隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，物業(yè)管理這一新興行業(yè)也迅速成長,，同時,，也面臨著極其嚴(yán)峻的考驗(yàn)，特別是在舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,，受制約困擾的因素則很多,，更復(fù)雜，其發(fā)展尤為艱難,。分析現(xiàn)狀及難點(diǎn)并探索出行之有效的方法,，使之走出困境,，已迫在眉睫。

一,、舊住宅小區(qū)的一般狀況

1,、小區(qū)硬件基礎(chǔ)差，局限性大,，遺留問題多,，隱蔽性強(qiáng)。由于以前缺乏物業(yè)管理,，住宅小區(qū)長期建管脫節(jié),，規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)置不全,，整體布局先天不足,。一些小區(qū)通過整治后，園林綠化,，路面窨井等公共設(shè)施得到一定的解善,，但許多問題由于受客觀條件的限制，則無法解決：如增補(bǔ)必要物業(yè)管理配套設(shè)施,，建專用停車場,，自行車棚等；一些下水管道并非按標(biāo)準(zhǔn)鋪設(shè),，嚴(yán)重影響小區(qū)排水功能等等,。這些只有在實(shí)施物業(yè)管理中才逐步暴露出來，從而使得舊小區(qū)在進(jìn)行管理服務(wù)中治安管理,，維修養(yǎng)護(hù)的日常工作量大,，但收效甚微。

2,、業(yè)主數(shù)量多,，層次廣，小區(qū)呈產(chǎn)權(quán)多元化格局,。業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和要求及經(jīng)濟(jì)承受能力差異大：承受能力強(qiáng)的希望得到全方位,，高層次的服務(wù)；承受能力差的則認(rèn)為只要不交費(fèi),，有無管理無所謂,。部分產(chǎn)權(quán)單位多年的福利制分房管房形成的劃地為牢，各自為陣的狀況,，對小區(qū)實(shí)施統(tǒng)一的社會化,，專業(yè)化的物業(yè)管理形成巨大障礙。

3,、管理體制不順,，管理模式不明,。在舊住宅小區(qū)內(nèi)，行政管理,，物業(yè)管理及專業(yè)部門的專業(yè)管理并存,，這必然導(dǎo)致小區(qū)管理主體不清，管理責(zé)任模糊,，能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的,，層層把關(guān)，從復(fù)管理,；沒有經(jīng)濟(jì)效益的則容易出現(xiàn)管理空擋,，甚至實(shí)施管理的內(nèi)容相互沖突，排斥,。

4,、只能實(shí)施半封閉管理，治安隱患大,。具有一定規(guī)模的老小區(qū),，其進(jìn)出口通道較多，四通八達(dá),，進(jìn)行封閉整治后,，雖然相應(yīng)減少，但仍難以實(shí)施全封閉管理,。這就使得住宅小區(qū)內(nèi)的治安環(huán)境的改善難度較大,。特別是城鄉(xiāng)結(jié)合地帶的小區(qū)，外來流動人口多,，小區(qū)人流量大,，雖然保安人員在小區(qū)主要大門管理監(jiān)控，在小區(qū)內(nèi)巡查,，但被盜事件時有發(fā)生,。

5、舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理無資金來源,，物業(yè)公司必須自己想辦法籌集資金對小區(qū)實(shí)施管理。主要表現(xiàn)在：接管小區(qū)由開發(fā)單位按建安造價的1.5%提供的物業(yè)管理啟動資金無法落實(shí),；小區(qū)物業(yè)管理沒有造血功能,；物業(yè)管理收費(fèi)難實(shí)施管理。而物業(yè)管理工作要開展,，資金運(yùn)用面極廣,，收支狀況形成極大的反差，從而使小區(qū)物業(yè)管理難以步入良性循環(huán),。

二,、舊住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理容易產(chǎn)生的困難

1,、法規(guī)政策落實(shí)難。物業(yè)管理從根本上說就是對物的管理,，對人的服務(wù),，是綜合性極強(qiáng)的企業(yè)行為，對舊住宅小區(qū)的許多管理存在很大的局限性,。主要反映在沒有響應(yīng)的管理執(zhí)法權(quán),，對小區(qū)內(nèi)的違章違規(guī)行為的處理停留在協(xié)調(diào)，勸阻,，制止及向上請示匯報這一程度上,，不能用強(qiáng)有力的限制手段實(shí)施管理。如小區(qū)居民違章搭蓋,，物業(yè)公司只能加以制止,，同時向城管部門反映，居民不聽,，強(qiáng)行搭建,，城管部門管不下來，物業(yè)公司則難以控制這種行為,。小區(qū)的許多違章搭蓋和占道經(jīng)營攤點(diǎn)就是這樣形成的,。沒有執(zhí)法權(quán)的管理，就顯得軟弱無力,，從而產(chǎn)生的負(fù)面效應(yīng)極大,。對這種違反有明確法規(guī)條文的行為的制止落實(shí)如此困難，那么對違反法規(guī)條文不健全,，不完善的行為的制止就更無從談起,。

