北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年,，通曉業(yè)內(nèi)門道,，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑,。

一,、

這個(gè)問題其實(shí)已經(jīng)探討了很多年了。一鋪養(yǎng)三代的概念出現(xiàn)的很早,，90年代就已經(jīng)盛行,，只不過那會(huì)兒還沒有什么產(chǎn)權(quán)商鋪，除了商場(chǎng)就是屬于各單位產(chǎn)權(quán)的門臉房,，底商都不是很多,。再有就是大量根本沒產(chǎn)權(quán)的違章建筑了，只要街道辦同意就行。真正能買賣的也就是私人的平房區(qū)門臉房了,，但這數(shù)量很小,，看著滿大街都是，其實(shí)全加起來也沒多少面積,。

90年代中期之后北京開始大量開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),，但這會(huì)兒出售的都是寫字樓，比如最主要的萬通新世界等等,。而商場(chǎng)商鋪幾乎沒有賣的,，頂多是能獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的底商。至于那些市場(chǎng)則沒法賣,，比如木樨園雅寶路和動(dòng)物園等等,，基本都是合作模式，當(dāng)?shù)卣龅?，開發(fā)商出錢,，蓋好了之后收租金，合作經(jīng)營,。

這些開發(fā)商也不是專業(yè)的,，基本都是浙江福建廣東等地的經(jīng)營者，幾個(gè)人一集資就出錢蓋商場(chǎng)了,。在這種情況下很多商場(chǎng)都無法分割出售,，辦不了手續(xù)。而且土地方也不想賣,，人家指著長(zhǎng)期收租金呢,。所以說，最早的一鋪養(yǎng)三代都是土地方的理想,，要為子孫后代留下產(chǎn)業(yè),。

這和當(dāng)時(shí)的理念有關(guān)。在人們的意識(shí)里,，住宅是可以有產(chǎn)權(quán)出售給個(gè)人的,，而無論商場(chǎng)市場(chǎng)都是要整體經(jīng)營的，不能分割,。

但從2000年之后,，產(chǎn)權(quán)商鋪的概念開始流行，開發(fā)商們覺得這是快速回籠資金賺大錢的好生意了,。尤其是2001年女人街的成功招商,，太火爆了，三天時(shí)間,，恨不得連廁所都租出去了,。

這也說明當(dāng)時(shí)北京的商業(yè)市場(chǎng)太缺乏了,。人們的財(cái)產(chǎn)開始快速增值，但供應(yīng)量不足,，所以那會(huì)兒只要是有個(gè)好位置的商鋪就能賺大錢,。

2002年，中關(guān)村科貿(mào)中心開盤,，均價(jià)9.5萬,，最高價(jià)12萬一平，震驚全北京,。當(dāng)時(shí)中關(guān)村的住宅平均也就7000塊錢吧,，即便把商鋪還原為建筑面積，那也是住宅6/7倍左右,。

可就算是這么貴,，依然一鋪難求,，當(dāng)天基本搶光了,。因?yàn)槿藗兯懔斯P賬，那會(huì)兒中關(guān)村每平米使用面積的租金是每天每平米50,，一年就是1.8萬,。那就算是10萬一平，5/6年也就回本了,。

那些年的生意雖然說也競(jìng)爭(zhēng)激烈,，但比現(xiàn)在可好賺錢多了。幾乎是只要不怕辛苦,，那就肯定能賺到錢,，真賠錢的不是很多，除非真是運(yùn)氣不好或什么都不懂的,。劉強(qiáng)東的第一桶金就是在中關(guān)村賣光盤賺到的,，那會(huì)兒這種暴富案例比比皆是，他還不算是太傳奇的,，深圳的華強(qiáng)北規(guī)模更大,，更瘋狂。

那會(huì)兒甭說售價(jià)了,，就是轉(zhuǎn)讓費(fèi)都動(dòng)輒幾十萬,。像木樨園天雅大廈，5樓的10平小商鋪,，我經(jīng)歷過的轉(zhuǎn)讓費(fèi)就達(dá)到30萬,。這還只是租賃權(quán)，租金另交的,，放到今天都不可想象,。像秀水的鋪王拍賣就更瘋狂了,，2004年10個(gè)鋪王，最便宜的30萬一平,，最貴的達(dá)到了80萬一平,。就算是折算為50%的使用率，那建面也在15-40萬一平,，瘋狂不,？

