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物業(yè)給業(yè)主備注“刁民”,遭遇“老爺”物業(yè)“認慫”不是唯一解

 得一策APP 2022-10-25 發(fā)布于北京

物業(yè)和業(yè)主的糾紛屢見不鮮,。10月24日,,湖南長沙,網(wǎng)傳圖片顯示,,某小區(qū)物業(yè)制作的表格上某棟的業(yè)主被填有“刁民”“群內(nèi)負面發(fā)言多”,、“各種不滿意”等備注,引網(wǎng)友關(guān)注,。后管家在業(yè)主群中表示自己不小心錯發(fā),,懇請大家原諒。這個備注不禁讓人聯(lián)想給業(yè)主備注“刁民”的物業(yè)將自己擺在什么位置上,,對物業(yè)服務(wù)不滿意又該如何維權(quán),?

物業(yè)與業(yè)主在法律上是什么關(guān)系?
物業(yè)與業(yè)主是合同關(guān)系,一般受到物業(yè)服務(wù)合同約束,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》建設(shè)單位跟物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主是具有法律約束力的,,不過,如果物業(yè)服務(wù)公司將服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)委托給了他人,,或合同當中免除了物業(yè)公司應(yīng)盡的責任跟義務(wù)的,,可以請求法院確認合同無效。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》,、最高人民法院相關(guān)司法解釋,,業(yè)主有以下權(quán)利和義務(wù)。
權(quán)利:
(1)建議權(quán)(業(yè)主大會,、業(yè)主委員會議事規(guī)則制定,、小區(qū)管理規(guī)約制定、召開會議)
(2)知情權(quán),、監(jiān)督權(quán)(公用部分使用,、業(yè)委會工作、物業(yè)公司服務(wù),、專項維修資金使用)
(3)投票,、選舉、被選舉權(quán)利(業(yè)主大會,、業(yè)委會相關(guān)成員的)
(4)接受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利
(5)撤銷權(quán)(業(yè)主大會,、業(yè)委會決定違法,侵害業(yè)主合法權(quán)益的)
義務(wù):
(1)交費(物業(yè)服務(wù),、維修資金)
(2)遵守規(guī)章制度,、管理規(guī)約、執(zhí)行業(yè)主大會,、業(yè)委會決定

備注“刁民”是否違法,?
“刁民”是一個貶義的詞匯,那么給業(yè)主這樣備注是否構(gòu)成違法呢,?根據(jù)《民法典》第一千零二十四條 【名譽權(quán)】民事主體享有名譽權(quán),。任何組織或者個人不得以侮辱、誹謗等方式侵害他人的名譽權(quán),。名譽是對民事主體的品德,、聲望、才能,、信用等的社會評價,。也就是說如果物業(yè)的備注行為造成了該業(yè)主的品德、聲望,、才能,、信用等的社會評價降低那么則可能構(gòu)成對名譽權(quán)的侵犯。而業(yè)主可以要求物業(yè)賠禮道歉、恢復(fù)名譽并賠償相應(yīng)的損失,。

細數(shù)物業(yè)與業(yè)主的常見矛盾
1.以不居住為由拒交物業(yè)費
《民法典》第二百七十三條規(guī)定,業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,,享有權(quán)利,,承擔義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù),。
《民法典》第九百四十四條規(guī)定,,業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,,業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費,。
但各地地方性規(guī)章或物業(yè)管理辦法可能會允許業(yè)主在長期未居住的情況下,按一定比例少交物業(yè)費,。
2.因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿拒交物業(yè)費
對物業(yè)服務(wù)不滿并不是拒交物業(yè)費的理由,,但如果物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵,物業(yè)費可以適當減免,。
今年4月廣豐法院審理了一起物業(yè)合同糾紛案件,。業(yè)主因物業(yè)公司未完全盡到物業(yè)服務(wù)合同的管理義務(wù)而拒絕交納物業(yè)費,而物業(yè)公司因收不到物業(yè)費而起訴至廣豐法院,。法院對小區(qū)進行實地考察走訪,,發(fā)現(xiàn)該小區(qū)物業(yè)管理不到位,依據(jù)相關(guān)法律,,結(jié)合《上饒市住宅物業(yè)管理條例》第五十條第二款規(guī)定,,物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)未達到合同約定標準的,應(yīng)當承擔相應(yīng)違約責任,。根據(jù)案件實際情況,,酌定業(yè)主交納尚欠物業(yè)費的70%。
3.用停水,、停電等方式催繳物業(yè)費
《民法典》第九百四十四條第三款規(guī)定,,物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水,、供熱,、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
4.物業(yè)擅自將地面停車位對外出租
業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會通過授權(quán),,擅自將共用部分出租經(jīng)營,,屬于無權(quán)處分,出租經(jīng)營協(xié)議無效,,業(yè)主委員會可以物業(yè)公司侵權(quán)為由要求物業(yè)公司停止侵害,,恢復(fù)原狀,并賠償損失。
5.對違反物業(yè)相關(guān)規(guī)定的業(yè)主罰款
根據(jù)《行政處罰法》只有執(zhí)法單位和相關(guān)執(zhí)法人員才擁有罰款的權(quán)利,,物業(yè)并沒有對業(yè)主罰款權(quán),。對于違反物業(yè)相關(guān)規(guī)定的業(yè)主可以要求承擔相關(guān)的違約責任,但不可以罰款,。

業(yè)主與物業(yè)發(fā)生矛盾怎么辦,?
物業(yè)公司與業(yè)主糾紛,可以通過協(xié)商,、調(diào)解仲裁或者訴訟的方式解決,,其中如果能協(xié)商解決是最好的,對雙方來說都節(jié)約時間和精力,。協(xié)商不成的,,業(yè)主可以找居委會或者人民調(diào)解委員會申請調(diào)解。起訴的話,,則應(yīng)當在糾紛發(fā)生后三年內(nèi)到法院辦手續(xù),。

物業(yè)與業(yè)主應(yīng)當是平等的契約關(guān)系,不應(yīng)成為互相傷害的對手,,物業(yè)公司不能把業(yè)主分為三六九等,,只好好服務(wù)看得順眼的,而業(yè)主也應(yīng)選擇正確的方式溝通和維權(quán),。

 更多物業(yè)相關(guān)法律內(nèi)容請在得一策搜索“業(yè)主物業(yè)”糾紛進一步了解,。

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