我國改革開放以來，由于城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展,，特別是房地產(chǎn)的市場化,，城鎮(zhèn)住宅小區(qū)的大量崛起，新建商品房如雨后春筍般地一座座拔地而起,，貨幣購房后住宅成為普通老百姓的最大資產(chǎn),。?然而伴隨著一片片新建小區(qū)的交付使用，隨著時間的推移,，一系列矛盾也隨之發(fā)展,，舊的矛盾還未解決，新的矛盾又不斷產(chǎn)生,，而且隨著業(yè)主維權(quán)意識及維權(quán)行為的增強,，住宅小區(qū)各主體之間的矛盾日益突出。一旦合同到期或者業(yè)主對原服務(wù)企業(yè)不滿意要招聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，小區(qū)更替服務(wù)企業(yè)時矛盾就會集中爆發(fā),，老物業(yè)不肯走、新物業(yè)進不來的現(xiàn)象便會時常發(fā)生,，本文中,，筆者將從法律角度分析業(yè)委會選聘新物業(yè)的合規(guī)性,。

Chapter-1

基本情況

買房是一個漫長的過程，比買房更漫長的是居住,，對于居住者而言,，最為重要的便是優(yōu)美舒適的環(huán)境。海南島一直被島外購房者譽為“養(yǎng)生天堂”,，竣工于2007年的同創(chuàng)碧海城南苑美蘭海岸小區(qū)（以下簡稱“美蘭海岸”）位于海南省文昌市清瀾開發(fā)區(qū)白金路,，地理位置優(yōu)越,，風(fēng)景優(yōu)美,，氣候宜人，是度假養(yǎng)老的圣地,。

2008年至2015年期間,，受到美蘭海岸得天獨厚的度假和養(yǎng)生優(yōu)勢的吸引，許多來自外地的購房者來到此地買房,，美蘭海岸小區(qū)現(xiàn)有業(yè)主總?cè)藬?shù)兩千多戶,，近日，許多業(yè)主因為新老物業(yè)管理公司的交接問題感到不滿和憤懣,。

美蘭海岸原有的物業(yè)為某開發(fā)商選定的物業(yè)管理有限公司,，作為一個“候鳥型”小區(qū)，只有每年春節(jié)前后一個月,，居住在小區(qū)內(nèi)的人數(shù)較多,，其他時間內(nèi)小區(qū)的人數(shù)極少，每月的物業(yè)管理費也是照常繳納的,，但據(jù)大量業(yè)主反映,，原物業(yè)管理公司存在毫無服務(wù)意識，小區(qū)管理混亂,，為節(jié)約成本招聘大齡保安,，且多次被業(yè)主發(fā)現(xiàn)部分保安在工作時間內(nèi)睡覺、玩手機等玩忽職守的行為,；景觀綠化缺乏維護,，小區(qū)環(huán)境日益破爛不堪；小區(qū)收費不透明,，水電公攤過大等問題,。據(jù)悉，近年來,，業(yè)主們就小區(qū)存在的問題多次與原物業(yè)管理公司溝通,，但其態(tài)度冷漠、躲閃,、敷衍,，拒不改正，原物業(yè)管理公司的服務(wù)不能滿足小區(qū)業(yè)主的需要，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,，嚴(yán)重引發(fā)了業(yè)主們的不滿,。

2022年4月10日，業(yè)委會采用書面征求意見方式組織召開了第二次業(yè)主大會會議,，經(jīng)超過三分之二比例的表決戶數(shù)及表決面積投票通過解聘原物業(yè)管理公司的決定,，并授權(quán)業(yè)委會代表全體業(yè)主選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂合同。

2022年5月4日,，小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)布《文昌市美蘭海岸小區(qū)物業(yè)服務(wù)公開選聘文件》,，以招投標(biāo)的方式公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2022年5月13日評標(biāo),，選聘了某物業(yè)管理公司為本小區(qū)新物業(yè)服務(wù)企業(yè),。

2022年5月25日，小區(qū)業(yè)主委員會函告原物業(yè)公司,，新物業(yè)公司的選聘和簽約情況,，并通知原物業(yè)公司做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)交接工作，于2022年6月15日前辦理正式交接手續(xù),，如逾期未交所造成的損失和一切后果均由原物業(yè)公司負責(zé),。