這種瘋狂應(yīng)該是在2009年達(dá)到了頂峰，那年秋天,，三里屯Soho鋪王拍賣,，單價(jià)17萬，100多平米2000萬成交,。之后似乎北京就沒聽到什么太過分的高價(jià)了,，商鋪市場(chǎng)逐漸進(jìn)入了“三代養(yǎng)一鋪”。

二,、

很多人說之所以說現(xiàn)在的商品升值慢,，主要是因?yàn)槎愘M(fèi)太高。契稅3%,，增值稅5.6%,，還有20%的所得稅，再加上遞增的土地稅,，讓投資商鋪的幾乎無利可圖,。

這話有一定道理，但不完全對(duì),。這稅費(fèi)高是和住宅相比的,，但如果和自身比，那商鋪的稅費(fèi)一直這么高啊,，從來也沒變過,。住宅市場(chǎng)可是一直打壓的，層層加碼,，可商鋪市場(chǎng)聽說過政策打壓?jiǎn)幔?/span>

不僅沒有打壓,，反而在2006年出臺(tái)了“工商14號(hào)令”，禁止民宅注冊(cè)和經(jīng)營,。更是幾度嚴(yán)厲打擊拆墻打洞和違章建筑,，這幾年拆了幾千萬平米，對(duì)商業(yè)市場(chǎng)是絕對(duì)的利好,。

其實(shí)商鋪當(dāng)年之所以被炒到天價(jià),，還是經(jīng)濟(jì)規(guī)律在起作用，畢竟商品的價(jià)格是由供需關(guān)系決定的,，供應(yīng)量和價(jià)格成反比,。

商鋪寫字樓等商業(yè)地產(chǎn),，和住宅是完全的兩碼事兒。住宅是自用的,，可以完全不考慮租金,，只要是自己喜歡就行，這個(gè)價(jià)值很難用數(shù)字計(jì)量,。而商鋪類不同,，是必須用數(shù)字價(jià)格來考量值不值的。

其實(shí)當(dāng)年買商鋪也不是太在乎升值,，想的主要都是租金回報(bào)率,。一般起步就是8%，高的能到12%,，投資人的理想狀態(tài)則是達(dá)到20%,。之所以早期的商鋪開發(fā)商不愿意出售，其實(shí)也是這個(gè)道理,，他們覺得既然租金很劃算,，缺錢的話也可以去銀行抵押，那何必非得賣掉呢,，留著收租金不好嗎,？享受租金上漲的升值就夠了,，賣不賣的意義不大,。

人們還有個(gè)誤區(qū)，就是總覺得商鋪的開發(fā)商是炒作者,，是他們操縱了市場(chǎng)行情,。這同樣是片面的，確實(shí)有的開發(fā)商這么干,，但都是不專業(yè)的,，他們根本就沒想著長(zhǎng)期經(jīng)營，考慮的都是賺一把就跑,。

而專業(yè)的經(jīng)營者呢,，也就是最早蓋市場(chǎng)的這些人，他們大多數(shù)本身就是商家,，非常了解市場(chǎng)的運(yùn)行模式,。所以他們的第一目標(biāo)是把商場(chǎng)經(jīng)營好，促使租金上漲,，這樣才能賺的更多,。

這可以參照木樨園的天雅大廈，老板程氏兄弟,，聘請(qǐng)的職業(yè)經(jīng)理人姓趙,。這些人本來就是商戶起家,，非常了解商場(chǎng)的運(yùn)作，所以從一開始制定的模式就是“嚴(yán)禁炒鋪”,，必須是經(jīng)營者才可以租或買,。如果你是個(gè)純粹的外行投資人，那出多少錢人家都不給你,。

這個(gè)道理其實(shí)所有的商業(yè)經(jīng)營人都懂,，所以他們并不歡迎炒房客，頂多是拿炒房的當(dāng)補(bǔ)充罷了,。只有那些外行的開發(fā)商,，純粹抱著炒作的目的入行的，才發(fā)明出了什么“售后返租”和“包租”的模式,，表面上看他們也要好好經(jīng)營市場(chǎng),，其實(shí)從一開始打算就是賣完了就跑，至少是看情況早跑晚跑而已,。

