現(xiàn)實(shí)生活中，存在不少夫妻一方婚前簽訂購房合同、支付首付款并在銀行按揭貸款,，婚后雙方共同償還房貸的現(xiàn)象,。此時(shí)，房屋價(jià)款中包含另一方的價(jià)值投入,，將房屋認(rèn)定為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)或有不妥,。以合同的簽訂、首付款的支付,、不動(dòng)產(chǎn)登記由一方完成或房屋登記在一方名下,，認(rèn)定房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)亦缺乏依據(jù)?？梢哉f,，此類房產(chǎn)實(shí)際是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)與婚后共同財(cái)產(chǎn)的混合體。人民法院在離婚案件中判決分割此類房產(chǎn)時(shí),，既要保護(hù)個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)權(quán)益,，也要依照《中華人民共和國民法典》關(guān)于照顧子女、女方和無過錯(cuò)方利益的原則,，公平分割婚后雙方共同還貸形成的夫妻共有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,，同時(shí)還不能損害作為債權(quán)人的銀行的合法利益，必須慎重把握,。

首先需要說明的是，本條規(guī)定有一個(gè)隱含條件,，就是夫妻雙方實(shí)行的是法定共同財(cái)產(chǎn)制,。在約定財(cái)產(chǎn)制情形下，雙方財(cái)產(chǎn)各自分開,，基本不存在本條規(guī)定的“貸款房屋”如何判定所有權(quán)以及如何補(bǔ)償?shù)膯栴},。《中華人民共和國民法典》第1062條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn),，為夫妻的共同財(cái)產(chǎn),，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎(jiǎng)金,、勞務(wù)報(bào)酬,；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營,、投資的收益,；（三）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或者受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn),，但是本法第一千零六十三條第三項(xiàng)規(guī)定的除外,；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn),。夫妻對(duì)共同財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán),?！?strong>房屋買賣合同簽訂于婚后，意味著購房的意思表示發(fā)生在財(cái)產(chǎn)由夫妻雙方共同所有的婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，即使房屋登記在一方名下,，也不符合本條適用的情形。

首付款作為購房時(shí)第一次支付的款項(xiàng),，根據(jù)相關(guān)規(guī)定最低比例約在20%,，在房價(jià)高企的如今,，首付款也是一筆不小的金錢投入,。一方在婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款的，房屋中相應(yīng)的價(jià)值部分不可避免地帶有婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì),。從現(xiàn)實(shí)來看,，多年來房價(jià)持續(xù)呈現(xiàn)上漲走勢(shì)，首付款在房屋價(jià)值中對(duì)應(yīng)部分的款項(xiàng)金額也在慢慢擴(kuò)大,。這種帶有個(gè)人財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的權(quán)益,，人民法院必須給予保護(hù)。假如房屋買賣合同雖然簽訂在婚前,，但首付款是由男女雙方共同分擔(dān)支付,，就不符合本條所規(guī)定的“以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款”的條件。這種情況如何認(rèn)定,，有觀點(diǎn)認(rèn)為可參照本條第2款規(guī)定,，由不動(dòng)產(chǎn)登記一方按照另一方支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分向?qū)Ψ窖a(bǔ)償。

婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)不因夫妻關(guān)系的成立而自然轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn),。即便在法定夫妻共同財(cái)產(chǎn)制下,，也不排除夫妻一方或雙方均保留有一部分個(gè)人財(cái)產(chǎn)，或在夫妻關(guān)系存續(xù)期間獲得個(gè)人財(cái)產(chǎn)的情況,。如住房貸款的償還一部分或全部使用的是個(gè)人財(cái)產(chǎn),，就不能認(rèn)為購房款包含夫妻共同的投入，也就排除了房屋的一部或全部具有夫妻共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì),。當(dāng)然,，在審判實(shí)踐中，還貸使用的是否是個(gè)人財(cái)產(chǎn),，需要有充分的證據(jù)予以證明方能認(rèn)定,。一般而言，認(rèn)定是否滿足“婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)共同還貸”,，應(yīng)當(dāng)從兩個(gè)方面掌握：一方面從償還銀行貸款的時(shí)間看,，還貸的時(shí)間只要處于婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，一般即可認(rèn)定是雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸；另一方面,，夫妻之間是否約定實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制或者對(duì)案涉房屋的還貸問題有特別的約定,，如雙方當(dāng)事人認(rèn)可或者一方當(dāng)事人能夠舉證證明夫妻實(shí)行約定財(cái)產(chǎn)制或者對(duì)案涉房屋的還貸問題有特別約定，或償還貸款使用的確是個(gè)人財(cái)產(chǎn),，則排除本條規(guī)定的適用,。

