關(guān)于這一問題,，司法實務(wù)的裁判意見不一。在回答這個問題前,，我們先了解一下何為預(yù)告登記,。《中華人民共和國民法典》第二百二十一條第一款規(guī)定了預(yù)告登記,，即“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記,。預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的,，不發(fā)生物權(quán)效力,。”《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第八十五條第（三）項規(guī)定“以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)的”可以辦理預(yù)告登記,。從中可以看出,，預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記屬于預(yù)告登記的一種類型。

設(shè)立抵押權(quán)預(yù)告登記制度的價值和意義在于大大降低了購房人與貸款人所需面臨的風(fēng)險,，使得開發(fā)商不能一房多賣,，確保了購房人將來能順利取得商品房所有權(quán)。如此一來,，購房人償還貸款的積極性得到提高,，相應(yīng)的，作為貸款人的銀行的風(fēng)險也就降低了,。

司法實踐中人民法院就抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人能否就抵押財產(chǎn)主張優(yōu)先受償權(quán)存在肯定說和否定說兩種觀點,。肯定說認(rèn)為,，抵押權(quán)預(yù)告登記同抵押權(quán)正式登記一樣,，只要辦理了以抵押為意思表示的登記，抵押權(quán)就已經(jīng)設(shè)立,。在債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時,，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)就抵押財產(chǎn)主張優(yōu)先受償權(quán),。^【1】否定說認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人不享有優(yōu)先受償權(quán),。理由是：（1）抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非是現(xiàn)實的抵押權(quán),，而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動的請求權(quán)；（2）根據(jù)物權(quán)法定原則,，抵押權(quán)預(yù)告登記不屬于法定的擔(dān)保物權(quán),，故不具有優(yōu)先受償效力；（3）抵押權(quán)預(yù)告登記公示的僅僅是不動產(chǎn)在將來可能發(fā)生物權(quán)變動的一種安排,，而非物權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動的公示,，它不能使債權(quán)人獲得同擔(dān)保物權(quán)人一樣的地位。經(jīng)過檢索,，我們發(fā)現(xiàn)人民法院在司法裁判中主要持否定說,，極少數(shù)的法院采用肯定說。

2021年1月1日,，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡稱“《擔(dān)保制度解釋》”）正式施行,，其中第五十二條第一款規(guī)定“當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償,，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記,、預(yù)告登記的財產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時的財產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形,，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的,，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記,，且不存在預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形的,，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立,?！睆那笆鲆?guī)定可以看出，《擔(dān)保制度解釋》第五十二條突破了以往的觀點,，賦予抵押預(yù)告登記權(quán)利人在建筑物已辦理所有權(quán)首次登記且不存在預(yù)告登記失效情形下主張優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利,。以下我們結(jié)合《最高人民法院民法典擔(dān)保制度司法解釋理解與適用》來理解什么是建筑物所有權(quán)首次登記？什么是預(yù)告登記失效,？最高人民法院認(rèn)為,，建筑物所有權(quán)首次登記是指開發(fā)商在建筑物竣工驗收后辦理建筑物所有權(quán)的首次登記，而非抵押人從開發(fā)商處取得建筑物所有權(quán)而辦理的首次登記,?！吨腥A人民共和國民法典》第二百二十一條第二款對預(yù)告登記失效作出了規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的,，預(yù)告登記失效,?！弊罡呷嗣穹ㄔ簩Α白阅軌蜻M行不動產(chǎn)登記之日起”進行了說明，能夠進行不動產(chǎn)登記是指具備辦理抵押登記的條件,。而在實踐中,，只有開發(fā)商知曉是否具備辦理抵押登記的條件，抵押人或權(quán)利人可能都不知情,。因此,，應(yīng)當(dāng)以抵押人或權(quán)利人主觀上知道或應(yīng)當(dāng)知道能夠進行抵押登記之日作為計算90天的起點來認(rèn)定預(yù)告登記失效，而不能以客觀上具備辦理抵押登記條件之日作為計算的起點,。