拒交物業(yè)費(fèi)的兩大殺手锏

——評(píng)（2020）京01民終6320號(hào)

趙治剛

【摘要】1,、業(yè)主提起撤銷權(quán)之訴,，撤銷業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司的決議,，獲得法院勝訴判決之后,，再提起確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無效之訴，可直接確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無效,。

2,、業(yè)主被物業(yè)公司起訴繳納物業(yè)費(fèi)，在法院審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)已經(jīng)另案提起或者即將提起撤銷權(quán)之訴,，法院應(yīng)當(dāng)中止審理或者在業(yè)主提供足夠證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)合同無效時(shí)直接以事實(shí)不清,、證據(jù)不足為由駁回物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，業(yè)主也就同時(shí)達(dá)到了拒交物業(yè)費(fèi)的目的,，并且此舉是拒交物業(yè)費(fèi)的釜底抽薪之策,，因?yàn)楝F(xiàn)在大多數(shù)物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)缺乏民主觀念，業(yè)主大會(huì)的召開程序和議決程序往往不合法,，所以此法往往可以扼住物業(yè)公司的咽喉,，打蛇打七寸，蛇之七寸也在于此,。此為第一大殺手锏,。

3、如果物業(yè)服務(wù)合同中約定了物業(yè)公司的義務(wù),，物業(yè)公司沒有履行，那么業(yè)主可以依據(jù)《民法典》第944條第1款、《民法典》第525條的規(guī)定拒絕繳納物業(yè)費(fèi),。此為第二殺手锏,。

【案號(hào)】（2020）京01民終6320號(hào)

【簡(jiǎn)要案情】2017年5月28日至8月18日，10月15日至11月30日,，北京市石景山區(qū)八寶山南路京漢旭城家園分別以書面征求意見的形式召開兩次業(yè)主大會(huì),，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)和作出了選聘樂生活公司作為小區(qū)物業(yè)并與之簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》的決議。經(jīng)小區(qū)業(yè)主秦彤提起訴訟,，北京市第一中級(jí)人民法院2020年6月24日審結(jié)(2020)京01民終3313號(hào)確認(rèn)撤銷小區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘樂生活公司的決議,。后秦彤再次提起確認(rèn)合同無效之訴，北京市第一中級(jí)人民法院2020年9月24日作出（2020）京01民終6320號(hào)民事判決書,，確認(rèn)《物業(yè)服務(wù)合同》無效,。

【裁判要旨】1、業(yè)委會(huì)表決通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議程序存在不合規(guī),、業(yè)主大會(huì)表決簽訂物業(yè)服務(wù)合同的決議與此前合同相比加重了業(yè)主方義務(wù),，應(yīng)當(dāng)在表決時(shí)以合理的方式提請(qǐng)業(yè)主注意，未將上述情形列入議題,，不足以起到提示效果,，亦未考慮到或有業(yè)主雖同意與物業(yè)簽訂合同但不同意漲價(jià)的情形，變相剝奪了業(yè)主自主選擇的權(quán)利,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為侵害了業(yè)主合法權(quán)益的情形,，故法院應(yīng)當(dāng)對(duì)該業(yè)主大會(huì)決議予以撤銷。

2,、對(duì)物業(yè)費(fèi)的調(diào)整,、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂等重大事項(xiàng)，均應(yīng)履行法定的程序,，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同系基于業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議,，如果業(yè)主大會(huì)決議被撤銷，《物業(yè)服務(wù)合同》便喪失了意思表示真實(shí)的基礎(chǔ),，《物業(yè)服務(wù)合同》便違反了《物權(quán)法》第76條和《民法典》第278條的強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)為無效合同。

【評(píng)析】業(yè)主提起撤銷權(quán)之訴,，撤銷業(yè)委會(huì),、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司的決議，獲得法院勝訴判決之后,，再提起確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無效之訴,，可直接確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無效。因?yàn)闃I(yè)主提起撤銷之訴直接影響物業(yè)服務(wù)合同的效力,，而此時(shí)如果物業(yè)公司已經(jīng)搶先提起催交物業(yè)費(fèi)之訴,，而物業(yè)公司依據(jù)的是物業(yè)服務(wù)合同,，法院如果支持物業(yè)公司的訴請(qǐng)，就會(huì)導(dǎo)致變相承認(rèn)了物業(yè)服務(wù)合同的有效性,，那么在業(yè)主提起撤銷權(quán)之訴勝訴,、提起確認(rèn)合同無效之訴勝訴之后，在先的支持物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)的判決書便失去了前提和根基,，就屬于錯(cuò)誤的判決書,，就屬于應(yīng)當(dāng)被再審?fù)品呐袥Q書；因此,，一旦業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中已經(jīng)提起或者即將提起撤銷權(quán)之訴,，法院應(yīng)當(dāng)中止審理；或者在業(yè)主提供足夠證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)合同無效時(shí)直接以事實(shí)不清,、證據(jù)不足為由駁回物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求,。業(yè)主也就同時(shí)達(dá)到了拒交物業(yè)費(fèi)的目的，并且此舉是拒交物業(yè)費(fèi)的釜底抽薪之策,。

《民法典》第944條第1款第2句規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。”此規(guī)定表明,，如果物業(yè)服務(wù)人沒有按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù),，那么業(yè)主可以拒絕繳納物業(yè)費(fèi)?！?/span>民法典》第525條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù),，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行,。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行請(qǐng)求,。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行請(qǐng)求,。”如果物業(yè)服務(wù)合同中約定了物業(yè)公司的義務(wù),，物業(yè)公司沒有履行，那么業(yè)主可以依據(jù)《民法典》第944條第1款,、《民法典》第525條的規(guī)定拒絕繳納物業(yè)費(fèi),。

【疑問解答】

【問】撤銷的事由確認(rèn)無效是否與法相悖吧？生效判決未經(jīng)再審審查裁定進(jìn)入再審審理階段之前依然是生效判決,，也不構(gòu)成法定的中止審理事由,。

【答】物業(yè)服務(wù)合同無效與其他合同無效的特殊之處在于，其生效的根基在于業(yè)主大會(huì)的決議,，一單決議被撤銷,，物業(yè)服務(wù)合同必然無效。中止審理是為了防止裁判被再審撤銷,，而不是說其在再審之前不能生效,。

【結(jié)論】業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi),，有提起撤銷權(quán)之訴和行使同時(shí)履行抗辯權(quán)兩大殺手锏。