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◆先未留意,，后才發(fā)現(xiàn)，《民法典》對業(yè)主大會表決數(shù)的規(guī)定,，有點狠 《民法典》第278條規(guī)定,，業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占2/3以上且人數(shù)占2/3以上的業(yè)主參與表決（法定人數(shù)--筆者注）,。決定前款第6項至第8項規(guī)定的事項,，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（表決額度--筆者注）,。說白了，小區(qū)議事是否合規(guī),，業(yè)主大會開得是否合法,，首先清點表決票是否超過2/3，如果超過的話,，再看表決議題是哪一項,，是否有規(guī)定數(shù)量的同意票。這是一個新情況，筆者查了下本小區(qū)最近4次的業(yè)主大會公告,，表決票最多的是2019年,，2186票，占總數(shù)3807的57%,，最差的是2014年,，1779票，占總數(shù)4015的44%,。而“綠地世紀城345期”最近4次業(yè)主大會,，表決票最多的是2020年,，2355票，占總數(shù)4008的59%,，最差的是2017年,，1442票，占總數(shù)4035的36%,。筆者了解了另外8個小區(qū),，小區(qū)、總?cè)藬?shù)及表決率如下： 干海某小區(qū),，共1000戶,，表決率70%左右。王萬某小區(qū),，851戶,，表決率73%-85%。 陽光九里,，464戶,，69%。 國風華苑,，1126戶,，70%。 嘉*廣場,，688戶,，17%。 僑基花園,，950戶,，63%。中央原著,，1268戶,，82%。 央湖名邸,，1587戶,，72%。看來,，4000人左右的2個小區(qū),，表決票均未超過2/3，規(guī)模較小的8個小區(qū)中有6個超過,。小區(qū)規(guī)模越大,，未參與表決的比例就越高，這和羅伯特議事規(guī)則“通常很難有那么多出席人數(shù)”的描述相符,?！?/span>關(guān)于法定人數(shù),，《羅伯特議事規(guī)則》有這樣的描述：法定人數(shù)具體應(yīng)該是多少，要根據(jù)不同會議組織的情況而定,，對于有明確會籍的、章程中沒有規(guī)定法定人數(shù)的組織,，法定人數(shù)是所有在籍會員的過半數(shù),。但最好還是在章程中規(guī)定一個相對較小的法定人數(shù)----確切地說，要比“所有在籍會員的過半數(shù)”小得多----以便能夠順利開展工作,。因為這樣的組織中,，通常很難有那么多出席人數(shù)。 在諸如立法機構(gòu)這樣有權(quán)強制成員出席會議的組織中,，有一種叫做“強制出席”的動議可以作為實現(xiàn)“法定人數(shù)”的手段,。它可以將“無故缺席”的成員“強制帶到”會場?！皬娭瞥鱿辈贿m用于自愿性組織,。】（州立法組織,，是指美國的各州議會,，羅伯特議事規(guī)則產(chǎn)生于美國，因此有此一說）看到“很難有那么多出席人數(shù)”這話,，想必“參會人數(shù)低”的情況在美國也很普遍,，而非中國獨有。和羅伯特議事規(guī)則以及我國以前的規(guī)定相比,，新法表現(xiàn)出的是立法退步,，主要體現(xiàn)為對業(yè)主整體和個體權(quán)利的侵犯。具體分析如下：1.侵犯業(yè)主的整體權(quán)利-順利開展工作權(quán)以前,，業(yè)主大會“法定人數(shù)”是全體業(yè)主過半數(shù)和建筑面積過半數(shù),。該規(guī)定為住建部建房[2009]274號《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》所明確。成都,、杭州,、無錫等城市和住建部規(guī)定一致，均為“參會業(yè)主”過半數(shù),。而《羅伯特議事規(guī)則》也規(guī)定：各組織應(yīng)該根據(jù)實際情況,，在章程中規(guī)定法定人數(shù)，未規(guī)定的,，以全體成員過半數(shù)為法定人數(shù),。可見，羅伯特議事規(guī)則和此前國內(nèi)對法定人數(shù)的規(guī)定是一致的,，都是參會人數(shù)過半,。在成都,，以前分期開發(fā)的小區(qū)，入住率無需達到50%就可以成立業(yè)主大會（詳《成都市物業(yè)管理條例》）,。《民法典》出臺后,，出租和空置率達1/3的小區(qū)，要讓超過2/3業(yè)主參與表決是不現(xiàn)實的,，客觀上不可能,，邏輯上也沒有。住建部曾規(guī)定：采用書面征求意見的,，表決票送達給業(yè)主但未返回的，其表決意見是否計入已收回表決意見的多數(shù)方由業(yè)主決定,。這個規(guī)定就是“送達即參會”,。“送達即參會”既保護了業(yè)主缺席權(quán),，又解決了法定人數(shù)問題,，使業(yè)主大會能順利開展工作。