至今，原物業(yè)管理公司仍不肯配合交接工作,，導(dǎo)致新物業(yè)管理公司無法順利入場,，新舊物業(yè)交接不暢，嚴(yán)重損害了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益,，對于社會穩(wěn)定和和諧也造成了不利影響,。

Chapter-2

小區(qū)現(xiàn)狀

曾經(jīng)的小區(qū)環(huán)境：

現(xiàn)在的小區(qū)環(huán)境：

通過上述圖片對比，可以看出原物業(yè)嚴(yán)重失職,。主要表現(xiàn)在以下方面：

一是管理水平不規(guī)范,。原物業(yè)公司為節(jié)約成本招聘大齡保安，且多次被業(yè)主發(fā)現(xiàn)部分保安在工作時間內(nèi)睡覺,、玩手機等玩忽職守的行為,。

二是服務(wù)質(zhì)量不到位。小區(qū)景觀設(shè)施缺乏維護,，水池?zé)o水且青苔遍布,、綠化未經(jīng)打理且雜草叢生、墻壁斑駁又脫色脫皮等情況屢見不鮮,。

三是安全穩(wěn)定有隱患,。小區(qū)內(nèi)，安全通道堵塞未能及時清理,、監(jiān)控設(shè)施損壞如同虛設(shè),、設(shè)施設(shè)備損毀未見修繕,、僵尸車輛亂停亂放無果，導(dǎo)致小區(qū)存在重大安全隱患,。還有小區(qū)收費不透明,，水電公攤過大等其他問題，小區(qū)業(yè)主多次反映上述情況均未見改善,。

物業(yè)管理不僅影響居民的居住生活品質(zhì),，也承載著人們對美好生活的追求。因此,，小區(qū)業(yè)委會解聘原物業(yè)選取新物業(yè)勢在必行,。

Chapter-3

選聘程序合法合規(guī)性審查

一、美蘭海岸小區(qū)業(yè)主有權(quán)更換物業(yè)管理公司

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二百八十四條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理,。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,，業(yè)主有權(quán)依法更換,。”

業(yè)主有權(quán)決定物業(yè)公司的去留問題,、有權(quán)決定哪個物業(yè)公司為其服務(wù),。故，原物業(yè)管理公司系開發(fā)商聘選的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，業(yè)主對其服務(wù)不滿意,，有權(quán)更換新的物業(yè)管理公司，只需遵照相關(guān)的法定程序即可,。

二,、美蘭海岸小區(qū)業(yè)委會成立合法合規(guī)

小區(qū)成立業(yè)委會經(jīng)過了成立籌備小組、提出申請,、召開首次業(yè)主大會會議,、業(yè)主委員會備案等程序性步驟。

《民法典》第二百七十八條：“下列事項由業(yè)主共同決定：（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,。業(yè)主共同決定事項,，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決?！?/span>

《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第十三條：“下列事項由業(yè)主共同決定:（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,；（二）選舉業(yè)主委員會或者更換、罷免業(yè)主委員會成員......業(yè)主共同決定事項,應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決.....決定前款其他事項,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。”

小區(qū)于2022年1月20日至2022年2月7日以現(xiàn)場投票,、書面征求意見的方式召開首次業(yè)主大會,，小區(qū)業(yè)主總?cè)藬?shù)2208人,，參與表決業(yè)主1613人，占比73.05%,，小區(qū)專有面積14115㎡,，參與表決面積102996㎡，占比72.83%,，均超過三分之二的法定比例,，符合法定程序，選舉有效,。對于業(yè)委會委員成員名單,，每一成員獲得的“同意票”均在1600以上，超過二分之一,，專有部分面積均在99000㎡以上,，超過二分之一，故小區(qū)業(yè)委會成立合法合規(guī),。

投票現(xiàn)場圖片

三,、美蘭海岸小區(qū)選聘新物業(yè)管理公司合規(guī)

1.新物業(yè)管理公司系通過招投標(biāo)方式被擇優(yōu)選用，且程序合法

《條例》第四十條“業(yè)主大會成立后,，由業(yè)主大會決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)人,。決定續(xù)聘的，由業(yè)主大會,、業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；決定選聘的，擬定選聘方案,，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后實施,。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括選聘的方式和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),、服務(wù)收費,、合同期限等內(nèi)容。除業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式的以外,，應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人”,。