那在初期,，認(rèn)真經(jīng)營市場(chǎng)的開發(fā)商是占多數(shù)的，再加上整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境確實(shí)好,，商業(yè)供給缺乏,，所以租金水漲船高，商戶們相對(duì)容易的賺到了大錢,。因此,，全國在那個(gè)年代的商鋪市場(chǎng)都非常紅火，經(jīng)營者多商鋪少,，那租金和價(jià)格自然水漲船高,，商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的。

三,、

但是這些商戶和開發(fā)經(jīng)營者都忘了一件事,。那就是你們可以控制自己的商場(chǎng)，卻無法控制整個(gè)的大環(huán)境,。別忘了,，土地和規(guī)劃是掌握在政府手中的，你不想掙快錢是你的事兒,，人家可等不及,。

那政府見到商業(yè)地產(chǎn)如此紅火，市場(chǎng)缺口這么大,，那自然就大量的批租土地啊,，商場(chǎng)寫字樓等各種商業(yè)地產(chǎn)天量的供應(yīng)，幾乎沒有上限,。那還是這句話,，商品價(jià)格由供需關(guān)系決定,，東西多了也就不值錢了。

這問題來了,，政府知不知道這個(gè)道理,，他們難道不怕商業(yè)用地批的越多就越不值錢嗎？當(dāng)然知道,，中國自古就是精英治國,，雖然會(huì)有一些笨蛋，但絕大多數(shù)都是人精兒,。開始可以說不懂市場(chǎng),，但時(shí)間長(zhǎng)了哪有不明白的道理啊。

但是你要明白一點(diǎn),，開發(fā)商和商鋪投資人眼中只盯著這一個(gè)項(xiàng)目,，頂多是一個(gè)板塊，投資之后更是屬于孤注一擲,，雞蛋都在一個(gè)籃子里,。而政府呢卻是從全盤考慮的，商業(yè)用地可以說批的越多越不值錢,，但是人家還有住宅用地呢,，還有其他的教育醫(yī)療工業(yè)綠化等各種用地呢，不可能為了這一種形式而耽誤其他的吧,？

就算是商業(yè)用地的價(jià)格跌了,，對(duì)人家也根本無所謂，因?yàn)樽≌玫氐膬r(jià)格起來了,，總的板塊價(jià)值同樣是提升,，何必為了你賺錢而耽誤人家自己的生意呢,？

而且,，在政府眼中，并不看重短期的收益,，畢竟政府行為都是要考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)的。賣地是一錘子買賣,，只有在政府缺錢時(shí)才注重這個(gè),。比如那些小城市，不賣地簡(jiǎn)直就沒法發(fā)工資了,。近期的鶴崗財(cái)政重組和霸州亂收費(fèi)鬧的全國關(guān)注,，根子就是土地賣不出去，政府實(shí)在是沒錢了,。

而大城市呢,，像京滬深這種的一線城市,，根本不拿賣地當(dāng)回事兒，政府考慮的是更長(zhǎng)遠(yuǎn)的稅收,。只有稅收增長(zhǎng)才是長(zhǎng)期的,，短期的土地賣多少錢無所謂，不影響大局,。

所以,，政府根本不在乎商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格，他們只考慮總盤能收入多少稅收,。而無論蓋三個(gè)還是五個(gè)商場(chǎng)都行,，蓋的越多才有可能吸引到更多的商家。反正社會(huì)總體消費(fèi)額是不會(huì)變的,，誰管你在哪個(gè)商家消費(fèi)的呢,。

你買的這個(gè)商鋪賠了，那也就是這個(gè)商場(chǎng)賠了而已,?？墒悄阗r錢就肯定有人賺錢，沒準(zhǔn)兒傍邊板塊的商場(chǎng)就賺了呢,。交稅總額是不會(huì)變的,，消費(fèi)者反正會(huì)把錢花出去,，對(duì)政府來說根本無所謂,。

四、

再有一點(diǎn),，從常理來講，或者說是全世界大城市的慣例,。任何一座城市,，人均商業(yè)面積的極限就是在1-1.2平米左右，一旦超過,，那就會(huì)有大量的商家賺不到錢,。

但是，這只是一整座城市的平均值，意義不太大,。比如現(xiàn)在北京的商業(yè)面積總量肯定已經(jīng)超過這個(gè)數(shù)值了,，但政府又規(guī)劃了新區(qū)，比如朝陽金盞,、大興瀛海,、亦莊河西，以及海淀山后等等,，那要不要規(guī)劃商業(yè)面積？還得規(guī)劃啊,，市區(qū)的面積飽和了,，人家周邊新區(qū)還處在起步階段呢,，總不能都轟到市區(qū)去吃飯娛樂消費(fèi)吧,。

