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編者按： 業(yè)主大會和業(yè)委會是目前最常見的具有協(xié)商性質(zhì)的會議組織,，是社區(qū)治理的決策機(jī)制。在社區(qū)的工作當(dāng)中經(jīng)常出現(xiàn)如：業(yè)委會主任受到人身的攻擊、業(yè)委會與業(yè)主的矛盾,、業(yè)委會與物業(yè)公司的沖突,、業(yè)委會內(nèi)部的不和諧等等。社區(qū)的議事規(guī)則不能解決以上的種種問題,，但熟練運(yùn)用議事規(guī)則,，可以避免很多矛盾與沖突的發(fā)生，使業(yè)主大會更加順暢,，業(yè)委會決策更加合理,，社區(qū)治理在遵守法規(guī)的前提下更加規(guī)范。 業(yè)主大會和業(yè)委會是最基層的民主實(shí)踐,，其中的紛雜與苦楚唯有經(jīng)歷了才明白,，提高業(yè)主特別是業(yè)委會成員的協(xié)商素質(zhì)和協(xié)商能力猶為迫切和重要。  《羅伯特議事規(guī)則》是應(yīng)用于協(xié)商會議的一個會議的實(shí)操技術(shù)工具,，對于提高會議效率,、規(guī)范會議動作、保障會議質(zhì)量非常的有用,，但是由于它本身的精妙設(shè)計,，理解和應(yīng)用并不容易，導(dǎo)致初學(xué),、試用起來會感覺特別的麻煩,，反而給人一種束縛、限制的種種初始主觀體驗(yàn),，導(dǎo)致很多人尤其是初步接觸者的抵觸和反感,。小區(qū)業(yè)主大會會議是日常生活中常見的會議類型，隨著越來越多業(yè)主物權(quán)意識的覺醒和小區(qū)必須經(jīng)由業(yè)主共同決策事務(wù)的客觀需要,，小區(qū)召開業(yè)主大會會議的情形和機(jī)會越來越多,，尤其是隨著2021年1月1日《民法典》的實(shí)施，對于小區(qū)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)相較于《物權(quán)法》有了重大的調(diào)整,，如何正確的理解和執(zhí)行法典的規(guī)定,，也變得越來越緊迫。結(jié)合《民法典》,，對比《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定,，試著做一個解讀和說明，希望能夠幫助更多的小區(qū)正確的組織召開業(yè)主大會會議,，讓更多的小區(qū)能受益于準(zhǔn)確執(zhí)行法律的規(guī)定并達(dá)成快速高效的共同意思表示而使更多的小區(qū)得以走出紛爭和雜亂,，歸于平靜安寧的生活、工作秩序,。 業(yè)主大會會議的一般分類 業(yè)主大會會議,，分為特別會議和一般會議,，小區(qū)成立業(yè)主大會的會議需要特別的程序和特定的會議議題,，各地一般通常的做法是通過成立籌備組的形式來組織召開小區(qū)的首次業(yè)主大會會議,，并且會議的議題必須至少包含著表決《業(yè)主大會議事規(guī)則》、小區(qū)《管理規(guī)約》,、選舉業(yè)主委員會這三項(xiàng)必不可少的會議內(nèi)容,，同時因?yàn)閷儆趧?chuàng)始性，實(shí)質(zhì)上意味著小區(qū)的業(yè)主大會從無到有的誕生意義和作用而成為一次特別的業(yè)主大會會議,，當(dāng)成功的成立業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會后的業(yè)主大會會議就進(jìn)入常態(tài)化成為一般會議,，一般會議有定期業(yè)主大會會議和臨時業(yè)主大會會議，業(yè)主大會定期會議也有著確定的會議時間和議題內(nèi)容,，那么實(shí)際上業(yè)主大會臨時會議就因?yàn)楦鼮殡S機(jī)和內(nèi)容多變且緊急,、迫切成為更應(yīng)當(dāng)注意的一種常見的形式，比如以物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘為議題的業(yè)主大會臨時會議就很常見,。此外還有業(yè)主委員會委員換屆選舉,、公共事務(wù)處理比如費(fèi)用分?jǐn)偦蛘呃娣峙涞葹樽h題的業(yè)主大會臨時會議。所以討論業(yè)主大會臨時會議的情況更具典型性意義,。 一次成功業(yè)主大會臨時會議的兩個條件 一次成功的業(yè)主大會臨時會議需要邁過兩個門檻：一個是會議本身成立,、一個是待決議題滿足法定的必要條件，前者必要但不充分,，會議議題只有同時滿足前述兩個條件才是充分和必要的,。會議本身成立，既要滿足程序方面的要求,，又要滿足實(shí)體方面的要求,。