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----------------------------------------------------------------------------- 2019年6月-12月,，我歷時(shí)半年時(shí)間，邊踩盤,，邊對(duì)照數(shù)據(jù),，邊分析。先后寫了5篇濱湖的文章,。這5篇文章,，均收錄在我的微信公眾號(hào)：合肥房博士中，朋友們可以關(guān)我的公眾號(hào)：合肥房博士,，在后臺(tái)回復(fù)：“濱湖”,，免費(fèi)查看。通過(guò)5篇文章的梳理,，最終將濱湖的板塊細(xì)化,，并給各個(gè)板塊精確地定位。幫助成千上萬(wàn)準(zhǔn)備在濱湖購(gòu)房的朋友,，看清了濱湖的發(fā)展脈絡(luò),，找準(zhǔn)了投資方向。2019年,，房博士在濱湖房產(chǎn)投資方面,，創(chuàng)新性觀點(diǎn)有：
- 有頂級(jí)學(xué)區(qū)出現(xiàn)的板塊，就是濱湖未來(lái)房?jī)r(jià)一飛沖天的地方,。
- 濱湖的核心區(qū)遭遇了發(fā)展的挫折,，濱湖發(fā)展重心從環(huán)湖一路向北移動(dòng)；
- 46中板塊,，仍然是濱湖的頂級(jí)板塊之一,；
- 中山路初中是濱湖第一所值得期待的新建學(xué)區(qū),。
受疫情影響。2020年3月,，濱湖二手房成交均價(jià)為18250元/平,，較1月份下跌了961元/ 平，跌幅達(dá)到了5%。不過(guò),，2020年4月份,，濱湖新區(qū)的掛牌價(jià)格為19813元/平，較3月份上漲了211元,。從2020年4月上旬的成交數(shù)據(jù)看,，濱湖的二手房成交價(jià)格，較3月份也上漲了179元,，漲幅0.9%,；
濱湖的房?jī)r(jià)走勢(shì)，已經(jīng)走出了低谷,。
2020年,，我將繼續(xù)分區(qū)域分版塊給大家分析合肥各個(gè)區(qū)域。因?yàn)?strong>學(xué)區(qū)是目前影響房?jī)r(jià)最大的因素,，所以房博士獨(dú)創(chuàng)性的采用初中為基礎(chǔ),，對(duì)各個(gè)區(qū)域進(jìn)行板塊劃分，最終實(shí)現(xiàn)了更加精準(zhǔn)的房?jī)r(jià)分析,。我將濱湖分成9大板塊：1,、濱湖世紀(jì)城板塊，對(duì)應(yīng)48中濱湖校區(qū)范圍,；2,、46中板塊，對(duì)應(yīng)46中本部學(xué)區(qū)范圍,；3,、省府西板塊，對(duì)應(yīng)實(shí)驗(yàn)中學(xué)濱湖學(xué)校范圍,；4,、濱湖核心區(qū)板塊，對(duì)應(yīng)嘉陵江路中學(xué)學(xué)區(qū)范圍 ,；5,、46中南板塊，對(duì)應(yīng)46中南校學(xué)區(qū)范圍,；6,、濱湖西南金融板塊，對(duì)應(yīng)陽(yáng)光中學(xué)四川路校區(qū)范圍,；7,、省府中軸板塊，對(duì)應(yīng)擬建江西路初中等學(xué)校,；8、省府東板塊,，對(duì)應(yīng)擬建廣東路初中等學(xué)校,；9,、包河工業(yè)園板塊，對(duì)應(yīng)實(shí)驗(yàn)中學(xué)包河花園等學(xué)校
46中本部學(xué)區(qū)板塊：17個(gè)月,；濱湖最好的初中，46中本部學(xué)區(qū)板塊,，去化周期只有17個(gè)月,，遠(yuǎn)低于全市均值。在樓市低迷的時(shí)候,，學(xué)區(qū)房,，仍然是最保值，最抗跌,，投資收益最穩(wěn)定的板塊,。
