昨天的文章聊了小區(qū)的憲法,，今天專門談一談小區(qū)的另外一部小憲法——《業(yè)主大會議事規(guī)則》。

第十八條

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式,、表決程序,、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。 

還記得三羊曾經(jīng)在前幾回寫到,，開會是個技術(shù)活,，其實開會也是一個程序活，你不按照程序或者約定去開會,，那么會議的決議和效力都是值得商榷的,。

業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主共同決定制定的用以規(guī)范業(yè)主大會組織與行為的法律文件。業(yè)主,、業(yè)主大會以及業(yè)主委員會均應(yīng)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則,。議事規(guī)則的修改，由業(yè)主大會決定,。

業(yè)主們開會,，必須按照業(yè)主大會議事規(guī)則進(jìn)行，現(xiàn)在啊,，咱們很多小區(qū)業(yè)主都不了解,，并且可能也不知道小區(qū)還有這么一個議事規(guī)則，這個議事規(guī)則敢成為小區(qū)的小憲法,，還是有其意義和價值的,，那么議事規(guī)則一般約定什么呢？

(一)業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域;

(二)業(yè)主委員會的職責(zé);

(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;

(四)業(yè)主大會會議召開的形式,、時間和議事方式;

(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;

(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;

(七)業(yè)主大會會議的表決程序;

(八)業(yè)主委員會委員的資格,、人數(shù)和任期等;

(九)業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等;

(十)業(yè)主大會,、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集,、使用和管理;

(十一)業(yè)主大會,、業(yè)主委員會印章的使用和管理,。

業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會開展各項活動的基本準(zhǔn)則和依據(jù),。通俗地說,，議事規(guī)則是對業(yè)主大會日常具體行動的各方面內(nèi)容的約定,，會議怎么開,，由誰主持、業(yè)主大會怎樣形成有效決定,，業(yè)主委員會如何開展工作、業(yè)主大會經(jīng)費來源及支出范圍等一系列具體問題都由議事規(guī)則來約定,。

一般情況下,，首次業(yè)主大會會議籌備組根據(jù)制定規(guī)范,、參照示范文本（沒有可以百度嘛）,、結(jié)合小區(qū)的實際情況擬定業(yè)主大會議事規(guī)則提交業(yè)主大會會議進(jìn)行表決,，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,，議事規(guī)則就生效了。全體業(yè)主須遵守業(yè)主大會議事規(guī)則,，如果想修改議事規(guī)則,，需要由業(yè)主大會決定。

當(dāng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會未按議事規(guī)則行事或講違反議事規(guī)則的規(guī)定,，監(jiān)事會或者業(yè)主有權(quán)要求其改正,，而發(fā)生爭執(zhí)時，走入司法程序時,，該規(guī)則為法律的依據(jù),。

干貨來了：

議事規(guī)則中，未投票的業(yè)主票數(shù)算是棄權(quán)還是怎么滴,？可以在議事規(guī)則中約定嗎,？具有法律效力不？

住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員指導(dǎo)規(guī)則》第二十六條規(guī)定,，“未參與表決的業(yè)主,，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定”,。

有的業(yè)主可能會問了,，那我們小區(qū)800戶，投票的只有10戶,，8戶贊同,，按照這個說法，是不是也算決議通過了??？

還真不一定是的！

因為還有一個送達(dá)問題,，我就送了10戶,，其他人不曉得啊，所以如果要”未參與表決的業(yè)主的意見“如果計入意見,，則”送達(dá)“是必要前提,。

如果有上述前提，則”未參與表決的業(yè)主的意見“中的業(yè)主,，人數(shù),、面積都可以統(tǒng)計出來的。換句話說,，由于我們知道誰收到了票而未表決,，那么他（她）的意見自然可以通過業(yè)主大會議事規(guī)則的約定進(jìn)行統(tǒng)計。當(dāng)然,，該規(guī)則需要業(yè)主大會通過啊,。

《管理規(guī)約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》是小區(qū)業(yè)主管理不可缺少的兩個文件，業(yè)主們,，趕緊去問問吧,，趕緊去了解吧，趕緊去關(guān)心我們自己的小區(qū)憲法吧,。