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新舊商品房買賣合同司法解釋對照及解讀|新高的觀點

 qwdfmg 2022-04-24

  為正確,、及時審理商品房買賣合同糾紛案件,根據(jù)《中華人民共和國民法典》(下稱《民法典》)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律,,結(jié)合民事審判實踐,,最高人民法院于2020年12月29日正式發(fā)布了新修正的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱新解釋)。

 

  與最高人民法院于2003年4月28日發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋〔2003〕7號,,下稱舊解釋)相比,,本次修改主要可總結(jié)為制定依據(jù)修改、文字性表述修改,、實質(zhì)性修改,。其中為了與《民法典》的內(nèi)容和精神、以及與我國目前實行的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度相銜接或保持一致,,大部分是制定依據(jù)修改,、和文字性表述修改;實質(zhì)性修改主要是刪除了舊司法解釋第七條、第八條,、第九條,、第十四條規(guī)定。以下對制定依據(jù)修改,、文字性表述修改,、實質(zhì)性修改進(jìn)行簡要闡述,詳細(xì)內(nèi)容見附表,,供需要者參考,。

 

  一、制定依據(jù)修改

  解讀:舊解釋制定依據(jù)為《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律,,新解釋制定依據(jù)為《民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律,。此類修改是因為《民法典》第一千二百六十條規(guī)定,自2021年1月1日起,,《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律同時廢止,,故新解釋的立法依據(jù)與《民法典》同步。

 

  二,、文字性表述修改

  解讀:為與我國目前實行的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度保持一致,,將舊解釋第十八條、第十九條,、第二十六條,、第二十七條分別對應(yīng)新解釋第十四條、第十五條,、第二十二條,、第二十三條,,在文字表述上進(jìn)行修改。主要涉及:1.“房屋權(quán)屬證書”調(diào)整為“不動產(chǎn)權(quán)屬證書”;2.“房屋所有權(quán)登記”調(diào)整為“不動產(chǎn)登記”;3.“商品房抵押登記”調(diào)整為“不動產(chǎn)抵押登記”,。

 

  三,、實質(zhì)性修改

  (一)新解釋規(guī)定商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的,構(gòu)成要約,。

  解讀:第一,,新解釋第三條將商品房的銷售廣告和宣傳資料中說明和允諾由“視為要約”修改為“構(gòu)成要約”;由“亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容”修改為“亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容”,將法律推定狀態(tài)轉(zhuǎn)為構(gòu)成要件,。該條款的修改與《民法典》第四百七十三條第二款規(guī)定“商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的,構(gòu)成要約”保持統(tǒng)一,。第二,,新解釋明確商品房的銷售廣告和宣傳資料中說明和允諾可構(gòu)成要約并作為合同內(nèi)容具有合同約束力,需滿足:1. 說明和允諾范圍:商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施;2. 說明和允諾要求:具體確定;3. 說明和允諾意義:對買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響,。第三,,實踐中商品房的銷售廣告和宣傳資料是否構(gòu)成要約并發(fā)生法律約束力、或是否被補(bǔ)充協(xié)議排除,,還要視情況而定,。

 

  (二)刪除舊解釋第七條“被拆遷人優(yōu)先取得權(quán)”條款。

  解讀:舊解釋規(guī)定在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議與其他商品房買賣合同發(fā)生沖突時,,對拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人予以特別保護(hù),,賦予物權(quán)的優(yōu)先效力,與物權(quán)法定的基本原則相違背,,在司法實踐中存在很大爭議,。新解釋刪除該條款,即不再對被拆遷人享有的債權(quán)作為特種債權(quán)賦予其物權(quán)的優(yōu)先效力,,與《民法典》規(guī)定的物權(quán)法定原則相統(tǒng)一,。

 

  (三)刪除舊解釋第八條、第九條“懲罰性賠償”條款,。

  解讀:舊解釋第八條,、第九條規(guī)定了商品房買賣合同中開發(fā)商惡意違約和欺詐,致使購房業(yè)主無法取得房屋的五種情形,。在這五種情形下,,購房業(yè)主除了可以請求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失外,,還可請求開發(fā)商承擔(dān)不超過一倍的賠償責(zé)任,。鑒于目前我國不動產(chǎn)登記制度逐步完善,商品房銷售制度比較規(guī)范,,舊解釋規(guī)定的五種情形越來越少,,為了與《民法典》內(nèi)容響應(yīng)銜接,,新解釋刪除了上述規(guī)定,使合同的履行回歸到合同約定或法律規(guī)定,,減少司法干預(yù),。

 

  (四)刪除舊解釋第十四條3%面積差異條款。

  解讀:新解釋刪除了3%面積差異條款,。值得注意的是,,盡管該條款被刪除,類似規(guī)定的《商品房銷售管理辦法》第二十條依然有效,,但法院能否直接作為裁判依據(jù),,目前也有不同的觀點。今后如發(fā)生“面積誤差”問題的,,首先根據(jù)商品房銷售合同的約定進(jìn)行處理,,如沒有約定,可能還是需要參考《商品房銷售管理辦法》第二十條的“面積誤差”規(guī)定進(jìn)行處理,。

 

  (五)修改舊司法解釋第十五條關(guān)于合同解除權(quán)的起算時間,。

  解讀:舊解釋第十五條規(guī)定“對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)自解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使”,,新解釋更改為“自解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使”,,與《民法典》五百六十四條規(guī)定的“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限,自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使”相銜接,,更有利于保護(hù)解除權(quán)人權(quán)利,。注意,該1年的除斥期間是固定期間,,不中止,、不中斷、不延長,。

 

  附:新舊商品房買賣合同司法解釋對照及解讀

 

文章作者

  戎 霞 律師

  江蘇新高的律師事務(wù)所行政執(zhí)行主任,、合伙人

  執(zhí)業(yè)領(lǐng)域:公司治理、房地產(chǎn)法律服務(wù),、合同糾紛,、項目融資

 

  汪瀟瀟 律師

  江蘇新高的律師事務(wù)所律師

  執(zhí)業(yè)領(lǐng)域:勞動爭議、房地產(chǎn)法律服務(wù),、公司法律服務(wù)

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