春節(jié)走親訪友

最尷尬的事莫過于面對

七大姑八大姨的問婚,、問收入了

還有一件頭疼事就是看房

很多朋友跟羅老弟說

想趁春節(jié)長假看看衡陽的房子

因常年在外工作

對衡陽近期入市的新盤基本不了解

問羅老弟有沒有推薦的好樓盤

其實這個問題還真不好回答

一來羅老弟還不知道你的需求

如你是剛需還是改善,？偏向哪個片區(qū)等

二來房子作為不可移動商品

各人喜歡的片區(qū)不同

羅老弟喜歡的不一定你會喜歡

每個片區(qū)每個盤

都有他的潛在粉絲

可謂蘿卜白菜各有所愛

本期羅老弟就來跟大家分享一下自己總結(jié)的衡陽選房小心得。

一,、圈片區(qū),，選地段

李嘉誠曾說過：決定房地產(chǎn)價值的因素，第一是地段,，第二是地段,，第三還是地段，這句話道出了房子的真諦,，一直以來也被房地產(chǎn)業(yè)界奉為金科玉律,。

首先圈定自己喜歡的一兩個片區(qū)，主要看片區(qū)宜不宜居,，交通,、配套等給不給力，離工作地點近不近,。如果是新城區(qū),，則要看未來發(fā)展前景如何，是否為政府近年重點打造區(qū)域,。

衡陽城區(qū)不算太大,，目前各個新城區(qū)只要發(fā)展起來，都不算偏的,。

接下來就是在圈定片區(qū)里選擇地段了,。

交通是否便利，周邊購物休閑方不方便,，劃片的公立小學(xué)怎么樣,？這些都是要考量的,。

當(dāng)然也沒有十全十美的盤，以上舉例的能大部分符合自己的需求就算不錯,。

二,、結(jié)合自己的銀子來定位

明確自己剛需還是改善（投資型本次不討論）。

剛參加工作,，首套購房,，手頭銀子不多，只夠買中小戶型,，對品質(zhì)也沒有那么高的追求,，即剛需。

正所謂一分錢一分貨,，預(yù)算有限，就不能對地段,、板樓or塔樓,、戶型面積等過于追求完美了，量力而行,，留下一兩個能接受的小缺點來選,。

已有一套或多套房，手頭銀子相對充足,，想換個更大的房子,，對品質(zhì)又有一定追求，即改善,。

改善需求建議選相對成熟地段或發(fā)展前景大的新區(qū)中的較好位置,。

優(yōu)先選擇大品牌，低容積,，定位高,，前期帶一級資質(zhì)物業(yè)的盤，預(yù)算充足的話,，盡量選南北通透戶型,，居住品質(zhì)從高到低依次為洋房、純板樓小高層,、半板樓高層,、塔樓高層。（因人而異,，喜歡視野好,，江景和湖景房則優(yōu)先選高層）。

三,、看開發(fā)商實力

大品牌開發(fā)商經(jīng)驗豐富,、實力雄厚,，在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方面相對成熟，施工過程中監(jiān)理也較為嚴(yán)格,，最重要的是“爛尾”的概率相對較低,。

不過大品牌樓盤并不一定就各方面都完美了，說到大品牌地產(chǎn)經(jīng)驗豐富,，在成本控制方面,，他們一樣經(jīng)驗豐富，他們能給你一個相對有保障的住宅產(chǎn)品,，卻不一定就是高品質(zhì),、高性價比的房子，具體還得看樓盤來,。

例如羅老弟所關(guān)注的層高,，衡陽某幾個全國50強地產(chǎn)往往就不太厚道；還有一樓不架空,，建住宅賣,，也是部分大品牌地產(chǎn)慣用的節(jié)約成本方案；以及贈送面積少等,，往往在這些容易被你忽略的地方,，悄悄就把成本給省了。

當(dāng)然節(jié)約成本也無可厚非,，重要的還是要看價格與價值是否對等,。

另外衡陽本土近年涌現(xiàn)一批非常強的地產(chǎn)品牌也是很不錯的。

四,、看小區(qū)規(guī)劃

小區(qū)的容積率,、綠地率直接關(guān)系到整個小區(qū)的舒適度，還有小區(qū)大小,、車位配比等方面也是需要著重參考的,。

衡陽近期新批的住宅用地容積率多被限制在3.0以下，算較低的,。也有一些中心城區(qū)或以前批的地容積率在4.0左右,，算較高的。

衡陽某小區(qū)規(guī)劃平面圖（約200畝以內(nèi)）

什么是容積率,？

容積率是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率,，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)陸上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù),，即為容積率的值,。