房屋的購買滿足前三個(gè)條件，一方為結(jié)婚于婚前支付首付款并貸款購房,，婚后使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,，但不動(dòng)產(chǎn)登記在雙方名下或者一方將房屋贈(zèng)與另一方的，就不屬于本條規(guī)定的情形,，不能適用本條,。而不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)間是在婚前或婚后，不影響本條的適用,。房屋買賣合同是在婚前簽訂,，即意味著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的合意發(fā)生于婚前，與另一方無關(guān),。有一部分觀點(diǎn)認(rèn)為,，如果不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是在婚后取得，無論登記在哪方名下,，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),，離婚時(shí)應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，即“轉(zhuǎn)化論”的觀點(diǎn),。我們認(rèn)為該觀點(diǎn)不妥,，夫妻之間并非簡單的合作關(guān)系或者單純的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編確立的夫妻財(cái)產(chǎn)制,，體現(xiàn)的是中國社會(huì)普遍認(rèn)可的價(jià)值觀,，不僅延續(xù)了家庭財(cái)產(chǎn)共有的傳統(tǒng)，也反映了夫妻同甘共苦,，共同投資,、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的家庭倫理?；橐黾彝シňS護(hù)的不僅是平等,、和諧的家庭關(guān)系，并且與撫養(yǎng)子女,、贍養(yǎng)老人密切相關(guān),。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬并不因不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間或另一方參與了貸款償還就發(fā)生改變。

本條第2款表述為,，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸登記一方,，尚未歸還的貸款為不動(dòng)產(chǎn)登記一方的個(gè)人債務(wù),。這里需要注意，本條規(guī)定的是對(duì)一方婚前簽訂合同并以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款,，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸并登記在一方名下的房屋的處理方式之一,，人民法院在實(shí)踐中處理時(shí)，并非必須采取本條規(guī)定的方式,，將房屋判歸登記一方,，也要根據(jù)個(gè)案的實(shí)際情況進(jìn)行判斷。特殊情況下,，不排除將此類房屋判歸非產(chǎn)權(quán)登記一方所有并由其償還剩余貸款的可能,。

對(duì)于如何給未取得房屋產(chǎn)權(quán)的一方補(bǔ)償?shù)膯栴}，除房屋原購房款部分的價(jià)值外,，取得產(chǎn)權(quán)的一方還應(yīng)當(dāng)向另一方補(bǔ)償房屋的增值,，而不能僅給付夫妻關(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸所支付款項(xiàng)的一半。首先要確定房屋的價(jià)值,，夫妻雙方能夠?qū)Ψ课輧r(jià)值達(dá)成一致的,，補(bǔ)償數(shù)額的計(jì)算以雙方認(rèn)可的數(shù)額為基數(shù),。如雙方不能達(dá)成一致,，就需要委托有資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估以確定案涉房屋的價(jià)值。本條規(guī)定的“雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分”的計(jì)算,，可以用公式表示為：應(yīng)補(bǔ)償數(shù)額=（共同還貸數(shù)額÷總購房款）×房產(chǎn)的現(xiàn)值×50%,。

舉例說明，假設(shè)婚前貸款購房者所購房屋的單價(jià)是每平方米15000元,，面積是80平方米,。首付款是36萬元，按揭貸款84萬元,，貸款期限為20年（240個(gè)月）,，則利息總計(jì)為603452.87元。還款總額1443452.87元,。如果采用等額還款的方式,，月均還款6014.39元。雙方當(dāng)事人婚后共同還貸3年（36個(gè)月）后訴訟離婚,，離婚時(shí)房屋經(jīng)評(píng)估,，價(jià)值400萬元。計(jì)算可知,，購房者為購買該房屋總共支付1803452.87元（120萬元 603452.87元）,。其中，首付款在房價(jià)（房價(jià)款 利息）中所占比例為36萬元÷1803452.87元×100%≈19.96%,，夫妻共同還貸216518.04元（6014.39元×36）,，占房價(jià)款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）,。如果不考慮其他因素，則可以判決房屋歸婚前購房一方所有,，由其對(duì)另一方補(bǔ)償24萬元（400萬元×12%×50%）,。剩余貸款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由購房一方繼續(xù)償還,。

