《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》自2003年6月1日起施行以來,，法院受理的商品房買賣合同糾紛案件激增,，而其中買受人訴開發(fā)商逾期辦理權屬轉移登記（以下簡稱“逾期辦證”）的案件又占了相當之比例。該問題是司法實踐中各方都高度關注的問題,，也是涉訴的高發(fā)區(qū),。筆者特針對此焦點問題，對近五年相關案件加以研究分析,，以期對矛盾糾紛之解決有所裨益,。

第一部分 開發(fā)商“逾期辦證”所涉民事案件的數據分析

本文通過“中國裁判文書網”在線案例公開數據庫進行檢索、統計,。在中國裁判文書網中設定2013年1月1日至2018年4月17日為檢索期間,，以“商品房”、“逾期辦證”為關鍵詞,，將案由限定為“民事”,，地域限定為“北京”，檢索所得案例共計2339個,。

從樣本案件的時間分布情況來看,，2013年有103件，2014年增加至525件,，一直到2017年每年的案件數量一直保持不低的數量,。截至2018年4月17日，2018年已審結案件為11件。

從樣本案件中當事人提出的訴訟請求情況看,，此類糾紛的訴訟請求主要集中于：解除房屋買賣合同,、支付違約金、協助辦理產權證,、賠償損失等四個方面,。提出“支付逾期辦證違約金”的一共有1493件，其中,，提出“支付逾期辦證違約金+協助辦理產權證”訴請的案件共943件,，占全部樣本案件的40.32%；提出“支付逾期辦證違約金+逾期交房違約金”訴請的案件共64件,，占樣本案件的2.74%,；僅提出“支付逾期辦證違約金”訴請的案件一共有486件，占樣本案件的20.78%,；僅提出“協助辦理產權證”訴請的案件共649件，占全部樣本案件的27.75%,；提出“解除房屋買賣合同”訴請的案件共195件,；提出“賠償損失”訴請的案件共2件。

從樣本案件的審判程序看,，一審案件1796件,，占比76.8%；二審案件524件,，占比22.4%,；再審案件5件，占比0.2%,；再審審查和審判監(jiān)督案件7件,，占比0.3%，其他7件,。

從樣本案件（一審程序）的分布區(qū)域看,，多集中于海淀區(qū)（448件）和通州區(qū)（638件）這兩大區(qū)域。

第二部分 典型案例及具體分析

以中國裁判文書網之案例檢索結果為基礎,，筆者對樣本案例進行分類統計,，重點研究當事人訴爭焦點，以及法院裁判尺度與導向等有關的實體問題,，并在此基礎上展開分析,。

一、買受人可否以開發(fā)商逾期辦證為由解除房屋買賣合同

2339個樣本案例中,，當事人訴請解除案涉房屋買賣合同的案件共有195件,，其中，有180個案例，不管是開發(fā)商[1]還是當事人訴請解除合同,，法院都予以支持,；有15個案例的法院沒有支持當事人訴請解除合同。

1.判決支持當事人解除合同的請求的

據樣本分析,，支持解除房屋買賣合同的案件中,，法院通常認為：根據《合同法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》之規(guī)定,，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記,，買受人請求解除合同和賠償損失的,，應予支持。

在陳秀華與北京京北鑫民房地產開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案[2]中,，原告從被告處購買案涉房屋并支付購房款,，但雙方未簽訂書面購房合同。后被告雖將案涉房屋交付原告,，但一直未為業(yè)主辦理產權登記,，原告向法院起訴，請求解除案涉房屋買賣合同并返還購房款及利息,。法院認為,，當事人之間已經形成事實上的商品房買賣關系，訂立了地下室買賣合同,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,，由于出賣人的原因,，導致買受人無法辦理房屋所有權登記,，買受人請求解除合同和賠償損失的,，應予支持?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定,，現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內,，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。因此,，原告以被告逾期辦證為由堅持要求解除與被告之間的地下室買賣合同,，該訴訟請求于法有據，法院予以支持,。合同解除后,，被告應返還原告全部購房款,，并賠償相應損失。最終,，法院判決解除案涉房屋買賣合同,，并判決被告返還購房款及利息損失。

同樣,，在廖新華與北京京北鑫民房地產開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案[3],、柳海霞與北京京北鑫民房地產開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案[4]、姚春芳與北京京北鑫民房地產開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案[5],、于振興與北京京北鑫民房地產開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案等案件[6]中,，法院均持相同觀點。

2.判決未支持當事人解除合同的請求的

對于以開發(fā)商逾期辦證為由訴求解除合同的判決,，僅有兩個,，均為同一個案件。

在董鵬,、劉秀芳房屋買賣糾紛一案[7]中,，因為開發(fā)商北京順開房地產開發(fā)有限公司沒有在和同約定的時間內辦理房屋產權相關手續(xù)，導致后來出賣人無法為原告辦理房屋產權手續(xù),，原告二人訴至法院要求解除其與出賣人之間的商品房買賣合同,。二審法院認為：“董鵬、劉秀芳主張該合同因房屋權屬證書未辦理完畢造成無法為喬月利辦理房屋產權轉移登記手續(xù)屬于不可抗力,，但從雙方合同關于產權登記的約定分析，雙方簽約時已預測到短時間內無法辦理房屋權屬證書的情況,，并約定了相應處理辦法,，故董鵬、劉秀芳主張的不可抗力問題并不存在,，現喬月利要求繼續(xù)履行《房屋買賣合同》,，且涉案房屋已實際交付多年，《房屋買賣合同》能夠繼續(xù)履行,，原審法院駁回董鵬,、劉秀芳的訴訟請求，并無不當”,，駁回了當事人的解除合同的請求,，維持了原判。