所以,，政府的商業(yè)用地規(guī)劃一定是大量增加的。哪怕已經(jīng)是成熟地塊,，人家也愿意先規(guī)劃商業(yè),，然后再考慮住宅。畢竟商業(yè)是長(zhǎng)期的收益,，萬一將來都火起來了呢。而住宅怎么都是一錘子買賣,，將來的房產(chǎn)稅還遠(yuǎn)著呢，太遠(yuǎn)的事情現(xiàn)在還沒必要太認(rèn)真,。

而商戶，也就是真正的經(jīng)營者，他們是會(huì)用腳投票的,，流動(dòng)性非常的強(qiáng),。反正都是租房,，哪兒能賺錢就去哪兒,，今年海淀明年大興后年順義的根本不叫事兒,，只要能賺到錢,，從黑龍江跑到海南都無所謂,。溫州人之所以能走遍全世界,，憑的就是資本的嗅覺,，人也是隨著金錢而流動(dòng)的,。

商家很喜歡買房嗎,？未必。如果真喜歡買房,，那開發(fā)商就都不賣房了，租房不是賺的更多嗎,？對(duì)商家來說,，最重要的是現(xiàn)金流，持有的資產(chǎn)必須是能變現(xiàn)的才重要。這點(diǎn)對(duì)于大商家來好說,，比如商場(chǎng)持有者,，可以隨時(shí)用商場(chǎng)寫字樓換到錢。而散戶小商家呢,，你可以那商鋪去銀行試試,，看他們是否愿意要。

任何一種商品,，只有銀行才能評(píng)估出最準(zhǔn)確最穩(wěn)定也最保守的價(jià)格,，不能抵押的一概屬于不良資產(chǎn)。銀行為什么無論商鋪市場(chǎng)多紅火,，最多也只提供6成10年的按揭貸款啊,？這不是中國獨(dú)有的,，而是大多數(shù)國家的行業(yè)慣例。因?yàn)殂y行經(jīng)營了幾百年,，早就知道這種產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)大，也難于持久收益,，所以為了降低風(fēng)險(xiǎn)才短周期低額度,。

商戶是流動(dòng)的，那就意味著商圈和商鋪的價(jià)值不穩(wěn)定,，一旦跌落就很難回升,。而且，全世界的商業(yè)利潤(rùn)有個(gè)慣例,，就是都必須圍繞銀行利率而波動(dòng),。那投資商鋪其實(shí)就是做生意，其利潤(rùn)率就不能超過銀行利率,。前些年商鋪的租金回報(bào)率之所以高,，那是因?yàn)橘I賣好做，銀行和民間借貸的利息都高,，所以作為出租業(yè)的商鋪也回報(bào)率高,。

而這些年不同了，市場(chǎng)趨于穩(wěn)定,，每個(gè)行業(yè)都有寡頭出現(xiàn),，暴利甚至是高額利潤(rùn)只短期出現(xiàn)在新興行業(yè)。而整體經(jīng)濟(jì)呢,，無論GDP還是平均收益率都在下降,，那商鋪?zhàn)匀灰搽S之下降,，不可能超出社會(huì)平均值,。近期銀行利率又下調(diào)了,，說明市場(chǎng)上賺錢更難，那商鋪的租金和價(jià)格也要隨之調(diào)整,，必定下降,，至少是不漲。

五,、

說了好幾千字了還沒說到核心,，那就是住宅市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)商鋪的這種情況。也就是不僅不升值,，反倒會(huì)收益率下降,？

有可能，太有可能了,，房子是商品,，自然也要遵循市場(chǎng)規(guī)律。如果政府大量的供應(yīng)土地,，鼓勵(lì)開發(fā)商蓋房,，那住宅價(jià)格必定下降，跟商鋪一樣,。

還有就是持有成本和交易成本,。前面說了商鋪的交易成本很貴，其實(shí)持有成本更高,。每年都有0.84%的房產(chǎn)稅,，還有比住宅小區(qū)高的多的商管物業(yè)費(fèi)，這讓商鋪寫字樓的業(yè)主根本不敢空鋪,，因?yàn)榭罩驳媒懈哳~的持有費(fèi),，從側(cè)面上也打擊了商鋪的升值。

