在銷售房屋時(shí),，定價(jià)應(yīng)該是業(yè)主最關(guān)心的一件事情,，銷售價(jià)格的高低，直接決定了看房客戶的數(shù)量,、銷售周期,。而如果價(jià)格定低了，賣房的人吃虧,，如果價(jià)格定高了呢,，又沒(méi)有人看？所以,，咱房子賣多少錢,，還真得仔細(xì)琢磨一下。

什么是小區(qū)價(jià)格,？

其實(shí),，房子的價(jià)格可以說(shuō)是由兩部分價(jià)格影響的，一部分價(jià)格我們可以稱其為小區(qū)價(jià)格,，即你房子所在小區(qū)帶來(lái)的附加值,，比如說(shuō)近地鐵、臨公園,、有學(xué)區(qū)等,，這個(gè)只要是這個(gè)小區(qū)的房源，基本上都會(huì)有享受到這個(gè)價(jià)值,。

而小區(qū)的價(jià)格,，是一個(gè)基準(zhǔn)線，在這個(gè)基礎(chǔ)上,，再去關(guān)注房屋的價(jià)格,。房屋價(jià)格呢,，與本房的基本屬性相關(guān)，類似樓層,、朝向,、居室、價(jià)位,、面積,、裝修等。

小區(qū)價(jià)格決定了房源價(jià)格的大的范圍,，比如說(shuō)你所在的小區(qū)是個(gè)高檔小區(qū),，均價(jià)在5-8萬(wàn)，你非得賣12萬(wàn),，那就難了,，而小區(qū)價(jià)格，是一個(gè)更為復(fù)雜的事情,，且我們作為單個(gè)購(gòu)房人來(lái)說(shuō),，無(wú)法控制。而房屋的價(jià)格,，是在小區(qū)價(jià)格基礎(chǔ)上的細(xì)節(jié)調(diào)整。

比如說(shuō)你的房子是一個(gè)好的樓層,、好的裝修,、主打戶型，那有可能價(jià)格就是會(huì)高一些,。

哪些因素會(huì)影響到房屋價(jià)格呢,？

先說(shuō)一個(gè)整體的思路，在各個(gè)因素中,，如果我們做為業(yè)主的心態(tài),，肯定是盡量找自己房子的優(yōu)勢(shì)，先聊聊哪些會(huì)是你房子的優(yōu)勢(shì)：

樓層：板樓最好的樓層是在中間層,，比如說(shuō)6層的板樓,，比較明確的是金三銀四，即3層是最好的,，其次是4層,，而一層和頂層，是公認(rèn)的價(jià)格會(huì)略微低一些的（有自建或者露臺(tái)的另說(shuō),，那個(gè)價(jià)格的增加,，不是因?yàn)闃菍拥脑颍窃黾恿伺涮祝?；而如果是高樓層的話,，以開(kāi)發(fā)商定價(jià)的原則來(lái)說(shuō),，從次頂層向下，逐層的價(jià)格降低,。

朝向：對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房用戶來(lái)說(shuō),，對(duì)朝向還是比較重視的，最好的肯定是南北通透的（有的戶型不是南北通透,，但是朝南朝北都有窗戶,，這個(gè)朝向也是很吸引人的）。而其次的話,，大家更喜歡朝向多的,，比如說(shuō)房子能有東、南,、西三個(gè)朝向都有,，那么你的采光時(shí)間要長(zhǎng)，也會(huì)有吸引力,。而從中國(guó)人的傳統(tǒng)來(lái)說(shuō),，會(huì)更喜歡東朝向一些。

得房率：房子買來(lái)是要用的,，而同樣是買了80平,，一個(gè)使用面積70平米，和一個(gè)使用面積65平,，肯定第一個(gè)更有競(jìng)爭(zhēng)力,；而得房率這個(gè)指標(biāo)，對(duì)客戶來(lái)說(shuō),，沒(méi)有太直觀的感覺(jué),，只能感覺(jué)到這個(gè)房子空間大不大，而如果你能用準(zhǔn)確的數(shù)字說(shuō)明一下的話,，會(huì)更有說(shuō)服力,。

一般來(lái)說(shuō)，塔樓的公攤面積要大,，得房率低,，板樓的公攤面積小，得房率高一些,。在塔樓里,，有的塔樓是有很長(zhǎng)的走廊的那種，得房率會(huì)更低一些,。而有些房屋,，因?yàn)闅v史原因，會(huì)出現(xiàn)實(shí)際使用面積大于房本面積的情況,，因?yàn)楹芏嗳藭?huì)按照房屋面積比較單價(jià)的高低,，所以這類房源在銷售的時(shí)候,，最好進(jìn)行一下說(shuō)明。

戶型方正,、無(wú)浪費(fèi)面積：針對(duì)戶型,，中國(guó)人講究方正，如果方正的房子,，會(huì)比不方正的要好賣很多,。而有的戶型，在進(jìn)門有一個(gè)很長(zhǎng)的通道,，而這部分是無(wú)法利用的,，就會(huì)造成有面積但是不實(shí)用的情況。

裝修：對(duì)于很多房子來(lái)說(shuō),，是一個(gè)四舍五入的概念,，就是說(shuō)如果你的房子裝修一般，那么跟沒(méi)有裝修是一樣的,，因?yàn)榭蛻粼谫?gòu)買完之后需要重新裝修,，所以對(duì)很多簡(jiǎn)裝的房子，相當(dāng)于沒(méi)有裝修,；而如果你的裝修保持的不錯(cuò),，還可以繼續(xù)沿用，那么你的裝修,，才會(huì)產(chǎn)生溢價(jià),；而如果是近一兩年的裝修，那么對(duì)于客戶來(lái)說(shuō),，既節(jié)省了裝修的費(fèi)用和精力，也節(jié)省了裝修后空置的時(shí)間,，客戶可以提前入住,，而且因?yàn)榫幼×艘欢螘r(shí)間，裝修材料的環(huán)保性上,，會(huì)更加放心,，這些，都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生正向的貢獻(xiàn),。

