對于“以房抵債協(xié)議”（以房屋抵債形式簽訂的抵債協(xié)議、房屋買賣協(xié)議等統(tǒng)稱為“以房抵債協(xié)議”）的法律效力問題,，在司法審判實(shí)務(wù)中基本形成了統(tǒng)一的裁判思路,，即在借款期限內(nèi)達(dá)成的“以房抵債協(xié)議”,，借款到期無法償還本息,，房產(chǎn)歸債權(quán)人的約定基本上屬于無效約定；在借款期限屆滿后,，債務(wù)人無法償還本息,，與債權(quán)人重新簽訂的“以房抵債協(xié)議”,，在不存在惡意逃避債務(wù)，不存在虛假訴訟等情況下,，該“以房抵債協(xié)議”合法有效,，具有法律約束力。

因此,，我們在預(yù)判“以房抵債”能否排除法院強(qiáng)制執(zhí)行,，首先要判斷“以房抵債協(xié)議”是否合法有效，然后再判斷“以房抵債”行為是否已經(jīng)符合執(zhí)行異議排除執(zhí)行的法定條件,。

一,、抵債房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行，案外人該如何救濟(jì),？

債權(quán)人和債務(wù)人簽訂“以房抵債協(xié)議”后,，因各種因素未辦理房屋過戶登記手續(xù)，此時(shí),，若抵債房屋因抵債的債務(wù)人自身的其他債務(wù)被法院強(qiáng)制執(zhí)行,，此時(shí)抵債房屋的受讓人作為案外人該如何救濟(jì)，以保障自己的合法權(quán)益呢,？

案外人應(yīng)當(dāng)按照我國《民事訴訟法》第227條規(guī)定向法院提出執(zhí)行異議申請,。若法院裁定駁回案外人的執(zhí)行異議申請，案外人對該裁定不服,，并且案涉房屋與原判決裁定無關(guān)的,，自案外人收到該裁定之日起15日內(nèi)向執(zhí)行法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。

案外人提起執(zhí)行異議之訴,，應(yīng)列申請執(zhí)行人為被告,，被執(zhí)行人反對案外人主張的，被執(zhí)行人為共同被告,；被執(zhí)行人不反對案外人異議的,，可以列被執(zhí)行人為第三人。

二,、“以房抵債”排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的法定條件

在“以房抵債協(xié)議”合法有效的前提下,，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行案涉房產(chǎn)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。而案外人提出執(zhí)行異議之訴最主要的依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（簡稱“執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定”）第二十八條,，即金錢債權(quán)執(zhí)行中,，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款,，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記,。 

但是目前在司法實(shí)務(wù)中，對“以房抵債”能否排除法院強(qiáng)制執(zhí)行仍存有爭議,，在最高法院相關(guān)判例上也有不同的裁判思路,。不支持排除強(qiáng)制執(zhí)行的判例[（2019）最高法民申3249號(hào)]認(rèn)為，在作為抵債物的案涉房屋未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的情況下,，抵債行為并未完成，案外人的債權(quán)仍為普通債權(quán),，不享有物權(quán)期待權(quán),，其并不享有就案涉房屋排除強(qiáng)制執(zhí)行并優(yōu)先受償?shù)拿袷聶?quán)益,；支持排除強(qiáng)制執(zhí)行的判例[（2019）最高法民申1560號(hào)]基本上依據(jù)的是《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定的條件作為裁判的標(biāo)準(zhǔn),。

在“以房抵債”適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定可以排除執(zhí)行的情況下,，我們對于上述可以排除強(qiáng)制執(zhí)行的四個(gè)條件進(jìn)行一一分析總結(jié)：

1．對第一個(gè)條件[在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同]比較好理解,，即在法院查封案涉房屋之前已經(jīng)簽訂了“以房抵債協(xié)議”。當(dāng)然,，該協(xié)議簽訂的時(shí)間還必須滿足在借款期限屆滿后簽訂的,。

2．對于第二個(gè)條件[在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)]各地法院掌握的裁判尺度可能不太一樣。法院設(shè)立此條件的目的就是防止債權(quán)人與債務(wù)人臨時(shí)簽訂“以房抵債協(xié)議”惡意逃避債務(wù),，協(xié)議的簽訂時(shí)間有時(shí)候確實(shí)無法具體準(zhǔn)確判斷，但對于占有房屋的時(shí)間是不容易通過偽造證據(jù)來實(shí)現(xiàn)的,。比如用電,、用氣量，物業(yè)費(fèi)繳納憑證、暖氣費(fèi)繳納憑證等等,。所以,，在法院查封之前合法占有房屋是必不可少條件,。因此,，在簽訂“以房抵債協(xié)議”后一定要及時(shí)的督促辦理房屋交付,，并簽署房屋交付憑證,。另外,，需要注意的是,，這里的“合法占有房屋”不僅僅是直接占有，還包括間接占有,。比如房屋交付后,，將房屋出租，這屬于典型的間接占有,。最高人民法院（2018）最高法民申387號(hào)判例認(rèn)為,，這里的“占有”應(yīng)理解為對不動(dòng)產(chǎn)的支配和管理。一般認(rèn)為,，合法拿到不動(dòng)產(chǎn)的鑰匙,，即應(yīng)視為對房屋已經(jīng)有事實(shí)上的支配權(quán)和管理權(quán)。