程序方面要求有，適格的召集主體,、法定的通知時間,、必要的前提條件如投票權(quán)數(shù)確認(rèn)等，這一點(diǎn)是《民法典》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整變化的地方,；實(shí)體方面的要求,，主要是滿足法律規(guī)定的參加人數(shù)，而這一點(diǎn),，則是《民法典》與《物權(quán)法》相比較有所變化的地方,。 在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，對于業(yè)主大會會議的成立有如下的表述：“第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,，也可以采用書面征求意見的形式,；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加,?！倍凇睹穹ǖ洹分袑τ跇I(yè)主大會會議成立有如下表述：《民法典》“第二百七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決?！弊兓饕w現(xiàn)為兩個方面,，一個是數(shù)量要求，一個是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),。數(shù)量要求上,，《物業(yè)管理?xiàng)l例》是要求“參會”“雙過半”，《民法典》是要求“參與表決”不少于“雙三分之二”,，提高了最少六分之一的數(shù)量,。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求上，《物業(yè)管理?xiàng)l例》表述為“參加”,，《民法典》表述為“參與表決”,，“參與表決”的要求要遠(yuǎn)高于“參加”，“參與表決”不僅僅局限于“參加”,，還要必須做出明確具體的表明態(tài)度動作-表決,。過去有些地方的做法，把業(yè)主大會會議議題的表決票送達(dá)并簽收即視為“參加”,，而現(xiàn)在則不能僅僅送達(dá),、簽收還要求要有反饋的實(shí)際動作-“參與表決”。從積極的方面來理解這種參與數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量兩方面同時提高要求和標(biāo)準(zhǔn),，是可以保證業(yè)主大會會議的質(zhì)量,，使得業(yè)主大會會議決議更具備業(yè)主真實(shí)意思表示的數(shù)量和質(zhì)量基礎(chǔ)。但是,，會議難度卻大大的提高了,！應(yīng)該特別強(qiáng)調(diào)的是，無論是《物權(quán)法》中的“參會”還是《民法典》中的“參與表決”重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的都是參加,，相比而言業(yè)主的參與動作比業(yè)主的贊成,、反對、或棄權(quán)的實(shí)際態(tài)度更為關(guān)鍵,，因?yàn)闆]有這個做基礎(chǔ)就不可能保證會議成功,，從這個意義上來說，《民法典》在業(yè)主大會會議方面的要求的確是比《物權(quán)法》的難度增加了,。 在會議合法有效,、依法成立的基礎(chǔ)上，會議的議題是否成立,，一方面要看法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),，一方面要看實(shí)際獲得的支持?jǐn)?shù)量，前者可以理解為錄取分?jǐn)?shù)線,，后者則是實(shí)際的考試成績分?jǐn)?shù),?！段餀?quán)法》的表述為：“第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改《業(yè)主大會議事規(guī)則》；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的《管理規(guī)約》,；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,；（六）改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施,；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng),。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,。決定前款其他事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！薄睹穹ǖ洹返谋硎鰹椋骸暗诙倨呤藯l 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改《業(yè)主大會議事規(guī)則》,；（二）制定和修改《管理規(guī)約》；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,；（七）改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動,；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng),。