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房屋買受人占有未經竣工驗收的一手房可以構成合法占有

 上海律師張春光 2022-04-14


鄭重聲明:嚴禁抄襲,,違者必究,!

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一,、不一致的裁判觀點

1、不構成合法占有

最高人民法院(2021)最高法民申6147號民事裁定認為,,竇某榮雖持有案涉25套房屋鑰匙,,并對窗戶進行裝修,但未能提供其他證據(jù)證明其對案涉25套房屋已實際使用,,且案涉25套房屋所在的樓盤在原二審期間仍處于爛尾狀態(tài)而無法竣工驗收,,不具備交付條件,即使萬川公司向竇某榮交付,,竇某榮對案涉25套房屋也不構成合法占有,。

最高人民法院(2019)最高法民申3675號民事裁定認為:“案涉房屋未經竣工驗收合格,不具備交付條件,,雖然杜某某與銀隴公司在2016年5月3日辦理了交房手續(xù),,但不能將該行為認定為對案涉房屋的合法占有?!?

2,、構成合法占有

最高人民法院(2021)最高法民終631號民事判決認為,關于蔣某珍是否在人民法院查封之前已合法占有案涉車位問題,。富滇銀行西山支行上訴稱,,現(xiàn)有證據(jù)不足以證明蔣某珍于法院查封前已完成案涉車位的交付,且案涉車位的交付是在竣工驗收之前,,不構成合法交付,,不能排除強制執(zhí)行。對此,,本院認為,,占有是指對不動產的支配和管理,應以是否實際控制不動產為標準,。根據(jù)一審查明的事實可知,,2016年9月12日,廣福公司與蔣某珍簽訂《購買協(xié)議》,,約定蔣某珍購買案涉車位,。2016年9月23日,廣福公司出具《“廣福城”交房通知單》載明,,蔣某珍已就案涉車位辦理完畢相關手續(xù),,請物業(yè)管理公司予以交付。2016年9月28日,,蔣某珍向昆明皓瑞通物業(yè)管理有限公司繳納案涉車位自2016年10月1日至2017年12月31日的物業(yè)管理費,。蔣某珍依據(jù)合法有效的合同有權要求廣福公司交付案涉車位,,且根據(jù)廣福公司的交房通知辦理了交付手續(xù),富滇銀行西山支行未提供證據(jù)證明蔣某珍交接時案涉車位不具備使用條件,,故一審法院認定蔣某珍在法院查封前已合法占有案涉車位并無不當,,富滇銀行西山支行該項上訴理由不能成立,,不予支持,。

最高人民法院(2020)最高法民申5586號民事裁定認為,案涉工程在人民法院查封前雖未竣工驗收,,但已實際交付,。2017年5月15日,中衛(wèi)市祥輝物業(yè)服務有限公司與黃某江辦理交接手續(xù),,建立物業(yè)服務關系,,對案涉房屋實際占有使用,原判決據(jù)此認定黃某江在人民法院查封前已合法占有案涉房屋并無不當,,慶華小貸公司關于黃某江違法占有使用的申請再審理由亦不成立,。

最高人民法院(2017)最高法民申5095號民事裁定認為:“《中華人民共和國建筑法》第六十一條關于 '未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用’的規(guī)定,,系對建設工程交付的管理性規(guī)定,,當事人違反該規(guī)定雖應承擔相應責任,但不能據(jù)此推翻崔某某已對涉案房屋實際占有的事實,,該規(guī)定亦不能阻卻崔某某基于房屋購買合同而占有涉案房屋的合法性,。”

二,、占有未經驗收的一手房可以構成合法占有

《建筑法》第61條第二款規(guī)定:“建筑工程竣工經驗收合格后,,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,,不得交付使用,。”那么,,占有未經驗收的一手房是否屬于合法占有,?我贊同構成合法占有的觀點,即占有未經驗收的一手房可以構成合法占有,,符合《異議復議規(guī)定》第28條規(guī)定的“已合法占有該不動產”,。

《異議復議規(guī)定》第28條規(guī)定的“已合法占有該不動產”強調的是不動產買賣合同履行的進度和已有的法律狀態(tài),其理論淵源是物權期待權的法理,。雖然是否享有物權期待權的判斷標準在法理上尚無定論,,但是買賣合同履行到的階段是初級階段,中級階段,,還是最后的階段無疑是判斷是否享有物權期待權的重要標準,,如果買賣合同已經履行到了一般人可以判斷買受人“即將”取得標的物所有權的階段,,那么,就基本可以認定買受人對標的物享有的物權期待權可以排除法院對普通金錢債權的強制執(zhí)行,。當然,,從利益衡量和價值判斷的角度來看,《異議復議規(guī)定》第28條等關于買受人的物權期待權可以排除強制執(zhí)行的規(guī)定是為了保護買受人的居住權,,居住權大于普通金錢債權,。但是即便法律對買受人的居住權傾斜性保護,也不是無限制的保護,,申請執(zhí)行人的合法權利也要受到保護,,所以《異議復議規(guī)定》第28條等案外人排除執(zhí)行的規(guī)定才規(guī)定了一些硬性指標,以28條為例,,其硬性指標中就有一項是“在人民法院查封之前已合法占有該不動產”,。

《異議復議規(guī)定》第28條規(guī)定的“已合法占有該不動產”中的“合法占有”是指買受人通過合法的方式取得對不動產的占有,有合同依據(jù),,也是出賣人自愿將不動產移交買受人占有,,并非買受人非法強占不動產,也未侵害社會公共利益,,未違反公序良俗,。這也體現(xiàn)了不動產買賣已經進展到了較深入的狀態(tài)(買受人對不動產已占有),買受人對該不動產已經享有了一定的利益(占有的利益),。

而《建筑法》第61條第二款關于未經驗收或者驗收不合格不得交付使用的規(guī)定是一種行政管理性的規(guī)定,,是行政部門對開發(fā)商的要求,其目的是保護商品房買受人的權利,。(1)開發(fā)商的交房行為是否有瑕疵,,是否滿足行政機關對其交房時房屋質量等方面的要求,所產生的法律后果是開發(fā)商是否應當受到行政處罰和業(yè)主是否向開發(fā)商主張賠償責任,,并不影響開發(fā)商向業(yè)主交房這一合同履行行為的效力,,交房的行為是有效的,業(yè)主對房屋的占有也是合法的,,至于其他的法律后果(開發(fā)商可能受到行政處罰,,業(yè)主可能起訴開發(fā)商要求其進行賠償)等并不影響業(yè)主已合法占有房屋這一法律事實。(2)從立法價值的角度來看,,《建筑法》第61條第二款關于未經驗收或者驗收不合格不得交付使用的規(guī)定是為了保護業(yè)主的權利,,而只有業(yè)主“已合法占有該不動產”得到認定業(yè)主的合法權利才能得到保護。因此在對《建筑法》第61條第二款進行解釋時,,也不應當將其解釋為違反《建筑法》第61條第二款規(guī)定的交房行為無效,,業(yè)主并非合法占有。

綜上,,房屋買受人占有未經竣工驗收的一手房可以構成合法占有,?!疚以谖业奈⑿殴娞枴昂贤Я崉昭芯俊睂懥撕芏嚓P于執(zhí)行異議之訴的文章,分享了很多經典案例,,有興趣的朋友可以找出來看看】

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