2、理順體制,，協(xié)調(diào)關(guān)系難,。按照完善市場經(jīng)濟(jì)體制的要求，物業(yè)管理只涉及物業(yè)公司和業(yè)主兩個主體,。舊住宅小區(qū)由于受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)體制下的住房分配制度及行政管理模式的制約較多,，且物業(yè)管理步入市場化軌道在觀念上，管理體制上有待完善,，使得物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)出管理主體多元化與復(fù)雜化,。物業(yè)管理公司除了要處理好與業(yè)主的關(guān)系外，與街道居委會,，規(guī)劃部門,，園林，環(huán)衛(wèi),，水電氣等管理部門的協(xié)作配合是否達(dá)到最優(yōu),，都會對住宅小區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量產(chǎn)生影響,。而與這些部門協(xié)調(diào)好關(guān)系，分清職責(zé),，最終達(dá)到按照物業(yè)管理要求建立統(tǒng)一的綜合管理體制與服務(wù)體系則需要社會各方面的大力協(xié)調(diào)和這些行業(yè)的深化改革來實(shí)現(xiàn),。

3、轉(zhuǎn)變觀念難,。舊住宅小區(qū)的居民受行政管理及福利制住房管房的影響較深,，作為被管理對象，居民頭腦里形成的“出了家門,，就是政府門”觀念根深蒂固,，對物業(yè)管理所涉及的硬件設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)，認(rèn)為是政府和所在單位乃至物業(yè)公司的事,，小區(qū)的臟,，亂，差,，市政設(shè)施老化和園林綠化環(huán)境的改善與已無關(guān),；認(rèn)為實(shí)施物業(yè)管理是變法收費(fèi)，把物業(yè)管理費(fèi)同房租劃等號,，與一些亂收費(fèi)相提并論,。同時在物業(yè)管理宣傳上也出現(xiàn)偏差，最突出表現(xiàn)在目前宣傳輿論多是宣傳物業(yè)管理做得不足的一面,，積極正面的宣傳不多,，本來就處在起步發(fā)展，有待完善的物業(yè)管理就被罩上了一層陰影,。從而沒有在全社會形成良好的推進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展的氛圍,，增強(qiáng)群眾對物業(yè)管理的正確理解和信心。

4,、物業(yè)管理收費(fèi)難,。目前，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于經(jīng)營虧損狀態(tài),，其重要原因就是收費(fèi)難,。造成這一狀況的主要原因除觀念意識的轉(zhuǎn)變，居民生活困難,，下崗人員較多,，承受能力不夠外，還有一個重要原因即對物業(yè)管理收費(fèi)行為的規(guī)范存在偏差,，存在誤區(qū)。出現(xiàn)重規(guī)范收費(fèi)行為,，忽視規(guī)范交費(fèi)行為,；重規(guī)范企業(yè)行為，忽視規(guī)范業(yè)主行為,。即對物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)存在的問題有諸多相應(yīng)的懲處措施,，有相應(yīng)的監(jiān)管部門如物價局,，房地局等專業(yè)部門實(shí)施嚴(yán)格管理,，對居民不按規(guī)定交費(fèi)的管理措施和辦法乃至管理部門的確定尤顯薄弱和模糊,，這種情況即使在制定法規(guī)方面都十分突出地體現(xiàn)出來。因此,，常出現(xiàn)物業(yè)公司按照規(guī)定實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)后,，管理人員上門收費(fèi)都往往受到住戶的冷遇,，且不聽任何解釋,，拒收費(fèi)人員于門外。

三,、舊住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展有待采取的措施和辦法

1,、建立健全完善的物業(yè)管理法律法規(guī)體系,。物業(yè)管理立法要與各部門法律法規(guī)相互協(xié)調(diào),，各自屏棄狹益的部門利益，廢止妨礙物業(yè)管理發(fā)展的條文,，明確督促法規(guī)政策落實(shí)的權(quán)力機(jī)構(gòu)，維護(hù)法規(guī),，政策的嚴(yán)肅性。向物業(yè)管理企業(yè)托權(quán)放權(quán)，形成由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施對住宅小區(qū)統(tǒng)一的專業(yè)化,，社會化的管理,。切忌有法不依,，有法難依，執(zhí)法不嚴(yán),。建立管理效果督察制,，對管理機(jī)構(gòu)分清職責(zé)后，管理未達(dá)要求的采取有效懲處措施,。