本條規(guī)定不排除在特殊情況下,，給另一方更多補(bǔ)償或?qū)⒎课菖袣w并非首付款支付方所有。如果房屋離婚時(shí)子女兩歲,，需要隨女方生活,，女方另有居住房屋但經(jīng)濟(jì)困難，則首先考慮在分割上述房屋時(shí),，對(duì)于夫妻共同還貸部分所對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值,，分割時(shí)根據(jù)照顧子女、女方和無過錯(cuò)方利益的原則,，給女方多分,。如果結(jié)合案件事實(shí)認(rèn)為將該部分全部分給女方才足以體現(xiàn)上述原則，也并不違反本條規(guī)定,。離婚時(shí)非首付款支付一方?jīng)]有住處,，另一方有負(fù)擔(dān)能力的，人民法院還可以依據(jù)《中華人民共和國民法典》第366條和第1090條規(guī)定,，判決一方給予幫助,，在房屋上設(shè)立居住權(quán)，保障沒有住處一方的生存權(quán)利,。

還有一個(gè)不能忽視的問題是,，人民法院在審理此類案件時(shí)必須充分了解貸款歸還情況，按揭貸款是將所購房屋設(shè)為抵押物抵押給銀行,，作為貸款人償還貸款的擔(dān)保,。一般而言，還貸義務(wù)與房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸于同一當(dāng)事人,。否則,，權(quán)利義務(wù)的不對(duì)等極可能導(dǎo)致貸款人拒絕還款，房屋最終可能被銀行通過訴訟和執(zhí)行程序?qū)崿F(xiàn)債權(quán),，反而損害了取得房屋產(chǎn)權(quán)一方的利益,。

在一些當(dāng)事人雙方均為再婚者的離婚案件中，對(duì)于一方當(dāng)事人于前一個(gè)婚姻關(guān)系存續(xù)期間即通過所在單位簽訂預(yù)售房合同或者登記參與房改,，購買房改房,，在購房時(shí)享受本人與前一配偶的工齡優(yōu)惠，但直至原配偶死亡后,，該當(dāng)事人再婚前才正式簽訂購房合同,，購買房屋的,，因所購房屋系房改房，購房款的絕大部分為此當(dāng)事人與原配偶工齡優(yōu)惠,，因此,，不宜適用本條判決房屋的歸屬。

在決定將符合本條規(guī)定的房屋判決歸非婚前按揭貸款購房一方所有時(shí),，務(wù)必做好以下工作：一是要判決由取得房屋所有權(quán)一方按照購房者所支付的房屋首付款及夫妻共同還貸支付款項(xiàng)及其所對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)的增值部分的一半向另一方支付補(bǔ)償,；二是妥善處理尚未歸還的銀行貸款，一般應(yīng)當(dāng)判決取得房屋所有權(quán)的一方當(dāng)事人承擔(dān)繼續(xù)還貸的義務(wù),。

人民法院在判決前應(yīng)當(dāng)掌握下列基本情況：

（1）案涉房屋購買時(shí)的價(jià)款,；

（2）首付款及其在購房全款中的比例；

（3）按揭貸款數(shù)額及其利息數(shù)額,；

（4）當(dāng)事人以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還款累計(jì)數(shù)額（包括利息）及其占全部房款和利息的比例,；

（5）尚未歸還的貸款及利息的數(shù)額。

在此基礎(chǔ)上才能確定產(chǎn)權(quán)歸屬,，然后確定取得產(chǎn)權(quán)的一方需要向另一方支付補(bǔ)償款的數(shù)額,。在分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，仍然要貫徹《中華人民共和國民法典》第1087條規(guī)定,，照顧子女,、女方和無過錯(cuò)方利益。

如果雙方當(dāng)事人婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間較長,，夫妻共同還貸的款項(xiàng)在房款中所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出婚前購房者支付的首付款在房款中所占比例,，而非購房者一方有能力支付尚未償還的貸款,，則人民法院可以根據(jù)案件的實(shí)際情況判決房屋歸非購房者一方所有,，令其向?qū)Ψ街Ц断鄳?yīng)補(bǔ)償并承擔(dān)繼續(xù)還款的義務(wù)。

如果婚前購房的一方當(dāng)事人因某種原因經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化,，離婚時(shí)不具備繼續(xù)償還銀行貸款的能力,，而另一方當(dāng)事人有此能力，則為了避免案涉房屋被銀行行使抵押權(quán),，另一方要求取得所有權(quán)并按照本條的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

如果雙方當(dāng)事人未登記結(jié)婚,，只是同居,，即使購房的情況類似，也不能適用本條規(guī)定,。