自 2014 年開始試點該產(chǎn)品以來，主要由保險機構(gòu)如幸福人壽保險公司推出,，但發(fā)展較為緩慢,，與國外初期推出該產(chǎn)品發(fā)展歷程類似。本文借鑒美國,、英國,、新加坡等國家開展住房反向抵押貸款的經(jīng)驗，為中國順利開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)提出政策建議,。
本文4925字,，建議點擊關(guān)注并收藏本文住房反向抵押貸款屬于較為復(fù)雜的金融產(chǎn)品，為確保借貸雙方信息對稱實現(xiàn)市場有效,，政府需扮演中介咨詢者的角色,。
按照國際標準，中國在 2000 年已完全步入老齡化社會,，但與發(fā)達國家不同的是,，中國是在“未富先老”的情況下進入老齡化社會，這種條件決定了在宏觀上,，國家和社會尚缺乏雄厚的經(jīng)濟實力和物質(zhì)基礎(chǔ)為數(shù)量龐大的老年人提供充裕的經(jīng)濟保障和豐富的物質(zhì)生活,。在微觀上，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式受到嚴重挑戰(zhàn)而難以為繼,，數(shù)量龐大的老年人生活貧困,。本文在借鑒美國、英國,、新加坡等國家開展住房反向抵押貸款的經(jīng)驗,，為中國順利開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)提出政策建議，近期建議由天津市住房公積金管理中心開展該業(yè)務(wù),，并通過完善法律法規(guī),、稅收優(yōu)惠政策等構(gòu)建運營環(huán)境，推動該業(yè)務(wù)順利開展,。該業(yè)務(wù)的推出,，可有效改善老年人生活水平,，進而提高即期消費，促進經(jīng)濟增長,。中國快速步入老齡化社會，截至 2021 年 底,， 中 國 65 歲 以 上 老 人占比為 14.19% ,。按照聯(lián)合國制定的“60 歲以上老年人占總?cè)丝诒壤_到10%,，65 歲以上老人占 7%,，即開始進入老齡時代”的標準，中國已完全步入老齡化社會,。但中國是在養(yǎng)老金不足,、老年人儲蓄不足等情況下步入老齡化社會，如何在現(xiàn)行養(yǎng)老保障體系下拓寬老年人收入途徑,，維持老年人合理生活水平是亟待解決的重大民生問題,。住 房 反 向 抵 押 貸 款（ReverseMortgage）自 20 世紀 30 年代誕生以來，一直作為一種養(yǎng)老金融工具在老齡化國家普遍存在,，成為養(yǎng)老體系的一個重要補充,。住房反向抵押貸款是指老年人以擁有產(chǎn)權(quán)的住房做抵押，向銀行或其他金融機構(gòu)借款消費,，同時老年人仍然保留房屋居住權(quán)的一種金融產(chǎn)品,。也被稱為“倒按揭”或“逆抵押貸款”。住房反向抵押貸款的主要特點是：申請人一般為養(yǎng)老收入較少但有住房產(chǎn)權(quán)的老年人,，取得款項主要用于晚年的日常生活開銷,；在貸款期間或申請人生存年限內(nèi)無需還款，申請人去世后,，以住房變現(xiàn)價值為限歸還貸款本金和利息,。這一金融產(chǎn)品最為顯著的功用是，為老年人的晚年生活提供新的資金來源,，提高老年人退休后的生活質(zhì)量,。國際經(jīng)驗和研究表明此項金融產(chǎn)品對于減少貧困、提高老年人的即期收入和生活質(zhì)量,、緩解社會保障壓力等,，均可起到積極作用。因此,，借鑒國外經(jīng)驗將住房反向抵押貸款引入中國是改善中國老年人生活質(zhì)量的有益舉措,，但該業(yè)務(wù)在中國的推行的過程中如何構(gòu)建良好的運行環(huán)境、選擇何種運作模式等,，都是順利開展該業(yè)務(wù)必須做出的選擇,。
二,、住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)為何發(fā)展緩慢？中國自 2014 年開始試點該產(chǎn)品以來,，主要由保險機構(gòu)如幸福人壽保險公司推出,，但發(fā)展較為緩慢，與國外初期推出該產(chǎn)品發(fā)展歷程類似,，許多學(xué)者對住房反向抵押貸款市場發(fā)展緩慢問題進行了研究：國外學(xué)者對住房反向抵押貸款發(fā)展緩慢進行了深入研究,，認為發(fā)展緩慢的原因主要有三方面：一是高額的交易費用。Donald L Redfoot, KenScholen, S Kathi Brown(2007) 認為,，由于住房反向抵押貸款市場尚未達到規(guī)模效應(yīng),，早期交易費用一般會達到住房價值的 10%, 通過問卷調(diào)查顯示，63% 的調(diào)查者認為高額的費用是其放棄住房反向抵押貸款的主要原因,；二是遺產(chǎn)動機,。