房地產(chǎn)成本對比表 | 項目 | 土地增值稅 | 企業(yè)所得稅 | 差別 | 取得土地的成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本 | 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出 | 土地取得 | 取得土地使用權(quán)所支付的金額,，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除,。 | 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi),。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金,、大市政配套費(fèi),、契稅、耕地占用稅,、土地使用 費(fèi),、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi),、拆遷補(bǔ)償支出,、安置及動遷支出、回遷房建造支出,、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 | 1.土地增值稅將取得土地所支付的地價款和相關(guān)費(fèi)用單獨(dú)作為取得土地的成本,，將拆遷支出單列為土地征收和拆遷補(bǔ)償費(fèi),，企業(yè)所得稅將其統(tǒng)稱土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
2.土地閑置費(fèi)在土地增值稅中不允許扣除，在企業(yè)所得稅中明確列明可以扣除 | | 土地拆遷 | 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),，包括土地征用費(fèi),、耕地占用稅,、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等 | | 前期工程費(fèi) | 前期工程費(fèi),，包括規(guī)劃、設(shè)計,、項目可行性研究和水文,、地質(zhì)、測繪,、“三通一平”等支出 | 前期工程費(fèi),。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪,、規(guī)劃,、設(shè)計、可行性研究,、籌建,、場地通平等前期費(fèi)用 | 相同 | | 建筑安裝費(fèi) | 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi) | 建筑安裝工程費(fèi),。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項目安裝工程費(fèi)等 | 相同 | | 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) | 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路,、供水、供電,、供氣,、排污、排洪,、通訊,、照明、環(huán)衛(wèi),、綠化,、等工程發(fā)生的支出 | 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出,，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路,、供水、供電,、供氣、排污,、排洪,、通訊,、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi) | 相同 | | 公共配套費(fèi) | 公共配套設(shè)施費(fèi),，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出,。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所,、停車場(庫),、物業(yè)管理場所、變電站,、熱力站,、水廠、文體場館,、學(xué)校,、幼兒園、托兒所,、醫(yī)院,、郵電通訊等公共設(shè)施 | 公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的,、非營利性的,，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府,、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出
企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所,、物業(yè)管理場所、電站,、熱力站,、水廠、文體場館,、幼兒園等配套設(shè)施
企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊,、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本,，其中,，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè),，完工后有償移交的,，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建造成本,，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,。 | 項目相同，但是文件中明確列明的項目，例如停車場（庫）,、會所需要實(shí)際問題實(shí)際分析,，如果有償出讓、營利,，就會涉及收入和扣除問題,，需要單獨(dú)作為專題學(xué)習(xí)研究 | | 開發(fā)間接費(fèi) | 開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織,、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用,，包括工資、職工福利費(fèi),、折舊費(fèi),、修理費(fèi)、辦公費(fèi),、水電費(fèi),、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等 | 開發(fā)間接費(fèi),。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的,，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資,、職工福利費(fèi),、折舊費(fèi)、修理費(fèi),、辦公費(fèi),、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi),、工程管理費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)等 | 1.企業(yè)所得稅將項目營銷設(shè)施建造費(fèi)（即通常所說的售樓處、樣板間）列為開發(fā)間接費(fèi)
2.土地增值稅未將項目營銷設(shè)施建造費(fèi)列為開發(fā)間接費(fèi),，不允許直接扣除,。
3.實(shí)踐中，土增會涉及固定資產(chǎn)折舊從銷售費(fèi)用中扣除,，或者售樓處最后轉(zhuǎn)為業(yè)主共有的會所,，作為公共配套扣除的問題，改天單寫文章細(xì)說 |
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