而羅伯特議事規(guī)則也建議各組織在章程中規(guī)定一個比所有在籍會員過半數(shù)小得多的“法定人數(shù)”,，以便于順利開展工作,。可見，國內(nèi),、國外的規(guī)定,，都在想辦法兼顧個體的缺席權(quán)和組織整體的開展工作權(quán),。而《民法典》陡然提高法定人數(shù)標準,，剝奪部分業(yè)主大會開展工作權(quán)的做法，確實讓人始料未及,！2.侵犯業(yè)主個體的缺席權(quán)和不投票權(quán)有的業(yè)主對自己的會議權(quán)利非常敏感,，沒條件創(chuàng)造條件也要參會,。有的就不敏感，對那些正陷入情緒低谷對啥都不感興趣的,，以及只對藝術(shù)創(chuàng)作感興趣的,，還有上有老下有小成天忙得腳不沾地不愿多花一分鐘在開會上的業(yè)主們，他們有權(quán)不參加會議,?？梢孕惺箷h缺席權(quán)。參會卻不知道贊成好還是反對好,，猶豫不決最后放棄投票,；對議題通過與否無所謂。這兩種,，業(yè)主雖然參會了,，最后還是不（未）投票,，行使不投票權(quán)。“不投票權(quán)”在羅伯特議事規(guī)則中是這樣規(guī)定的：每位成員都應(yīng)該盡可能地參與表決,，以此來表達自己的立場,，但這并不是強制的。也就是說任何人不能強制任何人投票或表決,，任何人都有權(quán)在表決中“棄權(quán)”,。不參會的“缺席權(quán)”和參會但“不投票權(quán)”，都是成員的權(quán)利,。因此，超過2/3表決數(shù)的法定人數(shù)標準,，是對羅伯特議事規(guī)則以及我國以前法定人數(shù)的大幅提高,，不僅妨礙而且剝奪了部分業(yè)主大會的工作開展權(quán)，還對業(yè)主個體“缺席權(quán)”和“不投票權(quán)”構(gòu)成侵犯,。（以前法定人數(shù)是”參會人數(shù)“,，《民法典》變成了“表決人數(shù)”，這也是有區(qū)別的,，限于篇幅,，不提。）羅伯特議事規(guī)則規(guī)定,，法定人數(shù)由組織在自己的章程中約定,，即組織擁有法定人數(shù)的決定權(quán)，這和我國以前的規(guī)定一致,。以前業(yè)主大會的法定人數(shù)是業(yè)主自我決定,、記載于業(yè)主大會議事規(guī)則中，法律是不規(guī)定的,，關(guān)于法定人數(shù)的糾紛,，由業(yè)主通過表決來裁定，法院無權(quán)受理（法院只能受理違反法律規(guī)定的事項）,。現(xiàn)在,，業(yè)主不能自己決定開會法定人數(shù)了。《民法典》既然沒收了業(yè)主對法定人數(shù)的決定權(quán),，總得補償一點什么吧,？ 新規(guī)出臺,，那些入住或常住比例剛剛達到2/3的小區(qū),，業(yè)主大會只能歇菜了,。讓人驚訝的是，《民法典》對無法召開業(yè)主大會居然沒有救濟條款來保護業(yè)主權(quán)益以示周全,。在公共收益方面，《民法典》僅僅規(guī)定了公共收益屬于業(yè)主,，對物業(yè)公司如何侵占公共收益,，業(yè)主如何維權(quán)卻只字不提。反觀之,，《民法典》對物業(yè)公司的保護卻清晰明了： 第948條 “物業(yè)服務(wù)期限屆滿后,，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的,，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,，但是服務(wù)期限為不定期”。 該規(guī)定解決了物業(yè)公司到期后繼續(xù)服務(wù)的合法性問題,。因為之前,，物業(yè)服務(wù)合同到期后，未獲續(xù)聘而繼續(xù)提供非法服務(wù),，不受法律保護,。 現(xiàn)實中，物業(yè)公司破壞或收買個別業(yè)主破壞會議秩序,，致使業(yè)主大會不能或遲遲不能做出“續(xù)聘”或“另聘”決定,，強制交易物業(yè)服務(wù)的情況，不僅筆者親歷,，在網(wǎng)上隨便一搜,，比比皆是，不勝枚舉,。針對強迫交易,，業(yè)主尚可拒繳物業(yè)服務(wù)費對抗。現(xiàn)在,，《民法典》把強迫交易的加害方保護起來了,。
 《民法典》對業(yè)主的吃相，讓人目瞪口呆,。
拒絕做傻白甜,，筆者想對《民法典》提點修改建議，可以嗎,？ 請問可以嗎,？ ◆修改建議 刪除該條 “，應(yīng)當由專有部分面積2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決”，插入“通過會議決定,，會議法定人數(shù)和表決額度由業(yè)主決定并載明于業(yè)主大會議事規(guī)則,，其中首次業(yè)主大會表決額度為全部專有部分面積1/2以上且業(yè)主總?cè)藬?shù)1/2以上，未參與表決不得計入多數(shù)票,。首次業(yè)主大會以外,，未參與表決的權(quán)數(shù)如何計算由業(yè)主在議事規(guī)則中明確，但參與表決的多數(shù)方應(yīng)當占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分總面積1/3以上且占總?cè)藬?shù)1/3以上,?！