 1 9月26日，名不見經(jīng)傳的浙江小城金華推出了一項救市新政,。
官方微信公眾號“金華發(fā)布”顯示,，為更好滿足購房者的合理需求，對2022年9月26日至12月31日期間,，在金華市區(qū)購買二手住房并辦理網(wǎng)簽的購房人按契稅計稅金額的1%給予補(bǔ)貼。 補(bǔ)貼不稀奇,，在現(xiàn)在補(bǔ)貼滿天飛的2022年9月的中國樓市,，這個補(bǔ)貼力度應(yīng)該不算啥。 然而,，稀奇就在于它是對二手房補(bǔ)貼,。 對二手房交易進(jìn)行補(bǔ)貼，恐怕全國都不多見,。 2 2022年下半年9月,，對于買房的各種補(bǔ)貼支持，全國新聞可謂數(shù)不勝數(shù),。 9月21日,，四川廣元開始補(bǔ)貼。 請注意：二套比一套補(bǔ)貼力度更大,，廣元地方政府為振興樓市也是拼了。 9月22日,，遼寧東港開始補(bǔ)貼,。 購買首套房的，建筑面積90平方米以下的,，享受所購商品住房繳納契稅總額的100%貨幣補(bǔ)貼,；建筑面積90-144平方米的，享受所購商品住房繳納契稅總額的80%貨幣補(bǔ)貼,； 9月23日,，湖北孝感市孝昌縣開始補(bǔ)貼。 對購買面積不超過144㎡新建商品住房的，給予購房契稅100%補(bǔ)貼,，促進(jìn)住房消費(fèi),，激發(fā)市場活力。 9月26日,，呼和浩特市更是賣力 第一,、購房消費(fèi)補(bǔ)貼，10月1日至5日現(xiàn)場發(fā)放《消費(fèi)券》,，憑《消費(fèi)券》購買參展房源,，享受抵扣房款補(bǔ)貼?！断M(fèi)券》分為政府購房補(bǔ)貼券1萬元和企業(yè)購房優(yōu)惠券2萬元,。 消息很多,，不再列舉,。 總結(jié)起來，基本上都是根據(jù)不同的買房情況,，進(jìn)行契稅補(bǔ)貼,，或者根據(jù)契稅補(bǔ)貼額直接進(jìn)行買房政府補(bǔ)貼。 然而,，這么多眼花繚亂的補(bǔ)貼行為中,，卻有一個共同點(diǎn)。 ——只補(bǔ)新房,，不補(bǔ)二手,。 3 為啥地方政府熱衷于補(bǔ)貼新房，而對于二手房交易卻完全不感興趣,。 因?yàn)?，二手房交易對于拉動土拍，緩解財政壓力,，拉動地方GDP,，沒有直接作用。 沒有直接作用,，這個說法不準(zhǔn)確,，因?yàn)橘I賣二手畢竟也給地方有稅收貢獻(xiàn),。 然而，這個貢獻(xiàn)絕非新房可比,。 一套新房對于地方財政的貢獻(xiàn),，可謂巨大。 第一筆就是相當(dāng)于總房價的50%左右的土地出讓金,，全國現(xiàn)在絕大多數(shù)城市財政基本上土地出讓金已經(jīng)成了絕對主力,，甚至超過了稅收。 第二筆就是商品房交易的稅收,，就不說買房者繳稅,，僅僅開發(fā)商繳納的各種稅費(fèi)。 營業(yè)稅和附加+土地增值稅+土地使用稅+印花稅+耕地占用稅+固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅+企業(yè)所得稅,。（很可能沒有列全） 當(dāng)然,，這里面學(xué)問極大，衡量一個房地產(chǎn)公司會計是否優(yōu)秀,，一個關(guān)鍵指標(biāo)就是能不能合理避稅,，聽一個開發(fā)商財務(wù)經(jīng)理朋友說，現(xiàn)階段,，一套房子整個開發(fā)過程中，需要繳納的各種稅應(yīng)該是總銷售額的10%到15%,。 然而二手房呢,？ 如果你能在較晚時間內(nèi)交易，實(shí)際上就是一個點(diǎn)的契稅,，再加一個點(diǎn)的個稅,。（當(dāng)然理論上還要交一個較高的營業(yè)稅，但是絕大部分交易不會繳納） 這樣一算賬,，你就明白了為啥絕大部分地方政府對于二手房交易興趣不大,。 況且，二手房沒有建設(shè)過程,，也遠(yuǎn)不如新房建設(shè)過程中,，能夠拉動地方GDP的效果好。 4 然而,，然而,， 2022年，如果地方政府還用這種思路來思考問題,，就比較狹隘了,。 因?yàn)椋F(xiàn)在大家不買房的原因,，不是不愿意,，哪個剛需不愿意在工作的城市有一套住房，哪個改善客戶，不愿意自己和家里人住的好一點(diǎn),。 關(guān)鍵的關(guān)鍵在于,，兩個沒有。 第一,、沒信心,。 疫情反復(fù)，造成大家對于自己收入信心維持遭到打擊,，懷疑自己能不能支撐新購房這么高的月供（況且老房子也有月供） 第二,、沒能力 尤其是在高線城市，房價已經(jīng)好幾萬的情況下,，不賣老房子,，自己湊首付都比較艱難。 第一步都邁不出去,，怎么敢談下一步,。 所以，激活市場,，尤其是激活改善房市場,，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是先激活二手房市場。 讓很大一部分客戶能夠順利的出手自己的首套剛需住房,，置換成價格高一點(diǎn)改善型住房,。 況且，有了第一套房的資金打底,，很多人首付就沒有問題,，而且月供壓力也會減輕不少。 實(shí)際上,，一些比較敏感的城市已經(jīng)從這個方面下手了,。
山東省首先宣布二手房買賣可以帶押過戶，一些城市也馬上跟上,。 實(shí)際上就是這個思路,，盡可能掃除客戶在二手房交易上的一切障礙，通過交易讓客戶有錢,，才能買新房,，才能穩(wěn)住樓市。 5 說實(shí)話,，從2022年初到現(xiàn)在,，關(guān)于救市的政策已經(jīng)不少了。 放松限購,，補(bǔ)貼買房,，降低利率,，甚至西瓜買房，買房送豬,，林林總總,。 然而，90%的政策都是針對于新房的,，針對二手房的真是不多,。 除了一些城市放松限購首付放寬的時候捎帶上二手，另外一些城市不再提二手房指導(dǎo)價,，少部分城市能夠二手按揭轉(zhuǎn)公積金,，似乎這方面真的不多。 大家非常熱議的降低存量房貸款的上浮比例,，似乎也沒有銀行回應(yīng),，甚至專家層面都沒有個支持聲音都沒有。 用我們編輯部宋詞的話來說就是 ——所有政策都是爭取把人弄進(jìn)碗里,，但是真正已經(jīng)到碗里人就不管了,。 然而，地方政策的制定者不應(yīng)該忘記,，救市的這個“樓市”,，絕不止是“新房樓市”，還包括“二手房樓市”,。 本來這篇文章,，寫到這里應(yīng)該結(jié)束了，然而巧合的是就在本文要發(fā)未發(fā)之時,，十一前的最后一個工作日,，國家層面又發(fā)出了一則針對二手房住房的稅收優(yōu)惠政策,。  |
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