美東時(shí)間10月7日,，青客公寓正式向美國證券交易委員會(huì)遞交招股文件，欲以發(fā)行ADS（美國存托股票）的形式募資至多1億美元,，成為國內(nèi)長租公寓提交IPO申請的首個(gè)品牌,。

此前，國內(nèi)分散式長租公寓的頭部企業(yè)自如,、蛋殼公寓也陸續(xù)傳出擬上市消息,。

不出意外的選擇

其實(shí)青客公寓選擇赴美上市，也是情理之中,。從國內(nèi)融資環(huán)境來看,，近兩年整體融資環(huán)境收緊，長租公寓進(jìn)入融資瓶頸期,。

一般來看,，風(fēng)險(xiǎn)投資的生命周期為3-5年，而從2012,、2013年資本最早介入長租公寓至今,，已有六、七年時(shí)間,，仍無退出先例,。2018年至今，公寓“爆雷”等負(fù)面消息頻出,，公寓領(lǐng)域洗牌加劇,，行業(yè)分水嶺顯現(xiàn)，股權(quán)投資方從2017年的趨之若鶩轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃竦闹?jǐn)小慎微,，公寓尋求機(jī)構(gòu)投資的難度增大,。

股權(quán)融資逐漸由“多筆小額”向“單筆大額”方向轉(zhuǎn)變。具體來看,，2019年以來長租公寓投資事件數(shù)僅8起,，遠(yuǎn)低于2017（21起）及2018（19起）年,；此外，資本更青睞于如魔方,、城家,、自如、蛋殼等頭部企業(yè),，更多資本向頭部資源匯集,，中小公寓品牌融資愈加困難。

再從銀行及債券融資端來看,，銀行或相關(guān)機(jī)構(gòu)傾向于有抵押的貸款,，純租金業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，且長租公寓物業(yè)本身法律瑕疵較多,，因而審批難度大,，且利率都比較在8%-10%，融資成本高,。

反觀青客的融資歷程,，自2018年4月C輪融資數(shù)千萬美元后便無資本輸血，而彼時(shí)青客正處于規(guī)模擴(kuò)張的階段中,，需要持續(xù)資金投入來爭奪房源,，擴(kuò)大規(guī)模。

綜合以上原因,，在資本寒冬之下,，各方長租公寓融資艱難，青客公寓也不免后繼乏力,，因此上市成為青客融資最有效的手段之一,。

同時(shí)，目前長租公寓行業(yè)普遍盈利困難,，對于其背后的資本方來說,，通過公寓運(yùn)營獲利遙遙無期，推動(dòng)其上市也成為了資金回流的最好也最快的方式之一,。

青客公寓的招股說明書揭示了青客的上市底氣,。

1、近10萬間公寓規(guī)模

經(jīng)過多年發(fā)展,，青客已累計(jì)近10萬間房源規(guī)模,。行業(yè)預(yù)測，通過盈利能力及現(xiàn)金流估算,，長租公寓企業(yè)需要達(dá)到10萬間的規(guī)模門檻,，才能覆蓋相關(guān)成本，達(dá)到納斯達(dá)克上市標(biāo)準(zhǔn),。如此看來,，能達(dá)到10萬間規(guī)模指標(biāo)的企業(yè)并不多,，僅有自如、相寓,、蛋殼公寓,。

更重要的是，目前中國80%的租客租房需求是在月租金2000元以下,，而青客公寓正是擁有最多該類房源的長租公寓品牌,。在國內(nèi)政策支持、人口基數(shù)巨大,、租賃住房需求旺盛的背景下，找準(zhǔn)市場的青客公寓具備廣闊發(fā)展空間,。

2,、逐年攀升的多經(jīng)收入

在發(fā)展主營公寓的同時(shí)，青客也在積極與家居服務(wù)商,、電商等第三方合作,，為租客提供增值服務(wù)。青客目前建立了會(huì)員體系及電商零售平臺(tái)青客優(yōu)選,，獲得增值收入的同時(shí)增強(qiáng)租戶粘性,。

從數(shù)據(jù)上看，2017年青客增值服務(wù)收入僅占總收入的2.6%,，至2018年及2019年6月,，已分別增至10.4%和11.7%， 遠(yuǎn)高于行業(yè)的平均水平,。而挖掘客戶需求,、培育租賃生態(tài)圈、開展多元化經(jīng)營,，似乎都是投資者偏愛的故事,。

與此同時(shí)，招股說明書也同樣披露了行業(yè)問題,。

1,、以利潤換規(guī)模，持續(xù)虧損

目前長租公寓仍處于非盈利狀態(tài),，各家企業(yè)在資本支持下跑馬圈地,，以利潤換規(guī)模。

根據(jù)招股說明書財(cái)報(bào)透露,，青客公寓2018年凈營收8.9億,，同期增長70.3%，凈虧損5.0億,；截至2019年6月的9個(gè)月中,，其凈營收9.0億,，同期增長51.4%，凈虧損3.7億,。雖然青客公寓的營業(yè)收入高速增長,，但近年來仍處于持續(xù)虧損狀態(tài)。

從EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）來看,，截至2019年6月的9個(gè)月中,，青客的EBITDA為-1.46億元，而上年同期為-1.62億元,，虧損幅度有所減少,。

相較集中式公寓而言，分散式的模式優(yōu)點(diǎn)在于現(xiàn)金流和成長性,，先天性缺陷是利潤率和折舊率,。

2、  “N+1“模式或有政策性風(fēng)險(xiǎn)

