物業(yè)管理，就其廣義而言,，是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),、租賃、銷售及售租后的服務(wù),。包括房屋及其設(shè)備,、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修,，住宅小區(qū)的治安,、環(huán)衛(wèi)、交通,、信息,、綠化等管理，范圍非常廣闊,。狹義的物業(yè)管理,，主要任務(wù)是房屋的維修，其次是管理房屋內(nèi)的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施,，也包括治安保衛(wèi),、分送信報(bào)、傳呼電話,、打掃衛(wèi)生等項(xiàng)目,。

總之，物業(yè)管理,，是指由專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè),，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的修繕技術(shù)，為物業(yè)售租后在整個(gè)使用周期中給房屋及設(shè)備,、基礎(chǔ)設(shè)施與周圍的環(huán)境,，進(jìn)行專業(yè)化的管理。它屬于非盈利性社會(huì)服務(wù)行業(yè),，其服務(wù)對(duì)象是房產(chǎn)主,、租賃戶,。

高校的物業(yè)管理是高校教學(xué)管理體制改革和后勤社會(huì)化改革的產(chǎn)物。它是通過(guò)改變?cè)杏?jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下供給制和福利型為特征的行政管理模式,，以經(jīng)濟(jì)規(guī)律,、價(jià)值規(guī)律為準(zhǔn)則，對(duì)教學(xué),、科研,、行政用房、公共設(shè)施,、學(xué)生公寓及教職工住宅等實(shí)行規(guī)范化,、社會(huì)化和專業(yè)化的物業(yè)管理，提供多層次,、全方位的服務(wù),，提高服務(wù)水平和服務(wù)檔次，為教學(xué),、科研和廣大師生員工營(yíng)造一個(gè)安全,、文明、整潔,、舒適的工作,、學(xué)習(xí)和生活環(huán)境，從而改變學(xué)校的辦學(xué)條件,，適應(yīng)學(xué)校長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要,。本文就高校物業(yè)管理淺談一些看法和理解。

1,、高校實(shí)施物業(yè)管理的客觀必然性

1.1后勤社會(huì)化要求物業(yè)管理

后勤服務(wù)社會(huì)化是高校后勤工作改革的方向,，將社會(huì)能夠替代的一般服務(wù)工作納入社會(huì)同類產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行軌道。物業(yè)管理的重要特征也體現(xiàn)在社會(huì)化服務(wù),、專業(yè)管理,、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)等方面，不難看出后勤服務(wù)社會(huì)化趨勢(shì)要求高校探尋物業(yè)管理之路,。

1.2住房制度改革呼喚物業(yè)管理

近年來(lái)我國(guó)居民住房商品化步伐加快,，住房分配貨幣化即將取代過(guò)去的福利型分配制度，由于學(xué)校住宅中住房新舊各異,、結(jié)構(gòu)有別,、樓層多樣，既有只租不賣的房屋其產(chǎn)權(quán)歸學(xué)校所有,；也有按房改政策出售的產(chǎn)權(quán)歸本校教職工個(gè)人的房屋,；還有少量單位間合作建房、調(diào)劑房（產(chǎn)權(quán)互換）產(chǎn)權(quán)歸校外單位的房屋等多元化現(xiàn)象。

由此給房屋的修繕與管理工作帶來(lái)難度,，尤其公共設(shè)施的使用與維護(hù),、公共衛(wèi)生等管理工作帶來(lái)了許多無(wú)法協(xié)調(diào)的困難，例如下水道維修,、屋面防水維修,、環(huán)衛(wèi)管理費(fèi)用等外單位不繳納，住戶不承擔(dān),，學(xué)校財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)加重,。從而形成“一年新、二年舊,，三年破難修”的“重建輕管”的惡性循環(huán)，形勢(shì)迫切需要改變福利型住房制度下的單一行政管理方法,，用一種能夠適應(yīng)當(dāng)前新形勢(shì)的新的管理制度來(lái)替代,，這種新方法即“物業(yè)管理”。

1.3現(xiàn)代生活需求渴望物業(yè)管理

由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，人們的物質(zhì)文化生活水平得到很大提高,，住房已不僅僅要求滿足于“棲身”，開(kāi)始追求舒適,、便捷,、安靜的居住條件和文明、安全,、優(yōu)美的生活環(huán)境,，期盼生活、工作得無(wú)憂無(wú)慮,。但常常又因孩子無(wú)人送,、老人生病無(wú)人照料等瑣事而苦惱；也深深感到環(huán)境衛(wèi)生,、治安狀況等存在諸多不如人意之處,，教職工急切盼望那種環(huán)境優(yōu)美、清潔衛(wèi)生,、安全舒適,、無(wú)憂無(wú)慮的生活氛圍。物業(yè)管理公司奉行“住戶的需要,，我們的職責(zé)”,，幫住戶需幫之時(shí)，解住戶有憂之處,，供需相符,，呼之欲出。

