一、營銷設(shè)施建造費是房地產(chǎn)企業(yè)獨有的一項支出,，由于是營銷設(shè)施為銷售服務(wù),，帶有銷售費用的特點；同時由于是建造費用,，帶有資本化的特點,。

二、所得稅對于營銷設(shè)施建造費的規(guī)定

稅法文件中明確見到該項支出處理的是所得稅的文件：國稅發(fā)2009年31號文第二十七條第六款：

（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的,，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出,。主要包括管理人員工資、職工福利費,、折舊費,、修理費、辦公費,、水電費,、勞動保護(hù)費、工程管理費,、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等,。

該條款明確，站在企業(yè)所得稅的角度,，將項目營銷設(shè)施建造費不僅資本化,，而且列入產(chǎn)品成本。

三,、營銷設(shè)施建造費應(yīng)包括哪些內(nèi)容,？

實務(wù)中的爭議首先集中在對“營銷設(shè)施建造費”的理解上，哪些支出可以列入這個類別,？我們的觀點是：

1,、項目紅線內(nèi)建造的臨時售樓部和臨時樣板間，所發(fā)生的建造成本和裝修成本均可列入營銷設(shè)施建造費,；

2,、利用會所等公共配套設(shè)施用作售樓部的，建造成本和裝修費用均應(yīng)計入公共配套設(shè)施費,；

3,、租賃他人房產(chǎn)用作售樓部的，租賃費用應(yīng)計入銷售費用,，裝修支出應(yīng)先計入長期待攤費用,，然后逐年計入銷售費用；

4,、項目主體內(nèi)裝修的樣板間,，其裝修成本應(yīng)計入建安工程費。

這里需要注意的是,，售樓部和樣板間的家具家電處理,，這部分如果是單獨采購，應(yīng)作為固定資產(chǎn)處理,，同時將折舊計入銷售費用,，不能直接將其直接作為營銷設(shè)施建造費列支在開發(fā)間接費中,。

四、會計和土地增值稅如何看待營銷設(shè)施建造費

爭議的第二個焦點是盡管所得稅做了明確規(guī)定,，會計和土地增值稅如何處理,？我們的觀點是：

1、會計上可以參考的文件是《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度》,，但其中關(guān)于開發(fā)間接費的描述并未明確包含營銷設(shè)施建造費,，但只要符合開發(fā)間接費定義的均可在核算中計入。該制度第二十六條這樣解釋：

開發(fā)間接費,，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的,，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費,、結(jié)算審核費,、工程保險費等。

因此我們認(rèn)為營銷設(shè)施建造費符合會計關(guān)于開發(fā)間接費的定義,，也應(yīng)計入開發(fā)成本之中,。

2、土地增值稅可以參考的2006年187號文件和2009年91號文件也均未明確成本可以計入營銷設(shè)施建造費,，我們的理解同上,。當(dāng)然，實務(wù)中確實存在爭議,，甚至有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)以種種理由不允許此類支出在土增清算時扣除，給企業(yè)帶來困擾,，因此需要進(jìn)行一定的溝通,。

五、關(guān)于營銷設(shè)施建造費的最終建議

營銷設(shè)施建造費作為房企成本中非常特別的一項,，其風(fēng)險需要財務(wù)人員倍加關(guān)注,。我們最終的建議是：

1、會計處理計入開發(fā)成本中的開發(fā)間接費,；計入費用只能自己惹麻煩,；

2、所得稅稅前扣除不能當(dāng)期扣除,，只能在產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)后當(dāng)年扣除,；

3、土地增值稅爭取稅前扣除,。