這是“星叔房談”帶你買(mǎi)房的第5年，11次成功判斷各城市樓市波動(dòng),，目前已為8000多人提供買(mǎi)房最佳解決方案,。星叔屬于實(shí)戰(zhàn)派，只說(shuō)對(duì)你最有用的操作和建議

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提問(wèn): 星叔您好！我的情況是本人上海戶(hù)口,，現(xiàn)名下有一套房,，在閔行春申板塊，閔行實(shí)小學(xué)區(qū)?，F(xiàn)在我在徐家匯上班,，每天通勤時(shí)間1-2小時(shí)。我想把名下房子置換成徐匯的核心地段房子,，兼顧學(xué)區(qū)及投資屬性,。但是目前我居住面積有180平左右，小區(qū)環(huán)境較好,，居住較舒服,。且小區(qū)附近有國(guó)家老年醫(yī)學(xué)中心醫(yī)院快開(kāi)業(yè)了，有較大升值空間可能,。但是換成徐匯兼顧學(xué)區(qū)及居住環(huán)境,，面積的次新房很難兼顧。目前比較猶豫,，不知您有什么建議,？

回答：你好，置換房子就是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移,，要不上移,，要不裂變。

上移：圈外到圈內(nèi),，郊區(qū)到核心,，三四線到一二線。上移的目的,，最核心的是讓籌碼更安全,，對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)效果更好。房子值不值錢(qián),，能質(zhì)押出多少,，最終還是銀行說(shuō)了算。

裂變：買(mǎi)的早的,，賣(mài)的高的,，面積大的，可以獲得更多現(xiàn)金流,，換2套適中是行得通的,。裂變的目的，其中之一自身家庭居住需求,，父母一大家子各自空間,，生活品質(zhì)也是提高的,，雖然換小了。多一個(gè)籌碼,，有利于二次置換,。

不同家庭，又不同方法,，置換是幾百萬(wàn)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移,，就如工廠搬遷，是有成本的,，特別是一線城市成本更高,。

上海置換一來(lái)一去的成本一般在7%左右，根據(jù)你情況來(lái)看,，你置換買(mǎi)房并非改善需求,，目前房子面積已經(jīng)夠大且各方面自住條件都不錯(cuò)，你的需求更偏于投資和學(xué)區(qū) 通勤,，所以你這種情況我不建議走買(mǎi)賣(mài)置換,，更建議走裂變模式，由一變二 擴(kuò)大資產(chǎn),，就是把現(xiàn)有房子拿去作一筆抵押,，然后再考慮投資一套，這樣你實(shí)際擁有的是2套房,，未來(lái)資產(chǎn)更容易放大,。

提問(wèn)：星叔好！有很多人覺(jué)得這兩年很多城市的房?jī)r(jià)會(huì)跌,，包括深圳在內(nèi),。您覺(jué)得這些唱衰房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)有道理不？都說(shuō)國(guó)家政策影響房產(chǎn)經(jīng)濟(jì),，我剛?cè)胧忠惶缀门峦顿Y錯(cuò)誤,。

回答：不要有負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)掛鉤,，有些能級(jí)低的三四線以下城市房?jī)r(jià)確實(shí)會(huì)跌,，但是一些有競(jìng)爭(zhēng)力的城市長(zhǎng)期還是看漲，唱衰房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)很多是沒(méi)有道理的,。

我為什么堅(jiān)定的看好房地產(chǎn),？理由有幾點(diǎn)：

1、以全球房地產(chǎn)最具活力的一些城市為代表,，主要有三點(diǎn)：需求、供應(yīng)和資金成本,。

（1）需求,。像倫敦,，它的人口有超過(guò)三分之一都是在英國(guó)之外出生的，然后又移民過(guò)來(lái)的,；多倫多這個(gè)比例甚至超過(guò)了一半,。另外還有外國(guó)的投資者的涌入，也是進(jìn)一步的促進(jìn)了對(duì)房地產(chǎn)的需求,，像倫敦,、悉尼、溫哥華都吸引了大量的外國(guó)投資者,，這是需求,。那么這增加的人口也增加了這些城市對(duì)房地產(chǎn)的需求。

（2）供應(yīng),。從供應(yīng)上來(lái)看,，城市規(guī)劃的限制，還有一些地方反對(duì)開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目,，再有的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為土地會(huì)升值,，從而捂地惜建。這些因素也造成了對(duì)新建房屋的供應(yīng)上的短缺,，像2011年到2016年,，倫敦人口的增速是接近它的住宅存量增速的兩倍。

（3）資金成本,。從金融危機(jī)之后,，大多數(shù)國(guó)家都采取了寬松的貨幣政策，這就讓抵押貸款變得非常的廉價(jià),，所以就大大的刺激了房?jī)r(jià),。

那么低息貸款還壓低了債券的收益，也促使投資者轉(zhuǎn)向包括房地產(chǎn)在內(nèi)的其它資產(chǎn),，這點(diǎn)也和我們有些類(lèi)似,。

但是隨著各地央行開(kāi)始收緊貨幣政策，償還房貸的成本也會(huì)變得更加的高昂,，那么尋求固定收益的資產(chǎn)替代品的這種投資者也會(huì)減少,，從這點(diǎn)上也可以解釋最近的兩年年房?jī)r(jià)增速放緩的一個(gè)原因。