Caplin(2002)指出美國參與住房反向抵押貸款中75% 的借款人沒有子女，盡管學(xué)者對遺產(chǎn)動機有不同看法,，但基本認同遺產(chǎn)動機是影響住房反向抵押貸款發(fā)展的一個關(guān)鍵因素,；三是貸款機構(gòu)動力不足。如果政府稅收等政策支持力度不夠,，貸款機構(gòu)沒有動力開展該業(yè)務(wù),，主要原因在于開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)面臨較高的逆向選擇、道德風(fēng)險和流動性風(fēng)險,，導(dǎo)致該業(yè)務(wù)無利可圖,。通過研究美國、英國和新加坡開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展歷程,，總結(jié)了成功運行的經(jīng)驗,。一是政府政策支持是必要條件。政府相關(guān)部門需通過稅收支持,、為老年人提供免費宣傳,，建立成熟的房地產(chǎn)市場，構(gòu)建法律框架進行監(jiān)管等方面提供支持,；二是有龐大的市場需求,，產(chǎn)品設(shè)計滿足老年人多樣化需求，合理的風(fēng)險分擔機制等是順利運行的前提條件,；三是政府開展型,、政府支持型和私人運作型適合不同人群且依賴于本國金融市場發(fā)展程度，在金融市場不完善階段,，應(yīng)該采取政府開展型,，金融市場比較完善階段可引入私人機構(gòu)開展，由政府提供必要的支持,。
隨著中國房改政策實施,，中國住房自有化率高達 83%,，遠高于美國的 65% 和新加坡的 70%，同時中國老年家庭住房資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例為49.3%,，也高于美國的 28%,，在中國涌現(xiàn)出大量的“房產(chǎn)富翁、現(xiàn)金窮人”的老年人,，潛在需求規(guī)模較大,，但自中國開展住房反向抵押貸款以來，該業(yè)務(wù)發(fā)展較為緩慢,，截至 2018 年底,，僅有 180 單左右，參加的老年人較少,。為推動中國順利開展住房反向抵押貸款,，助力老年人提高晚年生活水平，國內(nèi)很多學(xué)者剖析中國住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢的原因,，并提出了相應(yīng)解決措施。付博（2021）借鑒美國推行 HECM(Home EquityConversion Mortgages) 的 經(jīng) 驗,，找出中國發(fā)展緩慢的原因,，從公共政策角度提出具體建議。崔琳涓（2020 ）通過對比分析中國試點運行情況,，認為傳統(tǒng)遺產(chǎn)觀念,、政府參與力度不夠、養(yǎng)老服務(wù)體系不足和金融市場不完善是阻礙發(fā)展的重要原因,，從加強宣傳,、加大政府推進力度、重視專業(yè)人才培養(yǎng),、完善金融和養(yǎng)老體系等角度提出合理化建議,。藺峰、李曦光（ 2020 ）建議開發(fā)性金融發(fā)揮培育引領(lǐng)作用,，增強市場參與各方信心,，提供產(chǎn)品和定價基準，推動市場和制度建設(shè),。三,、開展住房反向抵押貸款運作模式選擇及相關(guān)建議根據(jù)美國、英國和新加坡等國運行經(jīng)驗,，住房反向抵押貸款運作模式的選擇取決于一國金融市場發(fā)展狀況,，考慮到中國目前金融市場狀況，近期中國應(yīng)采取政府開展型,，遠期可發(fā)展為政府支持型運作模式,，并且政府應(yīng)營造合適的運行環(huán)境,，推動住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展。（一）住房反向抵押貸款宏觀調(diào)控的機制設(shè)計由于住房反向抵押貸款具有正的生產(chǎn)外部性和消費外部性,，根據(jù)外部性理論此時市場失靈,，外部性使私人的活動水平低于社會最優(yōu)水平，無法保證全社會資源達到帕累托最優(yōu)和社會福利最大化,。鑒于政府無法掌握貸款機構(gòu)的住房反向抵押貸款成本函數(shù),，而且其外部性很難定量化處理，使得貸款機構(gòu)的津貼和借款人的補貼難以找到一個定量標準而只能給一個定性原則,，借鑒國外經(jīng)驗,，通常應(yīng)采用以下四種方法彌補市場失靈，促進住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)順利發(fā)展,。