但是,，稅費(fèi)在投資市場(chǎng)上是不起決定作用的,。投資人會(huì)算賬，只要能賺到錢,，連掉腦袋的風(fēng)險(xiǎn)他們都愿意冒,，何況稅費(fèi)呢。還是前面的話,，商鋪的各種成本從來就是這么高,，但在十多年前依然被炒出了天價(jià)，因?yàn)樵诋?dāng)年當(dāng)時(shí),，就是能賺到錢,。說別的都沒用,，所有人都只看眼前，不關(guān)心長(zhǎng)遠(yuǎn),，小商家散戶更是如此,，很容易跟風(fēng)的。

雖然稅費(fèi)不起決定作用,，但同樣會(huì)打擊投資者的積極性,。稅費(fèi)是本質(zhì)是什么？就是瓜分投資人的收益,，稅費(fèi)增加,，那就意味著收益減少，投資人的興趣自然下降,。所以,，從理論上說，稅費(fèi)增加,，至少在短期是會(huì)影響商品價(jià)格的,。長(zhǎng)期則沒譜兒，至少是不會(huì)鼓勵(lì)價(jià)格上漲,。

那回到問題,，政府會(huì)不會(huì)大量增加土地供給，還有提高稅費(fèi),，也就是增加持有和交易成本,，強(qiáng)行分走利潤(rùn)？

六,、

理論上當(dāng)然有可能了,，如果房?jī)r(jià)再一次非理性上漲，那自然就會(huì)出臺(tái)各種政策打壓,，不能讓房地產(chǎn)綁架了整體經(jīng)濟(jì),。但是，如果沒出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲的情況,，那出臺(tái)這些政策和行為則沒必要,。

政府就是個(gè)大型經(jīng)濟(jì)體，也是需要賺錢盈利的,。在他們很缺錢的時(shí)候,，自然要招商引資賣地賺錢。比如1992年,，北京市由當(dāng)時(shí)的張市長(zhǎng)親自帶隊(duì)去香港招商,，非常歡迎地產(chǎn)商們來北京投資。當(dāng)時(shí)是真的缺錢啊,，沒有錢什么都干不了,。

可如果政府不缺錢了呢,，他們還有必要大量賣地嗎？沒必要了,。大概從2003年之后,，北京對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度就快速降低，地產(chǎn)商再也不可能成為貴賓了,。除非是能做出對(duì)城市形象有重大提升的項(xiàng)目,，否則無論多大的開發(fā)商,，在北京這種規(guī)模的城市領(lǐng)導(dǎo)層面前,，頂多就是個(gè)補(bǔ)充。想到北京來賺錢的開發(fā)商太多了,，而政府卻不再依賴土地,，那為什么要大量供地呢？

看看北京周邊,，都甭說郊區(qū),，僅在東四環(huán)和東南三環(huán)就有大量的土地儲(chǔ)備。政府根本就不著急開發(fā),，既是從整體規(guī)劃考量,，也是要為后代子孫留下資源。

誰心里都明白,，一旦大量供地,，房產(chǎn)價(jià)格必定下跌。但這是政府希望看到的嗎,？自己雖然賺了點(diǎn)兒一錘子買賣的錢但也不多,，開發(fā)商未必賺到錢，但讓全體居民都資產(chǎn)貶值賠了錢,。而且關(guān)鍵的是自己還不缺這點(diǎn)兒錢,，那這買賣何苦來的賣地啊。

稅費(fèi)也是這種情況,，是政府手中調(diào)控市場(chǎng)的手段,，并不是主要的收入途徑。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)過分火爆或低迷,，那政府可以出手調(diào)節(jié),。但如果沒出現(xiàn)暴漲暴跌，政府為什么要出臺(tái)這些政策啊,。這就像股市里的印花稅,，都是在想刺激和打壓市場(chǎng)的時(shí)候才會(huì)調(diào)整的，目的是讓市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,，避免暴漲暴跌,。雖然沒起到太大的作用吧,，但沒必要?jiǎng)硬粍?dòng)就使用，或者打壓起來沒完吧,？

所以說,，住宅和商辦本身就不是同類的產(chǎn)品，在政府眼中更是不同,。商辦從一開始就是投資品和經(jīng)營用品,，政府也非常看重長(zhǎng)期的稅費(fèi),。另外這種產(chǎn)品的投資人也不多,，無論鼓勵(lì)還是打壓都不影響大局。