48中濱湖世紀(jì)城板塊2020年1-4月成交均價(jià)為17148元/平,，較2019年上漲196元/平,，漲幅1.2%。當(dāng)前掛牌量863套,，2019年全年成交261套,，去化周期40個(gè)月，低于全市平均水平15個(gè)月,。 在省府以及中央公園,、地鐵7號(hào)線等利好帶動(dòng)下。房齡最老,、價(jià)格一直處于濱湖最低位的世紀(jì)城板塊,，成交量不俗，成交價(jià)格也小有漲幅,。我們注意到,，成交量比較大的幾個(gè)小區(qū)，觀湖苑,、徽杰苑,、徽昌苑，均屬于距離1,7雙地鐵口非常近的小區(qū)。正如我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：學(xué)區(qū)決定了房?jī)r(jià)上限,，地鐵決定了房?jī)r(jià)下限,。地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)不明顯，但是對(duì)房產(chǎn)的流動(dòng)性貢獻(xiàn)非常的大,，能極大的提高房子的流動(dòng)性,。距離雙地鐵口的觀湖苑，成交周期只有21個(gè)月,，遠(yuǎn)低于同板塊的其它小區(qū),。
46中板塊2020年1-4月成交均價(jià)為21331元/平,，較2019年上漲369元/平,，漲幅1.8%。當(dāng)前掛牌量393套,，2019年全年成交280套,，去化周期17個(gè)月，低于全市平均水平38個(gè)月,。供不應(yīng)求,。2020年一季度，全市樓市比較低迷的情況下,，濱湖也不例外,，但是濱湖的46中本部板塊一枝獨(dú)秀。雖然整體升值率不高,，但是個(gè)別小區(qū)表現(xiàn)亮眼,，特別是46中+師范附小雙本部的文華閣、書香門第和濱湖惠園等小戶型房源,，我密圈好友在尋找房源是,，一房難求，還遭到房東反復(fù)跳價(jià),。連濱湖假日翰林園的52平左右的一房小戶型,，一季度漲幅均超過(guò)10萬(wàn)元。
省府西板塊2020年1-4月成交均價(jià)為20971元/平,，較2019年上漲496元/平，漲幅2.4%,。當(dāng)前掛牌量483套,，2019年全年成交165套，去化周期35個(gè)月,，低于全市平均水平20個(gè)月,。供需平衡,。省府西板塊，一季度表現(xiàn)的中規(guī)中矩,。二手房成交量最大的是高速時(shí)代城二期,、巴黎都市凱旋宮和萬(wàn)科藍(lán)山一期,。該板塊2020年最大的懸念應(yīng)該是中山路初中的歸屬問(wèn)題,。
46中南板塊2020年1-4月成交均價(jià)為18181元/平，較2019年下跌600元/平,，跌幅3.2%，這是一季度下跌最嚴(yán)重的板塊,。當(dāng)前掛牌量808套,，2019年全年成交318套，去化周期30個(gè)月,，低于全市平均水平25個(gè)月,。供需平衡。濱湖核心區(qū)板塊2020年1-4月成交均價(jià)為19716元/平,，較2019年上漲551元/平，漲幅2.9%,。當(dāng)前掛牌量1265套,，2019年全年成交420套，去化周期36個(gè)月,，低于全市平均水平19個(gè)月,。供需平衡。核心區(qū)的新盤只剩一點(diǎn)尾盤,，本月聯(lián)投三期開盤,，基本售空，房博士密圈有2位好友成功入手,，都是經(jīng)過(guò)常規(guī)途徑,，沒(méi)有需要額外支付其它費(fèi)用。核心區(qū)的寶能城二期還有機(jī)動(dòng)尾盤,，可能會(huì)在下半年加推,，有興趣的朋友可以關(guān)注。