對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例。

容積率越高,，土地總價被分?jǐn)偟迷蕉?，單位土地成本（樓面地價）就越少。

所以在拿地后的建筑規(guī)劃時,，如何把容積率指標(biāo)用足,、如何增加不占容積率的可售面積，是開發(fā)商頭絞盡腦汁要解決的頭等大事,。

而對于住戶來說,，容積率直接涉及到居住的舒適度。

容積率越高,，小區(qū)的居住人口密度越大,，公共設(shè)施使用率就越高（如電梯、健身設(shè)備,、休閑桌椅等）,，會加快設(shè)施老舊老化。另外,，住得人多了樓下相對要吵鬧一些,，人均享受的綠化面積也少了，居住體驗就變差了,！

小區(qū)并不是越大越好，大小適中為最好,，羅老弟個人喜歡80-300畝的盤,。

太小的小區(qū)休閑場地不夠，還可能棟棟臨馬路,，優(yōu)勢就是鄰里相互都能熟悉,，如果容積率低，相對也會安靜,。

太大的小區(qū)有些是不能做到人車分流的,，如果人車分流了，出入小區(qū)步行距離又較遠(yuǎn),。

大型小區(qū)也有很多優(yōu)勢,，如小區(qū)內(nèi)綠化用地多，休閑煅煉啥的在小區(qū)內(nèi)基本能滿足,，還有就是物業(yè)公司會比較重視項目,，換物業(yè)公司時也比較容易吸引大品牌進駐，因為“蛋糕”大,。

車位配比方面,，目前衡陽新建小區(qū)基本為1：1的住戶車位配比，還算不錯,，如果低于1：1就算不正常范圍了,。

五,、樓棟，樓層的選擇

樓棟：

臨快速干道的小區(qū),，需注意離馬路較近戶型噪音和灰塵的影響,，如果你對噪音要求高，建議選小區(qū)中間樓棟,。

另外臨馬路的樓棟還需注意住,、商是否分離，帶底商的樓棟,，隨著商業(yè)的運營,，往往會對樓上住戶帶來影響。

樓層：

以衡陽33層高層為例,，開發(fā)商的定價一般為17層左右最貴,，上下遞減。也有20層最貴,，上下遞減的。

由此可看出在衡陽,，中間樓層是最受追捧的,，羅老弟個人喜歡中間偏上的樓層，采光,、日照更充足些,。

談?wù)劆幾h較大的頂樓和一樓：

頂樓的優(yōu)勢是采光、日照和視野是整棟樓最好的,，沒有之一,。但也有兩個不可忽略的缺點：夏天較熱及有漏水風(fēng)險。

置業(yè)MM一般會說現(xiàn)在施工技術(shù)先進了,，頂樓加了隔熱防水層等,，不會存在漏水問題了。

三五年不漏水很正常,，十年,、二十年后就得看運氣了，羅老弟現(xiàn)住的小區(qū)交房已有9年時間,，頂樓住戶反映出現(xiàn)漏水情況陸陸續(xù)續(xù)是有的,。

羅老弟好像有把頂樓漏水問題放大了,，其實也不用那么緊張,，保修期內(nèi)找開發(fā)商修，過了保修期物業(yè)修,，大修還可啟用維修基金。

頂樓是一個讓人又愛又恨的樓層,。

一樓的優(yōu)勢是比較接地氣,，出入家非常方便,，適合有老人住的家庭,，有的戶型還送有院子，這也是其它樓層享用不到的待遇,。

但它也存在著采光、日照（視南面樓棟高度而定）不足,，蚊蟲相對多,，潮濕，隱私性差,，下水道易堵塞等缺點,。

頂樓和一樓就不能選了嗎？

NO,！不要忘記開發(fā)商在定價里已充分考慮了這兩個樓層的情況,。衡陽的有些樓盤，頂樓,、一樓（帶院子的除外）比中間樓層要便宜近千元的單價,，對于正好喜歡這兩個樓層的人來說也是一個高性價比選擇。

4,、14、18,、24這幾個被認(rèn)為數(shù)字不吉利的樓層,，定價會比其它樓層要低些,，其實14,、18、24這三個樓層從居住品質(zhì)角度來說是非常好的樓層,，對于不糾結(jié)數(shù)字的人來說,，選他們就撿到大便宜了。

另需注意的是,，部分樓棟因設(shè)計原因,，入戶大堂挑高牌坊可能對2樓戶型采光帶來影響，而在前期選房時戶型圖或沙盤上不一定看得出來。選二樓的朋友建議向置業(yè)咨詢清楚,，最好在附加合同里加以注明,。