2、高校實(shí)施物業(yè)管理的難點(diǎn)

2.1大多數(shù)高校的教學(xué)管理體制改革還沒(méi)有到位,，體制機(jī)制還沒(méi)有從根本上轉(zhuǎn)變,。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)物業(yè)管理的理解不全面，甚至有片面的傾向,。往往不講“投入”,，只求“產(chǎn)出”。體制不順,、機(jī)制不活,，造成物業(yè)管理部門(mén)缺少造血功能，資金短缺現(xiàn)象嚴(yán)重,，舉步維艱,，運(yùn)行十分困難。

2.2廣大教職工的思想觀念還沒(méi)有更新轉(zhuǎn)變,。羈于原有后勤“小而全”,、“大而全”的管理模式下，高校的教職工一直無(wú)償?shù)氐玫綄W(xué)校的后勤服務(wù)保障,，由于對(duì)物業(yè)管理這一新生事物缺乏了解,，因而在思想觀念上，對(duì)自己掏錢支付物業(yè)管理費(fèi)一時(shí)較難適應(yīng),。在已實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū),，物業(yè)管理收費(fèi)工作較難開(kāi)展，收費(fèi)率也不高,，這直接影響了物業(yè)管理工作的質(zhì)量和效果,。

2.3物業(yè)維修資金嚴(yán)重不足，物業(yè)日趨老化,。大多數(shù)高校的房屋設(shè)施的建設(shè)年代較長(zhǎng),，由于得不到及時(shí)修繕，房屋設(shè)施老化現(xiàn)象較為嚴(yán)重,。房改后公共維修基金雖已建立,，但大多沒(méi)有建立規(guī)范化、制度化的管理使用辦法,，造成住宅公共部分得不到及時(shí)的維修更新,，給物業(yè)管理工作帶來(lái)很大困難。

2.4物業(yè)管理公司（或中心）內(nèi)部管理體制,、運(yùn)行機(jī)制和工作人員的素質(zhì)還不能滿足物業(yè)管理科學(xué)化,、專業(yè)化的要求。許多高校雖已成立了物業(yè)管理公司,，但還沒(méi)有按企業(yè)化的要求管理和運(yùn)行,；工作人員“服務(wù)第一,、用戶至上”的觀念比較淡薄。

2.5政府的宏觀政策和扶持不夠,。大多數(shù)地方政府均出臺(tái)了一系列物業(yè)管理的規(guī)定,，但對(duì)高校系統(tǒng)的物業(yè)管理缺少必要的政策扶持和經(jīng)費(fèi)支持。

3,、高校物業(yè)管理的基本方法

管理方法是實(shí)現(xiàn)管理意志,，執(zhí)行管理職能，完成管理任務(wù)的方式,、手段和途徑,。高校物業(yè)管理由于其自身的特殊性，必須通過(guò)理順管理體制和運(yùn)行機(jī)制,、適度引入社會(huì)力量參與校內(nèi)物業(yè)管理,、開(kāi)展形式多樣的有償服務(wù)等途徑，逐步推進(jìn)高校的物業(yè)管理工作,。

3.1理順管理體制和運(yùn)行機(jī)制,。必須要從改革原有的管理體制和運(yùn)行機(jī)制入手。將原有隸屬于物業(yè)管理范疇的資產(chǎn),、人員等成建制地從原有的行政管理系統(tǒng)中規(guī)范分離出來(lái)，組建成自主經(jīng)營(yíng),、自負(fù)盈虧,、獨(dú)立核算、自我發(fā)展的物業(yè)管理公司（或中心）,。

同時(shí)還需將原服務(wù)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng),、商業(yè)等也同步劃入物業(yè)管理公司，以增加其造血和發(fā)展能力,。學(xué)校作為業(yè)主,，對(duì)需要進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)，以協(xié)議的形式,，向物業(yè)管理公司提出具體的要求,、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，并支付相應(yīng)的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi),。物業(yè)管理公司嚴(yán)格按照企業(yè)化管理,，提高企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，本著“精簡(jiǎn),、統(tǒng)一,、高效”的原則，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)水平,；以服務(wù)為本,，寓管理于服務(wù)之中,，充分體現(xiàn)高校物業(yè)管理的商品屬性和教育屬性。

3.2適度引入社會(huì)力量參與校內(nèi)的物業(yè)管理,。校內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)適度向社會(huì)開(kāi)放,，引入社會(huì)專業(yè)公司或其它力量參與公平競(jìng)爭(zhēng)和經(jīng)營(yíng)。通過(guò)社會(huì)專業(yè)公司規(guī)范高效的管理,、優(yōu)質(zhì)低價(jià)的服務(wù),，一方面可以提高廣大教職工對(duì)物業(yè)管理內(nèi)涵的理解，從而轉(zhuǎn)變思想觀念,，提高認(rèn)識(shí),，形成共識(shí)；同時(shí)要使校內(nèi)的物業(yè)管理公司學(xué)習(xí)到先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)手段,，找出自身的不足和差距,，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和危機(jī)感，有利于校內(nèi)物業(yè)公司的發(fā)展壯大,。