薄?/span>如果修改獲得通過,，該條將變?yōu)椋?/span>『第278條 下列事項由業(yè)主共同決定： ?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則； ?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪?guī)約,； （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,； ?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,； ?。ㄎ澹┦褂媒ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的維修資金； ?。┗I集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,； （七）改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施,； （八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動； ?。ň牛┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項,。 業(yè)主共同決定事項通過會議決定，會議法定人數(shù)和表決額度由業(yè)主決定并載明于業(yè)主大會議事規(guī)則,。其中首次業(yè)主大會的表決額度為全部專有部分面積1/2以上且業(yè)主總?cè)藬?shù)1/2以上,，未參與表決不得計入多數(shù)票。首次業(yè)主大會以外,，未參與表決的權(quán)數(shù)如何計算由業(yè)主在議事規(guī)則中明確,，但參與表決的多數(shù)方應(yīng)當占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分總面積1/3以上且占總?cè)藬?shù)1/3以上。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意,。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意』,。2．第948條 添加“物業(yè)服務(wù)人干擾,、影響,、阻撓業(yè)主依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定的除外?！?/span>如果修改獲得通過,，該條將變?yōu)椋?/span>『第948條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定,，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的,，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期,。物業(yè)服務(wù)人干擾,、影響、阻撓業(yè)主依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定的情況除外,。』 修改說明：修改通過后,，物業(yè)公司阻撓業(yè)主大會對“續(xù)聘”和“另聘”作出決定的，“原合同繼續(xù)有效”將被排除,。添加“未將業(yè)主共有的收入及時返還業(yè)主的,，業(yè)主可以拒繳物業(yè)費，直至完成清算,?！?/span>如果修改獲得通過，該條將變?yōu)椋?/span>『第282條 建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有,。未將業(yè)主共有的收入及時返還業(yè)主的,，業(yè)主可以拒繳物業(yè)費，直至完成清算,。』 業(yè)主數(shù)量越多,，收集表決票工作量越大，加上很難找到空置,、出租房業(yè)主,，面對“超三分之二表決”法律規(guī)定，業(yè)主大會豈不是要涼,？《羅伯特議事規(guī)則》規(guī)定,，會議是組織運行的方式，如果未按照既定時間（頻率）開會,，時間一長,，組織在事實上就解散了。但只要按時開會了，法定人數(shù)雖然不滿足,，會議還是召開了,，只是因為法定人數(shù)不滿足不能做出任何有法律效力的決定，僅此而已,。所以,，只要業(yè)委會按（及）時召開，業(yè)主大會就不會有事實上解散的風險,，表決票沒有超過三分之二,，也只是不能作出決定而已。能否形成業(yè)主大會決定的責任在業(yè)主而非業(yè)委會,。是否按時召開業(yè)主大會的責任在業(yè)委會而非業(yè)主,。在表決票中以“隨大流”替換“棄權(quán)”字樣，方便表決,。“棄權(quán)”兩個字容易引起爭議：對不知道該贊成還是反對,，或者表決事項通過與否無所謂的業(yè)主，最后隨了大流勾選了“棄權(quán)”項,。但“棄權(quán)”二字有被曲解為“放棄權(quán)利”的風險,。