六、看戶型

“不差錢”優(yōu)先選南北透通戶型,，南北通透的戶型夏天會相對涼快,，節(jié)省空調(diào)電費，空氣的流通也會帶來更加健康,、舒適的居住品質(zhì),。

不能做到南北通透的戶型優(yōu)先選朝南的，日照,、采光會很不錯,。

能選板樓不選塔樓，板樓在通風(fēng)采光,、私密性,、梯戶比方面要優(yōu)于塔樓。

衡陽的電梯房主流為兩梯兩戶至六戶,，單層內(nèi)戶數(shù)越少,，戶均攤得通風(fēng)采光面就越大，相對越安靜,，鄰里干擾少,，等電梯時間也相對少。

什么是板樓,、半板樓,、塔樓？

板樓,，故名思義,，即立面看起來像一塊豎起來的板子，以大采光面,、南北通透,、側(cè)向視野無遮擋而“聞名”，在開發(fā)商的一些宣傳廣告語里,，各式各樣的戶型都能和板樓搭上點關(guān)系,，實際上，只有一梯兩戶或兩梯兩戶,，才是純正的板樓,。

▲這幾棟樓像不像一塊板子？

▲衡陽某盤一梯兩戶純板樓平面圖

半板樓一般為兩梯三戶,、四戶,，由板樓演變而來,。

近年所流行的“港式設(shè)計”可以算是典型的半板樓，兩梯四戶,，電梯采用連廊設(shè)計,，戶戶南北通透。

半板樓除了梯戶比較板樓要高,，其它方面也能接近板樓的品質(zhì),，開邊戶型與板樓居住品質(zhì)基本無異，中間戶型也能做到南北通透,，但北面需通過天井或過道通風(fēng)采光,。

▲衡陽某半板樓棟平面圖

外觀像塔的樓型，被稱為塔樓 ,，塔樓里也有較高品質(zhì)的設(shè)計,，如兩梯三戶、四戶的獨棟塔樓,，四面八方通風(fēng)采光,，居住品質(zhì)也是很不錯的。

兩梯五戶,、六戶的十字塔樓,，舒適度就很一般了，日照,、采光資源攤得者越多,，居住品質(zhì)也隨之下降。

▲兩梯六戶十字樓平面示意圖

塔樓還有一種是連排的,，往往容積率較高的盤會采用連排塔樓設(shè)計，這些樓棟在通光,、采光上就要略遜一些了,。

▲兩梯四戶塔樓連成一排設(shè)計(示意圖)

戶型整體方正，南北通透,，動靜分離,，空間利用合理,，浪費面積少，贈送面積多,，陽臺多的戶型,，為上佳。

大戶型基本能滿足以上需求,，但記得選擇進深淺,，采光面寬的戶型。

有些戶型可稱板樓,，但設(shè)計進深較深,、采光面窄，中間餐廳還可能是暗房,，還不如塔樓的居住品質(zhì),。

▲如圖這個大戶型“板樓”就被設(shè)計得很殘廢。

中小戶型需注意有沒有暗房,，臥室寬度是否適合家具擺放,，一定要看尺寸（臥室開間少于2.8米，床就只能挨墻放了,，副臥有3米以上的開間,，算較為舒適的），開發(fā)商畫的效果圖以及樣板房的床都有可能暗藏貓膩（縮小版）,。

另外,，有些戶型圖上未標(biāo)明戶型所在樓棟位置，最好是向置業(yè)問得整層樓的戶型平面圖,，以弄清自己意向戶型所在位置,，以及相鄰戶型在遮擋、私密性方面帶來的影響是否為自己所能接受,。

還是那句話,，沒有完美的戶型，看優(yōu)點是不是自己特別在意的,，缺點是不是能免強接受的,，適合自己的才是最好的。

另外還要提醒下大家：

不在實體樓棟里的樣板房,，不具絕對參考性,，勿被樣板房迷惑。

為什么有的開發(fā)商愿意多花錢單獨做一套樣板房出來,，而不直接在實體樓棟里做,？

一來有些開發(fā)商在前期宣傳蓄客時，實體樓棟還在打地基,，確實來不及建樣板房,，早建樣板房便于對項目起到較好宣傳效果,。

二來嘛，這類樣板房可以不按1：1尺寸來做,，將長,、寬、層高稍稍放大一點,，這樣既顯得房間寬敞大氣,，參觀者往往也不太會注意。另外這類臨時樣板房可以不做排水管道（包括衛(wèi)生間,、廚房,、陽臺），裝出來顯得更為整潔,，空間更大,。

▲此圖僅供參考，與文章內(nèi)容無直接聯(lián)系