青客公寓收得房源后,，通常采取“N+1“模式進(jìn)行裝修,，從而獲取更多租金。克而瑞數(shù)據(jù)顯示,，考慮到房屋地段,、戶型、面積等多方面影響,，隔斷后整體出租房屋的坪效可增加20-40%,，但易滋生消防、治安等多類隱患,。目前“N+1”模式在全國范圍內(nèi)仍處于爭議階段,，存在政策性風(fēng)險(xiǎn)。

3,、 租金貸的“爆雷”隱患

另外,，為緩解資金壓力，招股說明書中提到,，青客與一系列金融機(jī)構(gòu)合作,。青客公寓有65.2%的房源租金采用了租金貸，其再利用金融機(jī)構(gòu)的預(yù)付租金來支付資本支出,，截至今年6月,，青客公寓的預(yù)付租金達(dá)7.9億人民幣。

租金貸變相為長租公寓方融資,，此舉雖然可在租客享受優(yōu)惠的同時(shí),，緩解公寓方資金壓力，但一旦資金鏈斷裂，租客和房東利益都會(huì)極大受損,，之前一系列的公寓“爆雷”也是由此而來,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年至今共有23家長租公寓“爆雷”,，絕大部分都是由于租金貸引發(fā)的資金鏈斷裂,。

盡管企業(yè)上市急切,，但無奈面臨復(fù)雜外部環(huán)境,。

1、 同模式企業(yè)失敗先例或降低投資者預(yù)期

盡管境外資本市場對類似長租公寓這種輕資產(chǎn),、高成長性的企業(yè)的接受度相對國內(nèi)市場較高,，但不久之前的WeWork的上市失敗也為公寓行業(yè)敲響警鐘。

除去所謂的生態(tài)圈打造,，WeWork的商業(yè)本質(zhì)仍是出租辦公空間的“二房東”模式,，在未探索到盈利模式的情況下，依靠資本注入不斷擴(kuò)張規(guī)模,，意圖通過高營收向投資者展示其發(fā)展?jié)摿Γ罱K只能因估值暴跌撤回IPO,。

青客公寓目前也處于持續(xù)虧損狀態(tài),，如何在此時(shí)重拾投資者信心，讓其相信青客擁有廣闊的成長及盈利空間,，是企業(yè)需要考慮的問題,。

2、 納斯達(dá)克更改上市規(guī)則,，限制中國小型公司IPO

最近兩年越來越多在納斯達(dá)克上市的中國小型公司的中國投資者多于美國投資者,。很多此類公司只在公開市場上交易很少一部分股票，大多數(shù)股票掌握在少數(shù)內(nèi)部人手中,。自2018年年中以來,，納斯達(dá)克對此類中國IPO帶來的市場低流動(dòng)性和高波動(dòng)性產(chǎn)生擔(dān)憂，其上月生效的新規(guī)中提高了對一只股票平均交易量的要求,，并呼吁公司至少50％的股東每人至少在IPO中投資2500美元,。

同時(shí)，近來根據(jù)監(jiān)管文件,、企業(yè)高管和投行人士的透露,，納斯達(dá)克正在遏制中國小型公司的IPO，具體方式包括收緊限制和放慢對這些公司的IPO申請的審批速度,，或?qū)η嗫凸⑸鲜杏兴绊憽?/span>

近年來，中國赴美上市公司數(shù)量一直在不斷上升。2019年至今,，有25家公司赴美上市,，2018年有42家公司成功登陸美股市場，已超過2017年及2016年赴美上市公司總和,。

1,、 金融、軟件與服務(wù)類最受青睞

從2018年至今67家赴美上市企業(yè)的類別來看,，金融類企業(yè)最受投資者青睞,，上市企業(yè)數(shù)量達(dá)21家，占比31%,；其次為軟件與服務(wù)行業(yè),，上市企業(yè)達(dá)17家，占比25%,；消費(fèi)者服務(wù)和零售類上市企業(yè)分別占比13%和12%,。另外，商業(yè)與專業(yè)服務(wù),、房地產(chǎn)行業(yè)分別僅有一家公司上市,。

2、60%中概股股價(jià)下跌,，企業(yè)仍需面臨市場考驗(yàn)

從市場表現(xiàn)來看,，去年和今年上市的中概股股價(jià)下跌數(shù)量占比達(dá)到七成。觀察2019年上市的25家中概股,，美東時(shí)間10月10日,，股價(jià)上漲企業(yè)占比40%，60%中概股股價(jià)下跌,；35%中概股60日來股價(jià)上漲,，65%股價(jià)下跌，最大跌幅達(dá)66.89%,。

上市后業(yè)績不達(dá)預(yù)期,，公司治理不完善都可能制約中概股公司股價(jià)表現(xiàn)，同時(shí)中概股還可能面臨海外資本的惡意狙擊,、政策層面上的打擊等外部因素影響,，因而企業(yè)上市之后仍需面臨巨大的市場考驗(yàn)。

總而言之,，青客公寓作為長租公寓行業(yè)搶先赴美上市的第一家企業(yè),，的確收獲了各界的關(guān)注，但在當(dāng)前市場形勢下,，能否上市,、上市如何持續(xù)發(fā)展是青客仍需關(guān)注的問題，就像其在招股說明書中所說，企業(yè)需要提高效率·和質(zhì)量控制,，繼續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和降低成本擴(kuò)大,，提高自身造血能力。