贊皇縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于提出的“關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的提案”的答復(fù)如下：

我縣注冊(cè)物業(yè)企業(yè)37家,，外來(lái)企業(yè)6家，共43家,。其中有管理項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)公司21家,，分別管理我縣成型住宅小區(qū)30個(gè)，總建筑面積239.12萬(wàn)平方米,。其中龍翔物業(yè)管理4個(gè)小區(qū),，嘉寧物業(yè)管理3個(gè)小區(qū)，旺騰物業(yè)管理2個(gè)小區(qū),，安居物業(yè)管理2個(gè)小區(qū),，正茂物業(yè)管理2個(gè)小區(qū)。目前南街花園,、錦繡乾城業(yè)主自治管理,。在我所備案的物業(yè)服務(wù)企業(yè)21家，成立業(yè)主委員會(huì)10個(gè)小區(qū),。

為加強(qiáng)和創(chuàng)新黨對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)工作推進(jìn)措施和落實(shí)情況,，打造宜居美好的生活家園，創(chuàng)造整潔,、文明,、安全、和諧的居住生活環(huán)境,。我局高度重視,，積極推進(jìn)“紅色物業(yè)”建立工作，我局將“紅色物業(yè)”建立,，作為強(qiáng)化基層黨組織建設(shè),，提升我縣物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善居民生活水平的一項(xiàng)惠民工程來(lái)抓,。成立主管局長(zhǎng)為組長(zhǎng),，以相關(guān)科室人員為成員的“紅色物業(yè)”工作小組，明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)，將創(chuàng)建任務(wù)責(zé)任進(jìn)行分解細(xì)化,，落實(shí)到人,，確保各項(xiàng)工作有序穩(wěn)步推進(jìn)。二是理清工作思路,。贊皇縣住建局從“老舊小區(qū)改造”“引進(jìn)紅色物業(yè)”“建立物業(yè)協(xié)會(huì)”三個(gè)方面入手，全力以赴,、為全面推進(jìn)城市社區(qū)治理體系和治理能力現(xiàn)代化貢獻(xiàn)力量,。三是強(qiáng)化協(xié)調(diào)，推動(dòng)工作落實(shí),。住建局工作小組與物業(yè)企業(yè)多次面談,，就小區(qū)物業(yè)從業(yè)者黨員數(shù)量、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、小區(qū)類(lèi)別劃分等問(wèn)題進(jìn)行摸排、溝通,、座談,，為建立紅色物業(yè)支部和物業(yè)協(xié)會(huì)，及紅色物業(yè)企業(yè)順利入駐小區(qū),，提供廣大業(yè)主滿意的物業(yè)服務(wù)做了充足準(zhǔn)備,。

紅色物業(yè)開(kāi)展情況。一是同步重新組建社區(qū),，有序推進(jìn)城鎮(zhèn)社區(qū)建設(shè),。社區(qū)建設(shè)實(shí)現(xiàn)組織機(jī)構(gòu)到位、工作人員到位,、活動(dòng)場(chǎng)地到位,、辦公經(jīng)費(fèi)到位“四個(gè)到位”。根據(jù)縣城實(shí)際和發(fā)展規(guī)劃,，重新組建了10個(gè)社區(qū)居民委員會(huì),，并成立了社區(qū)黨支部和社區(qū)黨委；每個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)由9-11人組成,，10個(gè)社區(qū)現(xiàn)有工作人員105名,，已正常開(kāi)展工作，同時(shí),，申報(bào)大學(xué)生社區(qū)工作者招錄計(jì)劃25人,；10個(gè)居民委員辦公場(chǎng)地已裝修、掛牌,，投入使用,；每個(gè)社區(qū)每年8萬(wàn)元經(jīng)費(fèi)已經(jīng)政府常務(wù)會(huì)研究通過(guò)。二是同步成立物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)“兩個(gè)覆蓋”,。為加強(qiáng)黨建引領(lǐng),，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，6月3日上午召開(kāi)贊皇縣物業(yè)管理協(xié)會(huì)暨第一次會(huì)員大會(huì),，同時(shí),，通過(guò)單建、聯(lián)建,、掛靠等形式,，深入扎實(shí)推進(jìn)物業(yè)企業(yè)黨的組織覆蓋。對(duì)于已建立黨組織的7家物業(yè)服務(wù)企業(yè),，按照“紅色物業(yè)”工作機(jī)制提升三種途徑,，破解小區(qū)管理難的問(wèn)題。對(duì)于沒(méi)有黨員的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，由贊皇鎮(zhèn)選派政治素質(zhì)過(guò)硬的黨建指導(dǎo)員,，采取“一對(duì)一”方式開(kāi)展黨的工作。三是同步打造“紅色物業(yè)”示范點(diǎn),，提升物業(yè)服務(wù)水平,。打造“紅色物業(yè)”示范點(diǎn)，依托宜和物業(yè)管理優(yōu)勢(shì),，接管頤和圣景周邊的翰林官邸,，提升規(guī)范翰林官邸物業(yè)服務(wù)水平。對(duì)有物業(yè)服務(wù)小區(qū),、產(chǎn)權(quán)單位管理小區(qū)按照5+3工作機(jī)制提升物業(yè)服務(wù)水平,；針對(duì)存在的小、獨(dú),、散院無(wú)人管理問(wèn)題,，擬采取“連片、并入,、托管”管理模式實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋,。我縣于2020年6月3日成立了贊皇縣物業(yè)管理協(xié)會(huì)。