3.3開(kāi)展綜合性有償服務(wù),。物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，這是因?yàn)榉?wù)本身也要生存和發(fā)展,，服務(wù)工作是無(wú)限的,，沒(méi)有利潤(rùn)、沒(méi)有積累就難以生存和發(fā)展,。有償服務(wù)的目的是為了發(fā)展服務(wù),，延續(xù)服務(wù)。因此,，在管理經(jīng)費(fèi)上要進(jìn)行改革,，實(shí)行以區(qū)養(yǎng)區(qū)，不是單單靠學(xué)校來(lái)養(yǎng)區(qū),、或是靠教職工來(lái)養(yǎng)區(qū),。隨著社會(huì)生產(chǎn)的發(fā)展，人們的消費(fèi)水平在逐步提高,，對(duì)工作,、學(xué)習(xí)和生活等各方面的要求也會(huì)越來(lái)越高。物業(yè)管理公司（或中心）應(yīng)始終堅(jiān)持“服務(wù)第一,、用戶至上”的宗旨,，根據(jù)業(yè)主住戶多層次的心理要求，不單單要搞好物業(yè),，還要有高質(zhì)量的服務(wù),、高效率的工作、高水準(zhǔn)的環(huán)境,。通過(guò)開(kāi)展多種形式的有償服務(wù),，既方便業(yè)主住戶,，同時(shí)物業(yè)管理公司也得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，從而為企業(yè)的發(fā)展注入新的活力,，使物業(yè)管理工作進(jìn)入良性循環(huán),。

4、高校物業(yè)管理工作應(yīng)注意的問(wèn)題,。

高校物業(yè)管理既具有經(jīng)濟(jì)屬性,，又帶有明顯的教育屬性，因此,，在推進(jìn)高校后勤物業(yè)管理過(guò)程中,，必須正確處理好這二者的關(guān)系，并注意處理好以下幾個(gè)問(wèn)題：

4.1因校制宜,，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理方案和實(shí)施步驟,。雖然推行物業(yè)管理是后勤社會(huì)化改革的必然，也是社會(huì)進(jìn)步的需要,，但由于各高校的具體情況千差萬(wàn)別,，基礎(chǔ)條件各不相同，因此,，在實(shí)施過(guò)程中必須遵循“因校制宜,、總體規(guī)劃、分步實(shí)施”的原則,。在科學(xué)論證的基礎(chǔ)上制定學(xué)校物業(yè)管理的總體規(guī)劃,。正確處理好改革、發(fā)展和穩(wěn)定的關(guān)系,，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。

4.2充分考慮學(xué)校及教職工的經(jīng)濟(jì)承受力及心理承受力,。物業(yè)管理能否有計(jì)劃按步驟地推進(jìn),，很大程度上取決于學(xué)校和教職工的理解和支持。其中很敏感的問(wèn)題是物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),，標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高,，學(xué)校和教職工難以接受；標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低,，物業(yè)管理公司難以維持及生存,、發(fā)展，物業(yè)管理的各項(xiàng)要求就難以保證,。

因此,，在推進(jìn)物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)管理公司必須堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)低價(jià)的原則,，既要敢于舍得讓利,，又不能隨意降低物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn),。要充分利用物業(yè)管理全方位服務(wù)的功能，積極開(kāi)展多種形式的有償服務(wù)來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足,。以優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，優(yōu)良的環(huán)境，合理的價(jià)格來(lái)贏得教職工的理解和支持,，逐步改變他們的思想觀念,，同時(shí)也使物業(yè)管理得到發(fā)展。

4.3加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè),，營(yíng)造高尚的社區(qū)文化教育,。高校的住戶，文化層次較高,，整體素質(zhì)較好,，因此，在物業(yè)管理,，尤其是在住宅區(qū)物業(yè)管理中,，在做好日常物業(yè)管理工作的同時(shí)，要特別重視社區(qū)文化的建設(shè),。在社區(qū)內(nèi)倡導(dǎo)“社區(qū)是我家”,、“我愛(ài)社區(qū)”的良好氛圍，通過(guò)開(kāi)展豐富多彩的文體活動(dòng),，評(píng)比“文明樓棟”,、“文明戶”等形式，提高廣大住戶熱愛(ài)社區(qū),、關(guān)心社區(qū)建設(shè),、參與社區(qū)管理的主動(dòng)性和積極性。這有利于形成社區(qū)內(nèi)互助,、諒解,、團(tuán)結(jié)向上的風(fēng)氣，同時(shí)對(duì)推進(jìn)社區(qū)管理工作的正常開(kāi)展及提高廣大住戶對(duì)物業(yè)管理的理解與支持也有很大的好處,。