《海南省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法(試行)》第七條規(guī)定，物業(yè)管理招標(biāo)人是指依法提出招標(biāo)項目,、進行招標(biāo)的建設(shè)單位,、業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)人。前期物業(yè)管理招標(biāo)由建設(shè)單位組織實施,；已成立業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的決議組織實施,；非出售物業(yè)管理項目的招標(biāo)由產(chǎn)權(quán)人組織實施,。業(yè)主大會決定采取招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,，招標(biāo)方式和招標(biāo)方案必須預(yù)先經(jīng)業(yè)主大會會議通過。

2022年5月3日,，業(yè)委會發(fā)布了《文昌市美蘭海岸小區(qū)物業(yè)服務(wù)公開選聘公告》,，通過公開、公平,、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并抄報了當(dāng)?shù)卣块T、當(dāng)?shù)刈〗ň?、?dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民委員會,。

2022年5月4日，小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)出了物業(yè)服務(wù)公開選聘的文件,，文件中對于競聘人資格,、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求,、競聘文件的編寫與遞交,、評審程序和辦法都有詳細的規(guī)定。

2022年5月13日,，某物業(yè)管理有限公司通過招投標(biāo)程序,，成功競聘為美蘭海岸小區(qū)新物業(yè)服務(wù)公司,。故,，新物業(yè)管理公司系經(jīng)過合法、公正,、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼型稑?biāo)方式被小區(qū)聘選,，程序合規(guī)。

物業(yè)選聘會現(xiàn)場照片

2.小區(qū)與原物業(yè)公司的合同已經(jīng)終止

根據(jù)《條例》第三十七條：“前期物業(yè)服務(wù)合同期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人約定,，最長期限不超過三年,。期限屆滿，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效之前,，前期物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供服務(wù),，服務(wù)期限為不定期；期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限,，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的,，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！?/span>

小區(qū)業(yè)委會與新物業(yè)公司于2022年5月25日訂立合同生效后,，原物業(yè)公司服務(wù)合同自動終止，在經(jīng)業(yè)委會函告后,，應(yīng)積極配合與新物業(yè)公司的交接工作,，其拖延,、阻礙新物業(yè)進場，“霸占”小區(qū)的行為于法無據(jù),。

3. 業(yè)委會選聘新物業(yè)公司的程序合規(guī)

根據(jù)《條例》第十三條 ：“下列事項由業(yè)主共同決定:（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,；（二）選舉業(yè)主委員會或者更換、罷免業(yè)主委員會成員,；（三）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人,；業(yè)主共同決定事項,應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決......決定前款其他事項,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?/span>

小區(qū)第二次業(yè)主大會共有1582戶業(yè)主參與表決,，參與表決的專有面積為101094.75㎡，達到了法定的表決人數(shù)和專有面積的要求,，對于第二項表決事項,，即“是否同意授權(quán)業(yè)委會代表全體業(yè)主選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂合同”和第三項“是否同意業(yè)委會執(zhí)行《美蘭海岸小區(qū)公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施方案中》”，分別獲得了1552戶,、1556戶同意票,，均超過了總戶數(shù)2210戶的三分之二，同意表決的面積也達到了法定要求,。故,，小區(qū)業(yè)委會選聘新物業(yè)公司的程序合法合規(guī)。

Chapter-4

法律責(zé)任

一,、民事責(zé)任

根據(jù)《條例》第四十八條,、第四十九條，小區(qū)與原物業(yè)的服務(wù)合同已經(jīng)終止,，小區(qū)業(yè)委會于2022年5月25日函告后,，其應(yīng)配合交接工作，現(xiàn)其拒絕移交相關(guān)物資,，阻礙新物業(yè)公司進場,，造成小區(qū)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)處于癱瘓狀態(tài)，侵犯了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益,，由此造成的一切損失應(yīng)由原物業(yè)公司承擔(dān),。

二、 行政責(zé)任

《條例》第五十八條規(guī)定,，不移交有關(guān)資料的,，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報,，處1萬元以上10萬元以下的罰款,。第七十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人違反本條例第四十八條,、第四十九條規(guī)定,，拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域、拒絕辦理移交手續(xù)的,，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門責(zé)令其限期退出,、移交；逾期仍不退出,、移交的,，按照逾期天數(shù)處每日五千元罰款；構(gòu)成治安管理處罰的,，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》處罰,。