一,、當(dāng)前我縣物業(yè)管理面臨的突出問(wèn)題

（一）物管公司與業(yè)主糾紛不斷,。一是物業(yè)管理區(qū)域劃分不明確。部分小區(qū)沒(méi)有物業(yè)服務(wù)用房,、業(yè)主委員會(huì)議事用房,，小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等公共設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益大多為開(kāi)發(fā)商或物管公司所有,，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)利現(xiàn)象突出,；二是專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施移交不規(guī)范,。供水、供電等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施移交不規(guī)范導(dǎo)致其維修,、養(yǎng)護(hù),、更新和管理的責(zé)任主體不明確，建設(shè)單位,、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位與業(yè)主相互推責(zé),。三是小區(qū)規(guī)劃及房屋設(shè)計(jì)變更不公開(kāi)透明。部分小區(qū)的業(yè)主購(gòu)房時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與入住后的實(shí)際狀況不符,，導(dǎo)致業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的矛盾,。

（二）業(yè)委會(huì)難以發(fā)揮作用。一是籌備難,。由于業(yè)委會(huì)人員素質(zhì)參差不齊、代表多元,，由其制定的《管理規(guī)約》等文書(shū)資料往往不具有可操作性,，不符合法律法規(guī)，且在工作上難以形成一致意見(jiàn),；二是運(yùn)行難,。業(yè)委會(huì)只是一個(gè)無(wú)法人地位的自治性組織，主體地位不明確,，難以獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任,。運(yùn)行機(jī)制欠缺，業(yè)委會(huì)會(huì)議難以實(shí)現(xiàn)參會(huì)面積和人數(shù)“雙過(guò)半”,。

（三）物管公司工作不力導(dǎo)致業(yè)主拒繳物管費(fèi),。一是服務(wù)質(zhì)量不高。小區(qū)內(nèi)安全排查不到位,、衛(wèi)生清潔不到位,、設(shè)施設(shè)備維護(hù)不到位、綠化亮化不到位等,。二是糾紛解決不力,。小區(qū)內(nèi)業(yè)主車(chē)輛受損、財(cái)物丟失,、公用設(shè)施傷人,、個(gè)別業(yè)主亂搭亂建等問(wèn)題難以得到解決。三是收費(fèi)不合理,。物管公司收費(fèi)透明度較低,，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不等。

二,、物業(yè)管理面臨問(wèn)題的成因分析

（一）部門(mén)監(jiān)管不力,。一是組織協(xié)調(diào)不力,。小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃,、城管,、建設(shè)、供電等多個(gè)部門(mén),，區(qū)住建局職能殘缺,，政府、街道,、社區(qū)工作未充分協(xié)調(diào),，未形成齊抓共管的工作合力。二是司法部門(mén)支持不夠,。業(yè)主拒交物管費(fèi),，物管企業(yè)只有上訴法院，沒(méi)有其它更有效的途徑,，且上訴法院程序復(fù)雜,，成本高，執(zhí)行難,，周期長(zhǎng),，最終只會(huì)形成兩敗俱傷的局面。（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題影響物管企業(yè)正常經(jīng)營(yíng),。一是規(guī)劃變更,。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與業(yè)主購(gòu)房時(shí)不一致，如某住宅小區(qū)違規(guī)加層,，小區(qū)處于無(wú)物業(yè)狀態(tài),，業(yè)主代表多次到區(qū)政府上訪甚至堵塞公路交通。二是房屋和配套欠缺,。小區(qū)房屋質(zhì)量差,，配套設(shè)施不健全，業(yè)主無(wú)法找到開(kāi)發(fā)商,，把這些責(zé)任歸于物管企業(yè),。

（三）業(yè)主的消費(fèi)和責(zé)任意識(shí)淡薄。一是缺乏消費(fèi)意識(shí),。業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)差,，導(dǎo)致物管企業(yè)資金困難，繼而造成服務(wù)質(zhì)量不高,，物管服務(wù)便進(jìn)入惡性循環(huán),。二是缺乏責(zé)任意識(shí)。業(yè)委會(huì)成員對(duì)物業(yè)管理知識(shí)了解甚少,，缺乏工作熱情,。且業(yè)委會(huì)難以召開(kāi),，導(dǎo)致業(yè)主與企業(yè)難于溝通，為小區(qū)正常管理埋下隱患,。

目前,，物業(yè)管理工作還存在著規(guī)劃不完善、管理不規(guī)范,、收費(fèi)不統(tǒng)一,、服務(wù)不周到等許多亟待研究解決的問(wèn)題。要做好物業(yè)管理工作,，必須從以下幾方面入手：

