成都市住宅價(jià)格時(shí)空演化與分異機(jī)理及影響因素分析

住房問(wèn)題是關(guān)系民生的重要問(wèn)題,，而住房?jī)r(jià)是影響影響住房的關(guān)鍵因素之一。自從1998年我國(guó)實(shí)行住房改革以來(lái),，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,，各地住房?jī)r(jià)格也開(kāi)始快速增長(zhǎng)，在我國(guó)大型城市中,，“蟻?zhàn)濉?、“蝸居”等現(xiàn)象隨之出現(xiàn)。

在漢斯出版社《管理科學(xué)與工程》期刊中國(guó),，有學(xué)者采用GIS空間分析法,，對(duì)成都市住宅價(jià)格空間分布特征及規(guī)律進(jìn)行定量化分析,，引入地理探測(cè)器定量探測(cè)影響住宅價(jià)格空間分布的驅(qū)動(dòng)因素，從而為相關(guān)部門(mén)更好的調(diào)控房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)提供參考,。

成都是我國(guó)西南地區(qū)的核心經(jīng)濟(jì)中,，“首批國(guó)家歷史文化名城”和“中國(guó)最佳旅游城市”。2016年4月,，國(guó)務(wù)院明確成都要以建設(shè)國(guó)家中心城市為目標(biāo),。成都作為公認(rèn)的宜居城市，其住房的需求直接帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,。2016年成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2638.9億元,，商品房銷(xiāo)售面積3935.3萬(wàn)平方米。成都市行政區(qū)域包括19個(gè)區(qū)(縣,、縣級(jí)市),，另外還代管了簡(jiǎn)陽(yáng)市。成都將其行政區(qū)域劃分為三個(gè)圈層,，其中第一和第二圈層是是成都市的中心區(qū)域,，為此本文選取這兩個(gè)層中的所有區(qū)域?yàn)檠芯繉?duì)象，選取2350個(gè)小區(qū)平均房?jī)r(jià)為樣本進(jìn)行研究,。

成都市住宅價(jià)格呈現(xiàn)空間和時(shí)間上的差異性,，通過(guò)研究成都市主城區(qū)近年來(lái)的住宅價(jià)格變化規(guī)律，得出如下結(jié)論：1)成都市研究區(qū)域內(nèi)的住宅價(jià)格在方位和區(qū)域上表現(xiàn)各異,，其中以東南側(cè)錦江區(qū)價(jià)格最高,，而西南側(cè)的武侯區(qū)、東側(cè)的成華區(qū)和西側(cè)的青羊區(qū)住宅價(jià)格呈現(xiàn)三足鼎立態(tài)勢(shì),。而新都區(qū)和青白江區(qū)價(jià)格較低。2)成都市新增房源數(shù)量在2015年和2016年2季度達(dá)到高峰,，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的局面,，住宅價(jià)格處于低位盤(pán)整的階段；2016年第3季度開(kāi)始新增房源的數(shù)量開(kāi)始逐漸降低,，供需矛盾開(kāi)始顯現(xiàn),，導(dǎo)致成都市住宅價(jià)格進(jìn)入快速上漲的通道。3)成都市研究區(qū)域內(nèi)各區(qū)的住宅價(jià)格與“租售比”出現(xiàn)分異現(xiàn)象,。成都市核心區(qū)域的住宅價(jià)格與“租售比”曲線(xiàn)相互交叉,，而郊區(qū)的住宅價(jià)格與“租售比”則分離明顯，成都市主城區(qū)核心區(qū)域的住宅價(jià)格與住房租金變化趨同,，而郊區(qū)住宅以投資性為主,，住宅租金整體較低。

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