來源：商智庫

自營改增后,，5月初，國務院又發(fā)力,，商業(yè)地產(chǎn)去庫存大招來了,！以后做差了的商場可改建公寓，這個政策的意義非同小可,，將成為中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型謀變的一大新趨勢,，開發(fā)商是時候換換思路了...

最狠的是：這次連用地性質(zhì)都能改！水電直降3倍

商場通過政府審批改建公寓后,，土地使用年限和容積率還是不能變,，但是！但是,，這次政府終于下狠心了,，連土地用途都能調(diào)整為居住用地。

這什么概念?就是把商場改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇,。要知道,，商業(yè)用地的水電可是住宅用地的3倍，這一改,，立馬提升物業(yè)的市場價值及回報,，開發(fā)商也多了更多選擇。

政府的老謀深算

這些年,，中國商業(yè)地產(chǎn)受到直接的沖擊,，商業(yè)地產(chǎn)去庫存壓力巨大。今年中國房地產(chǎn)的去庫存雖已完成了1/3左右,，但目前商業(yè)地產(chǎn)去庫存仍接近11年,，政府不得不窮則思變。

改革開放30多年來，多少政府畫餅的新城,、CBD,、經(jīng)開區(qū)、副中心,、高鐵概念區(qū)如今默默漸行,，當初的宏偉規(guī)劃，大手筆的商業(yè)用地,，如今則是市場俯視下的冷冷清清,，很多時候商業(yè)用地被愈加謹慎的開發(fā)商壓在手上，這也是無奈啊,。

如今在國內(nèi)一二線城市存在住宅供應不足,，而商業(yè)地產(chǎn)卻漸漸出現(xiàn)過剩的現(xiàn)象，再加上電商沖擊及大勢不佳,，商業(yè)地產(chǎn)確實遇到了瓶頸,。而這次的新政就是要為商業(yè)地產(chǎn)去庫存保駕護航，提供更多彈藥,。

而且，政府高層也開始注意到苦哈哈的年輕一代及新市民當下的居住難題,。這新政在某種意義上也能增加供應,，用的還是開發(fā)商的錢，結(jié)局還是緩解社會矛盾,，何樂而不為,？

其實，這政策也并非突然之舉,，這些年來,，早有諸多有當?shù)乇尘暗陌l(fā)展商在不得不為時直接建成后違規(guī)商改住，這次國務院放閘也算是眾望所歸,，畢竟全球范圍這樣的突破之舉比比皆是,。

美國案例之Arcade

美國史上最古老的商場，位于羅德島普羅維登斯市中心的Arcade,，在2008年停業(yè)關(guān)閉,。這座古希臘式建筑建于1828年，見證了當?shù)氐纳虡I(yè)繁榮,，深受喜愛,。

最終發(fā)展商只耗資了700萬美元，就將這個古老的大商場,，改造成了一間間超chic小公寓,！如今火的不要不要的。

改造后商場的1層是17間精品店和餐廳，物盡其用成為了社區(qū)商業(yè),。

2,、3層改動最大，變成了45間小而美的公寓,，公寓面積20㎡-40㎡不等,，租金低至每月550美元起。這些公寓雖小,，內(nèi)部卻應有盡有,，租客大愛。

新政下的商業(yè)新機遇

目前中國住宅租賃市場涉及人口達1億以上,，整個市場容量已經(jīng)突破1萬億元,。

要知道，我國住房租賃市場供應主體還只是以個人為主,，占90%以上,，而在發(fā)達國家，專業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占比達30%,，是中國的3倍多,，這一巨大市場將成為開發(fā)商的必爭之地，連萬科都在加速推進這塊新蛋糕,。

2015年北京租金漲了7.2%,，上海漲了19.5%。到了2016年,，就不對了,，跟著房價全面上漲的趨勢，有個統(tǒng)計,，全國住宅租金在3月份一個月就漲了14.8 %,。

整個住宅租賃市場正迎來最好時刻。于是,，在這樣的大商機的背景下,，商場轉(zhuǎn)型公寓變得越來越具誘惑性。

開發(fā)商是時候換思路了,！

這些年中國商業(yè)地產(chǎn)畸形爆量開發(fā),，目前一年開業(yè)的商場就有500多個，存量的和做差了的太多太多,。在中國,，很多商場處在閑置或者半閑置狀況，處于甩賣處理階段,，有些事物業(yè)有欠缺和問題的,，有些地段則并不差,。

而且很多發(fā)展商，當初是被迫無奈開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),，搭商管班子不成功的比比皆是,，這樣的換思路，商改住重拾物業(yè)價值的新機會絕不該放過,。