（一）要進(jìn)一步明確物業(yè)管理的主管職能部門(mén),。由于物業(yè)管理工作以前沒(méi)有法律法規(guī)來(lái)規(guī)范，因此,，各地的物業(yè)管理主管部門(mén)也不盡相同,。隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)統(tǒng)一起來(lái),?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定是：“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作”。

（二）要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的宣傳,。要利用廣播,、電視,、報(bào)紙等各種有效途徑,，針對(duì)人們普遍認(rèn)為物業(yè)管理應(yīng)該由政府管理的舊的思想觀念，采用人們喜聞樂(lè)見(jiàn)的形式,，廣泛深入地宣傳規(guī)范物業(yè)管理工作對(duì)于人們改善生活秩序,、生活環(huán)境等的重要性，努力把人們對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作的感性認(rèn)識(shí)上身為理性認(rèn)識(shí),。

（三）要根據(jù)即將實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，制定符合我縣實(shí)際的物業(yè)管理辦法。要允許考慮各小區(qū)的不同情況,，有針對(duì)性地采取不同的物業(yè)管理辦法,。可以采取企業(yè)管理和業(yè)主自營(yíng)式管理相結(jié)合的辦法（業(yè)主自營(yíng)式管理是指由某一區(qū)域的全體業(yè)主主達(dá)成協(xié)議,，由業(yè)主自己輪流承擔(dān)該區(qū)域的物業(yè)管理方式）,，同時(shí)要把城市經(jīng)營(yíng)的理念引入我縣的物業(yè)管理。對(duì)于物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，由政府物價(jià)部門(mén)根據(jù)縣城居民的收入水平進(jìn)行確定,。

（四）進(jìn)一步規(guī)范我縣的物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理行政主管部門(mén)要和工商行政部門(mén)攜起手來(lái),，共同加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì),、能力,、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、管理,。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)由省建設(shè)廳審批,。要重視物業(yè)管理企業(yè)及其人員的整治素質(zhì)、法律素質(zhì)建設(shè),，使其從觀念和意識(shí)上擺正與業(yè)主的服務(wù)合同關(guān)系或可稱(chēng)服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系,，明確物業(yè)管理的概念實(shí)質(zhì)是按照服務(wù)合同約定為業(yè)主管理物業(yè)，而不是本來(lái)倒置地像企業(yè)管理員工一樣去管理業(yè)主,，真正按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理隊(duì)伍的高起點(diǎn)建設(shè),、規(guī)范化運(yùn)作。

（五）進(jìn)一步理順關(guān)系,，加大工作力度,，把物業(yè)管理機(jī)制引入未實(shí)行物業(yè)管理的居住區(qū)，變政府管物業(yè)為社會(huì)管物業(yè),，努力做好城市經(jīng)營(yíng)這篇文章,，進(jìn)一步推進(jìn)城市化進(jìn)程。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做到相關(guān)要求,，包括加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)環(huán)境整潔工作,，及時(shí)保潔小區(qū)道路、樓道,，及時(shí)清洗垃圾桶,、電梯、外墻面及其他公共設(shè)施,，做到不留衛(wèi)生死角,。做好垃圾清掃、清運(yùn),、消毒工作,，垃圾堆放、分類(lèi)有序,、不外溢,，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺，并與環(huán)衛(wèi)部門(mén)做好溝通協(xié)調(diào),，及時(shí)清運(yùn),，縮短清運(yùn)時(shí)垃圾筒堆置小區(qū)主要出入口時(shí)間。應(yīng)確保小區(qū)內(nèi)垃圾筒及沿街垃圾筒外表整潔美觀,，及時(shí)更換破損污舊垃圾筒,，制止將裝修垃圾沿街傾倒行為。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)外圍衛(wèi)生環(huán)境的清潔力度,，做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)外廣告布,、布幅廣告,、懸掛物、牛皮癬的巡查和清理工作,，確保外圍環(huán)境整潔美觀,。在日常管理中堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)理念，充分為業(yè)主解憂,，以廣大業(yè)主的利益為重,，及時(shí)有效的處理業(yè)主的投訴，高度重視小區(qū)的安全保障工作,，及時(shí)做好物業(yè)的維護(hù),，嚴(yán)格執(zhí)行保潔制度，小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清,，以強(qiáng)烈的責(zé)任心抓好小區(qū)規(guī)范化管理,，為小區(qū)創(chuàng)造了一個(gè)安全、舒適的環(huán)境,。

隨著城市化進(jìn)程的加快,，作為縣城人口越來(lái)越多，小區(qū)以及物業(yè)公司也越來(lái)越多,，而物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主矛盾糾紛頻發(fā),，已成為影響城市化發(fā)展質(zhì)量、城市文明程度和社會(huì)穩(wěn)定的重要因素,。迫切需要加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理,，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，探索建立“政府引導(dǎo),、社會(huì)調(diào)解,、業(yè)主自治,、和諧有序,、城鄉(xiāng)一體”的物業(yè)服務(wù)新機(jī)制，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和企業(yè)的合法權(quán)益,，從而使小區(qū)物管走上標(biāo)準(zhǔn)化,、規(guī)范化、法治化的良性軌道,。