營銷設施建造費用是指為了有利于營銷項目的開產品而建造的不動產發(fā)生的建造支出,，以及為了增加其建造不動產的使用功能而發(fā)生的裝修支出。通常我們見到營銷設施的表現形式為：售樓部,、樣板間,。房地產企業(yè)發(fā)生的營銷設施建造費用應當如何財稅處理？

一,、營銷設施建造費的會計核算,。營銷設施建造費通常包括以下內容：(1)廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告,；(2)銷售環(huán)境改造費：會所,、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現場設計、工程,、裝飾費,；臨時銷售通道的設計、工程,、裝飾等費用,；(3)售樓處裝修、裝飾費：設計,、工程,、裝飾等；(4)樣板間：包括樣板間設計,、裝修,、家具、飾品以及保潔,、保安,、維修費。(5)其他,。在會計處理上,，根據《財政部關于印發(fā)〈企業(yè)產品成本核算制度（試行）〉的通知》（財會〔2013〕17號）規(guī)定：開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的,，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費,、造價審核費、結算審核費,、工程保險費等,。在財會口徑沒有正列舉,，開發(fā)間接費用中歸集直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的相關支出,。建議可按企業(yè)所得稅規(guī)定同步進行會計處理,。

二、營銷設施建造費的土地增值稅稅前扣除,。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定,，開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,，包括土地征用及拆遷補償費,、前期工程費、建筑安裝工程費,、基礎設施費,、公共配套設施費、開發(fā)間接費用,。公共配套設施費,，包括不能有償轉讓開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。其中,，開發(fā)間接費用,，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,，包括工資,、職工福利費、折舊費,、修理費,、辦公費,、水電費,、勞動保護費,、周轉房攤銷等,?？梢?，項目營銷設施建造費不屬于土地增值稅規(guī)定的“開發(fā)間接費用”的內容,，因而納稅人在計算土地增值稅增值額時,，如果該營銷設施系專門建造用于項目營銷且最終未出售留作自用或自行拆除,，則不得在土地增值稅稅前扣除,。原因在于：項目營銷設施建造費組成銷售費用，在土地增值稅扣除上,，銷售費用與管理費用等同時按照比例扣除,，實際發(fā)生的銷售費用不再另行扣除。但是,，如果利用開發(fā)產品,、公共配套設施(如會所)發(fā)生的裝修,、裝飾費用，因為裝飾裝修費用與房屋建安成本很難區(qū)分,，并且營銷設施建造價值最終通過產品銷售會得以實現,，而產品銷售也很難區(qū)分房屋銷售收入和裝飾裝修收入。因此,，營銷設施建造成本應視同開發(fā)產品,、公共配套設施按規(guī)定在計算土地增值稅前予以扣除，且可以加計20%,；

三,、營銷設施建造費的企業(yè)所得稅稅前扣除。《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31 號)第二十七條規(guī)定,，開發(fā)間接費是指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出,。主要包括管理人員工資,、職工福利費、折舊費,、修理費,、辦公費、水電費,、勞動保護費,、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等,。但在筆者看來,，這里的營銷設施建造費并非是指房地產企業(yè)所有發(fā)生的營銷設施建造費均應當計入開發(fā)成本，營銷設施建造費的稅前扣除區(qū)分以下三種情形：

第一種情形：項目小區(qū)主體之內的售樓部,、樣板房,。項目小區(qū)主體之內的售樓部、樣板間裝飾裝修費用屬于建造房屋的直接成本,，并且通過銷售可以實現資金的流入,。因此，項目小區(qū)主體之內的售樓部,、樣板房屬于應當予以資本化的“項目營銷設施建造費”,，所發(fā)生的裝飾裝修費用應當歸集入開發(fā)間接費用計入開發(fā)成本核算。出售時按照銷售開發(fā)產品進行稅務處理,。

第二種情形：項目小區(qū)主體之外的售樓部,、樣板房。對于項目小區(qū)之內主體之外的售樓部,、樣板間等營銷設施一般不可以直接計入開發(fā)間接費用核算,，而是需要根據國稅發(fā)〔2009〕31號文件規(guī)定判斷處理,。企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所,、電站,、熱力站、水廠,、文體場館,、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：

（一）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的,，或無償贈與地方政府,、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施,，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理,。公共配套設施費用所發(fā)生的費用最終在可售建筑面積中分攤。

（二）屬于營利性的,，或產權歸企業(yè)所有的,，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府,、公用事業(yè)單位以外其他單位的,，應當單獨核算其成本，建成后有償轉讓的,，應計算收入,，并準予扣除成本、費用,。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外,，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。

第三種情形：項目小區(qū)之外的售樓部,、樣板房,。房地產企業(yè)除在項目小區(qū)內設置建造的營銷設施外，還有可能在項目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設置項目展示區(qū),、接待處,、售樓部等營銷設施。這些設施有可能是房地產企業(yè)租入使用,，也有可能為自建行為,。對于項目小區(qū)之外的營銷設施，稅法沒有相關規(guī)定,，筆者認為這些都應該屬于項目銷售環(huán)節(jié)產生的費用,，無論稅務處理還是會計處理都應當計入銷售費用處理，如果自建構成企業(yè)的固定資產,，由此計提的折舊可以計入銷售費用處理,。

四,、營銷設施與房產稅。根據《財政部,、稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》（財稅地字〔1987〕3號）的規(guī)定,，“房產”是以房屋形態(tài)表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱）,，能夠遮風避雨,，可供人們在其中生產、工作,、學習,、娛樂、居住或儲藏物資的場所,。房產稅在城市,、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,。如果項目的臨時售樓處在上述范圍,，應征收房產稅。根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）的規(guī)定,，鑒于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產開發(fā)企業(yè)而言是一種產品,，因此,，對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前,，不征收房產稅,；但對售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借本企業(yè)建造的商品房,，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅,。在房產稅的計稅依據上，根據《財政部,、國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）的規(guī)定,，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中,，均應按照房屋原價計算繳納房產稅,。房屋原價應根據國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的,，應按規(guī)定予以調整或重新評估,。