我市小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀掃描

王瑤

　　家住頂樓的鄭先生很煩心,，為了屋頂漏雨他找了物業(yè)好幾次，好不容易盼來(lái)了工人維修,，結(jié)果修后不久下雨還漏,。鄭先生只好自己花了1000多元找人重修。到交物業(yè)費(fèi)時(shí),，一分錢也不減,。在大家的印象中，小區(qū)物業(yè)應(yīng)該給自己當(dāng)好“管家”,，最起碼要做到“春天栽花種草,，冬天除冰掃雪,，日常保安巡邏，逢年過(guò)節(jié)張燈結(jié)彩”,，這樣才住得舒心,。可記者在采訪中了解到,，能讓住戶稱心的小區(qū)物業(yè)還真不多,，“管家”和“業(yè)主”間矛盾重重：業(yè)主們不滿物業(yè)管理水平低下，服務(wù)不到位,，只收錢不辦事,；“管家”們抱怨物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，業(yè)主都是“大爺”,，不好管理,。物業(yè)到底該怎么管理才會(huì)讓住戶滿意？
　　關(guān)注之一：現(xiàn)狀距離期望太遙遠(yuǎn)
　　記者從市房管部門了解到,，我市從1997年開始正式有了物業(yè)管理,，十多年來(lái)，物業(yè)管理從無(wú)到有,，覆蓋面不斷擴(kuò)大,，管理范圍從單純的住宅小區(qū)發(fā)展到寫字樓、醫(yī)院,、商廈等多元化管理,；服務(wù)項(xiàng)目從單純的打掃衛(wèi)生到住宅設(shè)施設(shè)備維修、小區(qū)治安防范,、衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護(hù)、特約服務(wù)等一系列的配套服務(wù),。為了規(guī)范物業(yè)管理,，我市先后出臺(tái)了《大同市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《大同市物業(yè)管理投訴受理辦法》,、《大同市商品住宅建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收管理辦法》,、《大同市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》、《大同市住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》,、《大同市城市房屋裝飾裝修管理規(guī)定》、《大同市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》等規(guī)章和規(guī)范性文件,。
　　盡管如此,，物業(yè)管理仍與廣大市民的期望還有很大差距，存在不少矛盾和問(wèn)題。市房管局負(fù)責(zé)人將這些問(wèn)題歸結(jié)為幾大類：一是行業(yè)主管部門管理不到位,，頭疼醫(yī)頭,，腳疼醫(yī)腳，缺乏全面綜合管理,。二是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范,，服務(wù)不到位。個(gè)別企業(yè)服務(wù)意識(shí)差,，制度不健全,，維修不及時(shí)，保潔不徹底,；忽視業(yè)主權(quán)益,，不完全按合同、標(biāo)準(zhǔn)履行職責(zé),；管理人員素質(zhì)低，責(zé)任心不強(qiáng),。個(gè)別企業(yè)巧立名目,，存在多收費(fèi)、搭車收費(fèi),、財(cái)務(wù)不公開的現(xiàn)象,。三是開發(fā)建設(shè)單位遺留問(wèn)題多。開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)職責(zé)劃分不清,，前期物業(yè)管理進(jìn)入程度低,，小區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理交接不規(guī)范，本應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)的房屋質(zhì)量,、小區(qū)的配套,、廣告宣傳承諾等問(wèn)題，全部轉(zhuǎn)嫁給了物業(yè)管理企業(yè),，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來(lái)了諸多糾紛,。前一時(shí)期惠民西城小區(qū)的問(wèn)題就是這樣的典型。四是部分收費(fèi)難以理順,。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，供水、供電行業(yè)應(yīng)該向最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用,。但是多年來(lái),，市供水、供電等部門把應(yīng)由自己承擔(dān)的收費(fèi)責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給了物管企業(yè),，物管企業(yè)代他們向最終用戶收費(fèi),，同時(shí)還要承擔(dān)居民欠交的水費(fèi)、電費(fèi)，承擔(dān)管路,、線路損耗,，否則就停電、停水,，影響業(yè)主生活,。五是房屋專項(xiàng)維修資金收繳率低。我市住房專項(xiàng)維修資金在2007年以前是由開發(fā)單位或物業(yè)管理企業(yè)代收,，2007年成立了大同市房屋專項(xiàng)維修資金管理中心后,，行業(yè)主管部門要求代收的單位將專項(xiàng)維修資金移交到管理中心統(tǒng)一管理。但移交積極性不高,，移交率低,，個(gè)別代收單位甚至挪用房屋專項(xiàng)維修資金。老舊小區(qū)的房屋沒(méi)繳納專項(xiàng)維修資金,。