，面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險,，甚至陷入被淘汰出局的危機。

實際上,，旭輝并非沒有意識到這樣的危機正在一步步逼近,。林峰于2021年底，更是發(fā)文坦言,，地產(chǎn)行業(yè)不會永葆青春,，而是進入冰河期與寒武紀(jì)的青銅時代，準(zhǔn)備好渡過漫漫寒冬才是理性客觀的心態(tài),。

文中林峰還表示“只有放棄幻想認真降杠桿,，房地產(chǎn)行業(yè)才有未來。未來優(yōu)秀房企的負債率可能不是70%,，而是30%?！?/span>

即便CEO林峰如此通透，但是旭輝因為過高負債,、表外債務(wù)累累帶來的危機,，似乎讓旭輝有些防不勝防,，直至現(xiàn)在暴雷，山雨欲來,。

因此,，與很多依然保持高杠桿的房企一樣，或許活下來才是旭輝目前發(fā)展的首要目標(biāo),，千億規(guī)模,、資本游戲?qū)τ诟蛔愕男褫x來說,，都是浮云,。

拋開旭輝經(jīng)營層面的困境，近年關(guān)于旭輝地產(chǎn)樓盤交付推遲,、各種質(zhì)量問題的投訴，也是層出不窮,，甚至媒體與之相關(guān)的公開報道,，也是不計其數(shù)。而在旭輝暴雷坐實后,，等待旭輝地產(chǎn)的,，或許是新一輪的多米諾骨效應(yīng)。

例如,，有知乎網(wǎng)友表示：“地產(chǎn)圈的黑料,，旭輝從來未缺席！”,；“旭輝湖山賦項目被投訴,，確認無購房資格仍不退還定金”；“獨家：旭輝集團子公司被訴拖欠貨款90多萬”,；“質(zhì)量問題頻出,，負債千億的旭輝被點名，面對融資困難將何去何從,？”

很顯然,，內(nèi)外交困的旭輝控股，想要活下去,，不僅需要守住自己的杠桿游戲底線,，更需要通過過硬的質(zhì)量與口碑，誠信經(jīng)營的品牌形象,，才能堵住悠悠眾口,，立于不敗之地。

眾所周知,，房產(chǎn)企業(yè)的特點是產(chǎn)業(yè)鏈條長,、運作較為復(fù)雜,。因此，旭輝面臨的困境,，看似是內(nèi)部經(jīng)營管理的問題,，實際上也是源自于房產(chǎn)市場、終端消費者對其品牌丟失信任度的品牌危機,。

千里之提,，潰于蟻穴。旭輝地產(chǎn)今日的窘境,，或許并非是偶然的經(jīng)營失誤,，而是在其早年的經(jīng)營過程中，違背了連其自身都已經(jīng)洞察到的行業(yè)規(guī)律與商業(yè)邏輯,，因此也早有征兆,。

但愿旭輝能有辦法化解這次災(zāi)難深重的危機，也能因此被再次警醒,，甚至重回行業(yè)舞臺中心,。