2,、雖然我們的城市發(fā)展程度和全球的最具活力的城市存在差異,，但是在全球一體化的背景下，趨勢(shì)上是越來(lái)越一致的,；同樣我們國(guó)內(nèi)的各個(gè)城市也是如此,，趨勢(shì)是一致的。

3,、再看全球城市的發(fā)展,，房地產(chǎn)上漲也是越來(lái)越集中在幾個(gè)大的中心城市,，這背后其實(shí)就是資金和人口等等資源的匯聚引起的，我們的城市也同樣會(huì)如此,。

所以我們的一線城市以及二線城市下一步會(huì)更快更好地去發(fā)展,。但是怎么處理好發(fā)展當(dāng)中房地產(chǎn)調(diào)控和房?jī)r(jià)的關(guān)系，就非常的關(guān)鍵,。處理好了,，房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，城市仍然會(huì)發(fā)展,；處理不好,，房?jī)r(jià)就會(huì)再度的大幅上漲。

提問(wèn): 你好,，我剛買(mǎi)了上海江橋2011年房齡愛(ài)德佳苑五街坊：此安置房爛尾開(kāi)發(fā)商,，資金鏈斷裂在破產(chǎn)清算，地庫(kù)封閉（車(chē)位嚴(yán)重不夠,，車(chē)位比4：1）,，還有兩棟樓沒(méi)建，物業(yè)很差,，現(xiàn)在該便宜賣(mài)掉重新買(mǎi)嗎,？

回答：你好，愛(ài)德佳苑五街坊位于上海嘉定,，同城比較,，屬于不太出眾的，周邊教育交通配套都一般,，商業(yè)發(fā)展還可以,，但是你才買(mǎi)如果置換的話成本是比較高的。

不論在哪座城市,，任何一次置換都必須要將總價(jià)提高50%以上,，低于50%都是浪費(fèi)。比如你賣(mài)掉500萬(wàn)的房子,，至少要買(mǎi)進(jìn)750萬(wàn)以上的房子,，賣(mài)掉1000萬(wàn)的房子，必須要買(mǎi)進(jìn)1500萬(wàn)以上的房子,，這是最低限度,。

因?yàn)椋F(xiàn)在很多城市都有限貸限售,，置換一次的時(shí)間成本,、稅費(fèi)成本、利率成本、融資成本都很貴,。

低總價(jià)的頻繁交易是最愚蠢的表現(xiàn),。

買(mǎi)房是個(gè)系統(tǒng)工程，千萬(wàn)別以為大幾百萬(wàn)上千萬(wàn)的事情就這么稀里馬虎兒的就干了,，對(duì)普通中產(chǎn)家庭來(lái)說(shuō)一定要認(rèn)真、理性,、冷靜的去對(duì)待,。見(jiàn)過(guò)太多后悔的案例了，房產(chǎn)購(gòu)置行為的試錯(cuò)成本是極高的,。

目前一二線城市最正確的購(gòu)房邏輯：

第一,，盡量不要先上車(chē)后換道，一線城市置換和購(gòu)置二套的成本非常高,，所以最好是一步到位,。能買(mǎi)兩居不買(mǎi)一居，能買(mǎi)三居不買(mǎi)兩居,。

第二,，盡量帶個(gè)學(xué)區(qū)。沒(méi)學(xué)區(qū)的房子是房等人,，有學(xué)區(qū)的房子是人等房,。

第三，第一套房盡量靠近市中心,，遠(yuǎn)大新適合的是改善而不是剛需,。

第四，不要吝惜公積金,，能用就用,，因?yàn)楫?dāng)你的實(shí)力足夠在一線城市買(mǎi)第二套房的時(shí)候，你發(fā)現(xiàn),，這時(shí)候公積金那點(diǎn)錢(qián)對(duì)你的幫助已經(jīng)不是很大了,。

第五，貸款這東西能多貸不少貸,。能長(zhǎng)貸不短貸,。

整體來(lái)說(shuō)，目前剛剛買(mǎi),，現(xiàn)在低價(jià)出手置換非常不劃算,，還有各種稅費(fèi)+置換成本，不如先持有觀望一下市場(chǎng),。

提問(wèn):星叔你好,，請(qǐng)問(wèn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)與房住不炒之間的關(guān)系是否決定了未來(lái)一線城市房?jī)r(jià)也不能達(dá)到增值保值的目的?并且打亂了城市群的房地產(chǎn)周期?

回答：經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，與房地產(chǎn)之間沒(méi)有必然的負(fù)相關(guān),。

不要把這些沒(méi)用的口號(hào),，搞得神神呼呼的,。

房地產(chǎn)，與制度有關(guān),，更與城市基本面相關(guān),。

制度的變化，是很慢的,，近幾年住房制度有變化,，之前過(guò)度強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，轉(zhuǎn)

向更關(guān)注住房保障與普通人的自住需求,，這對(duì)于房?jī)r(jià)上漲是一種慢性的利空,，但也只是影響一些漲幅，不會(huì)阻擋上漲,。

城市基本面,，仍是影響房地產(chǎn)的核心因素，一線城市沒(méi)什么好擔(dān)心的,。與城市群的房地產(chǎn)周期沒(méi)什么關(guān)系,。