居間合同,，又稱“中介合同”,，是指中介人根據(jù)委托人的要求向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人向中介人給付約定報酬的協(xié)議,。而因建設(shè)工程的復(fù)雜性和特殊性,，在建設(shè)工程承發(fā)包中，居間服務(wù)也是常見現(xiàn)象,，那么此類居間合同在法律上效力如何,？

建設(shè)工程居間合同，是居間合同的其中一種類型,，發(fā)生在建設(shè)工程領(lǐng)域,，是居間人與委托人（施工單位）簽訂的關(guān)于提供建設(shè)工程承建信息以及協(xié)助建設(shè)工程承包合同簽訂的服務(wù)合同。

因建設(shè)方所發(fā)布的招標(biāo)信息受發(fā)布時間,、地點,、方式的制約并非眾所周知以及部分工程并不需要進(jìn)行招投標(biāo)等因素影響，居間人可利用自己的個人信息,、人脈資源等為施工單位提供建設(shè)工程信息,，協(xié)助施工單位與建設(shè)單位簽訂工程承包合同。

原則有效,，例外無效。

對建設(shè)工程領(lǐng)域的居間行為,，我國法律,、行政法規(guī)并無禁止性規(guī)定，并未禁止建設(shè)工程招投標(biāo)過程中不得有居間行為,，即使是公開招投標(biāo)項目,，其招標(biāo)公告為公開信息，但公開信息也并非是眾所周知的,，仍然存在向他人告知招標(biāo)信息的可能性,，建設(shè)工程居間行為也不必然違反了《招投標(biāo)法》公開公平公正的原則，若該居間合同沒有其他效力上的瑕疵,，則該合同有效,。

（一）合同有效條件

1.居間合同主體適格

建設(shè)工程居間合同中，對于居間人的身份,、資質(zhì)沒有規(guī)定,，自然人、法人等均可成為居間人,，并未強(qiáng)制性地要求其具有居間服務(wù)資質(zhì),。  

但對于想要承攬工程委托人的身份則有限定，委托人必須符合《中華人民共和國建筑法》的規(guī)定,，具有相關(guān)的工程施工資質(zhì),。若委托人不具備施工資質(zhì)，居間人的居間行為違反了法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，該居間合同無效（但針對委托人無資質(zhì)，居間行為促成的合同屬于違法分包,、轉(zhuǎn)包,、掛靠等情形時，仍有極少部分法院基于各種考量,，判決居間合同有效,，如（2017）蘇13民終1122號趙祥林與徐習(xí)剛、徐太龍居間合同糾紛）,。

2.居間行為是雙方真實意思表示,，不存在欺詐、重大誤解等情況,。

居間行為是居間人與委托人針對如何提供建設(shè)工程居間服務(wù),、居間費用比例以及支付方式等與建設(shè)工程居間有關(guān)內(nèi)容達(dá)成合意后進(jìn)行的民事法律行為，雙方意思表示一致且真實。若雙方的居間合同并非真實意思表示（如借居間合同名義行行賄之實）或存在欺詐等情況,，該居間合同可能無效或者可被撤銷,，雙方一旦產(chǎn)生糾紛，對于施工單位來說,，又是一筆麻煩事,。（2017）浙0681刑初627號駱建東、蔣傳通詐騙案,，便是一起居間人打著給施工單位承攬工程的名義,，實施詐騙謀財?shù)摹敖ㄖ娱g”典型案例，最終受損最大的仍是施工單位,。

3.居間合同不違反法律,、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定

建設(shè)工程領(lǐng)域?qū)τ诠こ痰某薪ㄒ约肮こ痰恼型稑?biāo)有具體的明文規(guī)定，如全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目,、使用國際組織或者外國政府貸款,、援助資金的項目等法律規(guī)定必須招投標(biāo)的工程建設(shè)項目，即使是居間也不能跳過該招投標(biāo)步驟,，與建設(shè)單位或者促成施工單位與建設(shè)單位進(jìn)行實質(zhì)性內(nèi)容洽談，并且不得違反《招投標(biāo)法》第5條公開公平公正原則,，在居間合同中約定保證中標(biāo)或者保證雙方簽訂工程承建合同,，否則該居間合同會因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效,，該居間行為亦無效,。

案號：（2013）民提字第92號

哈爾濱金鑫建筑工程有限公司與王長柱工程信息費糾紛再審民事判決書

裁判要旨：

涉案工程屬于按規(guī)定必須進(jìn)行招標(biāo)的工程，王長柱介紹涉案工程給金鑫公司,，金鑫公司直接規(guī)避了建設(shè)工程的招投標(biāo)程序與頂豪公司簽訂了《建筑工程承包協(xié)議書》及《建筑工程施工合同》,，并承諾付給王長柱46萬元工程信息費，違反了《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定,，其與金鑫公司約定借此收取工程信息費,，不受法律保護(hù)。

（二）無效的情形

主要無效情形有以下幾種：

1.居間人給沒有建筑資質(zhì)的單位及個人,，介紹承攬建設(shè)工程的,；

2.居間合同內(nèi)容違反了《招投標(biāo)法》第五條的公開公平公正原則，約定保證承建,、保證中標(biāo)等內(nèi)容的,；

3.居間人介紹的項目必須招投標(biāo)，工程合同雙方未履行正式招投標(biāo)手續(xù),，簽訂施工合同的,；

4.居間人撮合投標(biāo)方與招標(biāo)人進(jìn)行實質(zhì)性談判的；

5.居間人協(xié)助投標(biāo)方圍標(biāo),、串通投標(biāo)的,。

根據(jù)《民法典》第一百五十七條的規(guī)定：“民事法律行為無效,、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后,，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還,；不能返還或者沒有必要返還的,，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此受到的損失,；各方都有過錯的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的,，依照其規(guī)定,。”

在司法實踐中,，通常認(rèn)為建設(shè)工程居間合同無效,，居間人的居間費用不受法律保護(hù)。委托人已經(jīng)支付居間費用的,，可以請求居間人返還,，若委托人未支付居間費用的，居間人無報酬請求權(quán),。但若委托人對于居間合同無效有過錯的,，應(yīng)當(dāng)賠償居間人因此所造成的損失，包括為了促成居間行為所支出的費用等,。

在建筑工程領(lǐng)域,，居間行為并未被現(xiàn)行法律所禁止,，但雙方簽訂居間合同時要注意內(nèi)容符合規(guī)范，不違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,。