前段時(shí)間寫過公寓不能買——《強(qiáng)烈不建議買公寓的四大理由,，希望你能謹(jǐn)記,！》，今天接著再說說商鋪,。

先亮明觀點(diǎn)：一鋪坑三代,，普通人不要碰。

除了住宅底商,，那些商業(yè)性質(zhì)的商鋪囊括了所有公寓的缺點(diǎn)：

不能落戶,；沒有學(xué)位；產(chǎn)權(quán)只有40年或50年,；轉(zhuǎn)賣的時(shí)候交易稅費(fèi)太高,。

特別是稅費(fèi)高這一項(xiàng)，從供需兩方卡死了商鋪的溢價(jià)空間,。

稅費(fèi)基本達(dá)到轉(zhuǎn)讓價(jià)的20%左右,，無論哪方承擔(dān)，賣方到手的利潤都會(huì)被稅費(fèi)稀釋,，投資回報(bào)率大打折扣,。

而且高額的稅費(fèi)一般人根本接受不起，導(dǎo)致需求方數(shù)量受限,，商鋪的流動(dòng)性變差,，溢價(jià)也難拉高。

而住宅底商也好不到哪里去,，輻射半徑有限,，人流稀薄，生活型消費(fèi)檔次不高,，消費(fèi)頻次低,，租金和升值都難提升。

也不是說商鋪沒有優(yōu)點(diǎn),，比如面積小總價(jià)低,，不需要房票，旺的商圈租金水平也高,，但是,，購買商鋪的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，買錯(cuò)的幾率極大,，普通人一定要遠(yuǎn)離,。

商鋪投資,，主要在于“溢價(jià)+租金”,，但是供應(yīng)量已經(jīng)過剩，溢價(jià)上不去,，租金出不來,。

我們可以看到，這幾年,，無論是一線二線,，還是三四線城市，甚至是小縣城，房價(jià)都是持續(xù)上漲,。

但是,，曾經(jīng)號稱'一鋪養(yǎng)三代'的商鋪卻越來越不好賣，價(jià)格慢慢與住宅持平,，熱度大不如前,，少有人討論。

那是因?yàn)?，隨著房地產(chǎn)市場的擴(kuò)張,，但凡有住宅小區(qū)，少不了商業(yè)配套,，要么是添一個(gè)商業(yè)綜合體,，要么是商業(yè)街，最次都會(huì)設(shè)置底商,，商鋪隨著住宅小區(qū)在城市點(diǎn)式擴(kuò)散,，遍地開花。

根據(jù)中國商業(yè)發(fā)展報(bào)告數(shù)據(jù)顯示,，目前實(shí)體店鋪的嚴(yán)重過剩,，且大量在建。

日本,、韓國人均購物中心面積約為1平方米,，香港地區(qū)約為1.5平方米。但中國內(nèi)陸的一些二,、三線城市人均購物中心的面積已超過了2平方米,。

商鋪嚴(yán)重過剩，已不再是稀缺資源,，供大于求之下，價(jià)格自然就下來了,，甚至有些邊角位置商鋪的價(jià)格還會(huì)低于住宅,。

雖然商鋪價(jià)格和住宅持平，但這一波上漲后住宅價(jià)格也不便宜,，商鋪單價(jià)一般會(huì)去到2萬到3萬,。

商鋪總價(jià)一抬高，業(yè)主要回本,，租金肯定不能放低,，但商鋪數(shù)量又源源不斷補(bǔ)充供承租方擇選，出租市場實(shí)際是有價(jià)無市,，租又租不出去,；二手鋪比新鋪無價(jià)格優(yōu)勢，賣又賣不出，如此惡性循環(huán)……

而且,，隨著我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷加強(qiáng),，城建不斷更新，住宅體量不斷擴(kuò)充,，未來商鋪供應(yīng)量會(huì)更加過剩,，惡性循環(huán)只會(huì)更糟糕。

互聯(lián)網(wǎng)沖擊下,，實(shí)體商鋪盈利能力越來越差，空置率越來越高,，租金收益不穩(wěn),。

隨著這些年互聯(lián)網(wǎng)飛速發(fā)展，實(shí)體店的整體沒落已然是不可否認(rèn)的事實(shí),。

不信的話,，你可以看看身邊的很多小店，是不是只記得它們開業(yè)時(shí)的鑼鼓喧天盛況,，過不了幾個(gè)月就慢慢冷清,，再然后轉(zhuǎn)讓出租，又到下一家進(jìn)駐,，快速輪換,，重蹈覆轍。

