一朋友咨詢,，稱其所購福州品牌開發(fā)商的復(fù)式房，因封閉陽臺及露臺現(xiàn)被定義成違章建筑,，要求自行拆遷,，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記被凍結(jié)，該如何維權(quán),？朋友覺得很冤，開發(fā)商樣板間都這么布置的,，且在相關(guān)樓書及宣傳冊也就么顯示,，在搭建時(shí)開發(fā)商及物業(yè)也是默許的，現(xiàn)怎么就成違章建筑,，這應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任吧,？其他不說，就按照此前倒樓板的費(fèi)用,、拆除樓板的費(fèi)用及房屋面積減少總價(jià)賠個(gè)二三十萬就好了,？

我能說什么呢？真是想得太美了,。開發(fā)商為進(jìn)行促銷,，吸引購房者，確實(shí)很喜歡用贈(zèng)送面積這一招。但用了這么多年,，開發(fā)商其實(shí)也有一些明確的套路,，盡量不讓自己承擔(dān)法律責(zé)任的。

比如認(rèn)為自己在銷售宣傳中以明確具體的方式向不特定消費(fèi)者承諾贈(zèng)送面積及得房率近100%,，應(yīng)視為要約邀請,，甚至更厲害開發(fā)商僅以口頭說明或暗示，不留下任何把柄,；同時(shí)雙方簽訂的商品房買賣合同是對出賣人前期宣傳中的贈(zèng)送面積及得房率近100%這一約定的實(shí)質(zhì)性變更,，雙方關(guān)于案涉房屋的相關(guān)權(quán)利義務(wù)應(yīng)以正式簽訂的商品房買賣合同為準(zhǔn)。

比如簽署商品房買賣合同時(shí)還會(huì)明確本合同所述價(jià)款僅包括合同明確約定的交付面積房屋,，不含其他任何可能涉及的贈(zèng)與面積價(jià)值等,。

比如絕不會(huì)由開發(fā)商組織統(tǒng)一倒板，而在驗(yàn)收后要求購房者自行處理或統(tǒng)一交由沒有任何關(guān)聯(lián)關(guān)系的第三方公司施工處理,。

基于開發(fā)商上述手法,，房屋贈(zèng)與面積如被認(rèn)定為違章建筑，后續(xù)追究開發(fā)商責(zé)任非常困難,，最終得到的賠償款數(shù)額可能遠(yuǎn)低于當(dāng)事人期望值,。

比如針對樓頂花園贈(zèng)送面積被城管拆除的，福建永泰法院就曾判決認(rèn)為：開發(fā)商與購房者訂立的《商品房買賣合同》及其附件以及前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,，系合同雙方真實(shí)的意思表示,，其內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，應(yīng)屬合法有效,。根據(jù)《商品房買賣合同》約定，購房者所購商品房的建筑面積不包括屋頂平臺面積,，其提供的證據(jù)不足以證明開發(fā)商通過附贈(zèng)屋頂平臺建筑而加價(jià)銷售案涉商品房,，應(yīng)承擔(dān)不利的后果。屋頂平臺屬小區(qū)業(yè)主共有,，購房者應(yīng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)管理和使用屋頂平臺,，卻未經(jīng)相關(guān)部門審批擅自在屋頂平臺搭蓋建筑物用以自身居住，因搭建物被永泰縣城建監(jiān)察大隊(duì)以違法建筑為由拆除而造成損失,，并非開發(fā)商違約行為所致,。

比如針對贈(zèng)送二層地下室的，上海崇明區(qū)人民法院就曾判決認(rèn)為：雖然三原告所購房屋依約不包括獨(dú)立的兩層地下室空間,，但開發(fā)商在房屋銷售過程中,，通過廣告資料、樣板房展示等形式,，對相關(guān)地下空間的使用方式進(jìn)行不當(dāng)宣傳,，對原告作出購房決定可能存在一定程度的影響。但該使用方式違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，使三原告實(shí)際無法按照宣傳內(nèi)容完全實(shí)現(xiàn)地下空間的使用功能,，致其預(yù)期利益受到一定損失,，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。但綜合在案證據(jù),，無法證明該地下空間使用方式對房屋價(jià)格存在重大影響,，故三原告所主張的賠償金計(jì)算方式于法無據(jù)，本院難以支持,。結(jié)合本案的具體情況,，本院確定由開發(fā)商酌情賠償三原告損失37,114.4元等。

至于有的業(yè)主想通過努力,，爭取讓開發(fā)商申請改變規(guī)劃,，具體流程是從項(xiàng)目所在地出具方案，到政府部門辦理備案,，最終依據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)管理?xiàng)l例,、辦理規(guī)劃許可、施工許可等等,，重新進(jìn)行建設(shè)等,，但這費(fèi)時(shí)較久，且需要開發(fā)商全力配合,。修改規(guī)劃方案總體理論上可行,，但需要開發(fā)商補(bǔ)繳大量土地出讓金等費(fèi)用，雙方很難達(dá)成一致,。重新修改規(guī)劃就要更改容積率,，這看似是某一個(gè)項(xiàng)目的小問題，實(shí)則涉及到整個(gè)城市總規(guī)劃,，需要辦理一系列審批程序,，在福州基本不可能實(shí)現(xiàn)。因違建被強(qiáng)拆的樓盤有很多,，但還真沒聽說哪家開發(fā)商可以修改項(xiàng)目容積率的,。

不過，即然事情出了,，協(xié)商解決肯定很難的，最終還是要訴諸法院的,，到時(shí)也只能依據(jù)大家各自的證據(jù),，讓法院綜合考慮購房者的權(quán)益、開發(fā)商的責(zé)任及過錯(cuò)來進(jìn)行裁判了,。