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。”  數(shù)量標(biāo)準(zhǔn),，《物權(quán)法》有兩類,，一類是“建筑物總面積”、“業(yè)主總?cè)藬?shù)”的雙過半,，一類是“建筑物總面積”,、“業(yè)主總?cè)藬?shù)”的雙過三分之二；《民法典》也有兩類,，一類是“參與表決”的雙過四分之三,，一類是“參與表決”的雙過半； 比例基數(shù),，《物權(quán)法》的業(yè)主大會會議議題表決基數(shù)有兩個,，一個是“建筑物總面積”，一個是“業(yè)主總?cè)藬?shù)”,；《民法典》的表決基數(shù)是兩層,，一層是“建筑物總面積”、“業(yè)主總?cè)藬?shù)”,，一層是“參與表決專有部分面積”,、“參與表決人數(shù)”； 標(biāo)準(zhǔn)活性或者稱之為標(biāo)準(zhǔn)動態(tài)性,，從上述的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)和比例的基數(shù)來看,，《物權(quán)法》比例的基數(shù)是相對應(yīng)與會議議題涉及范圍固定、不變的定數(shù),；而《民法典》的比例基數(shù)則是一個變動的,、不穩(wěn)定的-“參與表決”者數(shù)量。這就帶來一個問題,，在達(dá)到最低的雙三分之二“參與表決”標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)前提下,，每次會議實(shí)際參與者越多，議題通過的標(biāo)準(zhǔn)-“參與表決”者當(dāng)中持“贊同”的部分?jǐn)?shù)量要求也越高,。按照議題內(nèi)容“參與表決”者當(dāng)中持“贊同”的部分?jǐn)?shù)量分別處于“建筑物總面積”和“業(yè)主總?cè)藬?shù)”的雙三分之一到雙二分之一和雙二分之一到雙四分之三這樣的兩個動態(tài)區(qū)間,。  克服業(yè)主大會會議難度的加減乘除四個方法 面對越來越高的難度又不得不進(jìn)行的業(yè)主大會會議，業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何來進(jìn)行克服,，有“加”“減”乘““除”四個方面的建議,。 所謂的“加”，一是要更為全面和到位的宣傳,，讓更多的業(yè)主懂得參與表決的重要意義而更加愿意付諸行動,，積極履行業(yè)主的法定義務(wù)。二是要利用好業(yè)主參與業(yè)主大會會議可以委托的這一制度,，做好委托代理的運(yùn)用,，盡量增加參與表決的業(yè)主人數(shù)。 所謂的“減”,，就是通過制度設(shè)計來減少業(yè)主大會會議的召開數(shù)量,，可以通過對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》的約定,，增加業(yè)主委員會對于小區(qū)多發(fā)和常見問題的授權(quán)，使得除了不得不召開業(yè)主大會會議的事項(xiàng)盡可能地縮減到最少,，同時還可以極大地提高小區(qū)常見問題的決策效率,。但要注意兩方面的問題，一個是對于法律明確規(guī)定的事項(xiàng)不可以授權(quán),，比如《民法典》第二百七十八條規(guī)定的事項(xiàng),；一個是要建立并保證對業(yè)主委員會的監(jiān)督機(jī)制，并有必要的手段和措施確保業(yè)主委員會不會濫權(quán),。 所謂的“乘”,，參考《羅伯特議事規(guī)則》中“電子表決”條款，盡可能地以通過利用更為先進(jìn)的包含但不限于互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段運(yùn)用“電子表決”,，通過打破時空限制,，降低業(yè)主大會會議參與的難度增加業(yè)主參與的可能性,，通過技術(shù)運(yùn)用以乘數(shù)效應(yīng)獲得實(shí)際的各種形式的業(yè)主實(shí)際參與,。 所謂的“除”，參考《羅伯特議事規(guī)則》中“強(qiáng)制出席”條款,，可以通過比如張貼不參會業(yè)主名單的公告,、限制不參與業(yè)主大會會議表決業(yè)主對于共有收益的分配權(quán)等懲罰性質(zhì)的手段，采取負(fù)激勵的方法,，使不參加者消除到最低,，以保障最多的業(yè)主參與。 內(nèi)容來源于議事天地 本文不代表平臺觀點(diǎn)
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