在法律沒有對“棄權(quán)”做出定義的情況下，未拿到會議結(jié)果的少數(shù)方總是不甘心的,，一定會找理由挑戰(zhàn)表決結(jié)果,。所以,，建議用明明白白的“隨大流”代替“棄權(quán)”作為表決票選項,，為計入“多數(shù)方”擺脫爭議,。對物業(yè)公司滿意、不滿意的分歧,，只是業(yè)主間分歧的一種,。面對分歧，能不能給下一代示范一下用現(xiàn)代文明的投票規(guī)則,，而不是用威嚇,、暴力等叢林法則來解決？《民法典》如此不友好,，業(yè)主也請不要屈服,。建議體量大的小區(qū)分棟劃片；業(yè)主較多的樓棟分層劃片,，每三層（樓上,、本層、樓下）或每一層確定一個業(yè)主代表，化整為零實現(xiàn)表決線達標,。《民法典》新規(guī)出臺,，對入住超過一半且低于2/3的小區(qū)來說，業(yè)主大會開展工作是沒可能了,。不過沒關(guān)系,，業(yè)主大會不能工作，有事找社區(qū)和街道辦,，既然《民法典》這么整,，那就依法辦…….
參考文獻或信息來源及部分法規(guī)內(nèi)容摘錄： 1,、《羅伯特議事規(guī)則》中文版十一版-《辯論規(guī)則》,、《修改》、《法定人數(shù)》《表決的權(quán)力和義務(wù)》 2,、文中部分小區(qū)開會表決數(shù)據(jù)來源于公眾號或業(yè)主提供,。 3、住建部建房[2009]274號《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式,；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的,，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主,；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。凡需投票表決的,，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。 第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的,，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議,。未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票,，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定,。 4、《無錫市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（錫政辦發(fā)［2019］17號））第四十二條“業(yè)主大會的表決選項應(yīng)當明確為贊成和不贊成兩項,。未參與表決的業(yè)主,，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定,，但不適用首次業(yè)主大會會議的表決,，也不適用于業(yè)主委員會的選舉,。已表決的多數(shù)票原則上應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積1/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/3以上的業(yè)主”。 5,、《成都市業(yè)主大會活動規(guī)則》（2010年）則對投票人數(shù)沒有規(guī)定,。第十四條規(guī)定“不參加投票的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由建筑區(qū)劃的管理規(guī)約規(guī)定,?！?/span> 6、杭州市《業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指導(dǎo)規(guī)則》第二十六條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式,；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的,，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主,；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,，凡需投票表決的,，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。 第二十七條業(yè)主大會按照下列方式確認參加會議的業(yè)主：（一）業(yè)主大會并在會議簽到表上確認,；（二）業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認,；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律法規(guī)規(guī)定的其他方式。 
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