目前,，新建商品住宅個(gè)人繳納專項(xiàng)維修資金在全市已形成共識(shí)，但2007年以前建成小區(qū)收繳率低,，全市365個(gè)小區(qū),，只有71個(gè)小區(qū)房屋維修專項(xiàng)維修資金進(jìn)入資金管理中心的賬戶。六是老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理難,。我市365個(gè)物業(yè)管理小區(qū),，61%是1995年之前形成的小區(qū)，此類小區(qū)由于歷史的原因,，大部分配套不完善,，四周無(wú)封閉，管線破損,，主體建筑破舊,，地面硬化差，綠化不達(dá)標(biāo),，違章建筑多,。這些小區(qū)的收費(fèi)價(jià)格偏低，加之水電跑,、冒,、漏的損耗，物管企業(yè)虧損經(jīng)營(yíng),，物業(yè)服務(wù)水平低,，物業(yè)管理難度大，小區(qū)的形象與現(xiàn)代城市發(fā)展很不相稱,。
　　關(guān)注之二：業(yè)主需要真心全心呵護(hù)
　　記者在采訪中了解到,，不滿物業(yè)服務(wù)的住戶焦點(diǎn)集中在物業(yè)公司重收費(fèi),、輕管理，年年交的物業(yè)費(fèi)不知道都花在了什么地方,。如果房屋出了故障,，需要維修，物業(yè)公司卻不肯承擔(dān)責(zé)任,，有的小區(qū)就連單元樓宇門壞了都要讓業(yè)主自己掏錢修,，至于屋頂漏水、墻體長(zhǎng)毛這樣的“硬傷”,，物業(yè)公司更是推諉扯皮,，人們認(rèn)為，每年幾百上千的物業(yè)費(fèi),，交得實(shí)在不值,。不僅如此，人們不滿的是物業(yè)費(fèi)交和不交一個(gè)樣,。絕大部分住戶每年按時(shí)交物業(yè)費(fèi),，但也有的住戶從來(lái)不交物業(yè)費(fèi)。長(zhǎng)此以往,，越來(lái)越多的人開始抵制物業(yè)費(fèi),，欠費(fèi)人群逐年遞增，物業(yè)服務(wù)每況愈下,，形成了惡性循環(huán)。
　　隨著我市部分保障性住房小區(qū)相繼交付使用,，物業(yè)管理能否及時(shí)跟上成為人們關(guān)注的焦點(diǎn),，同時(shí)也引起了各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。市房管部門針對(duì)新建小區(qū)專門組建了21個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目部,，通過(guò)競(jìng)崗產(chǎn)生了56名項(xiàng)目經(jīng)理,、副經(jīng)理，并對(duì)其及150名管理人員分3批進(jìn)行了為期6天的培訓(xùn),，組織他們到北京,、上海參觀學(xué)習(xí)。
　　今年11月召開的全市物業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)觀摩會(huì)明確提出,，2011年將是我市的“物業(yè)管理年”,。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理技術(shù)外,，應(yīng)從多方面提高我市的物業(yè)管理水平,。首先要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)行業(yè)管理體制，實(shí)行“四位一體”管理體制,，即行業(yè)主管部門負(fù)責(zé)資質(zhì)管理,、宏觀指導(dǎo)、標(biāo)準(zhǔn)制定、監(jiān)督服務(wù),；街道辦事處主要負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理的具體協(xié)調(diào),、監(jiān)督、指導(dǎo)工作,，受理物業(yè)小區(qū)業(yè)主的投訴,，調(diào)解矛盾糾紛，協(xié)助小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì),，組織物業(yè)小區(qū)開展有益的文體活動(dòng)等,；物業(yè)管理企業(yè)主要按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)合同進(jìn)行物業(yè)服務(wù)；業(yè)主委員會(huì)主要是執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定,，協(xié)調(diào)業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按合同做好服務(wù)。同時(shí),，要全面提高物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì),。近兩年我市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，一些住宅小區(qū)相繼配備了智能化設(shè)施,、設(shè)備,，如寬帶入戶、電子監(jiān)控,、中水處理等設(shè)備,，這就要求物業(yè)管理人員除具備基本的管理知識(shí)外，還應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技術(shù),，具備相應(yīng)的專業(yè)資格,，做到真正服務(wù)住戶，讓大家滿意,。也有人建議,，物業(yè)管理與百姓生活息息相關(guān)，在制定或調(diào)整物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)采取百姓聽證制度,。也可打破物業(yè)費(fèi)繳納的固有模式,，變年收為月收，減輕業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方的壓力,，否則時(shí)間累計(jì)越長(zhǎng),，欠賬就會(huì)變成賴賬，最終成為死賬,。