一是制定與完善相關(guān)法律法規(guī)實現(xiàn)市場有效監(jiān)管,。住房反向抵押貸款的借款人為一定年齡的老年人，他們的金融知識,、抗風(fēng)險能力和維權(quán)意識比較弱,，如果缺乏必要的市場監(jiān)管而損害到借款人的利益，會對整個住房反向抵押貸款行業(yè)產(chǎn)生顛覆性的負面影響,，因此國外都比較重視市場監(jiān)管的法制化,，如美國、英國和新加坡均制定了專門的法律法規(guī)規(guī)范市場,。實踐表明,，由于住房反向抵押貸款產(chǎn)品的特殊性，需要制定專門的法律法規(guī)來規(guī)范市場和實現(xiàn)對市場的有效監(jiān)管,。如房產(chǎn)和土地使用權(quán)時間匹配度,、貸款機構(gòu)的準入與退出、風(fēng)險分擔機制等,。二是實施逆周期調(diào)控保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展,。由于貸款機構(gòu)的損失概率對抵押住房價格升值率異常敏感，住房升值率一個微小變化都會對貸款機構(gòu)的損益產(chǎn)生重大影響,，因為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展對開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)異常重要,。因此，順利開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù),，需要政府采取宏觀調(diào)控政策來維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，避免大起大落，拉長房地產(chǎn)經(jīng)濟周期,，熨平波峰與波谷,，具體包括實現(xiàn)市場供給總量與需求總量和結(jié)構(gòu)均衡、合理信貸政策、注重保障性住房的供給等,。三是政府相關(guān)部門提供宣傳和免費咨詢服務(wù),，降低貸款機構(gòu)運行成本。盡管住房反向抵押貸款在國外已經(jīng)發(fā)展為一種成熟金融產(chǎn)品,，但對于中國的普通消費者來說還屬于一種全新的金融產(chǎn)品,，需要政府普及相關(guān)金融知識。由于住房反向抵押貸款屬于較為復(fù)雜的金融產(chǎn)品,，為確保借貸雙方信息對稱實現(xiàn)市場有效,，政府需扮演中介咨詢者的角色，以確保咨詢服務(wù)主體的中立性,、咨詢過程的規(guī)范性,，確保老年人獲得客觀、公正,、準確的住房反向抵押貸款產(chǎn)品信息,。四是從供需兩端給予稅收等補貼政策，彌補市場失靈,。在供給端,，可以適當減免貸款機構(gòu)在開辦該業(yè)務(wù)的營業(yè)稅、增值稅,、所得稅和在二手房市場出售抵押房產(chǎn)時的房地產(chǎn)交易稅等,，降低運營成本；在需求端,，借鑒美國和新加坡做法，給予優(yōu)惠的財政貼息,，從貸款機構(gòu)獲得的收入不影響其他保障性收入,，并給予免所得稅等政策，也可借鑒新加坡做法,，直接給予住房反向抵押貸款借款人一筆現(xiàn)金,，鼓勵老年人參加住房反向抵押貸款業(yè)務(wù),。如新加坡，在申請完住房反向抵押貸款時給予 10000 元補貼，期初時給予 5000 元,，其余 5000 元劃入其公積金賬戶逐月返給老年人。
（二）近期政府開展型具體建議政府開展型是具有政府背景的公共部門作為貸款機構(gòu)來開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù),，不以營利為目的,。建議借鑒新加坡的做法，由各地住房公積金管理中心作為貸款機構(gòu)來開展此項業(yè)務(wù),，將長壽風(fēng)險通過購買保險的方式轉(zhuǎn)移到保險公司,，通過發(fā)行資產(chǎn)支持證券等方式管理流動性風(fēng)險，必要時由中國人民銀行提供長期低息貸款支持,。主要考慮中國住房公積金制度建立以來,，已經(jīng)開展個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)近 30 年了,，積累了豐富的管理違約風(fēng)險、住房價格波動風(fēng)險等經(jīng)驗,，也形成專業(yè)運作團隊,，同時，不以營利為目的,、政府背景機構(gòu)也容易獲取老年人的信任,，可充分體現(xiàn)民生和普惠性，可在短期內(nèi)保證業(yè)務(wù)達到一定規(guī)模,，可大幅降低運營成本,。