一,、實用判例

【觀點來源】 王某2,、王某3、王某1與潘某,、問某,、李某2宅基地使用權(quán)糾紛案

【案件編號】 （2020）晉民申630號

【實用觀點】 對于連環(huán)多次買賣農(nóng)村房屋，最后農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)入房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員的,，因為其并沒有損害集體經(jīng)濟組織利益,，通常認(rèn)定最后受讓農(nóng)戶房屋的集體經(jīng)濟組織成員享有農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán),。

【檢索主詞】

一級檢索詞：房屋買賣

二級檢索詞：農(nóng)村房屋  集體經(jīng)濟組織成員  集體利益

【實證案例】

?當(dāng)事人：

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：王某1,。

再審申請人（一審原告,、二審上訴人）：王某2。

再審申請人（一審原告,、二審上訴人）：王某3,。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：潘某,。

被申請人（一審被告,、二審被上訴人）：問某。

?王某1,、王某2,、王某3再審請求：

1.撤銷太原市中級人民法院（2019）晉01民終2201號民事判決書；2.依法改判房屋買賣合同無效,，判令被申請人返還再審申請人房屋及宅基地,；3.訴訟費用由被申請人承擔(dān)。事實與理由：一,、原判決認(rèn)定的基本事實缺乏證據(jù)證明,。首先，問某僅向原審法院提交其與李某2簽署的《房屋買賣協(xié)議》及收據(jù),，用于證明李某2將房屋出售給問某,，但上述證據(jù)材料存在多處無法解釋的疑點而無法達(dá)到證明目的，買賣協(xié)議真實性缺乏證據(jù)證明,，事實認(rèn)定錯誤,。具體理由如下：《房屋買賣協(xié)議》實際簽署時間為2015年2月前后，與協(xié)議上記載的2011年11月5日,，系問某為訴訟制造證據(jù),；涉案房款95萬元均為現(xiàn)金交易，結(jié)合款項交付,、當(dāng)事人經(jīng)濟能力,、本地的交易方式、交易習(xí)慣,，當(dāng)事人財產(chǎn)變動情況等因素判斷,，在家中存放大額現(xiàn)金無法令人信服；《房屋買賣協(xié)議》記載的付款方式,、付款期限均與李某2代理律師一審陳述不符,；再審申請人提起訴訟前，曾向問某的父母、同村村民,、施工人員詢問,，均表示問某未購買過涉案房屋，被申請人對此錄音證據(jù)未作出合理解釋,，同時東峰村進行過多次土地確權(quán)登記,，問某從未要求過將涉案房屋登記在其名下，在訴訟中主張房屋所有權(quán)不合常理,。其次,，原審法院未經(jīng)調(diào)查核實便認(rèn)定問某實際居住占有系事實認(rèn)定錯誤。涉案房屋并未有人居住,，問某的父母明確表示問某未購買涉案房屋,；問某代理人在庭審中提交照片并非涉案房屋，電費繳納短信憑證無法證明實際占有房屋,。二,、原判決適用法律確有錯誤。1.無權(quán)處分的行為未經(jīng)追認(rèn)無效,。本案中涉案房屋系劉翠梅與王有在夫妻關(guān)系存續(xù)期間修建,，屬于夫妻共同財產(chǎn)，王某3,、王某2,、王某1作為王有的繼承人，依法對涉案房屋享有繼承權(quán),，房屋屬于王某3,、王某2,、王某1與劉翠梅共同所有,，劉翠梅無權(quán)單獨處分。原審法院認(rèn)定劉翠梅出賣房屋的行為為有效處分系法律適用錯誤,。2.《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村居民出賣,、出租住房后，再申請宅基地的,，不予批準(zhǔn)”是指農(nóng)村居民將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織成員的情形,，不應(yīng)對該條款做擴大性解釋。2015年12月23日至24日《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議紀(jì)要》就農(nóng)村房屋買賣問題明確指出,，現(xiàn)階段,，我國農(nóng)村社會保障體系還不完善，宅基地還具有較強的社會保障和社會福利性質(zhì),，完全放開對宅基地使用權(quán)限制的條件還不具備,。在國家已確定的宅基地流轉(zhuǎn)試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保,、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛,。在非試點地區(qū),，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人,，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效,。原審法院以最后一手買受人為本集體經(jīng)濟組織的成員為由，分別認(rèn)為：協(xié)議不作無效處理和轉(zhuǎn)讓協(xié)議不宜作無效處理,，該種認(rèn)定無法律依據(jù),。綜上,，再審申請人的再審申請符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（二）,、（六）項的規(guī)定,。

?再審法院觀點：

本案當(dāng)事人系連環(huán)買賣農(nóng)村房屋,，最后一手受讓人問某系涉案農(nóng)村房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員。再審申請人母親劉翠梅系涉案宅基地的戶主,，其將其所有的財產(chǎn)進行處分,，并不違反法律強制性規(guī)定,。雖然劉翠梅與潘某所簽訂的售房協(xié)議,、潘某與李某2簽訂的售房協(xié)議中的買受人系城鎮(zhèn)居民,，售房協(xié)議不受法律保護,。但最后一手受讓人問某系涉案農(nóng)村房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員,，劉翠梅出售房屋的行為并未使該集體經(jīng)濟組織的權(quán)益受到損害?，F(xiàn)涉案宅基地由問某實際占有,、使用,，對涉案的售房協(xié)議不宜作無效處理。關(guān)于返還房屋,，由于再審申請人父母所建房屋在出售后起訴前已被李某2拆除,，李某2在支付對價的情況下拆除房屋并無過錯,，再審申請人訴請返還房屋客觀上無法實現(xiàn)，一、二審駁回該訴求并無不當(dāng),。對于李某2與問某之間售房協(xié)議是否履行問題,。李某2與問某簽訂房屋買賣協(xié)議，李某2給問某出具收款收據(jù),，雙方對房屋買賣及付款均予以認(rèn)可,，現(xiàn)問某占有房屋，再審申請人認(rèn)為李某2與問某之間的房屋買賣協(xié)議虛假未實際履行無證據(jù)支持,，應(yīng)認(rèn)定李某2與問某之間售房協(xié)議履行,。

?再審法院裁判結(jié)果：

王某2、王某3,、王某1的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項,、第六項規(guī)定的情形,。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款,，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定,，裁定如下：駁回王某2,、王某3,、王某1的再審申請,。