對于預告登記,，民法典物權篇第二百二十一條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產物權的協(xié)議,，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記,。預告登記后,，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的,，不發(fā)生物權效力,。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的,，預告登記失效,。”這一概念有兩個核心內容,，一是預告登記后,，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的,，不發(fā)生物權效力,，也就是預告登記具有物權的順位作用和破產隔離作用，具有物權性,，二是預告登記在一定的條件下將失效,。

對于抵押預告登記，新?lián)Ｋ痉ń忉尩谖迨l規(guī)定：“當事人辦理抵押預告登記后,，預告登記權利人請求就抵押財產優(yōu)先受償,，經審查存在尚未辦理建筑物所有權首次登記、預告登記的財產與辦理建筑物所有權首次登記時的財產不一致,、抵押預告登記已經失效等情形，導致不具備辦理抵押登記條件的,，人民法院不予支持,；經審查已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的,，人民法院應予支持,，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。 當事人辦理了抵押預告登記,，抵押人破產,，經審查抵押財產屬于破產財產，預告登記權利人主張就抵押財產優(yōu)先受償?shù)?，人民法院應當在受理破產申請時抵押財產的價值范圍內予以支持,，但是在人民法院受理破產申請前一年內，債務人對沒有財產擔保的債務設立抵押預告登記的除外?！?/span>

我們不難發(fā)現(xiàn),，對于抵押預告登記，新?lián)Ｋ痉ń忉尩谖迨l主要表達了兩層意思,，一是抵押預告登記不能轉為抵押登記的,，包括抵押物的原因（與建筑物所有權的首次登記進行對比，不能進行首次登記,，就是所有權尚不能形成的,；進行首次登記的，還要進行預告登記與抵押物對比,，以確定預告登記是否具備轉為抵押登記的實質條件）,，也包括預告登記人未及時申辦的，預告登記權利人不能主張抵押登記的權利,，不過,，這里需要注意的是，不能主張抵押登記的權利分為兩種具體情形,，一種是預告登記轉正式登記的權利消滅,，而且是永遠的消滅，比如未及時申辦預告登記轉正式登記的,，第二種為暫不具備抵押登記轉正式登記條件的,，但不排除后續(xù)具備轉正式登記條件，如尚未辦理建筑物所有權首次登記,，后續(xù)可辦理時仍可辦理,，則具備了相應條件后，抵押預告登記的權利就轉變?yōu)榈盅旱怯浀臋嗬?，預告登記不具備轉為正式登記的,，并不等于預告登記不存在，預告登記的權利人仍然享有民法典規(guī)定的權利,，這就是未經預告登記的權利人同意,，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力,，這里的不發(fā)生物權效力,，筆者認為應該是發(fā)生的物權效力不得對抗預告登記的權利，這實際上就是預告登記的順位效力,；二是抵押預告登記可以辦理轉抵押登記的,，抵押預告登記權利人可以直接主張抵押權人的權利，無須預告登記轉正式登記后才能主張抵押權,，也就是將抵押預告登記的權利效力提升了一級,，直接將其作抵押登記處理,。這一處理的原理，筆者的理解是預告登記權利人之所以辦理預告登記而不是直接辦理正式登記,，就在于暫時不具有辦理正式登記的條件而不得不勉強辦理預告登記,，現(xiàn)具備辦理正式登記的條件了，沒有必要先轉辦正式登記再主張正式登記的權利,，那只是一個程序而已,，并無實質障礙，不涉及司法對行政權力的侵犯,，不必增加當事人不必要的勞動,。

民法典第四百零六條規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產,。當事人另有約定的,，按照其約定。抵押財產轉讓的,，抵押權不受影響,。”由于抵押預告登記對于抵押物的負擔最多不過是抵押負擔,，舉重明輕,，上述規(guī)定對于抵押預告登記也應是適用的，即抵押預告登記原則上不影響抵押人轉讓抵押財產,，除非當事人另有約定,。即使當事人另有約定，該約定除非經過不動產登記薄的登記,，也只在抵押人和抵押權人之間發(fā)生約束力,，不能對抗抵押物的受讓人。

新?lián)Ｋ痉ń忉寣︻A告登記抵押權效力的規(guī)定,，將極大地方便預告登記權利人的權利實現(xiàn),。在過去的類似案件中，法院或仲裁機構通常會認為預告登記的預抵押權僅僅是個債權,，只有預告登記轉為正式登記后,，債權人才享有相應的擔保物權，并因此在案件中駁回債權人對抵押物優(yōu)先受償權的主張,。新?lián)Ｋ痉ń忉屩螅词诡A告登記的抵押權尚未進行抵押權變更登記,，也不等于預抵押權就不能直接主張優(yōu)先受償權,，不僅有利于預告登記的抵押權人實現(xiàn)其預告登記的目的，更有利于減少當事人的訴累,。