前幾天,，國家統(tǒng)計局公布最新70城房價數(shù)據(jù)。

看了下,，下跌的城市不少,，但合肥，還是讓人有點小驚訝,，數(shù)據(jù)竟然還不錯,。

9月，新房房價漲幅0.7%,，居全國第1,；二手房價漲幅0.2%，排在全國第4,。

大家都清楚目前的樓市大環(huán)境,，合肥有這樣的表現(xiàn)已是萬分難得。但出現(xiàn)在合肥,，也有合理性的地方,，合肥的樓市本來也有些有些特殊。

怎么看現(xiàn)在的合肥樓市,？我有4點總結(jié)：

1,、合肥市場在下行,，但還是好于90%的城市。

2,、新房供應(yīng)非常緊,，這是合肥韌性強于大多數(shù)城市的根本。

3,、新房分化劇烈,，降價和千人搖并存。二手降,，但房價還是高于漲前水平,。

4、合肥有價值,，核心打新依舊香,，選學(xué)區(qū)、選產(chǎn)業(yè),、選樓齡,。

合肥市場，相對全國來說,，還不錯,。

廢話不多說，合肥現(xiàn)在的市場數(shù)據(jù),。

1,、今年，合肥降價的新盤不少,，1成首付,、買房送車位，這些促銷活動合肥市場不少,，但仔細(xì)看看,，基本集中在新站、城北,、肥東板塊,，這些區(qū)域的價值確實不高，只建議本地剛需考慮,。

2,、但新房核心區(qū)，表現(xiàn)還是牛,，高新,、濱湖的新房依舊千人搖不斷。

前幾天,，濱湖省府的高速尚宸院,，63套房源登記1997組客戶,，普通資格中簽率僅8.02%；此前,，保利中交越秀天珺二批次324套房源,，共有4136人參與登記。

3,、二手市場還在回調(diào),。

9月根據(jù)平臺顯示二手掛牌量超過10萬，二手成交僅有1737套,，雖然成交量很穩(wěn)定,，但二手市場的回調(diào)，看來還會持續(xù)一段時間,。

4,、第三次土拍結(jié)果出爐，毛坯限價全面上升,，未來市區(qū)新二手房倒掛會逐步收緊,。

各大板塊，毛坯限價都有提高,，比如小廟漲約2000元/㎡,，包河漲約2000元/㎡、濱湖漲約2000元/㎡,、瑤海漲約2000-3000元/㎡,。

5、二手核心板塊收緊,，但共識還是很強,。

去年十月考察結(jié)束，我們就曾預(yù)測合肥房價至少回調(diào)20%才算合理,。

除了大環(huán)境的因素，還是因為合肥2020年年底這波漲幅太大,，比如政務(wù)區(qū)從均價3w+漲到了4w+,，貸款指導(dǎo)價跟不上漲幅，二手首貸都需要5成首付,，這使得二手的性價比很低,，但新房供應(yīng)又緊張，二手價格回調(diào)也是市場行為,。

9月成交最高的4個區(qū)分別是蜀山,、濱湖,、新站,、包河。除卻新站的成交均價為1.49萬/㎡,，其余全都突破了2萬+,，優(yōu)質(zhì)板塊認(rèn)可度還是更高。

這是合肥市場,，必須了解的5點關(guān)鍵性信息,。

合肥市場，怎么看,？

還是有上漲回暖的預(yù)期,。

1、合肥的產(chǎn)業(yè),、人口,、限價等基本面是不用多說，每年10萬+的人口流入,，以及這幾年合肥在新產(chǎn)業(yè)賽道上的表現(xiàn),，這是長線看好合肥的基礎(chǔ)。

2,、核心區(qū)供應(yīng)緊張,，韌性算強。

雖然合肥二手掛牌看著很高,，但合肥老城界面很差,，政務(wù)、高新,、濱湖,、經(jīng)開這些新崛起的核心板塊，15年內(nèi)的次新也不多,。所以,，合肥核心區(qū)還是有易漲難跌的特性。

3,、合肥二手市場的回調(diào)可能還會持續(xù),，入場要有回調(diào)的預(yù)期。雖然合肥新房還算火,，但二手市場是最影響買房預(yù)期的,，大環(huán)境不回暖，市場短期很暖迅速回暖,。

4,、核心區(qū)打新毫無疑問是合肥樓市的重點，但未來隨著新房限價走高,，二手價格回調(diào),，二手性價比會慢慢回升,，后期可以注意撿漏。

5,、在大環(huán)境這么冷的時候,，合肥還能有千人搖，土拍市場還算給力,，足以說明合肥價值還是可以的,，渡過低迷保值增值完全沒問題。

合肥買房,，我認(rèn)為今年年底-明年年初,，還是值得看時機買入的。

合肥怎么買,？

我認(rèn)為主要三個邏輯：產(chǎn)業(yè),、學(xué)區(qū)和樓齡。

第一梯隊排序不變,，還是政務(wù)和高新,，政務(wù)關(guān)注10內(nèi)次新二手，今年或許有不錯的降價筍盤,。高新重點看蜀西湖,，重點還是打新。

第二梯隊是經(jīng)開學(xué)區(qū)房,，尤其是168玫瑰園學(xué)區(qū)以及近政務(wù)區(qū)的部分,。以及濱湖區(qū)，濱湖的供應(yīng)還是比較大的,，我建議大家關(guān)注省府和金融板塊,。

新站、肥東不要看,。

肥西不是預(yù)算不夠,，短期建議都不要考慮，今年重點等核心區(qū)降價,。

在前面梯隊板塊,，重點挑新房、挑優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房,，這樣買保值增值絕對沒問題。

最近,，這兩年的行情,，注定對很多人來說是機會，對很多人會倍感艱難,。

合肥市場情況大概如此,，本文沒有情緒,，沒有渲染，希望大家都能考慮清楚自己的情況再做選擇,。