電視劇《亮劍》里有一句著名的臺(tái)詞：“不謀萬世者，不足謀一時(shí),；不謀全局者,，不足謀一域”。說的是一個(gè)國家大勢(shì)的重要性,。

曾國藩曾說：“謀大事者首重局,。”要成就大事,，必須先觀其大勢(shì),，布其大局，最終才能掌控大局,。

我們要做任何事先要知道未來我國發(fā)展的大趨勢(shì),，無論是求學(xué),、就業(yè)還是創(chuàng)業(yè)，無論是大企業(yè)管理者還是小微企業(yè)主,，都必須知未來趨勢(shì)才能定進(jìn)退,。其中我國未來發(fā)展的三大核心趨勢(shì)關(guān)系到所有人的生存和發(fā)展。

具體有哪三大核心趨勢(shì)呢,？第一是房地產(chǎn)資產(chǎn)去金融化,；第二是教育去產(chǎn)業(yè)化；第三是醫(yī)療去市場(chǎng)化,。這三大核心趨勢(shì)是國家未來的三大方向,。今天我們只講房地產(chǎn)資產(chǎn)去金融化的問題。

第一,、什么叫房地產(chǎn)資產(chǎn)金融化,？

建行董事長田國立曾經(jīng)表示：“現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)被過度金融化”?？梢姺康禺a(chǎn)資產(chǎn)的過度金融化已經(jīng)成為一種現(xiàn)實(shí),。

先看數(shù)據(jù)，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，我國擁有總資產(chǎn)1302萬億元,，其中房地產(chǎn)的資產(chǎn)總額300萬億元，占我國總資產(chǎn)的23%,。房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到75萬億以上,，可能你覺得這個(gè)規(guī)模沒有什么概念，,，但是2018年底我國社會(huì)融資規(guī)模存量大約只有200萬億元,，房地產(chǎn)行業(yè)的融資規(guī)模占社會(huì)融資總規(guī)模的35%以上。融資方式有ABS,、銀行信貸,、各種發(fā)債融資、股票融資,、信托融資與基金融資,，其中通過銀行信貸的融資規(guī)模達(dá)到54.64萬億元，占房地產(chǎn)行業(yè)融資總規(guī)模的72.85%,，也就是說,，房地產(chǎn)行業(yè)的融資7成以上在銀行的信貸規(guī)模里。

有報(bào)告對(duì)39家銀行（包括所有的國有大銀行和全國性股份制銀行以及部分城市銀行）的信貸資產(chǎn)情況進(jìn)行調(diào)查結(jié)果顯示：2018年底這39家主要銀行的貸款余額96.44萬億元,，其中投向了房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額達(dá)到31.67萬億元,，比例達(dá)到32.84%，其中6大國有銀行占比為35.76%,，4家農(nóng)村商業(yè)銀行占比超過40%,。

再從居民家庭資產(chǎn)情況看,，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)研究報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，2017年我國家庭總資產(chǎn)中住房資產(chǎn)占比高達(dá)77.7%,；2022年6月底我國個(gè)人住房貸款余額38.86萬億元,，央行的數(shù)據(jù)顯示，我國居民戶均家庭住房貸款占家庭總負(fù)債的比重超過7成,。

這就是房地產(chǎn)資產(chǎn)金融化,，或者說已經(jīng)是過度金融化的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)被用于主要的融資工具,，并成為融資資產(chǎn),。

第二、什么叫房地產(chǎn)資產(chǎn)去金融化,？

所謂“房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融化”,，簡(jiǎn)單地說就是把房地產(chǎn)資產(chǎn)當(dāng)成了金融工具，將房地產(chǎn)資產(chǎn)變成了投機(jī)的工具和投資融資品,。

那么,，房地產(chǎn)資產(chǎn)去金融化的關(guān)鍵就是兩點(diǎn)：一個(gè)是去；另外一個(gè)是金融化,。

所謂房地產(chǎn)資產(chǎn)的“去”就是去掉房地產(chǎn)資產(chǎn)的投機(jī)屬性和過度融資屬性,，將房地產(chǎn)回歸本來的功能和屬性，即房地產(chǎn)本身的居住屬性和投資功能,。這里不是不要房地產(chǎn)行業(yè),，更不是不讓房地產(chǎn)不發(fā)展。

所謂的“金融化”實(shí)際上說的是“過度金融化”,，針對(duì)的是兩個(gè)方面：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“高周轉(zhuǎn),、高杠桿、高負(fù)債”過度金融化的三高模式,，從而房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債過高并通過融資滾動(dòng)開發(fā)導(dǎo)致的資金鏈過度緊張,；

房地產(chǎn)購買端即消費(fèi)端的“炒房”和“過度投機(jī)”的融資行為，就是房地產(chǎn)購買中的,、以漲價(jià)獲取收益為目標(biāo)的各種投機(jī)炒房行為,。

因此，房地產(chǎn)資產(chǎn)去金融化就是保證房地產(chǎn)企業(yè)的合理需求,，防止各種炒地和炒房的行為，確保房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展,；居民消費(fèi)端確保剛性購房者的合理資金需求,，防止以房地產(chǎn)投資為主并以房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行融資的過度投機(jī)行為。

第三,、房地產(chǎn)資產(chǎn)去金融化對(duì)我們普通老百姓未來的影響是什么,？

房地產(chǎn)資產(chǎn)去金融化對(duì)老百姓的未來有什么樣的影響,？實(shí)際上將影響到所有的人和家庭。主要有：

一是強(qiáng)化了住房的居住屬性而弱化了住房的金融屬性,，剛性住房需求將得到進(jìn)一步的滿足,；因此，未來的房地產(chǎn)金融政策都會(huì)圍繞著剛性需求和改善性需求展開,。

二是進(jìn)一步強(qiáng)化房子是用來住的,、不是用來炒的理念，房?jī)r(jià)一直上漲的理念將被打破,，房?jī)r(jià)穩(wěn)定才是未來的趨勢(shì),，這對(duì)那些買房投資的人是一種非常大的改變；未來的房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)出穩(wěn)定的態(tài)勢(shì),，可能只有一線城市的房?jī)r(jià)才會(huì)略有上漲,，大部分城市房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)中有降。

三是房子雖然是可以抵押的融資資產(chǎn),，但是既不是什么樣的房子都能貸款,，而是要靠地段、房產(chǎn)的變現(xiàn)能力和未來的價(jià)值趨勢(shì),；也不是什么樣的貸款都能以住房進(jìn)行抵押,。這才是房地產(chǎn)資產(chǎn)去金融化最本質(zhì)也是影響最大的問題。

四是不是所有的買房都會(huì)獲得貸款,，只有剛需和改善性住房才能很容易得到貸款,，而那些投資性住房獲得貸款將越來越難、條件越來越多,、越來越嚴(yán)格,。這對(duì)一些住房投資者特別是炒房目的的投資者影響甚大。

房地產(chǎn)資產(chǎn)去金融化在未來一定會(huì)是一種趨勢(shì),，特別是在未來10年以后房地產(chǎn)形勢(shì)與現(xiàn)在會(huì)發(fā)生非常大的變化,，你感受到了嗎？（麒鑒）