曾經(jīng),，地段是商鋪獲得客流的主要因素，如今,，互聯(lián)網(wǎng)使地段不再具備排他性,，還進(jìn)一步擴(kuò)大了服務(wù)半徑，小到三五公里,，大到國內(nèi)外區(qū)域,，不需要出門，都可以實(shí)現(xiàn)所想即所得,。

我們不再受限于特定地段的特殊商品,，而且，互聯(lián)網(wǎng)集約化還有明顯的價(jià)格優(yōu)勢,，對傳統(tǒng)商業(yè)造成重大沖擊,，商業(yè)的盈利能力越來越差。

對于店主來說,，買或租個(gè)商鋪成本高昂卻并沒有多少生意可賺,，空置率自然就高了,，業(yè)主的租金收益時(shí)有時(shí)無。

特別是住宅區(qū)的商鋪,，輻射的小區(qū)的人口有限,，難以養(yǎng)活大量的商業(yè)，租金收益就更低了,。

我們經(jīng)?？梢钥吹剑?span>那些小區(qū)的底商,，無非就是房產(chǎn)中介,，藥店，發(fā)廊,，五金店,，中小學(xué)教育培訓(xùn)，煙酒雜貨鋪等,，空置率也是一貫之大：

基本都是一些消費(fèi)頻次低,，利潤空間小的業(yè)態(tài)，只能算是細(xì)水長流,，勉強(qiáng)溫飽,，能租出去都算不錯(cuò)了，還指望租金能多高,？

雖然說，傳統(tǒng)商業(yè)比互聯(lián)網(wǎng)也有排他優(yōu)勢,，可以提供實(shí)體的購物環(huán)境和體驗(yàn),，但隨著消費(fèi)需求升級，這個(gè)優(yōu)勢并不會(huì)給傳統(tǒng)商業(yè)帶來明顯的集客效應(yīng),。

因?yàn)?，同樣具備購物環(huán)境的商業(yè)形態(tài)，已經(jīng)從單一街鋪,，發(fā)展到商業(yè)街區(qū),，再到購物中心，而且隨著購物中心同質(zhì)化日趨嚴(yán)重,，體驗(yàn)式商業(yè)正異軍突起,，俘獲了廣大消費(fèi)者青睞,。

我們都知道，購物中心一般都是自持,，對外銷售的一般是住宅底商或者商業(yè)街鋪,，處于消費(fèi)層次的最底層。

而且，街鋪的劣勢又是這么明顯,，缺乏統(tǒng)一的管理和業(yè)態(tài)配比（雖然銷售時(shí)會(huì)說有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)劃分,，幾乎都難落實(shí)）。

街鋪商業(yè)檔次無法拔高,，也無法形成高端的購物享受,，未來的消費(fèi)者會(huì)更愿意為體驗(yàn)、環(huán)境和服務(wù)買單,，隨著商業(yè)消費(fèi)升級不斷,，現(xiàn)在的商鋪只會(huì)慢慢被淘汰。

自然而然,，商鋪店主們的生意會(huì)慘淡,，并將持續(xù)慘淡下去，越來越少的人會(huì)去租街鋪或者對街鋪的需求會(huì)更高,，商鋪的接盤手只會(huì)減少,。

用幾十萬的錢去賭一個(gè)夕陽產(chǎn)品，買了商鋪砸手上的幾率會(huì)更高,。

看到這,，可能還有人不死心：買對了繁華商圈，好地段的商鋪?zhàn)饨疬€是很可觀的,。

但是,，商鋪的地段是非常不確定的，眼前的好地段并不持久,。

現(xiàn)在城建速度如此之快,，我們可以看到，以前小時(shí)候吃喝玩樂購優(yōu)選的“鬧市”中心可能還是在老城區(qū),，沒幾年,，繁華中心可能就變成了其他區(qū)域，或者被萬象城,、萬達(dá)廣場,、奧特萊斯、百盛廣場等截流,。

連繁華中心的遷移速度都如此之快,，何況是依仗商圈的地段呢？

比如,，我老家的房子,，旁邊就是繁華商圈，各種商超百貨,、小吃街和步行街,，好不熱鬧,。

結(jié)果今年十一回去的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，有一部分舊的建筑已經(jīng)拆除,，百貨城也在清退拆遷,，新的城建正在更新迭代.……

