買房的時(shí)候看中的明明是一套寬敞精致的小二居,，廚房衛(wèi)生間一應(yīng)俱全；收房時(shí),，看到的卻是狹窄簡(jiǎn)陋的一居室,，房里只能放下一張床。兩百多位業(yè)主在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積縮水一半,，公攤系數(shù)高達(dá)52%,，堪稱史上最牛“公攤面積”,。

無獨(dú)有偶,，市民王小姐也有類似的遭遇，她所購(gòu)買的67㎡的房子實(shí)際使用面積只有42㎡,，如此低的得房率讓王小姐非常郁悶,。

筆者最近在走訪在售樓盤時(shí)，發(fā)現(xiàn)各家樓盤的得房率有很大的差異,，一般情況下,，多層住宅的得房率在85～90%之間，小高層住宅的得房率在80～85%,，高層的得房率相對(duì)較低,，一般在75～80%，酒店式公寓則會(huì)更低,。

公攤面積差距較大

筆者來到某樓盤,，置業(yè)顧問介紹說，現(xiàn)在該項(xiàng)目主推小高層的76㎡和117㎡的戶型,，其中76㎡戶型有南北兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)和一個(gè)飄窗,，樓盤公攤比例為20%。不過兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)封起來會(huì)給客廳和次臥各增加3㎡,，這樣算下來,，使用面積就達(dá)到了66㎡。筆者算了一下，不算飄窗,，得房率都將近87%,。

而城中的另一個(gè)在售樓盤全部為高層建筑，分為酒店式公寓和住宅,，據(jù)售樓人員介紹,，住宅的公攤比例約18%，主要是80～90㎡的中等戶型,，而公寓的公攤比例約為30%,。

對(duì)此，售樓處的工作人員解釋說,，公攤面積受樓層高度,、樓層結(jié)構(gòu)等因素影響。酒店式公寓是40多層的高層建筑,，塔樓結(jié)構(gòu),，里面配備有8部電梯，而住宅是30層的高層建筑,，屬于板樓,，里面只配備了2部電梯，單從電梯來說,，公寓的公攤面積就比住宅多了許多,。

影響得房率的因素不少

業(yè)內(nèi)人士介紹說，不同樓盤公攤面積所占比例不同,，影響因素很多,。比如說，建筑形態(tài)是板樓還是塔樓,，電梯等配套設(shè)施多寡等等,。

一般情況下，樓層越高,、樓層結(jié)構(gòu)越復(fù)雜,，公攤比例也就越高。

其中最主要的區(qū)別是建筑形式是塔樓還是板樓,。如果是南北通透戶型的板樓,，得房率通常在80%以上，戶型因?yàn)榉秸踩菀壮浞掷?。多層住宅的話,，還能省了電梯、供水設(shè)備間等公共部位,。

而塔樓結(jié)構(gòu)可實(shí)現(xiàn)一梯多戶高容積率,，但得房率通常僅為75%，因?yàn)槌穗娞菥⑴潆姍C(jī)房等都算作公攤外,，一層多戶的設(shè)計(jì)形式也導(dǎo)致空間難以有效利用,。

筆者在走訪中發(fā)現(xiàn),，除了建筑形態(tài)不同,，有些開發(fā)商會(huì)通過其他方式提高得房率，在不額外增加公攤的程度上,，從戶內(nèi)設(shè)計(jì)方面盡量擴(kuò)大使用面積,，撒手锏就是半封閉陽(yáng)臺(tái)和大飄窗。

不能過度強(qiáng)調(diào)高得房率

很多購(gòu)房者認(rèn)為房子的得房率越高越好,，這也不完全正確,。南京民用建筑設(shè)計(jì)院建筑師陶丹丹介紹說，得房率往往跟小區(qū)的相關(guān)配套聯(lián)系在一起,，樓梯的寬度,、公共走道、電梯的數(shù)量等,，如果得房率特別高,，只能說明房屋的配套不太好。得房率多高最合適,，這沒有固定的標(biāo)準(zhǔn),，主要涉及兩個(gè)重要的方面：小區(qū)內(nèi)的配套公用設(shè)施以及套型本身。

陶女士說,，小區(qū)配套在地塊開發(fā)的時(shí)候有規(guī)劃控制文本,，這個(gè)控制文本給出了這個(gè)小區(qū)需要配套的最低面積比率(如社區(qū)用房、物業(yè)用房,、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房等),，開發(fā)商在應(yīng)對(duì)這個(gè)比率的時(shí)候有自己的對(duì)策，有些開發(fā)商想開發(fā)一個(gè)檔次高,、配套齊,、舒適的小區(qū)，就會(huì)做比較大的會(huì)所,、休閑等公用的建筑,，這些面積肯定超過規(guī)劃控制的低限，最終這個(gè)小區(qū)總的住宅面積占的比率可能會(huì)略低一些,，公攤的會(huì)高一些,，但是小區(qū)整體檔次高了、品質(zhì)提升了,，一樣是好樓盤,。

“開發(fā)商賺錢的思路不一樣，有些不想做太多社區(qū)用房，就會(huì)把這部分面積控制在最低限度,，會(huì)所,、休閑等空間也不會(huì)考慮，最終這個(gè)樓盤雖然符合規(guī)范,，得房率也高,，但是沒什么品質(zhì)、檔次不高,?！?/P>

另外，陶女士提醒,，對(duì)于套型本身也不能盲目強(qiáng)調(diào)得房率,，要看套型設(shè)計(jì)得是否合理，有些套型的得房率雖然高,，但是進(jìn)深很大,，有很多走廊、暗間等,，這個(gè)得房率就高得沒什么意義了,。

國(guó)家對(duì)公攤比例沒有硬性規(guī)定

國(guó)家對(duì)公攤比例是否有硬性規(guī)定呢？據(jù)南京市房管局的工作人員介紹,，房屋面積測(cè)量原則有明文規(guī)定,，至于公攤比例卻沒有要求，主要看開發(fā)商的設(shè)計(jì)是否能通過規(guī)劃部門的審批,，項(xiàng)目不同,，比例也會(huì)不一樣。

不過,，近些年來關(guān)于公攤比例的糾紛不少,，房管部門規(guī)定了哪些設(shè)施屬于共有建筑面積以及如何分?jǐn)偂,！伴_發(fā)商在銷售時(shí)應(yīng)明確告知公攤比例,，如果購(gòu)房者入住后對(duì)這一比例有異議，感覺實(shí)際使用面積縮水,，可以找房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)量,，并以此維權(quán)?！?/P>

不過,，南京城市建筑設(shè)計(jì)院建筑師蔣君標(biāo)表示，樓體電梯間,、走廊等公攤面積是為了滿足日常生活需要,，公攤面積大也不一定是壞事,，雖然住房實(shí)際使用面積相對(duì)少了，但公共活動(dòng)空間也相對(duì)大了,，居住的舒適感也會(huì)提升,。