二,、開發(fā)商應否承擔協助辦證的義務

樣本案例中,，當事人訴請開發(fā)商協助辦理案涉房屋產權證的案件共有1592件，其中法院支持當事人協助辦證訴訟請求的案件為1061件,，法院未支持該訴訟請求的案件為531件,。

據樣本分析，法院通常認為開發(fā)商負有協助買受人辦理產權證書的義務，但若涉訴房屋現暫不具備辦理產權證的條件,，或買受人尚未繳納購房款,，法院會認定案涉房屋的產權證在客觀上不具備辦理條件，進而駁回當事人的訴訟請求,。此外,，若當事人在房屋買賣合同中約定出賣人在房屋交付后一定期限內為買受人辦理權屬登記手續(xù)，出賣人未履行辦證義務的,，應當承擔違約責任,。

1.支持要求開發(fā)商承擔協助辦證義務的訴請

在陳迎鳳與北京亞連房地產開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案中，原,、被告雙方雖未約定辦理房屋所有權證的時間和遲延辦理房屋所有權證的違約責任,，法院認為，原告與被告簽訂之北京市商品房買賣契約合法有效,，原告已依約履行相關付款義務,，被告應協助原告辦理轉移登記。因此,，對原告要求被告協助辦理涉案房屋轉移登記的訴訟請求,，法院予以支持。

同樣,，在毛東海與北京市西城區(qū)人民政府,、北京大興城建開發(fā)物業(yè)管理二公司等房屋拆遷安置補償合同糾紛案[8]中，法院認為,，毛東海所獲得的案子房屋系能夠辦理產權的私有房屋,，被告負有協助毛東海辦理房屋產權轉移登記的義務，判定被告協助原告將案涉房屋轉移登記至原告名下,。法院此類觀點亦見于史穎與北京市西城區(qū)人民政府,、北京大興城建開發(fā)物業(yè)管理二公司等房屋拆遷安置補償合同糾紛案，王明寶與北京市西城區(qū)人民政府,、北京大興城建開發(fā)物業(yè)管理二公司等房屋拆遷安置補償合同糾紛案[9],、趙洪海與北京市西城區(qū)人民政府、北京大興城建開發(fā)物業(yè)管理二公司等房屋拆遷安置補償合同糾紛案等案件[10]中,。

2.駁回要求開發(fā)商承擔協助辦證義務的訴請

在馬哲等商品房銷售合同糾紛案[11]中,，當事人約定出賣人在收到買受人全額購房款后，由出賣人為買受人辦理完畢房屋產權過戶登記手續(xù),。法院認為,，雙方簽訂之《商品房買賣合同》合法有效，出賣人應為購買人辦理房屋產權過戶登記,。但由于涉案房屋之上長期設有抵押權,，并因涉及他案執(zhí)行以至房屋被查封,，致使未能辦理房屋產權過戶登記，出賣人應就此承擔相應的違約責任,。同時,，法院認為在客觀履行不能的情況下，原告仍堅持要求被告協助辦理過戶手續(xù)及產權登記證書,，缺乏法律依據,，依法予以駁回。

在范芙容與北京市海淀區(qū)北部地區(qū)開發(fā)建設委員會辦公室房屋買賣合同糾紛一案[12]中,，法院認為因訴爭房屋系拆遷回遷安置房屋,，訴爭房屋所在項目尚有部分手續(xù)未辦理完畢，客觀上亦不具備辦理條件,，駁回買受人訴訟請求,。在藏德柱與北京市軌道交通建設管理有限公司等房屋拆遷安置補償合同糾紛案[13]中，法院亦持相同觀點,。

注釋：

[1]馬國強與北京都市房地產開發(fā)集團有限公司房屋買賣糾紛一案中,，開發(fā)商以辦理房屋產權證的客觀不能要求解除其與馬國強之間的《商品房買賣合同》，法院最后支持了開發(fā)商的訴求,。參見北京市第一中級人民法院（2016）京01民終1889號民事判決書,。

[2]北京市懷柔區(qū)人民法院（2016）京0116民初2797號民事判決書。

[3]北京市懷柔區(qū)人民法院（2016）京0116民初588號民事判決書,。

[4]北京市懷柔區(qū)人民法院（2016）京0116民初2799號民事判決書,。

[5]北京市懷柔區(qū)人民法院（2016）京0116民初590號民事判決書。

[6]北京市懷柔區(qū)人民法院（2016）京0116民初589號民事判決書,。

[7]北京市第三中級人民法院（2014）三中民終字第02473號民事判決書,。

[8]北京市大興區(qū)人民法院（2017）京0115民初16751號民事判決書。

[9]北京市大興區(qū)人民法院（2017）京0115民初12419號民事判決書,。

[10]北京市大興區(qū)人民法院（2017）京0115民初19043號民事判決書。

[11]北京市第三中級人民法院（2014）三中民終字第13744號民事判決書,。

[12]北京市第一中級人民法院（2015）一中民終字第4851號民事判決書,。

[13]北京市第二中級人民法院（2016）京02民終2431號民事判決書。

編排/王昊宇