對于原物業(yè)的行為，小區(qū)業(yè)委會可向相應(yīng)行政部門反映,，追究其行政責(zé)任,。

從小區(qū)業(yè)委會成立的合法合規(guī)性來看，其成立經(jīng)過了法定步驟,，參與表決的人數(shù)和專有面積均達到了法定要求,，完全合法合規(guī)。

從業(yè)委會選聘新物業(yè)公司的合規(guī)性來看,，其通過招投標(biāo)程序被擇優(yōu)選聘,，招投標(biāo)程序合法、規(guī)范,，業(yè)主大會參與表決人數(shù)與表決面積符合法定標(biāo)準(zhǔn),，業(yè)委會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)選聘新物業(yè)程序合規(guī)。

綜上所述,，物業(yè)管理實行業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，業(yè)主委員會體現(xiàn)業(yè)主自治,，物業(yè)管理企業(yè)體現(xiàn)專業(yè)化管理,，二者相輔相成，共同管理小區(qū)的物業(yè),。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)是委托者和受托者的關(guān)系,，是聘用與受聘的關(guān)系。在法律上,，業(yè)主委員會有決定委托或不委托,、聘用或不聘用某個物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，但必須依照法定程序進行,。本文中,，美蘭海岸小區(qū)的業(yè)委會成立完全合法合規(guī),，新物業(yè)管理公司選聘符合招投標(biāo)法相關(guān)規(guī)定，程序合規(guī),，其選聘新物業(yè)系積極行使合法權(quán)利,，捍衛(wèi)自身合法利益的體現(xiàn)，于法于理于情均應(yīng)得到支持和保護,。

中倫文德是一家大型綜合律所,，現(xiàn)有執(zhí)業(yè)律師及專業(yè)人員2500余名。2021年3月,，在The Global 200發(fā)布的2020年全球律所規(guī)模排名中,，中倫文德位居第22位。中倫文德總部位于北京,，并在上海,、成都、石家莊,、天津,、武漢、太原,、濟南,、廣州、深圳,、南京,、前海、長沙,、常州,、重慶、沈陽,、杭州,、大連、西安,、鄭州,、青島、昆明等地設(shè)有23家分所,，在香港,、紐約、倫敦,、利雅得,、巴黎、里昂、柏林,、漢堡,、悉尼、紐約,、華盛頓等境外主要城市也設(shè)有合作機構(gòu),，能在全球范圍為客戶提供優(yōu)質(zhì)的法律解決方案。

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中倫文德重慶分所系西南政法大學(xué),、西南大學(xué)法學(xué)院教學(xué)科研實踐基地,。依托總所平臺，2022-2023年著力打造“刑事專業(yè)委員會”、“公司法專業(yè)委員會”,、“投資并購專業(yè)委員會”“破產(chǎn)清算與重整專業(yè)委員會”“醫(yī)療事務(wù)專業(yè)委員會”,、“交通法律專業(yè)委員會”、“婚姻家庭專業(yè)委員會” 等專業(yè)團隊,，構(gòu)建“法律服務(wù)中心”等公共案源事業(yè)平臺,。重慶分所現(xiàn)60余名律師眾志成城，團結(jié)一心,，夯基礎(chǔ),、練內(nèi)功，著力實現(xiàn)提檔升級,、價值疊加,。

重慶分所現(xiàn)設(shè)立十三大法律專業(yè)委員會：刑事法律事務(wù)部、民商事法律事務(wù)部,、投資并購法律事務(wù)部,、建設(shè)工程和房地產(chǎn)法律事務(wù)部、公司法法律事務(wù)部,、交通法律事務(wù)部,、醫(yī)療事務(wù)法律事務(wù)部、破產(chǎn)清算與重整法律事務(wù)部,、婚姻家事法律事務(wù)部,、國際業(yè)務(wù)法律事務(wù)部、環(huán)境與資源法律事務(wù)部,、仲裁法律事務(wù)部,、勞動與社會保障法律事務(wù)部等。法律服務(wù)涵蓋民事,、刑事,、行政訴訟、金融,、建筑工程,、房地產(chǎn)、公司,、企業(yè)法律顧問,、投融資與并購重組、財稅,、企業(yè)風(fēng)險管理,、醫(yī)藥與食品、傳媒與影視,、知識產(chǎn)權(quán),、涉外法律等綜合性商務(wù)法律服務(wù)領(lǐng)域,。