2,、加快改革和調(diào)整住宅小區(qū)管理機(jī)制步伐，切實(shí)按照政企分離和實(shí)施統(tǒng)一管理的原則,，理順小區(qū)管理中各方面的關(guān)系,。明確物業(yè)管理企業(yè)與街道城管及小區(qū)辦的管理關(guān)系,，分清物業(yè)管理公司同各專業(yè)部門的管理職責(zé)和管理內(nèi)容，特別要分清同舊小區(qū)內(nèi)各居委會的職責(zé)范圍，分工和權(quán)限,。居委會的職責(zé)突出在黨的方針和國家政策的宣傳，積極開展擁軍優(yōu)屬，計劃生育等方面的工作，而不能以創(chuàng)經(jīng)濟(jì)效益為主,，否則會造成小區(qū)管理秩序混亂，不利于物業(yè)管理的開展,。

3,、提高物業(yè)管理水平，加大物業(yè)管理宣傳力度,。物業(yè)管理服務(wù)能否被廣大居民和全社會的認(rèn)可，其自身的管理水平,，和自身的人員素質(zhì)是物業(yè)管理發(fā)展的關(guān)鍵,。物業(yè)公司必須不斷地完善和提高管理服務(wù)水平，培養(yǎng)出高素質(zhì)的員工隊伍,，真正做到為居民提供方便,，及時,，全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使居民享受到居住生活的舒適,，方便和安全,。并且通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，增進(jìn)同廣大居民的交流與溝通,，以自己的行動宣傳物業(yè)管理的好處,，讓物業(yè)管理深入人心。社會輿論也要多從正面加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳,，喚起各有關(guān)部門的高度重視和廣大業(yè)主的參與意識,，為推進(jìn)物業(yè)管理創(chuàng)造良好的社會氛圍。

4,、切實(shí)解決物業(yè)管理收費(fèi)中出現(xiàn)的難點(diǎn),。首先必須針對不同層次的居民做好觀念轉(zhuǎn)變；其次針對居民的實(shí)際情況制定出切實(shí)可行的具體的收費(fèi)辦法,，讓廣大居民理解并接受,；第三加強(qiáng)同居民的溝通，真正做到為民排憂解難,；第四,，切實(shí)規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)工作，建立良好的物業(yè)管理收費(fèi)體系,，切忌忽視物業(yè)管理交費(fèi)行為的規(guī)范,；第五，從法律上維護(hù)物業(yè)管理收費(fèi)的嚴(yán)肅性,，權(quán)威性以及強(qiáng)制性,。

5、充分挖掘和發(fā)揮小區(qū)內(nèi)部潛力及周邊優(yōu)勢,，拓寬舊住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展道路,。要增強(qiáng)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理造血功能，逐步改善小區(qū)綜合狀況,，搞好舊小區(qū)物業(yè)管理,，政府除進(jìn)行一次性綜合整治外，還需要適當(dāng)給予物業(yè)公司一定的優(yōu)惠政策,，動員社會各方面幫助物業(yè)公司健全造血功能,，舊住宅小區(qū)原有的一些經(jīng)營門點(diǎn)要適當(dāng)劃撥給物業(yè)公司,，使物業(yè)公司能按照“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”的原則實(shí)施管理，逐步改變舊住宅小區(qū)先天不足,，配套設(shè)施不完善的狀況,。物業(yè)管理公司也要積極在舊住宅小區(qū)周邊開辟新建住宅區(qū)的物業(yè)管理，以舊住宅小區(qū)為中心,，建立若干個物業(yè)管理衛(wèi)星點(diǎn),，使新舊小區(qū)連成一片，從而形成舊區(qū)發(fā)展促新區(qū)建設(shè),，新區(qū)建設(shè)帶動舊區(qū)發(fā)展的勢態(tài),，逐步使舊住宅小區(qū)物業(yè)管理步入良性發(fā)展的軌道。

總之,，舊居民住宅小區(qū)只有實(shí)行統(tǒng)一的,，社會化，專業(yè)化,，規(guī)范化的物業(yè)管理,，才能保證其綜合環(huán)境的不斷改善,，才能使小區(qū)房屋保值增值。然而，物業(yè)管理的發(fā)展除了物業(yè)管理公司自身不斷努力外,，還需要政府的大力扶持及社會各方面的理解和支持,，這樣,，物業(yè)管理才能不斷前進(jìn)，走出困境,。