如此大規(guī)模的變動(dòng),，隔壁街鋪的生意受到了嚴(yán)重影響,，有些店鋪只能清貨甩賣：

雖然說拆遷不是常態(tài),，但,，哪怕是商圈依舊繁榮，對你來說,，只需要一點(diǎn)點(diǎn)小的變動(dòng)就會(huì)給你的商鋪帶來極大影響,。

比如新建一個(gè)過街天橋，加一個(gè)路邊圍欄……都會(huì)都把你的位置搞差,。

這些變動(dòng)在你買的時(shí)候完全無法預(yù)知,，但是，商鋪投資是長線投資,，這樣的概率放到長遠(yuǎn)的投資周期來看,，變動(dòng)的可能性非常大。

因此,，現(xiàn)在的地段優(yōu)勢并不是長久的,，絕大部分商鋪現(xiàn)在的租金回報(bào)率高并不代表永遠(yuǎn)高。

而且根據(jù)上文我們知道,，在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下,，整體的租金水平只會(huì)持續(xù)走低。

租金不穩(wěn)定還有托管型商鋪為你托底,？

你想的美。

某些城市會(huì)留存有包租商鋪,，或者類似的格子鋪,，一般是，開發(fā)商統(tǒng)一招商托管,，幫你出租,，按月/季度/年度定時(shí)給你支付租金。

你不用去操心能不能租出去,，也不用擔(dān)心地段,、商業(yè)升級、商業(yè)檔次影響租金收益,。

而且,，這些商鋪?zhàn)饨鹗找嫱ǔ：芨撸话隳苓_(dá)到6%-8%左右,，大概十來年就能回本,。

真良心賣家？

假設(shè)2萬/㎡,，你買了10㎡,，也就是20萬。就拿最低的回報(bào)率6%來算,，一年的租金收益是1.2萬元左右,，10個(gè)平方算下來，每平方每月要租100元才能有1.2萬元的租金,。

你試想一下,，在那個(gè)城市那個(gè)片區(qū)的商鋪，租金水平能達(dá)到100元/㎡/月嗎,？

一般理財(cái)產(chǎn)品年收益也才4點(diǎn)多,，如此高額的回報(bào)，如此長線回報(bào)年限,，開發(fā)商恐怕在后期賣完或者無法兌現(xiàn)租金的時(shí)就會(huì)跑路,。

即使真正運(yùn)營起來，做成百貨或者商超,，也不是穩(wěn)當(dāng)?shù)?，近幾年倒閉的百貨還少嗎？

王健林曾表示,，萬達(dá)百貨差不多一半的門店都處于虧損狀態(tài)。那其他不擅長商業(yè)招商運(yùn)營的開發(fā)商處境也不會(huì)太好,。

一旦經(jīng)營不順,，整個(gè)商場，一榮俱榮,，一損俱損,。

而且，一般租約合同根本就不是和開發(fā)商簽的,，基本都是第三方公司,，到時(shí)候找不到開發(fā)商，打官司都艱難險(xiǎn)阻,；又是格子鋪,，產(chǎn)權(quán)都是分割的，無法單獨(dú)出租,，妥妥的砸手里了,。

高危房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)排序一定是：格子鋪＞街鋪＞公寓,。

綜上,，從商鋪買賣市場看,，供應(yīng)量已然過剩，商鋪價(jià)值已不在稀缺,，而且供不應(yīng)求,，價(jià)值逐步被稀釋。

而從商鋪轉(zhuǎn)賣/租賃市場看,，首先,，遍地的商鋪帶來了寬廣的可選擇性，溢價(jià)拔不高,，其次在互聯(lián)網(wǎng)強(qiáng)烈沖擊下,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒落，在消費(fèi)升級的需求看,，商鋪也面臨淘汰,，空置率會(huì)不斷增加，租金收益不穩(wěn)且不斷被抑制,；

從商鋪根本地段屬性看,，具有非常不確定性，而且靠單一地段導(dǎo)流,，實(shí)現(xiàn)營業(yè)額已經(jīng)成為過去式,，如此不穩(wěn)定的價(jià)值撐力，容易有大坑,。

如果風(fēng)險(xiǎn)這么大的房產(chǎn)投資你還要試錯(cuò),，我能想到唯一的購買理由就是，一定要足夠便宜,。

而且,，如果你非要買，一定要買小區(qū)門口以及交通路口的街鋪,，只有這樣的鋪?zhàn)硬庞卸↑c(diǎn)賺錢的可能,。