核心區(qū)的寶能商業(yè),、恒大商業(yè),，何時(shí)重啟，一直備受大家關(guān)注,。這兩個(gè)核心區(qū)的定海神針一直懸而未落實(shí),，導(dǎo)致濱湖核心區(qū)的前景一直不能明朗,。也許前途是光明的，道路是曲折的,。濱湖西南板塊2020年1-4月成交均價(jià)為18091元/平，較2019年上漲1090元/平,，漲幅6.4%,。當(dāng)前掛牌量161套，2019年全年成交46套,，去化周期42個(gè)月,，低于全市平均水平13個(gè)月。新盤較多,，供應(yīng)量大,。濱湖西南目前仍有中海九樾、華潤(rùn)昆侖御,、綠城招商誠(chéng)園,、榮盛華府以及九連湖畔小區(qū)等眾多新盤在售或即將開售。該板塊新盤,、次新二手房眾多,，對(duì)價(jià)格敏感。所以建議投資的朋友,，以小戶型,、低總價(jià)的小三為主要目標(biāo)。
省府中軸的招商雍華府已經(jīng)交房,，禹州綠城蘭園預(yù)計(jì)將在6月加推二期，3月份陽(yáng)光城拿下的濱湖2020的01號(hào)地塊,，將由陽(yáng)光城聯(lián)合招商,、中梁一起開發(fā)，雖然開發(fā)商的口碑有點(diǎn)差強(qiáng)人意,，但是地段的稀缺性,，還是值的我們關(guān)注。同時(shí),，蘭園與中軸公園之間,，還有一塊98.6畝的商住用地待拍。這應(yīng)該是濱湖未來(lái)最值得期待的一個(gè)新盤,。限于篇幅,，省府東板塊、工業(yè)園板塊不再詳細(xì)分析,。省府東的保利和光塵樾,、工業(yè)園的樂(lè)富強(qiáng)悅?cè)跒?/strong>,、金科博翠天辰等小區(qū)的投資價(jià)值分析，均在我的小密圈中有詳細(xì)分析,，朋友們可加入查看,。據(jù)房博士 小密圈好友透露，在3月份淘濱湖的二手房時(shí),，發(fā)現(xiàn)和政務(wù)區(qū)的學(xué)區(qū)房火熱程度差別很大,，濱湖曾經(jīng)的熱門盤：萬(wàn)科藍(lán)山、中海濱湖公館,、聯(lián)投新安里,，價(jià)格都沒(méi)有上漲。其實(shí)這種情況,，并不難理解，因?yàn)檫@些小區(qū)沒(méi)有頂級(jí)學(xué)區(qū),，所以回暖滯后,。而3月份出手的，應(yīng)該買在了低點(diǎn),。最新 數(shù)據(jù)顯示,，疫情過(guò)后。合肥樓市需求的集中釋放點(diǎn)在4月中旬,。從二手房成交量看,，4月12日單日貝殼成交118套，創(chuàng)歷史新高,，也可能是4月份的最高點(diǎn),。從帶看數(shù)據(jù)看，4月份的單日帶看量最高點(diǎn)也出現(xiàn)在4月12日,，單日帶看量達(dá)到6019,。4月12日之后帶看數(shù)據(jù)逐漸回落。4月18日與4月25日的兩個(gè)峰值分別是4764,、5336,，均低于4月12日。而4月27,、28,、29貝殼的帶看量分別是1707、1902,、1998,，處于較低的位置。2020年,，駱崗中央公園迎來(lái)大開發(fā),。據(jù)網(wǎng)傳地鐵S1號(hào)線更改規(guī)劃,，將在中央公園增設(shè)黃河路站和大連路站，這樣從省府,，經(jīng)中軸,，可以直達(dá)中央公園。同時(shí),，華潤(rùn)集團(tuán)也將參與中央公園的建設(shè),。中央公園的建設(shè)規(guī)格高、推進(jìn)快,，讓濱湖的重心,，從環(huán)湖，移到了省府西,、駱崗周邊,。濱湖的發(fā)展仍撲朔迷離，充滿變數(shù),。 合肥房博士潛心研究合肥樓市,，專業(yè)提供各種購(gòu)房咨詢，幫助朋友們：- 分析合肥樓市走向,、發(fā)現(xiàn)價(jià)值板塊,；
- 計(jì)算投資收益,、節(jié)省購(gòu)房費(fèi)用；
- 解密行業(yè)內(nèi)幕,、避免購(gòu)房誤區(qū),；
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