而住宅最開始是消費(fèi)品,，只是發(fā)展成了投資品,，可這東西是關(guān)系到絕大多數(shù)公民的切實(shí)財(cái)產(chǎn)的，無論鼓勵(lì)還是打壓都影響巨大,?？焖偕蠞q不是政府想看到的，必須盡量做到平穩(wěn)發(fā)展,。但暴跌也是政府不想看到的,，相當(dāng)于打擊了全體公民的信心。

打個(gè)比方吧,，房子就相當(dāng)于一家公司讓員工買的股票,。從公司角度講，暴漲暴跌都對(duì)自己不利,。暴漲雖然是做大了市值,，但帶來的暴跌風(fēng)險(xiǎn)也很大，弄不好能把公司弄垮,。而暴跌呢,，公司員工還能有好心情干活兒?jiǎn)幔@上班還不都得跟上墳似的,？既然暴漲暴跌都不好,，那就穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)陌桑罩侄蝿e輕易出手,，冷靜觀察靈活調(diào)整就夠了,。

七、

再舉個(gè)例子吧,，不是太合適的,，說說商鋪和住宅的不同。我常用娶媳婦和雇傭員工來打比方,，并非侮辱女性,，只是個(gè)比方,。

面對(duì)同樣的女人，如果是你打算娶過門當(dāng)老婆,，會(huì)衡量成本嗎,？會(huì)的，如果彩禮要的太高就娶不起了,，而且門當(dāng)戶對(duì)最重要,。但是在偏遠(yuǎn)小城市，彩禮動(dòng)輒幾十萬也是正常的,，男人們真的考慮過性價(jià)比嗎,？考慮過，但并非最重要,，因?yàn)槿⒗掀攀巧?，不是單純的商業(yè)行為，更大多數(shù)的方面是無法用金錢衡量的,。那在男多女少的情況下，彩禮會(huì)越抬越高,，直到有人出不起價(jià)格退出競(jìng)爭(zhēng)為止,。

而雇傭個(gè)員工呢？則必須完全從商業(yè)角度出發(fā),，能出多少工資,，能從她身上賺回多少的回報(bào)，這都是經(jīng)營者所必須計(jì)算的,。雇傭員工談不上什么感情,，就是單純的做生意。一旦工資要的高了就拉倒,，寧可不雇人,，也絕不能賠錢。

不知道我說明白了沒有,，這就是住宅和商鋪的不同,。別看很多人，甚至是絕大多數(shù)人都在乎住宅的升值,，但實(shí)際上他們潛意識(shí)中更注重的是生活,。所謂的升值只是副產(chǎn)品，反正大多數(shù)人就這一套房,，也沒打算動(dòng)不動(dòng)就賣,。

而商鋪不同，無論多火爆的行情,，投資人都會(huì)至少在潛意識(shí)里計(jì)算投入產(chǎn)出的,，覺得賺不回來就打死都不會(huì)掏錢,。而且甭說什么一鋪養(yǎng)三代，只要覺得不賺錢了就立刻會(huì)想著賣掉,。這跟雇員工一樣,，不賺錢不劃算的必定會(huì)被開除，沒什么生活感情好談,。在這種情況下,，商鋪的潛在流動(dòng)性要比住宅大的多的多，而商鋪價(jià)格是由供需關(guān)系決定的,，在持有者不堅(jiān)定持有的情況下,，市場(chǎng)供應(yīng)量就會(huì)隨時(shí)快速增加，價(jià)格自然受到重大影響,。

八,、

有點(diǎn)兒寫多了，最后說一句,，我不太看好小城市的房產(chǎn),，無論商鋪還是住宅。尤其是某些沒有支柱產(chǎn)業(yè)支撐的城市,，那里必定對(duì)房地產(chǎn)的依賴極大,，也就是土地財(cái)政嚴(yán)重。那后果就是大量批地,，造成各種產(chǎn)品供大于求,。如果不能留住本地的年輕人，再無法持續(xù)的吸引人才流入,，那其住宅都無法保持住價(jià)值,，更別提商鋪了。

而大城市就不提了,，哪怕是在日本這種房?jī)r(jià)低迷了30年的國家,，東京都保持了10年的連續(xù)上漲。這還是在他們的土地掌握在私人手中的結(jié)果,，而中國的土地是供給,，銀行貸款是需求，都掌握在誰手中自己知道,，就看人家掌控者是否希望漲跌了,。

僅供參考。

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