貸款機構(gòu)應(yīng)在與借款人協(xié)議里寫明提前還款的違約金制度,，設(shè)計合理違約金額來管理借款人的違約風(fēng)險,；通過協(xié)議約束和現(xiàn)場檢查管理等手段管理抵押住房維護的道德風(fēng)險，保證老年人對抵押住房給予合理和適當?shù)木S護和保養(yǎng),。住房反向抵押貸款產(chǎn)品按照不同支付方式可以將住房反向抵押貸款產(chǎn)品分為一次性支付和終生生存年金兩種方式，貸款機構(gòu)開展兩種產(chǎn)品面臨的風(fēng)險不同,，由于一次性支付產(chǎn)品貸款機構(gòu)面臨風(fēng)險較大,，且不符合開展此項業(yè)務(wù)的初衷，因此建議貸款機構(gòu)先開展終生生存年金支付方式,，降低風(fēng)險,；按照貸款期限結(jié)束時借款人的子女等有無權(quán)利將住房贖回，可以分為有贖回權(quán)產(chǎn)品和無贖回權(quán)產(chǎn)品,，通過價格對比分析,，有贖回權(quán)產(chǎn)品價格較高，在初期先開展無贖回權(quán)產(chǎn)品,，增強該產(chǎn)品的吸引力,。三是開展區(qū)域選擇。由于歷史原因,、自然條件,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和開放程度等因素的綜合作用，中國各區(qū)域發(fā)展極不平衡,，初期開展選擇的區(qū)域應(yīng)該具備：房價升值率較高地區(qū),，如人口凈流入較大的城市，房價預(yù)期增值率較高,；老齡化程度高,、貧困率高、住房自有化率高的區(qū)域，能滿足潛在客戶較多的特性,，如上海,、天津等地；考慮到在開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的期初,、運行過程中以及最后變現(xiàn)房產(chǎn),，均需要房地產(chǎn)評估機構(gòu)對抵押房產(chǎn)進行動態(tài)評估，對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的專業(yè)性要求較高,，因此應(yīng)選擇房地產(chǎn)評估機構(gòu)發(fā)展相對成熟的區(qū)域,。（三）遠期政府支持型具體建議政府支持型是由政府提供相應(yīng)支持，監(jiān)管機構(gòu)根據(jù)住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的特性,，完善私人機構(gòu)開展住房反向抵押貸款的準入和退出機制,。選擇具有一定條件的私人機構(gòu)開展住房反向抵押貸款，私人機構(gòu)至少具備兩方面的條件,，一是具有一定的資金規(guī)模,，此業(yè)務(wù)的運行在初始階段需要大量資金投入，后期才開始回收,，對流動性風(fēng)險管理能力要求較高,；二是具有良好的違約風(fēng)險管理能力，由專業(yè)人才對中國的宏觀經(jīng)濟走勢和房地產(chǎn)市場做出合理預(yù)測,，構(gòu)建相應(yīng)模型制定合理價格,，能夠運用資產(chǎn)證券化等金融工具和衍生工具來管理各類風(fēng)險等。1. 藺 峰 李曦光,，開發(fā)性金融支持住房反向抵押養(yǎng)老模式研究 [J], 開發(fā)性金融研究 ,2021年第 1 期：19-262. 付博,，美國住房反向抵押貸款研究及借鑒[D], 武漢科技大學(xué)，2021 年3. 崔琳涓,，中國推行住房反向抵押貸款的困境及對策 [J], 中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊,，2020 年第 12期本文刊發(fā)于金磚財經(jīng)《中國房地產(chǎn)金融》5-6月合刊 P103-106. 欲要了解更多資訊及其他獨家稿件,，請聯(lián)系訂閱雜志：周老師13651743838 商務(wù)合作：趙小姐18616559051 或 jinzhuancaijing （注明 商務(wù)合作） 此內(nèi)容為金磚財經(jīng)原創(chuàng),，著作權(quán)歸金磚財經(jīng)所有。未經(jīng)授權(quán),，不得以任何方式加以使用,，包括轉(zhuǎn)載、摘編,、復(fù)制或建立鏡像。金磚財經(jīng)保留追究侵權(quán)者法律責任的權(quán)利,。 
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