樓前后的景觀：很多小區(qū)里,，有樓王位置、樓王戶型的說(shuō)法,，而這其中,，樓王位置一般都是在小區(qū)的中心位置，前后有花園的,。這個(gè)位置有什么好的呢,？第一不臨街,、不喧鬧；第二距離外部的距離比較適中,，即享受了小區(qū)的安全和環(huán)境,，又可以很短距離的到達(dá)小區(qū)外部；第三就是小區(qū)的景觀,，基本上都可以享受到了,。

臨街臨地鐵：而如果你的房子臨街，那么這個(gè)可能是你房源的一個(gè)減分項(xiàng),，因?yàn)闀?huì)有噪音的污染,。而距離地鐵，走路在5-10分鐘內(nèi)的路程,，是最好的距離,，因?yàn)檫@個(gè)距離既不算遠(yuǎn)，又不會(huì)受到地鐵運(yùn)行的影響（距離地鐵過(guò)近的房子,，在地鐵通行時(shí),，低樓層會(huì)感覺(jué)到略微的震動(dòng)）。而樓下就是公交站,，也不是一個(gè)好的條件,，因?yàn)槟憧赡芤婚_(kāi)窗，就能聽(tīng)到公交站那喧鬧的聲音,。

額外的附屬：比如說(shuō)一層帶花園,、頂層帶露臺(tái)等，這部分很多時(shí)候不是寫在房本上的,，但是因?yàn)槭悄銈€(gè)人可以享受的,，所以，也會(huì)對(duì)房屋產(chǎn)生溢價(jià),。

還有什么定價(jià)技巧,？

關(guān)注小區(qū)同類型的房子的價(jià)格情況。出售房源時(shí),，小區(qū)內(nèi)房源會(huì)分成兩種情況：

我這個(gè)戶型是獨(dú)一份的,，沒(méi)有其他人銷售，那么恭喜你,，你定價(jià)的自由度可以更高一些了,，因?yàn)闆](méi)有房源會(huì)跟你形成直接的對(duì)比。而只要你的房源價(jià)格不是太離譜,，你就有可能成交,；

這個(gè)戶型的房源，或者是類似戶型（反戶型,，相似戶型）還有其他在售房源,，那么你就需要關(guān)注相似房源的掛牌情況,。一般情況下，你房源的如果一個(gè)小區(qū)內(nèi),，同樣戶型的兩套房源,，如果其他因素完全一樣（不考慮樓層朝向等因素）一套掛500，一套掛450萬(wàn),，那么你會(huì)選擇哪套房源呢,？我想，任何人都會(huì)優(yōu)先選擇450萬(wàn)的房源吧,。所以,，如果你的房源是價(jià)格高的那套，那么要想銷售掉,，那么肯定先銷售掉的是同戶型那套低價(jià)的房源,。

定價(jià)低就好賣么？

雖然賣的是到手價(jià),，但是你定價(jià)時(shí),，要考慮客戶的到手價(jià)：如果跟你說(shuō)一個(gè)房子售價(jià)500萬(wàn)，只憑這個(gè)信息你是不知道價(jià)格高低的,。而如果我告訴他同小區(qū)的跟他戶型的房子,，成交價(jià)才450萬(wàn)，你馬上會(huì)覺(jué)得這個(gè)房子可能貴了,；而如果我告訴你成交的那套房子,，雖然成交價(jià)格是450萬(wàn)，可是有100萬(wàn)的稅費(fèi),，而這套房子,，基本沒(méi)有稅費(fèi)，（現(xiàn)在稅費(fèi)比較高一些,，比如說(shuō)一個(gè)滿五年唯一的房子,，和一個(gè)滿五年不唯一的商品房，稅費(fèi)會(huì)差出一個(gè)差額20%的個(gè)稅）那你可能馬上又會(huì)覺(jué)得這個(gè)房子的價(jià)格是低的,。

所以，當(dāng)你要銷售房屋的時(shí)候,，一定要找一個(gè)經(jīng)紀(jì)人來(lái)給你算一下詳細(xì)的稅費(fèi),，因?yàn)榻灰资且粋€(gè)雙方的事情，作為交易的另外一方“客戶”來(lái)說(shuō),，他們的選擇肯定是自己花錢最少的那套,。

銷售價(jià)格還與什么有關(guān)？

影響銷售價(jià)格的,，是你期望的銷售周期,。如果你的報(bào)價(jià)是高于市場(chǎng)價(jià)值的,，那么你需要等市場(chǎng)上低價(jià)的房源消化完畢后，才會(huì)到銷售到你的房源,；如果你的報(bào)價(jià)是跟市場(chǎng)價(jià)值相當(dāng)?shù)?，那么你?huì)成為很多人選擇的備選方案之一；而如果你的報(bào)價(jià)是低于市場(chǎng)價(jià)格的,，那么你的成交周期,，會(huì)非常快,，因?yàn)槟愕姆孔訒?huì)成為很多客戶的首選,。

如果有一筐蘋果，每個(gè)人都選擇自己認(rèn)為最好的那個(gè),，十個(gè)人的選擇可能都會(huì)有十個(gè)答案,。對(duì)一個(gè)好房子的判斷也是類似，所有的定價(jià)方案,，都是一個(gè)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的方案,，每個(gè)人對(duì)各個(gè)因素的要求不同，對(duì)價(jià)格的敏感度也不相同,，所以,，所有的定價(jià)規(guī)則，都是給大家的一個(gè)參考策略：你的房?jī)r(jià),，你做主,！