3．對于第三個(gè)條件[已支付全部價(jià)款,，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行]，雖然“以房抵債”不涉及具體的房款支付,，但《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要理解與適用》[最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版,，2019年版]第643頁第二段認(rèn)為,，對于采用抵債方式的，可以視為支付價(jià)。另最高人民法院（2019）最高法民申1560號(hào)判例也認(rèn)為以抵債方式進(jìn)行的房屋交易可以認(rèn)定買受人已經(jīng)向出賣人支付了全部購房款,。但法院會(huì)重點(diǎn)審查債權(quán)的真實(shí)性,，比如民間借貸糾紛案件中的借款合同，轉(zhuǎn)款憑證,。若僅有借款合同,，沒有轉(zhuǎn)款憑證或者充分的現(xiàn)金交付憑證，則法院裁判時(shí)會(huì)非常謹(jǐn)慎,。

另外，需要特別注意的是,，河北省高級(jí)人民法院（2019）冀民申10166號(hào)判例認(rèn)定“以房抵債協(xié)議”約定以代償按揭貸款方式轉(zhuǎn)讓涉案房屋,，不能認(rèn)定案外人已經(jīng)付清全部房款不能排除法院強(qiáng)制執(zhí)行,。

4．對于第四個(gè)條件[非因買受人自身原因未辦理過戶登記],，案外人需要及時(shí)舉證證明其沒有怠于行使自己的權(quán)利或者對未辦理過戶不存在過錯(cuò),。因此,，簽訂“以房抵債協(xié)議”后一定要及時(shí)的督促債務(wù)人辦理過戶后續(xù)，并留存好相關(guān)的書面憑證,，包括書面督促函、短信及微信溝通記錄,、電話錄音等證據(jù)。法律不會(huì)保護(hù)“躺在權(quán)利上睡覺的人”,。另外,，需要特別注意的是受讓人在簽訂“以房抵債協(xié)議”前應(yīng)及時(shí)查詢該房屋是否能夠辦理過戶,，比如房屋有抵押不能辦理過戶的情形等,，否則一旦被法院認(rèn)定案外人明知不能辦理過戶手續(xù)仍簽訂“以房抵債協(xié)議”存在過錯(cuò)，則就可能無法排除法院強(qiáng)制執(zhí)行,。比如河北省高級(jí)人民法院（2019）冀民申10166號(hào)判例認(rèn)定,，案外人明知涉案房屋已向銀行進(jìn)行了抵押,，在未剔除他項(xiàng)權(quán)利的情況下仍簽訂房屋買賣合同,，未盡到交易的注意義務(wù),，存在主觀過錯(cuò),。

總歸，最高院設(shè)置上述四個(gè)條件的目的就是判斷案外人是否對案涉房屋享有合法的物權(quán)期待權(quán),。我國現(xiàn)行法律法規(guī)雖然沒有規(guī)定物權(quán)期待權(quán)，但在一些司法解釋或法院判例中一直存在和適用,。物權(quán)期待權(quán)雖然仍屬于債權(quán)請求權(quán)的范疇，但通過合法占有,、支付價(jià)款等已經(jīng)無限接近物權(quán),，司法實(shí)踐中的主流觀點(diǎn)認(rèn)可其優(yōu)先于其他一般金錢債權(quán),，因此，才會(huì)有案外人通過執(zhí)行異議之訴按照上述規(guī)定排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的可能,。但需要注意的是,，并非所有的“以物抵債”都適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定，最高人民法院（2019）最高法民再175號(hào)案例認(rèn)定,，“以車位抵債”的案涉車位不能認(rèn)定為屬于上述司法解釋規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn),，不符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條有關(guān)物權(quán)期待權(quán)買受人排除執(zhí)行的適用條件。

“以房抵債”不同于正常的房屋買賣,，其“套路”比較復(fù)雜，無論是從前期的“以房抵債協(xié)議”的安排,，還是后續(xù)的履行,，均能影響債權(quán)人利益的實(shí)現(xiàn)。因此筆者建議“以房抵債”能否排除法院強(qiáng)制執(zhí)行在司法實(shí)務(wù)中仍存爭議的情況下,，債權(quán)人在簽訂“以房抵債協(xié)議”前一定要對抵債房屋以及債務(wù)人的債務(wù)情況進(jìn)行全面了解,，對于抵債房屋存在銀行貸款,、抵押,、未辦理產(chǎn)權(quán)證書等權(quán)屬瑕疵的情況以及債務(wù)人債務(wù)眾多的情況下,，簽訂“以房抵債協(xié)議”一定要非常謹(jǐn)慎，同時(shí)應(yīng)在協(xié)議中明確約定若抵債房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行的債權(quán)人的其他債權(quán)實(shí)現(xiàn)路徑,；另外,，簽訂以房抵債協(xié)議后，及時(shí)辦理房屋過戶登記手續(xù)仍是最佳有效路徑,。